Анализ использования земельных ресурсов муницпального образования 2 страница

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

 

Рисунок 2 - Динамика земель жилой застройки городского поселения, га*

*Графики по другим видам использования земель представляются по аналогии

Городские земли условно делят на две части – застроенные и незастро- енные. Земли городской застройки состоят из территорий, уже застроенных или предоставленных под жилую и производственную застройку. Данные земли за- нимают значительный удельный вес в общей площади города и являются наиболее важными с функциональной точки зрения, так как отражают целевое назначение этого вида земель. Они предоставлены предприятиям, организаци- ям, учреждениям или отдельным гражданам под строительство и эксплуатацию жилых, промышленных, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также для индивидуального жилищного строительства.

Площадь городской застройки определяется по формуле:

S г.з. = S ж з +S общ з+ S пр.з. + S тр. (1)

где S г.з. – площадь городской застройки, га S ж з. – площадь жилой застройки, га;

S общ з. – площадь общественно-деловой застройки, га; S пр.з. – площадь промышленной застройки, га;

S тр. – площадь, занятая транспортом, инженерными коммуникациями, га

S г.з2000 =320+123+113+31= 587 га;

S г.з2010 =445+110+107+30= 692 га;

Не застроенная территория города - это земли рекреации, в т.ч. городские леса, земли сельскохозяйственного использования, под обособленными водны- ми объектами, общего пользования, не вовлеченные в градостроительную дея- тельность и другие.

Площадь незастроенной территории определяется по формуле:

Sне застр.т.. = Sоб.п.+Sс.х.ис.+Sг.л.+Sв.о.+ Sне в гр.д.+Sдр. (2)

где S не застр.т.. - площадь незастроенной территории города, га S об.п. – площадь земель общего пользования, га;

S с.х.ис. - площадь земель сельскохозяйственного использования, га;

S г.л. – площадь особо охраняемых территорий, в т.ч. городских лесов, га; S в.о. – площадь земель под водными объектами, га;

S не в гр.д. – площадь земель, не вовлеченных в градостроительную деятель- ность, га;

S др.– площадь земель под объектами специального назначения и другие земли, га

Sнезастр.т.2000 = 571+941+1095+1038+12+1037 = 4694 га

Sнезастр.т.2010 = 579+873+1117+1038+16+901= 4524 га

Уровень интенсивности использования городских земель в условиях их дефицитности характеризуется показателем уровня освоенности территории го- рода под застройку, который рассчитывается по формуле:

S

Уос = Sг. з *100%

об. пл.

(3)

где У ос. - уровень освоенности территории города под застройку, % S г.з. – площадь городской застройки, га

S об.пл - общая площадь города, га

 

Уос

Уос

 

2000 =

 

2010 =

 

 

 

 

 

*100% = 11%

 

*100% = 13%

Показатель «уровень освоенности территории города под застройку» рассчи- тывается на первый и последний год наблюдения, по результатам делаются выводы.

2.2 Анализ существующего использования земель муниципального образова- ния (городского округа, поселения).

Анализ уровня использования земель муниципального образования (го- родского округа, поселения) производится с учетом изучения материала о су- ществующих землепользованиях на базе данных из кадастра недвижимости. При этом проводится анализ территорий, занятых ветхим и аварийным жилищ- ным фондом, изучаются муниципальные программы по переселению граждан из аварийного жилья. Рассматриваются материалы Схем территориального планирования субъектов Российской Федерации, муниципальных районов, по- селений, на предмет долгосрочного перспективного развития и размещения от- раслей народного хозяйства, создания дополнительных рабочих мест, а также развития транспортной и инженерных инфраструктур, которые так или иначе, могут способствовать развитию территорий муниципального образования (го- родского округа, поселения).

Показателями уровня использования земель муниципального образования (городского округа, поселения) являются плотность застройки, плотность насе- ления и другие. Причем эти показатели не должны превышать нормативные, иначе уровень использования не будет соответствовать экологическим требо- ваниям (приложение А).

Расчет плотности жилой застройки производится по следующей формуле:

S

Пж. з. = Sж. здан. *100%

ж. заст

где П ж.з - плотность жилой застройки, %

S ж. здан. – площадь под жилыми зданиями, га

 

(4)

S ж. застр. – площадь жилой застройки муниципального образования (город- ского округа, поселения) на год прогнозирования, га

Пж. з.

