Стоимость земли посредством метода капитализации арендной платы определяется как соотношение арендной платы (доход собственника минус налоги на землю и другие издержки, связанные с владением земельным участком) к коэффициенту капитализации:
, (5.5)
где V – оценка рыночной стоимости земельного участка, ден.ед;
РA – арендная плата за сельскохозяйственные угодья, ден.ед/год;
Т – налог на землю, ден.ед/год;
Кк – коэффициент капитализации для земли. Если землю в аренду сдает государство или муниципалитет, и ставки соответствуют рыночным, например, получены на торгах, то в расчетах налог на землю учитываться не должен.
Оптимальным вариантом определения коэффициента капитализации является его расчет на основании информации о сделках с аналогичными земельными участками:
коэффициент капитализации = чистый доход/цена сделки.
При отсутствии таких данных коэффициент капитализации может определяться при помощи метода кумулятивного построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохозяйственного производства или иных методов, отражающих стоимость денег на момент оценки, например в размере средней ставки по кредитам, предоставляемым ведущими банками.
Основным условием применения этого метода является соответствие ставок арендной платы, применяемых в расчетах, рыночным, то есть их значения должны быть получены, исходя из рыночных условий совершения сделки. Такими условиями могут быть:
- формирование ставок арендной платы на торгах, что практически в сельском хозяйстве не распространено;
- формирование ставок арендной платы на вторичном рынке сделок, когда земля получается в аренду первичным арендатором по фиксированной заниженной ставке, а затем сдается в субаренду по более высокой ставке.
В последнем случае доход от аренды земли (РA) будет определяться сумой двух величин – первичной арендной платой (РПА) и вторичной арендной платой за субаренду (РCA).
.
Если расчеты по арендной плате происходят в натуральной продукции, то величина арендной платы может быть определена как стоимость этой продукции, пересчитанная в рыночных ценах.
Примеры оценки земли с использованием метода капитализации арендной платы
Пример 1. Требуется оценить 1 га пашни. Собственником земли является субъект РФ. Аналогичная по качеству земля в соседнем хозяйстве для выращивания свеклы сдается в аренду на рыночных условиях по ставке 0,2 у.е/м2. Коэффициент капитализации определен равным 0,2.
Стоимость 1 м2 = 0,2/0,2 = 1,0 у.е/м2, или 10000 у.е/га.
Стоимость 10 га пашни = 10000 · 10 = 100 000 у.е.
Пример 2. Требуется оценить 10 га пашни, находящейся в собственности частного лица.
Рыночная ставка арендной платы – 0,17 у.е/м2.
Ставка земельного налога – 0,02 у.е/ м2. Коэффициент капитализации – 0,2.
Стоимость 1 м2 = (0,17 – 0,02)/0,2 = 0,75 у.е/м2, или 7500 у.е/га.
Стоимость 10 га пашни = 7 500 · 10 = 75 000 у.е.
