| 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 |
Рисунок 2 - Динамика земель жилой застройки городского поселения, га*
*Графики по другим видам использования земель представляются по аналогии
Городские земли условно делят на две части – застроенные и незастро- енные. Земли городской застройки состоят из территорий, уже застроенных или предоставленных под жилую и производственную застройку. Данные земли за- нимают значительный удельный вес в общей площади города и являются наиболее важными с функциональной точки зрения, так как отражают целевое назначение этого вида земель. Они предоставлены предприятиям, организаци- ям, учреждениям или отдельным гражданам под строительство и эксплуатацию жилых, промышленных, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также для индивидуального жилищного строительства.
Площадь городской застройки определяется по формуле:
S г.з. = S ж з +S общ з+ S пр.з. + S тр. (1)
где S г.з. – площадь городской застройки, га S ж з. – площадь жилой застройки, га;
S общ з. – площадь общественно-деловой застройки, га; S пр.з. – площадь промышленной застройки, га;
S тр. – площадь, занятая транспортом, инженерными коммуникациями, га
S г.з2000 =320+123+113+31= 587 га;
S г.з2010 =445+110+107+30= 692 га;
Не застроенная территория города - это земли рекреации, в т.ч. городские леса, земли сельскохозяйственного использования, под обособленными водны- ми объектами, общего пользования, не вовлеченные в градостроительную дея- тельность и другие.
Площадь незастроенной территории определяется по формуле:
Sне застр.т.. = Sоб.п.+Sс.х.ис.+Sг.л.+Sв.о.+ Sне в гр.д.+Sдр. (2)
где S не застр.т.. - площадь незастроенной территории города, га S об.п. – площадь земель общего пользования, га;
S с.х.ис. - площадь земель сельскохозяйственного использования, га;
S г.л. – площадь особо охраняемых территорий, в т.ч. городских лесов, га; S в.о. – площадь земель под водными объектами, га;
S не в гр.д. – площадь земель, не вовлеченных в градостроительную деятель- ность, га;
S др.– площадь земель под объектами специального назначения и другие земли, га
Sнезастр.т.2000 = 571+941+1095+1038+12+1037 = 4694 га
Sнезастр.т.2010 = 579+873+1117+1038+16+901= 4524 га
Уровень интенсивности использования городских земель в условиях их дефицитности характеризуется показателем уровня освоенности территории го- рода под застройку, который рассчитывается по формуле:
| S |
об. пл.
(3)
где У ос. - уровень освоенности территории города под застройку, % S г.з. – площадь городской застройки, га
S об.пл - общая площадь города, га
Уос
Уос
2000 =
2010 =
*100% = 11%
*100% = 13%
Показатель «уровень освоенности территории города под застройку» рассчи- тывается на первый и последний год наблюдения, по результатам делаются выводы.
2.2 Анализ существующего использования земель муниципального образова- ния (городского округа, поселения).
Анализ уровня использования земель муниципального образования (го- родского округа, поселения) производится с учетом изучения материала о су- ществующих землепользованиях на базе данных из кадастра недвижимости. При этом проводится анализ территорий, занятых ветхим и аварийным жилищ- ным фондом, изучаются муниципальные программы по переселению граждан из аварийного жилья. Рассматриваются материалы Схем территориального планирования субъектов Российской Федерации, муниципальных районов, по- селений, на предмет долгосрочного перспективного развития и размещения от- раслей народного хозяйства, создания дополнительных рабочих мест, а также развития транспортной и инженерных инфраструктур, которые так или иначе, могут способствовать развитию территорий муниципального образования (го- родского округа, поселения).
Показателями уровня использования земель муниципального образования (городского округа, поселения) являются плотность застройки, плотность насе- ления и другие. Причем эти показатели не должны превышать нормативные, иначе уровень использования не будет соответствовать экологическим требо- ваниям (приложение А).
Расчет плотности жилой застройки производится по следующей формуле:
| S |
ж. заст
где П ж.з - плотность жилой застройки, %
S ж. здан. – площадь под жилыми зданиями, га
(4)
S ж. застр. – площадь жилой застройки муниципального образования (город- ского округа, поселения) на год прогнозирования, га
Пж. з.
= 212 *100 = 47,60%
445
Плотность населения муниципального образования (городского округа, поселе- ния) определяется по формуле:
Р = Nфакт.