= 212 *100 = 47,60%

445

Плотность населения муниципального образования (городского округа, поселе- ния) определяется по формуле:

Р = Nфакт.

(5)

нас. об.

Sобщ.

Р нас. об. - плотность населения муниципального образования (городского округа, поселения), чел./га

Nфакт. – численность населения на год прогнозирования, чел.

Sобщ. – общая площадь муниципального образования (городского округа, поселения) на год прогнозирования, га

16300

Рнас. об. =

= 3 чел / га

Расчеты сводятся в таблицу 4, делается вывод.

Таблица 4 – Анализ уровня использования земель жилой зоны

 

Показатели	Плотность
Фактич.	Нормат.
Плотность застройки, %	47,6	-
Плотность населения в границах города, чел/га:	3,0
Плотность населения застроенной территории всего, чел/га:	37,0	70-130*
в том числе: - многоэтажной застройки	305,0	-
- малоэтажной (индивидуальной) застройки	27,0	-

* - нормативная плотность приведена в приложении А.

Плотность населения застроенной территории определяется по формуле:

Р = Nфакт.

 

(6)

нас. ж. з.

Sж. з.

Р нас.ж. з. - плотность населения застроенной территории, чел./га Nфакт. – численность населения на год прогнозирования, чел.

S ж. з. – площадь жилой застройки (под жилыми зданиями), га

16300

Рнас. ж. з. =

= 37 чел / га

Анализ территории по данным показателям характеризует уровень исполь- зования земель, возможность вовлечения в градостроительную деятельность резервных территорий.

 

2.3 Анализ использования земель муниципального образования (городского округа, поселения) по формам собственности

В результате реформирования земельных отношений и совершенствова- ние земельного законодательства произошло коренное изменение в структуре земельной собственности. Так, с принятием Закона РФ от 23.12.1992 г. «О пра- ве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» граждане РФ получили возмож- ность не только получить в частную собственность земельные участки, которые ранее находились у них в пользовании, но совершать с ними различные сделки. В статье 36 Конституции РФ от 12.12.1993 г. подтверждено, что «Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю», а в статье 35 «пра- во частной собственности охраняется законом». Далее в Гражданском кодексе РФ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ в статье 209 определено содержание прав соб- ственности, а именно:

- собственнику принадлежит право владения, пользования, и распоряжения своим имуществом;

- собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении при- надлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону;

- владение, пользование и распоряжение землей, осуществляется собствен- ником свободно, в той мере, в какой их оборот допускается законом.

На смену государственной собственности пришло еѐ многообразие, по- явилась собственность субъектов Российской Федерации, муниципальная соб- ственность, собственность граждан и юридических лиц. Развитие рыночных отношений в сфере использования земель муниципального образования (город- ского округа, поселения) существенно изменило еѐ структуру. При этом от- дельные виды использования земель муниципального образования (городского округа, поселения), не изменили форму собственности. Сохранение государ- ственной собственности для отдельных видов использования регламентируется законодательством. Необходимо провести анализ изменения состава земель муниципального образования (городского округа, поселения) по формам соб- ственности, дать пояснения к прошедшим изменениям, объяснить в соответ- ствии с какой нормативно-правовой базой земли населенных пунктов могут менять форму собственности, т.е. участвовать в рыночном обороте. Сложивше- еся перераспределение земель по формам собственности приведено в таблице 5. Структуру земель муниципального образования (городского округа, поселения) по формам собственности необходимо показать в виде графиков или диаграмм.

Вопросы ко второму разделу:

1. Какие закономерности в распределении земель муниципального образова- ния (городского округа, поселения) сложились в течение 10 лет?

2. Какие земли включены в площадь городской застройки?

3. Что включено в площадь незастроенной территории?

4. Как меняется уровень освоенности территории муниципального образо- вания (городского округа, поселения)?

5. Назовите, какой показатель больше и почему: плотность населения в го- роде или плотность населения застроенной территории?

6.. Охарактеризуйте многообразие форм собственности на земли муници- пального образования (городского округа, поселения).

