Содержание
Введение. 2
1. Правовые аспекты управления. 2
1.1. Понятие и виды недвижимого имущества. 2
1.2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ЗУ+Строение) 2
1.3. Структурная схема правового аспекта. 2
2. Технические аспекты управления. 2
2.1.Обследование и исследование(диагностика) в системе технического менеджмента 2
2.2. Определение физического износа. 2
2.3. Ведомость ремонтных мероприятий. 2
2.4. Мероприятия ресурсосбережения. 2
3. Экологические аспекты управления. 2
3.1. Понятие и роль экологической экспертизы в системе управления. 2
3.2 Экологическая экспертиза. 2
3.3. Благоустройство прилегающих территорий. 2
4. Экономические аспекты управления. 2
4.1.Бизнес-планирование в недвижимости. 2
4.2. Расчет эксплуатационных затрат. 2
4.3. Составление сметы расходов и доходов. 2
5. Аспекты организационного управления. 2
5.1.История развития концепции управления – сервейинг. 2
5.2. Организационная структура управления. 2
5.3. Построение математических моделей характеристик объекта. 2
5.4. Оценка эффективности проекта управления жилой недвижимостью.. 2
Заключение. 2
Список использованных источников. 2
Приложение 1.Технический паспорт жилого помещения. 2
Приложение 2. Абрис прилежащей территории. 2
Введение
Развитие рынка недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического роста страны во многом зависит от инвестиций в строительство и развитие недвижимости.
Скорейшее решение жилищной проблемы является необходимым для развития экономики, поскольку уровень жизни населения, условия воспроизводства и развития человеческого капитала, интеллектуальный потенциал нации - главные факторы конкурентоспособности страны и жилищное строительство является одним из главных индикаторов социального развития государства. Потребность в жилье является одной из базовых потребностей человека, инвестиции в жилье обеспечивают мультипликативный эффект развития экономики в целом, что объясняется особенностями этих инвестиций: жилье - дорогостоящий товар длительного пользования, поэтому инвестиции в него стимулируют сбережения домохозяйств, которые, в свою очередь, являются источником инвестиционных ресурсов.
В современных условиях хозяйствования проблемы, связанные с преобразованием отношений собственности, эффективным управлением имущественным комплексом, являются первоочередными. В условиях усиливающегося разрыва между новыми требованиями к структуре товаров и услуг и их содержанию, предъявляемыми потребителями, развитие предпринимательского сектора обусловлено взаимодействием современных организационно-правовых механизмов в сфере управления собственностью.
Правовые аспекты управления
Понятие и виды недвижимого имущества
Объектом гражданского правоотношения (гражданских прав) считается, то благо, по поводу которого они складываются, или то, на что направлены субъективные права и обязанности его участников. Безобъективных отношений не существует. Самым распространенным объектом являются вещи, которые подразделяются на движимые и недвижимые.
Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделяющие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г., содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано классическое определение недвижимости, где главным признаком была указана связь с землей, однако особый правовой режим для недвижимых вещей предусмотрен не был[15].
Легальное понятие недвижимого имущества (недвижимости) указано в ст. 130 ГК РФ – это «… земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения»[1]. При этом ни один из основополагающих признаков законодателем не разъяснен. Далее в статье указано, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В статье 132 ГК РФ перечень пополняется имущественным комплексом – предприятием. Подобным образом определяется недвижимость и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции № 189 – ФЗ от 29. 12. 2004г.). К понятию недвижимости обращается и Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где она определяется двумя способами: во-первых, путем отсылки на ст. 130 ГК РФ, во-вторых, посредством примерного перечня. По сравнению с другими нормативными источниками в этом перечне дополнительно указаны части жилых домов и квартир, состоящие из нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Затем ст. 74 Закона добавила к ним гостиницы, дома отдыха и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.
Жилищный кодекс РФ начинается с понятия «жилище», содержание которого не раскрывается, а предметом регулирования указано жилое помещение. Естественно, что жилое помещение относится к недвижимости, что нельзя сказать о жилье, ввиду широты используемого термина. К жилым помещениям, которые являются недвижимым имуществом, ЖК РФ относит изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.
