Обследование и исследование(диагностика) в системе технического менеджмента

Техническая экспертиза - это комплекс мероприятий, позволяющих дать общую объективную оценку технического состояния объекта недвижимости и сопутствующей строительной инфраструктуры (дороги, благоустройство, коммуникации). Она включает в себя работы по сбору, обработке, расчетам и анализу данных о текущем состоянии конструкций, зданий, сооружений или их частей. 6 результате проведения технической экспертизы появляется возможность определить действительное техническое состояние объекта, его пригодность к нормальной эксплуатации или необходимость ремонта, восстановления, усиления, ограничений в эксплуатации или даже его сноса.

Необходимость проведения технической экспертизы объектов недвижимости обусловлена многочисленными факторами, среди которых можно выделить:

· влияние природной среды, вызывающей физический износ объектов, появление дефектов и повреждений, снижение надежности конструкций;

· проявление техногенных факторов (аварии, катастрофы, пожары и др.);

· изменение функционального назначения объекта, его моральный износ, увеличение нагрузок (реконструкция, капитальный ремонт, модернизация);

· мониторинг технического состояния объектов (плановые и внеочередные осмотры);

· возобновление строительства после длительного перерыва (объекты незавершенного строительства);

· определение рыночной стоимости объекта недвижимости (сделки купли-продажи, залог и пр.);

· установление режима наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и др.

Прежде всего, объект недвижимости оценивается с точки зрения его местоположения и капитальности, которая подразделяется согласно принятой классификации на 6 групп.

Для проведения технической экспертизы необходимо иметь следующие достоверные данные и инженерные характеристики объекта:

· местонахождение здания или сооружения (особенности территории, климатический район и т.д.);

· рельеф местности (равнина, косогор, горный и\или заболоченный участок, берег моря или реки и т.п.);

· состояние окружающей среды (надёжность грунтов оснований, техно- и гомогенное загрязнение, задымление, шумовое воздействие, радиационная обстановка и т.д.);

· тип здания или сооружения с основными технико-экономическими характеристиками (объём здания или сооружения, этажность, водоснабжение, канализация, санитарно-технические обустройства, наличие лифта, мусоропровода и т.д. и т.п.);

· время возведения объекта;

· краткое техническое описание фундаментов, стен и перегородок, перекрытий, кровли, полов, проёмов, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств;

· вид внутренней отделки (простая, улучшенная и т.д.);

· состояние чердачных помещений, где могут быть расположены системы коммуникации и вентиляции;

· организация транспортного и сервисного обслуживания;

· наличие трудовых ресурсов (для промышленных объектов) и уровень потребности в жилых помещениях;

· ориентация объекта экспертизы по различным странам света (например, для квартир в северных странах ценится юго-восточное направление, а в южных - северо-восточное);

· состояние объекта по заданному перечню критериев, которые устанавливаются уровнем спроса и предложений на рынке недвижимости;

· материалы квалифицированного инженерного обследования объекта и прилегающей территории по заданным параметрам.

Содержание работ по технической экспертизе, объем проводимых обследований и применяемые при этом методы зависят от поставленных задач и вида технической экспертизы. В любом случае ее проведение осуществляется организацией, имеющей специальную лицензию.

Обследование заключается в изучении окружающей жилой и производственной среды строительных объектов и технического состояния несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений, представленных на экспертизу. Перед началом работ по обследованию должна быть изучена архивная и исполнительная документация, анализ материалов которых поможет выполнить экспертизу.

Целью обследования технического состояния строительных конструкций является выявление степени физического износа, причин, обуславливающих состояние и фактическую их работоспособность, и, на основе полученных сведений, разработка рекомендаций и практических мероприятий по обеспечению эксплуатационных качеств конструкций.

В зависимости от поставленных задач натурные инженерные обследования зданий и сооружений охватывают следующие этапы:

· Предварительное обследование;

· Детальное инструментальное обследование;

· Определение физико-технических характеристик материалов обследуемых конструкций в лабораторных условиях;

· Анализ и обобщение результатов обследований.

Детальное инструментальное обследование объекта включает комплекс работ, связанных с выявлением:

· факторов, формирующих микроклимат помещений и их количественные показатели, и сравнение полученных результатов с нормативными требованиями;

· характеристик технического состояния несущих и ограждающих конструкций, включая теплотехнические и прочностные показатели с определением их пригодности для дальнейшей эксплуатации в соответствии
с нормативными требованиями;

· состояние инженерных коммуникаций.

Характер и объем натурных обследований определяются конкретными задачами, определёнными в техническом задании к договору, которое обычно формулируется заказчиком совместно с исполнителями для обеспечения квалифицированных результатов проводимой экспертизы. В практической работе по технической экспертизе иногда необходимо также установить размеры земельного участка, параметры здания и сооружения и их фактические объёмно-планировочные компоновки.

