Анализ использования земельных ресурсов муницпального образования 4 страница

5.4 Перераспределение земель муниципального образования (городского округа, поселения) по видам использования.

 

Методика выполнения

Для эффективного и рационального управления территориями муници- пального образования (городского округа, поселения) необходимо предвидеть процессы использования земельных ресурсов. Прогнозирование использования земель муниципального образования (городского округа, поселения) – это мо- делирование будущего интенсивного их использования, это научное обоснова-

ние дальнейшего пространственно - исторического их развития, которое воз- можно только с применением научных методов прогнозирования.

 

5.1 Прогнозирование использования земель муниципального образования (городского округа, поселения) методом экстраполяции

Используя данные перераспределения земель муниципального образова- ния (городского округа, поселения) за последние 10 лет (таблица 3), рассчиты- вается перспективная площадь их земель по видам использования методом экс- траполяции.

y = 322,08x0,1543 R2 = 0,8361

500

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

 

Рисунок 6 – Прогноз земель жилой застройки, га*

*Графики по другим видам использования земель представляются по аналогии

 

 

Прогноз земель жилой, производственной застройки и других видов ис- пользования разрабатывается путем подбора математических функций отобра- жающих тенденцию развития. Основные положения метода экстраполяции из- ложены в разделе 4.2.1. Расчеты по каждому виду использования сводятся в таблицу 20, отображаются графиками.

 

 

Таблица 20 – Расчет перспективной площади земель городского округа, поселения по составу методом экстраполяции на 2020г.

 

Вид использования	Вид математической функции	Параметры	Теоретический уро- вень перспективной площади, га (РУt)	Коэффи- циент Стьюдента (G)	Оценка ошибки метода, (С)	Интер- вальная оценка, (M)	Довери- тельный интервал, (Рд)
А	В	С	…	от	до
Земли жилой застройки	у = АхВ	322,08	0,1543				2,0860
Земли обще- ственно-деловой застройки	у = Ах2 +Вх + С	-0,7679	2,5464	120,9		-164	Прогноз невозможен
Земли промыш- ленности	у = АLn(x) + В	-2,5315	113,57				2,0860
Земли под вод- ными объектами	Прогноз невозможен, так как нет тренда
................*.

*Расчет площади земель по другим видам осуществляется по аналогии.

 

 

 

5.2 Прогнозирование использования земель муниципального образования (городского округа, поселения) нормативным методом

Результаты нормативно-целевого прогноза зависят от поставленной цели. Этот метод определяет пути и сроки достижения желательного состояния объ- екта, явления на основе заранее заданных норм, стимулов, определяет наиболее эффективные варианты достижения этой цели. В основу положены подходы с использованием аналитических моделей, нормативных показателей с учетом перспективных планов развития объектов. Прогноз использования земельных ресурсов муниципального образования (городского округа, поселения) норма- тивным методом производится на 10 и 30 лет.

 

5.2.1 Земли жилой застройки

Прогноз земель под жилую застройку разрабатывается с учетом проведен- ного анализа использования земельных ресурсов, а также с учетом сопутствующе- го прогноза по численности населения муниципального образования (городского округа, поселения). Определение перспективной площади земель под жилой за- стройкой нормативным методом производится из расчета, что на перспективу по- требуется дополнительные площади под многоэтажное и индивидуальное жи- лищное строительство. Соотношение многоэтажной и малоэтажной застройки во многом зависит от природно-климатических условий региона, местных и нацио- нальных традиций, а также от величины города его административного статуса. Так, например, для крупных мегаполисов, таких как г. Москва, Санкт - Петербург соотношение многоэтажной и малоэтажной жилой застройки составляет 9:1. Для крупных региональных центров такое соотношение может быть 8:2; 7:3. Для го- родов областного, краевого масштаба, таких как города Очер, Нытва, Оса, Чусо- вой в Пермском крае, соотношение может быть 3:7; 4:6; 5:5; 6:5.

Перспективная площадь под жилой застройкой зависит от темпов изме- нения численности населения, т.е. ожидаемого роста его численности. В тех случаях, когда рост численности населения не ожидается, площадь под жилую застройку все же будет увеличиваться за счет улучшения жилищных условий населения, т.е. обеспечения квартирами молодых семей, сноса ветхого жилья,

расселения из коммунальных квартир и общежитий, другого. В перспективе, в связи с правительственной программой, планируется улучшить жилищные условия не менее 10-35% населения. Расчет площади под жилой застройкой за счет улучшения жилищных условий населения производится для всех городов.

