Ћекции.ќрг


ѕоиск:




 атегории:

јстрономи€
Ѕиологи€
√еографи€
ƒругие €зыки
»нтернет
»нформатика
»стори€
 ультура
Ћитература
Ћогика
ћатематика
ћедицина
ћеханика
ќхрана труда
ѕедагогика
ѕолитика
ѕраво
ѕсихологи€
–елиги€
–иторика
—оциологи€
—порт
—троительство
“ехнологи€
“ранспорт
‘изика
‘илософи€
‘инансы
’ими€
Ёкологи€
Ёкономика
Ёлектроника

 

 

 

 


ћетод капитализации чистого операционного дохода, приход€щегос€ на землю




 

ћетодом капитализации чистого операционного дохода, генерируемого объектами недвижимости можно найти стоимость участка земли сельскохоз€йственного назначени€ по известному алгоритму делением чистого операционного дохода, приход€щегос€ на землю, на коэффициент капитализации.

ѕри этом доход может определ€тьс€ в фактически сложившихс€ либо в прогнозируемых ценах на сельскохоз€йственную продукцию.

„истый операционный доход рассчитываетс€ как разность между валовым доходом, приход€щимс€ на наиболее распространенные (товарные) культуры, и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

¬аловой доход определ€етс€ на основании данных об урожайности за последние годы при среднем уровне интенсивности земледели€.

¬ качестве цен используютс€ средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненна€ цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть в ближайших местах реализации сельскохоз€йственной продукции.

ѕри использовании земель дл€ выращивани€ нескольких культур земельную ренту целесообразно определ€ть как средневзвешенную величину чистых операционных доходов, полученных от этих культур. ¬ качестве весовых коэффициентов, можно использовать долю площади, зан€той каждой культурой, от общей площади оцениваемого земельного участка. ƒл€ удовлетворени€ принципа наиболее эффективного использовани€ земельного участка важным условием €вл€етс€ оптимальна€ структура посевных площадей и сложивша€с€ система севооборота. ƒоход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых с учетом севооборота культур. Ќапример, если в течение п€ти лет поле было зан€то зерновыми, а один год Ч паром, тогда среднегодовой доход будет определ€тьс€ суммой доходов п€ти лет, отнесенной к шестилетнему периоду.

 ультуру можно считать основной, если она в структуре товарной продукции растениеводства занимает не менее 70 процентов. ќптимальна€ структура посевных площадей €вл€етс€ аналогом принципа наиболее эффективного использовани€ земли в сельском хоз€йстве. ќна может быть определена с использованием традиционного математического аппарата на основе нахождени€ максимального объема продаж при искомой площади под определЄнными культурами.

¬ результате решени€ этой задачи будут определены оптимальные размеры сельскохоз€йственных угодий, выдел€емых под каждую культуру, и объем продаж растениеводческой продукции хоз€йства. ќсновными стать€ми затрат, учитываемыми при расчете чистого операционного дохода, приход€щегос€ на землю, €вл€ютс€:

пр€мые производственные расходы, например, покупка сем€н, горючего, удобрений и пестицидов; амортизационные отчислени€; текущий ремонт зданий, сооружений, техники, используемых дл€ производства культур

2) возврат кредитов и процентов по обслуживанию долга;

3) доход на вложенный капитал и прибыль предпринимател€;оплата труда, включа€ отчислени€ от фонда оплаты;

5) налог на землю, другие налоги;

6) затраты на создание резервов оборотного капитала;

7) косвенные издержки (общепроизводственные и общехоз€йственные затраты) и другие виды затрат.

ƒоход на вложенный капитал может определ€тьс€ через норму отдачи на собственный капитал (включа€ основные и оборотные фонды) на основе анализа норм отдачи на капи≠тал, сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестиций.

ѕрибыль предпринимател€ может оцениватьс€ по сложившемус€ уровню этого показател€ в сельскохоз€йственном производстве в конкретном регионе или исход€ из типичных условий оплаты управленческого персонала.