(5)
нас. об.
Sобщ.
Р нас. об. - плотность населения муниципального образования (городского округа, поселения), чел./га
Nфакт. – численность населения на год прогнозирования, чел.
Sобщ. – общая площадь муниципального образования (городского округа, поселения) на год прогнозирования, га
16300
Рнас. об. =
= 3 чел / га
Расчеты сводятся в таблицу 4, делается вывод.
Таблица 4 – Анализ уровня использования земель жилой зоны
| Показатели | Плотность | |
| Фактич. | Нормат. | |
| Плотность застройки, % | 47,6 | - |
| Плотность населения в границах города, чел/га: | 3,0 | |
| Плотность населения застроенной территории всего, чел/га: | 37,0 | 70-130* |
| в том числе: - многоэтажной застройки | 305,0 | - |
| - малоэтажной (индивидуальной) застройки | 27,0 | - |
* - нормативная плотность приведена в приложении А.
Плотность населения застроенной территории определяется по формуле:
Р = Nфакт.
(6)
нас. ж. з.
Sж. з.
Р нас.ж. з. - плотность населения застроенной территории, чел./га Nфакт. – численность населения на год прогнозирования, чел.
S ж. з. – площадь жилой застройки (под жилыми зданиями), га
16300
Рнас. ж. з. =
= 37 чел / га
Анализ территории по данным показателям характеризует уровень исполь- зования земель, возможность вовлечения в градостроительную деятельность резервных территорий.
2.3 Анализ использования земель муниципального образования (городского округа, поселения) по формам собственности
В результате реформирования земельных отношений и совершенствова- ние земельного законодательства произошло коренное изменение в структуре земельной собственности. Так, с принятием Закона РФ от 23.12.1992 г. «О пра- ве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» граждане РФ получили возмож- ность не только получить в частную собственность земельные участки, которые ранее находились у них в пользовании, но совершать с ними различные сделки. В статье 36 Конституции РФ от 12.12.1993 г. подтверждено, что «Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю», а в статье 35 «пра- во частной собственности охраняется законом». Далее в Гражданском кодексе РФ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ в статье 209 определено содержание прав соб- ственности, а именно:
- собственнику принадлежит право владения, пользования, и распоряжения своим имуществом;
- собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении при- надлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону;
- владение, пользование и распоряжение землей, осуществляется собствен- ником свободно, в той мере, в какой их оборот допускается законом.
На смену государственной собственности пришло еѐ многообразие, по- явилась собственность субъектов Российской Федерации, муниципальная соб- ственность, собственность граждан и юридических лиц. Развитие рыночных отношений в сфере использования земель муниципального образования (город- ского округа, поселения) существенно изменило еѐ структуру. При этом от- дельные виды использования земель муниципального образования (городского округа, поселения), не изменили форму собственности. Сохранение государ- ственной собственности для отдельных видов использования регламентируется законодательством. Необходимо провести анализ изменения состава земель муниципального образования (городского округа, поселения) по формам соб- ственности, дать пояснения к прошедшим изменениям, объяснить в соответ- ствии с какой нормативно-правовой базой земли населенных пунктов могут менять форму собственности, т.е. участвовать в рыночном обороте. Сложивше- еся перераспределение земель по формам собственности приведено в таблице 5. Структуру земель муниципального образования (городского округа, поселения) по формам собственности необходимо показать в виде графиков или диаграмм.
Вопросы ко второму разделу:
1. Какие закономерности в распределении земель муниципального образова- ния (городского округа, поселения) сложились в течение 10 лет?
2. Какие земли включены в площадь городской застройки?
3. Что включено в площадь незастроенной территории?
4. Как меняется уровень освоенности территории муниципального образо- вания (городского округа, поселения)?
5. Назовите, какой показатель больше и почему: плотность населения в го- роде или плотность населения застроенной территории?
6.. Охарактеризуйте многообразие форм собственности на земли муници- пального образования (городского округа, поселения).