Для расчета перспективной площади под жилой застройкой необходимо определить численность населения, которое получит новое жилье.

Nнов. = (Nп - Nф) + Nулуч., (16)

где Nнов.– численность населения, которому требуется жилье, тыс. чел. Nп – перспективная численность населения, тыс. чел.

Nф. - фактическая численность населения, тыс. чел.

Nулуч.- численность населения, улучшающая жилищные условия, тыс. чел. Анализ изменения демографической ситуации свидетельствует о том, что численность населения может иметь тенденцию и сокращения. При такой ситу- ации потребность в новом жилье, по мнению аналитиков, в большинстве город- ских округов и поселений будет присутствовать ещѐ не менее 10-15 лет. Эти тенденции связаны с рядом причин – физическое и моральное старение жилого фонда, желание каждой социовозрастной группы жить отдельно и другое. Для данной тенденции количество населения, которому необходимо новое жилье

рассчитывается по формуле:

Nнов. = Nулуч., (17)

Nнов2020 = (18,30-16,8) + 1,68=3,18 тыс. чел.

Nулуч 2020 = 0,10*16,8=1,68 тыс. чел.

Nнов 2040 = (24,02 -16,8)+3,36=10,58 тыс. чел.

Nулуч 2040 = 0,20 * 16,8 = 3,36 тыс. чел

Расчет площади под многоэтажную застройку производится с использо- ванием укрупненных показателей по следующей формуле:

мн. з.

Р = Nнов .* Р м * К м * К пр ± mм

Кс * Кз * Ккв

(18)

где Рмн. з.- прогнозируемая площадь под многоэтажную застройку, га Nнов. – численность населения, которому требуется новое жилье, чел. Рм – площадь под одним многоэтажным домом (1,1-1,5), га;

Км - коэффициент, учитывающий количество жителей, желающих полу- чить квартиры в многоэтажных жилых домах (0,55-0,85);

Кпр - коэффициент, учитывающий подходы и подъезды к жилым домам и прилегающей зоне отдыха (1,3);

Кс - коэффициент семейности, учитывающий размер семьи (2,7-3,7);

Кз -коэффициент, учитывающий загруженности коммерческого жилья по отношению к муниципальному (0,65-0,75);

Kкв.- коэффициент, учитывающий количество квартир в доме (72,.., 144).

3180 *1,1* 0,7 *1,3

Рмн. з. 2020 =

3,5 * 0,75 * 96

= 13 га

Рмн. з. 2040 =

10580 *1,2 * 0,6 *1,3

 

 

3,5 * 0,75 *144

= 26 га

Для прогнозирования на 10-30 лет используются укрупнѐнные коэффици- енты. Поэтому рассчитаем ошибку прогнозируемой площади:

m = Рмн. з. * Кош .* К t

(19)

м 100

где mм - ошибка прогнозируемой площади многоэтажной застройки, га Рмн.з. - площадь многоэтажной застройки, га;

Кош - коэффициент, учитывающий ошибку прогноза (2-5%);

Кt- коэффициент, учитывающий период прогнозирования (10,20,30)

13* 2%*10

mм 2020 =

= 3 га

mм 2040 =

17 * 3%* 30

 

 

 

= 15 га

Расчет площади застройки под индивидуальное жилищное строительство производится по формуле:

Ринд. з.

= Nнов .* Р одн .* К м .* К пр. ± mм

Кс.

(20)

где Ринд.з - прогнозируемая площадь отвода под индивидуальное жилищ- ное строительство, га

Nнов. – численность населения, которому требуется новое жилье, чел. Родн.з - площадь отвода под индивидуальное строительство (0,10-0,14), га;

Км – коэффициент, учитывающий количество жителей, желающих посе- литься в индивидуальных домах (0,15-0,45);

Кпр - коэффициент, учитывающий подходы и подъезды (1,2);

Кс - коэффициент семейности, учитывающий размер семьи (3,1-3,9);

3180 * 0,10 * 0,3*1,2

Ринд. з. 2020 =

3,5

= 33 га

Ринд. з. 2040 =

10580 * 0,10 * 0,4 *1,2

 

 

3,9

= 130 га

Ошибка прогнозируемой площади формирования земельных участков под индивидуальное жилищное строительство:

m = Ринд .* К ош .* К t

(21)

м. 100

где mи - ошибка прогнозируемой площади индивидуальной застройки, га Ринд.з. – прогнозируемая площадь под индивидуальное строительство, га Кош - коэффициент, учитывающий ошибку прогноза (2-5%);