Таблице 5- Анализ состава земель муниципального образования (городского округа, поселения) по формам собственности

Вид использования земель	2010г.
	га	%	%
Всего земель в границах города	Общая площадь:		100,0	100,0
- в собственности граждан		10,8
- в собственности юридических лиц		0,5
- в государственной и муниципальной собственности		88,7
В собственности РФ	всего:
из них предоставлено: - гражданам и во владение и пользование
-гражданам в аренду
-юридическим лицам в пользование
-юридическим лицам в аренду
................
Земли жилой застройки	Общая площадь		100,0	8,5
в собственности граждан		87,9	69,6
в собственности юридических лиц		0,4
в государственной и муниципальной собственности		11,7
В собственности РФ	всего:	-
их них предоставлено гражданам и во владение и пользование	-
гражданам в аренду	-
юридическим лицам в пользование	-
юридическим лицам в аренду	-
..............................................*

*Другие виды использования земель в разрезе форм собственности представляются по аналогии.

 

ЗАДАНИЕ 3 ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ

Цель задания: Представить или составить карту градостроительного зонирования муниципального образования (городского округа, поселения).

Содержание задания

3.1 Порядок установления территориальных зон и градостроительных регламентов.

3.1.1Земли в составе жилой зоны.

3.1.2 Земли в составе общественно-деловой зоны.

3.1.3 Земли в составе производственной зоны и зон инженерной и транспорт- ной инфраструктур.

3.1.4 Земли в составе зон сельскохозяйственного использования.

3.1.5 Земли в составе рекреационной зоны.

3.1.6 Земли в составе зоны особо охраняемых территорий.

3.1.7 Земли в зоне специального назначения.

3.1.8 Земли в зоне военных объектов, режимных территорий.

3.2 Карта Градостроительного зонирования муниципального образования (городского округа, поселения).

 

Методика выполнения

3.1 Порядок установления территориальных зон и градостроительных регламентов

В результате градостроительного зонирования устанавливаются террито- риальные зоны. В соответствии со статьей 35 Градостроительного Кодекса РФ устанавливаются следующие территориальные зоны: жилые, общественно- деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфра- структур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначе- ния, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Составляется карта градостроительного зонирования, где отображаются грани- цы территориальных зон.

Градостроительное зонирование проводится согласно правилам земле- пользования и застройки (ст.34), где границы территориальных зон устанавли- ваются с учетом:

- возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различ- ных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

- функциональных зон и параметров их планируемого развития, опреде- ленных генеральным планом городского округа, поселения;

- сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

- планируемых изменений границ земель различных категорий в соответ- ствии с документами территориального планирования;

- предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

При этом необходимо выполнить следующие требования:

- в границах территориальных зон каждый земельный участок принадле- жит только к одной территориальной зоне;

- формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Границы территориальных зон устанавливаются по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные по- токи противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутри- городских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт- Петербурга;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.

Порядок организации использования земель города, согласно российско- му законодательству, определяется Правилами землепользования и застройки (ст. 30.), которые отображаются на карте градостроительного зонирования с указанием градостроительного регламента.

Согласно ЗК РФ ст.85 п. 2 «Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей еѐ расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использова- ния земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для зе- мельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент».

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений, где указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов ка- питального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капиталь- ного строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Рос- сийской Федерации.

 

3.1.1 Земли в составе жилой зоны

Земли жилой зоны предназначаются как для многоэтажной, так и для ин- дивидуальной жилой застройки.

По характеру застройки применяется следующая классификация:

- зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

- зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

- зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

- зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

- зоны жилой застройки иных видов.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и сред- него (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильно- го транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не ока- зывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садо- водства и дачного хозяйства.

Об интенсивности использования земель жилой зоны свидетельствует со- отношение многоэтажной и малоэтажной застройки. Так, высокий удельный вес этажной застройки свидетельствует об интенсивном характере использова- ния территории, и наоборот, одноэтажной застройки об экстенсивном характе- ре. Анализ структуры земель жилой застройки города приведен в таблице 6.

Таблица 6 - Структура земель жилой зоны по видам использования

 

Вид использования земель	Площадь застройки
га	%
Жилая зона всего:		100,0
в том числе: - многоэтажная		2,5
- малоэтажная (индивидуальная)		67,2
- садоводства и дачного хозяйства	-	-
- резервные территории (земли, не вовлечен- ные в градостроительную деятельность)		3,0
- земли общего пользования		27,3

 

 

3.1.2 Земли в составе зоны общественно-деловой застройки

Согласно градостроительному регламенту земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для размещения объектов здраво-

охранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и комму- нально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, ад- министративных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначе- ния, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Структура общественно-деловой зоны включает:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления произ- водственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

Анализ структуры земель общественно-деловой зоны города приведен в таблице 7.