Обследование объекта может быть полным или выборочным - для наиболее ответственных несущих и ограждающих конструкций, находящихся в неблагоприятных условиях или уже получивших видимые повреждения и вызывающих сомнения в их надежности.

Наиболее сложным и ответственным видом экспертиз является техническая экспертиза зданий и сооружений перед проведением их реконструкции или капитального ремонта. Действующими строительными нормами и правилами выполнение проектных и строительно-монтажных работ при реконструкции зданий и сооружений без предварительного проведения технической экспертизы не допускается. Она проводится на основании и после получения проектной организацией технического задания на проектирование капитального ремонта или реконструкции. В процессе ее проведения обязательно составляется дефектная ведомость, в которой указывается техническое состояние конструкций, акт обследования и заключение.

Основная цель технической экспертизы в этом случае заключается в определении фактического технического состояния всего здания в целом и его отдельных конструктивных элементов для установления состава и объема работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта.

Это позволяет установить:

· могут ли существующие основные несущие конструкции обеспечить в дальнейшем безопасную эксплуатацию объекта или необходимо выполнить их усиление;

· каковы текущие эксплуатационные качества основных конструкций здания и в чем причины возникновения дефектов;

· возможно ли увеличение нагрузки на фундаменты и стены существующего здания, и насколько, в случае предполагаемой его надстройки;

· можно ли осуществить пристройку нового здания к существующему и какой тип фундаментов следует при этом использовать, чтобы предотвратить последующие возможные деформации, и др.

Основные методы проведения обследования зданий и их объемы в случае капитального ремонта или реконструкции, а также порядок приемочного контроля работ изложены в ВСН 57-88 (р) "Положение по техническому обследованию жилых зданий".

Техническое обследование зданий с целью непрерывного контроля их состояния проводится в процессе плановых и внеочередных осмотров. Инструментальный контроль технического состояния конструкций и инженерного оборудования проводится систематически в течении всего срока эксплуатации здания. При осмотрах выявляются неисправности и причины их появления, уточняются объемы работ по текущему ремонту и дается общая оценка технического состояния объекта недвижимости.

Плановые общие осмотры объекта проводятся два раза в год - весной и осенью. Внеочередные осмотры проводятся при возникновении повреждений или нарушении работы строительных конструкций и инженерного оборудования.

Перечень элементов, конструкций и технических систем здания, подлежащих контролю в процессе плановых и внеочередных осмотров, приведен в ВСН 57-88 (р).

В случае перепланировки помещений (квартир, офисов, цехов) перед началом проектирования также необходимо выполнить работы по технической экспертизе, так как при перепланировке может измениться нагрузка на перекрытие, его расчетная схема, расположение перегородок, и т.д. Состав работ по экспертизе в этом случае будет зависеть от конкретного варианта перепланировки. Переустройство и перепланировка помещении проводится с соблюдением требования законодательства по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого им решения. Порядок переустройства и перепланировки помещений регламентирован в гл. 4 Жилищного кодекса РФ (№ 188-ФЗ от 29.12.2004 г.)

Техническая экспертиза зданий и сооружений, поврежденных в результате техногенных воздействий (аварий, катастроф, землетрясений) необходима для того, чтобы установить возможность их дальнейшей эксплуатации и при необходимости выработать мероприятия по усилению конструкций. В случае аварийных ситуаций техническую экспертизу следует проводить в соответствии с «Положением о порядке расследования причин аварий (обрушений) зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов», утвержденным постановлением Госстроя СССР от 05.06.86, №76.

Особое внимание уделяется обследованию зданий, подвергшихся воздействию пожара. В процессе предварительного обследования собираются сведения о произошедшем пожаре, устанавливается местонахождение очага пожара, время обнаружения и ликвидации пожара, максимальная температура, применявшиеся средства тушения. В задачу детального обследования обязательно входит определение структурных и физико-механических повреждений материала конструкции, вызванных воздействием высоких температур и последующим резким охлаждением при тушении.

Техническая экспертиза существующих конструкций, разработка мероприятий по их усилению для производственных зданий, восстановленных после полученных разрушений или повреждении вследствие аварий, пожаров и землетрясений, выполняется в соответствии с «Рекомендациями по оценке состояния и усиления строительных конструкций промышленных зданий и сооружений», разработанными НИИСК Госстроя СССР в 1989 году.

Техническая экспертиза проводится не только для уже построенных и находящихся в эксплуатации объектов, но и для объектов незавершенного строительства. Перерывы в строительстве, степень готовности объектов могут быть разными. В результате воздействия природных факторов элементы и конструкции незавершенного объекта могут получить разрушения и уменьшить свою прочность, особенно, если консервация объекта не проводилась.