Кt- коэффициент, учитывающий период прогнозирования (10,20,30)

33* 2%*10

mм. 2020 =

= 7 га

mм. 2040 =

130 * 3%* 30

 

 

 

= 117 га

Таблица 21 – Расчет прогнозируемой площади жилой застройки, по периодам

 

Показатели	Период прогнозирования
Вид застройки
Этажная	ИЖС	Этажная	ИЖС
Фактическая площадь застройки, га(Pф)
Население, которому требуется новое жи- лье, тыс. чел. (Nнов.)	3,18	10,58
Площадь под одним домом, га (Рм)	1,1	0,1	1,2	0,1
Коэффициенты учитывающие: -жителей, желающих получить квартиры в домах (Км)	0,7	0,3	0,6	0,4
-подходы и подъезды к домам и прилегаю- щей зоне отдыха (Кпр)	1,3	1,2	1,3	1,2
- количество квартир в доме (Kкв.)		-		-
- средний размер семьи (Кс)	3,5	3,5	3,5	3,9
- загруженность коммерческого жилья по отношению к муниципальному (Кз)	0,75	-	0,75	-

продолжение таблицы 21

Расчетная площадь, га
Ошибка прогнозируемой площади отвода(m)
Прогнозируемая площадь, га
от
до
Общая площадь жилой застройки (вместе с фактической), га
от
до

 

Общая площадь жилой застройки рассчитывается по формуле:

Робщ. = Pфактич. + Рмн.з. + Ринд.з., (22)

где Робщ. – общая прогнозируемая площадь жилой застройки, га Pфактич. – фактическая площадь жилой застройки, га

Рмн. з. – прогнозируемая площадь отвода под многоэтажную застройку, га Ринд.з.- прогнозируемая площадь отвода под индивидуальное жилищное

строительство, га

 

Робщ. 2020 = 445 +13 + 33 = 491 га

Робщ. 2040 = 445 + 26 +130 = 601 га

Рисунок 7 - Расширение многоэтажной жилой застройки на 2040г

 

Рисунок 8 - Расширение индивидуальной жилой застройки на 2040г

Варианты расширения земель под многоэтажной и индивидуальной жилой застройкой на примере городского поселения Очер представлены на рисунках 7, 8.

 

5.2.2 Земли общественно-деловой застройки

Прогноз земель общественно-деловой застройки основывается на выяв- лении потребности города в размещении объектов социального и коммунально- бытового назначения, объектов здравоохранения, культуры, торговли, обще- ственного питания и т.д.

Размещение таких объектов как: детские дошкольные учреждения, об- щеобразовательные школы, стационары для взрослых и детей, физкультурно- спортивные учреждения и т.д. следует предусмотреть в городах, где на про- гнозный период наблюдается увеличение численности населения. Местополо- жение проектируемых объектов должно обосновано и выбрано с учетом терри- ториального развития жилых микрорайонов, преимущественно многоэтажной застройки.

Расчет площади отвода под объекты осуществляется по укрупненным

 

 

показателям землеобеспеченности с учетом их вместимости. Перспективная

52

площадь земельных участков под объекты общественно-деловой застройки рассчитывается по формуле:

Робщ.дел.. =В*Ннор. (23)

где Робщ. дел..- площадь отвода земель под объекты общественно-деловой застройки га.;

В - вместимость объекта (приложение Г), мест;

Ннор. – норма землеобеспеченности, с учетом вместимости объекта (при- ложение Г), м2 /чел.

Таблица 22 – Расчет площади под объекты общественно-деловой застройки

 

Пери- од про- гно- зиро- вания	Увели- чение числен- ности населе- ния, чел.	Наименование объекта	Вме- сти- мость (мест) (В)	Норма земле- обеспе- ченно- сти, м2/место (Ннор.)	Общая площадь земель- ного участка, га (Робщ. дел)
	+7220	Детское дошкольное учреждение
Детское дошкольное учреждение
Общеобразовательная школа
Итого

 

 

5.2.3 Земли промышленности

С учетом перспективного плана развития отраслей народного хозяйства в регионе и развития градообразующих объектов в городах, с использованием нормативного метода рассчитываются перспективные площади отвода земель под промышленные объекты. Расчет площади отвода земель под объекты капи- тального строительства промышленности производится по аналитическим фор- мулам с применением укрупненных нормативных показателей. Заданием на про- ектирование уточняется перечень объектов, а также варианты строительства но- вых объектов промышленности или расширение существующих, приложение И.