≈сли земл€ находитс€ в аренде или передана в управление, то в состав издержек включаетс€ вознаграждение за управление, которое также определ€етс€ из рыночных условий.

Ќа практике показатели нормы отдачи на капитал и прибыли предпринимател€ показател€ замен€ют нормативной (плановой) прибылью. —читаетс€, что этих средств достаточно, чтобы получить от≠дачу на вложенный капитал и соответствующее вознаграждение за предпринимательские усили€. Ќапример, при валовом доходе с 1 га 50 тыс.у.е., затратах на производство продукции 30 тыс.у.е., плановой прибыли Ц 20 процентов, чистый операционный доход или земельна€ рента составит 50Ч20 Ц 50∙0,2 = 20 тыс.у.е.

¬ себестоимости продукции обычно учитываетс€ нормативна€ или планова€ прибыль.

ѕроценты по обслуживанию долга определ€ютс€ исход€ из обычных условий кредитовани€ предпри€тий сельского хоз€йства.

«атраты на создание резервов оборотного капитала определ€ютс€ потребност€ми производител€, распредел€ютс€ по годам и учитываютс€ в составе операционных расходов.

ћатериальные затраты и расходы на заработную плату могут определ€тьс€ как по нормам расхода соответствующих оборотных фондов (удобрений сем€н, горючеЦсмазочных материалов и т. д.) и норм выработки, примен€емых в сельскохоз€йственном производстве при калькулировании затрат в ходе проведени€ сельскохоз€йственных работ.

ѕри определении затрат также можно пользоватьс€ имеющимис€ в хоз€йствах данными по калькулированию себестоимости продук≠ции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимател€ и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни, а не утвержденных норм амортизации.

ƒалее эти затраты могут быть отнесены либо на площадь, занимаемую зерновыми культурами, либо на товарную продукцию.

«атраты на семена, посадочный материал, удобрени€ и €дохимикаты определ€ютс€ исход€ из их необходимого количества и рыночных цен на них.

«атраты на оплату труда определ€ютс€ исход€ из затрат труда, выраженных в человеко-дн€х, и их денежной оценки.

земельный налог и налог на прибыль) не учтен. ≈го надо учитывать в составе издержек, если он не включаетс€ в расчетные показатели себестоимости, предоставл€емые сельскохоз€йственной организацией или органами статистики и сельского хоз€йства.

 

ѕ–»ћ≈– 5.3

 

Ќайти стоимость 10 га пашни методом капитализации чистого операционного дохода, приход€щегос€ на землю. ќсновные возделываемые культуры в севообороте: 3 года Ц пшеница, 1 год Ц €чмень, 1 год Ц пар. —редн€€ урожайность пшеницы Ц 30 ц/га, средн€€ урожайность €чмен€ Ц 20 ц/га. —редн€€ цена реализации пшеницы Ц 2,2 ден.ед/кг,

€чмен€ Ц 1,6 ден.ед/кг. —уммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом прибыли предпринимател€ составл€ют 1,5 ден.ед/кг, по выращиванию €чмен€ Ц 1,3 ден.ед/кг.  оэффициент капитализации равен 0,18.

 

–≈Ў≈Ќ»≈

 

—тоимость земли определ€етс€ путем капитализации средневзвешенного операционного дохода по выращиванию пшеницы и €чмен€ с учетом севооборота.

 

, (5.6)

 

где V Ц стоимость земельного участка ден.ед;

оп Ц операционный доход по выращиванию пшеницы, ден.ед;

о€ Ц операционный доход по выращиванию €чмен€, ден.ед;

t1 Ц количество лет выращивани€ пшеницы в севообороте;

t2 Ц количество лет выращивани€ €чмен€ в севообороте;

 к Ц коэффициент капитализации;

Ц период севооборота, лет.

 

¬ нашем случае чистый операционный доход от пшеницы равен

3000Ј(2,2Ц1,5) = 2100 ден.ед/га.

„истый операционный доход по €чменю составл€ет

2000Ј(1,6Ц1,3)=600ден.ед/га.