Таблице 5- Анализ состава земель муниципального образования (городского округа, поселения) по формам собственности
| Вид использования земель | 2010г. | ||||
| га | % | % | |||
| Всего земель в границах города | Общая площадь: | 100,0 | 100,0 | ||
| - в собственности граждан | 10,8 | ||||
| - в собственности юридических лиц | 0,5 | ||||
| - в государственной и муниципальной собственности | 88,7 | ||||
| В собственности РФ | всего: | ||||
| из них предоставлено: - гражданам и во владение и пользование | |||||
| -гражданам в аренду | |||||
| -юридическим лицам в пользование | |||||
| -юридическим лицам в аренду | |||||
| ................ | |||||
| Земли жилой застройки | Общая площадь | 100,0 | 8,5 | ||
| в собственности граждан | 87,9 | 69,6 | |||
| в собственности юридических лиц | 0,4 | ||||
| в государственной и муниципальной собственности | 11,7 | ||||
| В собственности РФ | всего: | - | |||
| их них предоставлено гражданам и во владение и пользование | - | ||||
| гражданам в аренду | - | ||||
| юридическим лицам в пользование | - | ||||
| юридическим лицам в аренду | - | ||||
| ..............................................* |
*Другие виды использования земель в разрезе форм собственности представляются по аналогии.
ЗАДАНИЕ 3 ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ
Цель задания: Представить или составить карту градостроительного зонирования муниципального образования (городского округа, поселения).
Содержание задания
3.1 Порядок установления территориальных зон и градостроительных регламентов.
3.1.1Земли в составе жилой зоны.
3.1.2 Земли в составе общественно-деловой зоны.
3.1.3 Земли в составе производственной зоны и зон инженерной и транспорт- ной инфраструктур.
3.1.4 Земли в составе зон сельскохозяйственного использования.
3.1.5 Земли в составе рекреационной зоны.
3.1.6 Земли в составе зоны особо охраняемых территорий.
3.1.7 Земли в зоне специального назначения.
3.1.8 Земли в зоне военных объектов, режимных территорий.
3.2 Карта Градостроительного зонирования муниципального образования (городского округа, поселения).
Методика выполнения
3.1 Порядок установления территориальных зон и градостроительных регламентов
В результате градостроительного зонирования устанавливаются террито- риальные зоны. В соответствии со статьей 35 Градостроительного Кодекса РФ устанавливаются следующие территориальные зоны: жилые, общественно- деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфра- структур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначе- ния, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Составляется карта градостроительного зонирования, где отображаются грани- цы территориальных зон.
Градостроительное зонирование проводится согласно правилам земле- пользования и застройки (ст.34), где границы территориальных зон устанавли- ваются с учетом:
- возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различ- ных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
- функциональных зон и параметров их планируемого развития, опреде- ленных генеральным планом городского округа, поселения;
- сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
- планируемых изменений границ земель различных категорий в соответ- ствии с документами территориального планирования;
- предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
При этом необходимо выполнить следующие требования:
- в границах территориальных зон каждый земельный участок принадле- жит только к одной территориальной зоне;
- формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.
Границы территориальных зон устанавливаются по:
1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные по- токи противоположных направлений;
2) красным линиям;
3) границам земельных участков;
4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутри- городских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт- Петербурга;
6) естественным границам природных объектов;
7) иным границам.
Порядок организации использования земель города, согласно российско- му законодательству, определяется Правилами землепользования и застройки (ст. 30.), которые отображаются на карте градостроительного зонирования с указанием градостроительного регламента.
Согласно ЗК РФ ст.85 п. 2 «Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей еѐ расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использова- ния земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для зе- мельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент».
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений, где указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов ка- питального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капиталь- ного строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Рос- сийской Федерации.
3.1.1 Земли в составе жилой зоны
Земли жилой зоны предназначаются как для многоэтажной, так и для ин- дивидуальной жилой застройки.
По характеру застройки применяется следующая классификация:
- зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
- зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
- зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
- зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
- зоны жилой застройки иных видов.
Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и сред- него (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильно- го транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не ока- зывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садо- водства и дачного хозяйства.
Об интенсивности использования земель жилой зоны свидетельствует со- отношение многоэтажной и малоэтажной застройки. Так, высокий удельный вес этажной застройки свидетельствует об интенсивном характере использова- ния территории, и наоборот, одноэтажной застройки об экстенсивном характе- ре. Анализ структуры земель жилой застройки города приведен в таблице 6.