Перспективная площадь отвода под объекты капитального строительства в промышленности рассчитывается по формуле:

Рпр.= К *У (24)

где Рпр. – прогнозируемая площадь под объект капитального строитель- ства в промышленности, га;

К - объем капитальных вложений, предусмотренных на новое строитель- ство или расширение объекта капитального строительства, млн. усл. руб.

У - показатель удельной землеемкости отраслей промышленности, га/млн. усл. руб. (приложение В).

Примеры расчетов площади под объекты капитального строительства в промышленности представлены в таблице 23.

Таблица 23 – Расчет площади под объекты капитального строительства в промышленности

Период прогно- зирова- ния	Наименование объекта	Объем кап. вло- жений на новое строитель- ство, млн. усл. руб.(Кнов.)	Объем кап. вло- жений на расшире- ние объекта, млн. усл.руб. (К рас.)	Показа- тель удельной землеем- кости отрасли (У)	Площадь под объ- ект капи- тального строи- тельства, га
	Объект машиностроения			0,15
Объект пищевой про- мышленности			0,09
	Объект легкой промыш- ленности			0,20
…
Итого

 

5.2.4 Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций

Большинство российских городов страдают от чрезмерной загруженности улиц автомобильным транспортом. Чтобы разгрузить улицы города от потока транзитного автомобильного транспорта и уменьшить загазованность выхлоп- ными газами необходимо предусмотреть отвод земель под строительство объ- ездных дорог. Перспективная площадь отвода рассчитывается по формуле:

Ртр. =Н*L (25)

где Ртр.- площадь отвода земель под дорогу, га

Н- норма отвода с учетом типа и класса дороги (приложение Г), м

L - протяженность дороги, м.

Таблица 24 – Расчет площадь под строительство объездной дороги

 

Период прогно- зирования	Наименование объекта	Протяжен- ность дороги, м (L)	Тип и класс дороги	Норма отвода, м (Н)	Площадь отвода земель под дорогу, га Ртр
	Восточная объездная		II
	Северная объездная		I
Итого

 

 

Для автомобилистов, следующих на дальние расстояния, на объездной дороге необходимо размещать кемпинги, мотели. Площадь отвода рассчитыва- ется с учетом укрупненных показателей, по формуле 30. Необходимо дать обоснование о размещении объекта отдыха на том или ином участке дороги. Расчеты сводятся по образцу таблицы 27.

 

5.2.5 Земли общего пользования

К землям общего пользования в населенных пунктах относятся земель- ные участки, используемые в качестве путей сообщения (улицы, переулки, дро- ги, набережные, площади), для удовлетворения культурно-бытовых потребно- стей населения (парки, скверы, бульвары, городские сады), под объектами мас- сового отдыха горожан (водоемы, пляжи), для хранения, переработки и утили- зации промышленных и бытовых отходов и другие.

В большинстве городов, несмотря, на высокий удельный вес в составе зе- мель, городских лесов, степень озеленения застроенной части города не соот- ветствует нормам, которые зависят от размера городов (приложение Е). Необ- ходимо сравнить существующий уровень озеленения с нормативным, в случае не соответствия, рассчитать площадь отвода земель под зеленные насаждения общего пользования по формуле 26.

Рз. нас. = Nф*∆Н (26)

где Рз. нас - площадь отвода земель под зеленные насаждения общего поль- зования для фактической численности населения, га

Nф. – фактическая численность населения города, чел.

∆Н – разница, между нормативным показателем озеленения территории общего пользования и существующим, м2/ чел.

Нфакт = 8 м2/чел Ннорм = 10 м2/чел

∆Н = 10-8 = 2 м2/чел

Рз.нас.2010 = 16800 * 2 = 3 га

На перспективу для увеличивающейся численности населения необходи- мо площадь зеленых насаждений общего пользования также, привести к норма- тивному, расчеты по формуле 27.

Рз. нас. =∆N*Ннор. (27)

где Рз. нас - площадь отвода земель под зеленные насаждения общего поль- зования на перспективу, га

∆ N – увеличение численности населения города по периодам прогнозиро- вания, чел.

Ннор. – нормативный показатель озеленения территории общего пользова- ния, м2/ чел.

Рз. нас.2020 =1550*10= 2га Рз. нас.2040 =7220*10=7га

Размещать недостающие площади зеленых насаждений общего пользова- ния необходимо в микрорайонах, где отмечен их дефицит. Отвод земельных участков по расчетным площадям может быть как под парки, скверы, так и под общее озеленение улиц. Расчеты представить в таблице 25.