—редневзвешенный доход от пашни

(2100Ј3+600Ј1+0Ј1)/5=1380 ден.ед/га.

—тоимость 1 га земли 1380/0,18=7667 ден.ед/га.

—тоимость 10 га земли 7668 Ј 10=76670 ден.ед.

 

«јƒјЌ»≈ 5.3

 

Ќайти стоимость земельного участка пашни заданной площади методом капитализации дохода, приход€щегос€ на землю. ÷ена реализации пшеницы Ц 2,5 ден.ед/кг, ржи Ц 2,2 ден.ед/кг, овса Ц 1,5 ден.ед/кг, €чмен€ Ц 1,8 ден.ед/кг. —уммарные затраты по выращиванию культур с учетом предпринимательской прибыли по пшенице Ц 2,1 ден.ед/кг; по ржи Ц 1,8 ден.ед/кг; по овсу Ц 1,1 ден.ед/кг; по €чменю Ц 1,5 ден.ед/кг. »сходные данные в приложении 25.

 

 

5.1.2 ќценка природных ресурсов методами затратного подхода

 

 

«атратный подход Ц совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых дл€ восстановлени€ либо замещени€ объекта оценки, с учетом его износа.

«атратный подход при оценке земельного участка без улучшений не примен€етс€, так как земл€ не может быть воспроизведена физически, следовательно, затраты на воспроизводство или замещение на нерукотворный предмет рассчитать невозможно. ћетоды затратного подхода дл€ земель сельскохоз€йственного назначени€ (сельскохоз€йственного использовани€) применимы только в случа€х наличи€ на земельном участке зданий, строений, сооружений (мелиоративные системы), многолетних насаждений и других улучшений (культурЦтехнических работ, долговременных культурных пастбищ и т.д.).

  многолетним насаждени€м относ€тс€ сельскохоз€йственные культуры со сроком жизни более одного года, например древесноЦкустарникова€ растительность, садовые культуры, €годники и пр. ѕри оценке земельных участков, на которых расположены многолетние насаждени€ учитываетс€ рыночна€ стоимость самого земельного участка и определ€ютс€ все затраты необходимые дл€ воссоздани€ таких культур, включа€ затраты на подготовку почвы, стоимость саженцев, работы по посадке, уходу за культурами и другие затраты, с расчетом на период полного восстановлени€ урожайности плодонос€щих культур, котора€ была на дату оценки.

ѕ–»ћ≈– 5.4

 

ѕри отводе земельного участка дл€ строительства промышленного объекта, имеющего государственное значение, изымаетс€ земельный участок из земель сельскохоз€йственного назначени€, наход€щегос€ в собственности сельхозартели Ђ«ар€ї, общей площадью 1,44 га.

 

 

»сходные данные:

 

1. ќбща€ площадь земельного участка Ц 1,44 га;

2. –ыночна€ стоимость аналогичного земельного участка без улучшений (пашн€) Ц 100 тыс. ден.ед.;

3. Ќа участке имеютс€ многолетние плодовые насаждени€, в том числе:

- земл€ника садова€, сорт Ђ‘естивальна€ї, в возрасте 2 года Ц 1000 шт.;

- €блони, сорт ЂЅелый наливїв возрасте 10 лет Ц 100 шт.;

- смородина красна€, сорт Ђѕлам€ї, в возрасте 5 лет Ц 750 шт.;

4. —тоимость посадочного материла (включа€ затраты на транспортировку):

- земл€ника садова€, сорт Ђ‘естивальна€ї Ц 10 ден.ед/шт.;

- €блон€, сорт ЂЅелый наливї. Ц 80 ден.ед/шт.;

- смородина черна€, сорт Ђѕлам€ї Ц 35 ден.ед/шт.

5. «атраты на подготовку участка и посадку саженцев Ц 85тыс.ден.ед./га

6. «атраты, св€занные с проектноЦизыскательскими работами

по разработке проекта организации сада. Ц 50 тыс.ден.ед.