Поэтому для принятия решения о возобновлении строительства необходимо определить степень физического износа отдельных конструкций, элементов и объекта в целом, выявить возникшие дефекты, отступления от проекта, оценить прочностные свойства материалов основных несущих конструкций, которые могут измениться со временем.

В случае, если техническое состояние такого объекта будет признано неудовлетворительным, может оказаться что экономически целесообразно строительство не возобновлять, а ранее начатый объект следует снести.

Результаты этой экспертизы могут быть использованы и для оценки рыночной стоимости, если объект незавершенного строительства является предметом сделки купли-продажи.

Техническая экспертиза, проводимая в процессе рыночной оценки объектов недвижимости, имеет свои особенности. Основная задача обследования в этом случае состоит в выявлении и фиксации признаков, вызывающих уменьшение стоимости здания, определении затрат на устранение имеющихся дефектов и расходов на ремонт. Особенно актуален такой вид экспертизы непосредственно перед покупкой объекта недвижимости. Будущий собственник в этом случае будет осведомлен о техническом состоянии объекта, его дефектах и недостатках и сможет спрогнозировать изменение его технического состояния в будущем и затраты на восстановление и ремонт.

Данные этой экспертизы используются прежде всего при определении рыночной стоимости объекта затратным подходом, поэтому выявленные признаки уменьшения стоимости следует классифицировать по 3-м видам износа: физическому, функциональному и внешнему.

Для определения физического износа зданий для целей оценки текущее состояние их отдельных частей и конструктивных элементов устанавливается, прежде всего, в результате визуального осмотра. Более сложные методы определения технического состояния строительных материалов и конструкций осуществляются с помощью специальных приборов.

При осмотре объект недвижимости следует разделить на отдельные части и конструктивные элементы в соответствии с имеющимся техническим паспортом. Все дефекты и недостатки фиксируются оценщиком или экспертом, определяется вид, степень и объем повреждения отдельных элементов, для чего составляется дефектная ведомость с описанием повреждений.

Величина физического износа объекта может быть определена путем составления сметы на ремонт поврежденных элементов и конструкций в соответствии с требованиями «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р).

Техническая экспертиза для определения функционального износа заключается в определении соответствия технических решений, принятых для данного объекта, современным требованиям по энергосбережению, внутренней отделке помещений, системам инженерного оборудования и др.

В процессе экспертизы необходимо установить недостатки объекта, которые уменьшают его стоимость вследствие отсутствия каких-либо элементов, или необходимости их замены или модернизации, проверить соответствие ограждающих конструкций современным теплотехническим требованиям.

При определении внешнего износа, прежде всего, производится техническая экспертиза окружения объекта недвижимости. Анализируются размеры, формы и состояние земельного участка, окружение оцениваемого объекта, экологическая ситуация состояния прилегающей территории, транспортная доступность, наличие проездов, тротуаров, зеленых зон, площадок для стоянки транспорта, ограждения территории, охраны и др. В результате этой экспертизы определяется возможное уменьшение стоимости объекта недвижимости с учетом вышеперечисленных факторов.

Техническая экспертиза при определении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является составной частью экспертизы при оценке объекта. В процессе ее проведения прежде всего необходимо проанализировать местные, региональные и федеральные законодательные акты, регламентирующие нормативно-правовую сторону вариантов функционального использования объекта. К ним следует отнести:

· правила землепользования;

· деление территории населенного пункта на зоны промышленной, селитебной и прочей застройки;

· ограничения по использованию земель для зданий различного назначения;

· статус объектов, отнесенных к памятникам архитектуры;

· ограничения по возможным вариантам использования объекта, в том числе, связанные с гидрогеологическими условиями участка.

Техническая экспертиза объекта недвижимости в этом случае должна начинаться с технической оценки земельного участка. Приобретая участок в собственность, инвестор изначально заинтересован в размещении на нем зданий возможно большей площади и в получении возможно большей прибыли. Современные градостроительные нормы накладывают множество ограничений по размещению, этажности и другим объемно-планировочным параметрам зданий, предполагаемых к строительству на конкретном участке. Состояние и расположение подземных коммуникаций, уровень грунтовых вод, напластование грунтов на участке, возможности по организации строительной площадки существенным образом сказываются на эффективности предлагаемого варианта.

В результате этой экспертизы устанавливаются законодательно разрешенные, физически осуществимые и максимально эффективные варианты использования объекта недвижимости.

Приведенный перечень не исчерпывает все возможные виды технической экспертизы зданий и сооружений и несмотря на то, что в каждом конкретном виде экспертизы есть определенные отличия, основные методы обследования объекта остаются едиными.

Порядок проведения технической экспертизы объектов недвижимости определен СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»[9].