Таблица 25 – Расчет площади под зеленые насаждения общего пользования

 

Год	Численность населения, чел.	Показатель озеленения, м2/чел.	Проектируемая площадь отвода, га (Рз. нас)
фактический	нормативный
факт.	увелич.
		+1500
		+7220
Итого

* нормативный показатель приведен в приложении Е.

В городах, где имеются водные источники – реки, озера, пруды для обес- печения массового отдыха горожан в летний период необходимо предусмот- реть отвод земель под пляж, если город большой их может быть несколько. Размеры территорий под пляж в курортных зонах и зонах отдыха определяются с учетом численности населения и нормативных показателей (приложение Д, таблица 2). Расчет площади под пляж производятся по формуле 28.

Рпл. =N* К* Ннор ., (28)

где Рпл. - площадь отвода земель под пляж на перспективу, га

N – численность населения города по периодам прогнозирования, чел.

К – коэффициент единовременной нагрузки пляжей (прил. Д, таблица 3) Ннор. – нормативный показатель территории на одного посетителя, м2/ чел.

Рпл2020. =18300* 0,2* 5=18га

Протяженность пляжа вдоль береговой линии определяется по формуле 29, где учитывается возможная ширина пляжа и минимальный нормативный показатель береговой полосы пляжа на одного посетителя.

N * К * L min

Lпл. = W

(29)

где Lпл.- протяженность пляжа вдоль береговой линии, м

N – численность населения города по периодам прогнозирования, чел. К – коэффициент единовременной нагрузки пляжей

L min – минимальная протяженность береговой полосы пляжа на одного посетителя (приложение Д, таблица 2), м

W – количество полос с минимальной шириной для одного посетителя (4-10).

Lпл. =

18300*0,2*2,5

 

= 1520 м.

Результаты расчетов отображаются в таблице 26.

Таблица 26 – Расчет площади под пляж по периодам

 

Период прогно- зирова- ния	Наиме- но-вание объекта	Числен- ность населе- ния, тыс. чел.	Площадь земель под пляж, га (Рпл.)	Протяжен- ность пляжа вдоль береговой линии,м Lпл.)	Количе- ство по- лос min ширины (W)	Ширина береговой полосы пляжа, м
	-	-	-	-	-	-
	Пляж	18,30
	-	-	-	-	-	-

Под пляж выбирается пологий, не подтопляемый берег вдоль водоема, с удобными подходами и подъездами, желательно с песчаным дном, выше по те- чению от промышленной зоны, мест сброса сточных вод и других источников загрязнения.

 

5.2.6 Земли особо охраняемых территорий и объектов

В границах городов и сельских населенных пунктов могут находиться зе- мельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко- культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо цен- ное значение, для которых установлен особый правовой режим. Площади этих земель определяются по факту их наличия на территории и могут меняться в сторону увеличения за счет отнесения отдельных земельных участков к этой категории. Так, например, в состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристические парки, учебно- туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря и другие аналогич- ные объекты. Однако с каждым годом все ощутимее становятся потребности горожан в объектах массового, кратковременного отдыха. В планах перспек- тивного развития города и использования его земельных ресурсов необходимо предусмотреть растущие потребности населения в земельных участках под объекты рекреации. Расчет площади отвода под объекты рекреации осуществ- ляется по укрупненным показателям землеобеспеченности с учетом их вмести- мости (приложение Д, таблица 1).

Площадь отвода рассчитывается с учетом укрупненных показателей по формуле:

Ррек. =В*Ннор. (30)

где Ррек.- площадь отвода земель под объекты отдыха; га В - вместимость объекта отдыха, чел.;

Ннор. – норма отвода, с учетом вместимости объекта (приложение Д, таб- лица 1), м2/ чел.

Ррек. =75*135=1га

Расчеты производятся по формуле 30, таблица 27.

Таблица 27 – Расчет площади земель под объекты массового отдыха

 

Период прогнози- рования	Наименование объекта	Вместимость, чел. (В)	Норма земле- обеспеченности, м2/место (Ннор.)	Площадь, га (Ррек.)
	Туристическая база
Кемпинг
Итого
	Пансионат
Санаторий- профилакторий
Итого

 

 

При отводе земель под объекты массового отдыха необходимо учитывать, что они размещаются в эстетически привлекательных местах – на берегу водных источников, в лесных массивах, и должны иметь удобные подъездные пути, находиться в экологически чистых зонах, вдали от промышленных объектов.