7. ≈жегодные затраты на уход за плантацией Ц 25тыс.ден.ед./га

—рок освоени€ участка до восстановлени€ плодороди€ Ц 5 лет.

 

ќпределить рыночную стоимость земельного участка с улучшени€ми затратным подходом, методом восстановительной стоимости.

 

–≈Ў≈Ќ»≈

 

¬ыполн€ем расчет восстановительной стоимости многолетних насаждений по затратам на выполнение работ по их замене. «емельный участок сельскохоз€йственного назначени€, наход€щийс€ в собственности сельхозартели Ђ«ар€ї, общей площадью 1,44 га (таблица 5.3).

 

 

“аблица 5.3

–асчет восстановительной стоимости многолетних насаждений

 

є п/п Ќаименование затрат ≈диница измерени€  оличество единиц измерени€ —тоимость единицы измерени€, тыс.ден.ед. ќбща€ стоимость, тыс.ден.ед
           
  ѕодготовка почвы, посадка растений га 1,44   122,4
  —тоимость посадочного материала
2.1. земл€ника садова€, сорт Ђ‘естивальна€ї шт.   0,01  
2.2. €блон€, сорт ЂЅелый наливї шт.   0,08  
2.3. смородина красна€, сорт Ђѕлам€ї шт.   0,035 26,25
  »“ќ√ќ 44,25
  «атраты, св€занные с проектноЦизыскательскими работами по разработке проекта организации сада. проект      
  ≈жегодные затраты на уход за плантацией га 1,44    
  »“ќ√ќ затрат на посадку и уход за многолетними насаждени€ми 396,65

 

“аким образом, обща€ стоимость земельного участка с улучшени€ми затратным методом состоит из затрат на посадку и уход за многолетними насаждени€ми + стоимость земельного участка 396,65+100=496,650 тыс.ден.ед.

 

«јƒјЌ»≈ 5.4

 

јдминистраци€ NЦской области выбирает земельный участок дл€ строительства целлюлозноЦбумажного комбината. Ќаиболее подход€щий вариант размещени€ комбината, с экономической точки зрени€, €вл€етс€ земельный участок учебноЦопытного хоз€йства NЦской сельскохоз€йственной академии, зан€тый плодовыми культурами (плодова€ плантаци€).

 

Ќайти:

1. «атраты на восстановление плодовой плантации.

2. ќбщую рыночную стоимость земельного участка с улучшени€ми затратным подходом, методом восстановительной стоимости.

 

»сходные данные дл€ всех вариантов:

1. —тоимость посадочного материла (включа€ затраты на транспортировку):

 

- земл€ника садова€, сорт Ђ‘естивальна€ї Ц 10 ден.ед/шт.;

- земл€ника садова€, сорт Ђ–ейгондлингї Ц 20 ден.ед/шт.;

- €блон€, сорт ЂЅелый наливї. Ц 80 ден.ед/шт.;

- €блон€, сорт Ђјнисї Ц 90 ден.ед/шт.;

- смородина черна€, сорт Ђѕлам€ї Ц 35 ден.ед/шт.;

- смородина красна€, сорт Ђ—еверна€ї Ц 32 ден.ед/шт.

2. ѕлодовые деревь€ наход€тс€ в плодонос€щем периоде жизни.

3. –ыночна€ стоимость земельного участка без улучшений

(пашн€) составл€ет Ц 125 тыс. ден.ед

4. —рок освоени€ участка до восстановлени€ плодороди€ Ц 6 лет.

 

»сходные данные по вариантам в приложении 26.

 





ѕоделитьс€ с друзь€ми:


ƒата добавлени€: 2016-11-23; ћы поможем в написании ваших работ!; просмотров: 791 | Ќарушение авторских прав


ѕоиск на сайте:

Ћучшие изречени€:

ƒва самых важных дн€ в твоей жизни: день, когда ты по€вилс€ на свет, и день, когда пон€л, зачем. © ћарк “вен
==> читать все изречени€...

495 - | 459 -


© 2015-2023 lektsii.org -  онтакты - ѕоследнее добавление

√ен: 0.037 с.