Эмфитевзис и суперфиций отслоились к числу прав на чужие вещи и представляли по наследству права долгосрочного пользования чужой землей. Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитутами, так и суперфиций и эмфитевзиса являлись правами пользования чужой вещь. Однако отличительным критерием суперфиций и эмфитевзиса служила широта содержания и долгосрочность их действия.
Эмфитевзис — долгосрочная наследственная аренда земельного участка, право пользования чужой сельскохозяйственной землей для ее обработки. Этот институт развивался в период империи как форма использования пустующих земель. От предиального сервитута эмфитевзис отличался широтой содержания, от личного — наследственным характером.
Эмфитевта обязан платить оброк без сбавки при случайном ухудшении объекта или недороде и подати, содержать участок в надлежащем состоянии. Он имел право на владельческую защиту и претиторные иски, приобретать плоды с момента их отделения, отчуждать и закладывать вещь с доведения этого до сведения собственника. Которые имел преимущественной покупки или получения 2% от продажи цены или стоимости эмфитевзиса.
Эмфитевзис устанавливался путем договора аренды на 100 и более лет (аренда на срок до 99 лет не создавала на дальнейшее ограничений права номинально собственника) легат данности. Прекращение при несоблюдении обязанностей эмфитевтой (нанесения большого ущерба, неуплата 3 года оброка или налогов), причем последующая исполнение не могло предотвратить выселения при отказе и при погасительной давности. Собственник имел на иск в защиту собственниками земли.
Суперфиций — наследственное и отчуждаемое право пользования чужой городской землей для возведения на ней строения, право бессрочного пользования земельным участком, на котором была произведена застройка, либо по договору с собственником, либо если собственник не оспорил в свое время неправомерности застройки его участка. По существу это был городской вариант эмфитевзиса, поскольку обязанность использования участка под сельскохозяйственную обработку предполагалась только для сельской местности.
Суперфиций обязан уплачивать собственнику земли плату за землю с ответственностью за предшественников и подати. Они имел право закладывать вещь и обременять ее сервитутами, не нарушая интересов собственника земли, а отчуждать — согласия собственника земли. При прекращении суперфиция сохранялось право собственности на строительные материалы, строение же поступало в пользу собственника земли. Суперфиций охранялся владельческими интердиктами и петиторными исками. Если суперфиций принадлежал нескольким лицам, они были уполномочены на иск, аналогии иску о разделе общей собственности.
Суперфиций устанавливался договорными, легатом и давностью, для передачи суперфиция требовалась традиция.
Суперфиций прекращался путем истечения срока, невзноса платы, отказа слияния и погасительной давности. Уничтоженные строения не прекращали суперфиция.
Залог и его формы.
Залог — специфическое вещное право, предаваемое должником кредитору в отношении своих вещей, связанное с обеспечением обязательств, заключаемых собственником вещи или от его имени под гарантию стоимости вещи, посторонней данному обязательству.
Залог устанавливался договором, легатом или законом: по требования фиска, вознаграждения опекуну — ко всему имуществу должника; арендодателя имения — на плоды.
Для установления залогового права не требовалось обязательной формы, что порождало неуверенность деловых отношений, так как лицо, желающее обеспечить свое право требованием залога, не могло на данную вещь.
Формы залога:
1. Заклад — залог, который сопровождался передачей вещи. Между сторонами, помимо залоговых отношений. Возникало договорные отношения, которые имели характер реального контракта.
Виды закладов:
1. фидуция (в древнейшее время) — заключалась в том, что должник посредством манципации отчуждал вещь в собственность кредитора, но с условием, что в случае исполнения обязательства кредитор обязан, будет вернуть вещь в собственность должника. Фидуция была невыгодна для должника, поскольку кредитор становился собственником вещи, которая передавалась ему в залог, и поэтому мог распоряжаться ею:
2. пигнус — право пользования арендно или прекарно, вещь передавалась не в собственность, а только во владение кредитора, и должник был вправе истребовать ее назад. В случае неисполнения должником своего обязательства заложения вещь подлежала возврату;
2. Ипотека (наиболее развитая и прогрессивная форма залога в Древнем Риме) — предмет залога не передавался кредитору ни в собственность, ни во владение, должник мог свободно пользоваться заложенным имуществом, что позволяло должнику быстрее исполнить обязательство пред кредитором. Ипотеке подлежали недвижимые вещи. Допускалась генеральная ипотека на все настоящее и будущее имущество. По ней был важен договор. А не традиция. В случае неисполнения должником своего обязательства предмет ипотеки не поступал в собственность кредитора, а подлежал обязательной продаже с торгов. Если врученной суммы оказывалось недостаточно для удовлетворения требований залогодержателя-кредитора, он мог предъявить к должнику обязательственный иск на недостающую сумму. В целях обеспечения интересов кредитора в эпоху абсолютной монархии было установлено, что ипотека, составленная письменно и в присутствии свидетелей, имеет предпочтение пред негласно установленной ипотекой;
3. Последующий залог (или перезалог) имел место в том случае, когда вещь стоила дороже, чем было занято у кредитора, то кредитор имел право еще раз перезаложить вещь. На практике имел место очередь кредиторов;
4. Залог обязательств — способ гарантии других обязательств (например, получение нового займа гарантировалось передачей в залог долговой расписки от другого должника);
Залог сервитутов.
Залог защищался ипотечным иском и посессорными (владельческими) интердиктами.
Залог прекращался в случае:
· Гибели вещи;
· Исполнения обязательства;
· Слияния в одном лице собственника и залогодержателя.