Однако и в этом случае понятие «помещение» законодателем не определено. Полагаем, что в данном случае можно было бы сказать, что жилое помещение представляет собой часть здания или сооружения, а затем выделить признаки, присущи этим помещениям:
· недвижимый характер;
· пригодность для постоянного проживания[2].
Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия:
· недвижимая вещь;
· недвижимое имущество;
· недвижимость.
Следует обратить внимание, что в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку и было бы не совсем правильно их отождествлять[7].
Недвижимые вещи обычно являются сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Так, ст. 134 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, право на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги. Таким образом, предприятие, предприятие является юридически сложной конструкцией, включающей в себя различные по природе объекты гражданских прав и представляет своеобразную «совокупность не только зданий и сооружений, но и определенных прав и обязанностей».
Среди традиционной недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь[14].
Одним из неурегулированных остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно, например, со зданиями и сооружениями. Это касается временных зданий и сооружений, необходимых для организации строительных работ с обязательством их последующего сноса. «Прочная связь с землей» оборачивается, прежде всего, физической соединенностью с определенным земельным участком, то есть физической связью с жильем. Здания и сооружения являются результатом строительной деятельности человека, недвижимостью, которая создается. Итогом этой деятельности должен стать акт государственной регистрации права собственности на «вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ)». Законодатель не придает значения различиям между зданием и сооружением. Внутри этой единой категории он выделяет определенные разновидности, с которыми и связаны особенности правового режима. Прежде всего, это жилые помещения, которые представлены в виде жилого дома (ст. 673 ГК РФ).
От жилых домов, предназначенных для постоянного проживания, законодатель отличает здания, предназначенные для иных видов человеческой деятельности. Однако для целей определения особенностей правового режима зданий и сооружений все эти функции можно свести к одному значению – не для целей постоянного проживания - и обозначить их через категорию «нежилые» [5].
3дания и сооружения, будучи единым объектом права, имеют сложную внутреннюю структуру, составляющие их части. Внутренней частью здания является помещение. Помещение в здании может быть самостоятельным объектом гражданских прав, в связи, с чем возникает проблема определения его правового режима. Решение этого вопроса значимо для случаев установления особых правил совершения сделок, предметом которых являются здания и сооружения, в частности при совершении договора аренды.
Необходимо отметить, что ГК РФ, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Но очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.
Закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В этой же статье (ст. 130 ГК РФ) содержится следующая фраза: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». К такому иному имуществу можно отнести: буровые и эксплуатационные скважины, нефтяные и газовые вышки, наземные трубопроводы, железные дороги, придорожные сооружения (мосты, тоннели и т.д.), объекты гидротехнического и водного транспорта: канавы, водоводы, плотины, шлюзы) и другие объекты, которые по своим признакам могут быть отнесены к недвижимости. Это означает, что приведенный выше перечень недвижимого имущества является открытым, а значит, «вещь», обладающая признаками, характерными для недвижимого имущества, может быть признана таковым, что не будет противоречить законодательству и по мере вовлечения новых объектов в гражданский оборот этот перечень будет увеличиваться[8].
1.2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ЗУ+Строение)
Документ, устанавливающие наличие, возникновение, прекрашение, переход, ограничение (обременения) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть, нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - 6ез сокращения, с указанием их мест нахождения, фамилии, имена, отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Для государственной регистрации на недвижимое имущество необходим следующий набор документов:
· Заявление о государственной регистрации права собственности правообладателя;
· Документ об оплате государственной пошлины;
· Документ, удостоверяющий личность заявителя;
· План жилого помещения, удостоверенный организацией по учету объектов недвижимого имущества (не более 5 лет);
· Правоустанавливающий документ: договор о приватизации жилого помещения;
· Выписка из Единого государственно реестра объектов градостроительной деятельности;
· Справка из налоговой инспекции, справка об уплате налога на имущество за предшествующий календарный год;
· Регистрационный документ: копия финансового лицевого счета (прописка-выписка) [6].