Таблица 7 - Структура общественно-деловой зоны по видам использования

 

Вид использования земель	Площадь застройки
га	%
Общественно-деловая зона всего:		100,0
в том числе: - делового, общественного и коммерческого назначения		29,8
- размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения		16,7
- обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности		4,7
- земли общего пользования		48,8
-иные виды	…	…

 

 

Граница данной зоны не всегда может быть четко выделена, поэтому Градостроительным кодексом допускается размещение в общественно-деловых зонах, жилых домов, гостиниц, подземных или многоэтажных гаражей. В этой связи анализ может проводиться по совокупности территории как земли в со- ставе жилой и общественно деловой зоны.

3.1.3 Земли в составе производственной зоны, зон инженерной и транс- портной инфраструктур

Земельные участки в составе производственной зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышлен- ных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспорт- ной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорож- ного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

К землям данного вида использования в границах населенных пунктов относят участки, предоставленные соответствующим предприятиям, учрежде- ниям, организациям для выполнения возложенных на них задач. Эти земли мо- гут находится в пределах городской застройки или вне еѐ. Размеры выделяемых участков жестко нормируются или устанавливаются в соответствии с проектно- технической документацией.

В составе производственной зоны, зоны инженерной и транспортной ин- фраструктур выделяют:

1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны - зоны размещения производственных объек- тов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфра- структур.

Структура и анализ использования земель производственной зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур города приведена в таблице 8.

Таблица 8 – Структура производственной зоны, зоны инженерной и транспорт- ной инфраструктур по видам использования

Вид использования земель       Производственная зона, зона инженерной и транспортной инфраструктур всего:     100,0 в том числе: - производственная зона   89,8 -земли общего пользования   44,9 - резервные территории (земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность)   8,5 - коммунальная зона - - - зона железнодорожного транспорта   1,4 - зона автомобильного транспорта   8,8 - зона воздушного транспорта - - - зона водного транспорта - - - иные виды - -

Площадь

га %

 

3.1.4 Земли в составе зон сельскохозяйственного использования

В состав зон сельскохозяйственного использования в городах и других населенных пунктах относят:

1) сельскохозяйственные угодья: пашня, сенокосы, пастбища, залежь, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.);

2) земли, занятые объектами, предназначенными для ведения сельско- го хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, и других объектов сельскохозяйственного назначения.

Земли в составе зон сельскохозяйственного использования в границах городов и сельских населенных пунктов нельзя смешивать с землями сельско- хозяйственного назначения (находящимися за пределами границ городов и сельских населенных пунктов).

Земли в составе зон сельскохозяйственного использования имеют не- сельскохозяйственное целевое назначение – и могут использоваться для аграр- ного производства лишь временно, оставаясь, по сути, резервом для застройки и благоустройства городов и сельских населенных пунктов. При необходимо- сти расширения черты застройки эти земли могут изыматься у собственников, землепользователей и предоставляться другим субъектам для возведения соот-

ветствующих строений, сооружений, либо для благоустройства городов и сель- ских населенных пунктов.

Использование сельскохозяйственных угодий в границах городов и сель- ских населенных пунктов зависит от разрешенного законодательством вида ис- пользования, и предоставляется только для этих целей. Возможное распределение земель по видам сельскохозяйственного использования отображено в таблице 9.

В большинстве случаев, земли данной зоны используются коллективны- ми садами, дачными кооперативами, либо сдаются в аренду гражданам для ве- дения огородничества (выращивания сельскохозяйственных культур: картофе- ля, овощей и др.).

Таблица 9 - Структура зоны сельскохозяйственного использования по видам

 

Вид использования земель       Зона сельскохозяйственного использования – всего:   100,0 в т.ч. - крестьянские (фермерские) хозяйства   0,5 -предприятий, занимающихся сельскохозяй- ственным производством - - Садоводческими объединениями и индивиду- альными садоводами   12,2 Огородническими объединениями и индиви- дуальными огородниками   2,4 Дачниками и дачными объединениями - - Личными подсобными хозяйствами - - Служебными наделами - - Для других целей   30,9 Земли общего пользования   8,8 Земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность   45,2

Площадь

га %

 

 

В отдельных случаях в границах городов могут функционировать сель- скохозяйственные предприятия – сельскохозяйственные производственные ко- оперативы, откормочные предприятия, птицефабрики и другие организационные формы. Земли данных предприятий, также относится к землям зоны сельскохозяй- ственного использования.