Таблица 6 - Структура земель жилой зоны по видам использования
| Вид использования земель | Площадь застройки | |
| га | % | |
| Жилая зона всего: | 100,0 | |
| в том числе: - многоэтажная | 2,5 | |
| - малоэтажная (индивидуальная) | 67,2 | |
| - садоводства и дачного хозяйства | - | - |
| - резервные территории (земли, не вовлечен- ные в градостроительную деятельность) | 3,0 | |
| - земли общего пользования | 27,3 |
3.1.2 Земли в составе зоны общественно-деловой застройки
Согласно градостроительному регламенту земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для размещения объектов здраво-
охранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и комму- нально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, ад- министративных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначе- ния, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
Структура общественно-деловой зоны включает:
1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления произ- водственной и предпринимательской деятельности;
4) общественно-деловые зоны иных видов.
Анализ структуры земель общественно-деловой зоны города приведен в таблице 7.
Таблица 7 - Структура общественно-деловой зоны по видам использования
| Вид использования земель | Площадь застройки | |
| га | % | |
| Общественно-деловая зона всего: | 100,0 | |
| в том числе: - делового, общественного и коммерческого назначения | 29,8 | |
| - размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения | 16,7 | |
| - обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности | 4,7 | |
| - земли общего пользования | 48,8 | |
| -иные виды | … | … |
Граница данной зоны не всегда может быть четко выделена, поэтому Градостроительным кодексом допускается размещение в общественно-деловых зонах, жилых домов, гостиниц, подземных или многоэтажных гаражей. В этой связи анализ может проводиться по совокупности территории как земли в со- ставе жилой и общественно деловой зоны.
3.1.3 Земли в составе производственной зоны, зон инженерной и транс- портной инфраструктур
Земельные участки в составе производственной зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышлен- ных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспорт- ной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорож- ного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
К землям данного вида использования в границах населенных пунктов относят участки, предоставленные соответствующим предприятиям, учрежде- ниям, организациям для выполнения возложенных на них задач. Эти земли мо- гут находится в пределах городской застройки или вне еѐ. Размеры выделяемых участков жестко нормируются или устанавливаются в соответствии с проектно- технической документацией.
В составе производственной зоны, зоны инженерной и транспортной ин- фраструктур выделяют:
1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
2) производственные зоны - зоны размещения производственных объек- тов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфра- структур.
Структура и анализ использования земель производственной зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур города приведена в таблице 8.
Таблица 8 – Структура производственной зоны, зоны инженерной и транспорт- ной инфраструктур по видам использования
|
га %
3.1.4 Земли в составе зон сельскохозяйственного использования
В состав зон сельскохозяйственного использования в городах и других населенных пунктах относят:
1) сельскохозяйственные угодья: пашня, сенокосы, пастбища, залежь, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.);
2) земли, занятые объектами, предназначенными для ведения сельско- го хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, и других объектов сельскохозяйственного назначения.
Земли в составе зон сельскохозяйственного использования в границах городов и сельских населенных пунктов нельзя смешивать с землями сельско- хозяйственного назначения (находящимися за пределами границ городов и сельских населенных пунктов).
Земли в составе зон сельскохозяйственного использования имеют не- сельскохозяйственное целевое назначение – и могут использоваться для аграр- ного производства лишь временно, оставаясь, по сути, резервом для застройки и благоустройства городов и сельских населенных пунктов. При необходимо- сти расширения черты застройки эти земли могут изыматься у собственников, землепользователей и предоставляться другим субъектам для возведения соот-
ветствующих строений, сооружений, либо для благоустройства городов и сель- ских населенных пунктов.
Использование сельскохозяйственных угодий в границах городов и сель- ских населенных пунктов зависит от разрешенного законодательством вида ис- пользования, и предоставляется только для этих целей. Возможное распределение земель по видам сельскохозяйственного использования отображено в таблице 9.
В большинстве случаев, земли данной зоны используются коллективны- ми садами, дачными кооперативами, либо сдаются в аренду гражданам для ве- дения огородничества (выращивания сельскохозяйственных культур: картофе- ля, овощей и др.).
Таблица 9 - Структура зоны сельскохозяйственного использования по видам
|
га %
В отдельных случаях в границах городов могут функционировать сель- скохозяйственные предприятия – сельскохозяйственные производственные ко- оперативы, откормочные предприятия, птицефабрики и другие организационные формы. Земли данных предприятий, также относится к землям зоны сельскохозяй- ственного использования.
