Глава 6. Теории психологии толпы 1 страница

Елена Владимировна Чиркова

Анатомия финансового пузыря

«Елена Чиркова. Анатомия финансового пузыря»: ООО «Кейс»; Москва; 2010

ISBN 978-5-91848-001-4

Аннотация

Необычная по жанру и композиции, «Анатомия финансового пузыря» детально рассказывает о многих известных финансовых пузырях, имевших место хронологически – с XVI века до нашего времени, географически – от Японии и Кувейта до США; в ней сделан обзор психологических, социологических, экономических и финансовых объяснений подобных рыночных аномалий. Кроме того, исторические факты иллюстрируются дайджестами произведений мировой литературы, в которых они нашли отражение. Вместе с тем книга представляет собой серьезное научное исследование. В ней предложена цельная теоретическая концепция финансового пузыря: описаны предпосылки его возникновения и признаки наличия на том или ином рынке, прямые и косвенные «приметы» пузыря, опасности этого явления и его последствия для реального сектора.

Эта работа имеет прикладное значение и в первую очередь предназначена для практиков, занимающихся торговлей и инвестированием на фондовом рынке. Знакомство с идеями, предложенными в книге, позволит уменьшить риски вложений в переоцененные активы. «Анатомия финансового пузыря» будет интересна студентам и преподавателям финансовых, экономических и исторических специальностей, всем увлекающимся экономической и финансовой историей, филологам и любителям литературы, интересующимся темой отражения экономических реалий в художественных произведениях. А также всем, кто хочет научиться разбираться в экономической ситуации, складывающейся в конкретный момент.

Книга написана ярким, эмоциональным и образным языком, отличается оригинальным и доступным изложением сугубо экономических сведений, неожиданной интерпретацией известных фактов. Многие события и концепции, о которых рассказывается в этой книге, ранее в русскоязычных изданиях не освещались.

Елена Чиркова

Анатомия финансового пузыря

Единение умов может из самого заурядного материала создать «Позолоченный век».

Китайская пословица в вольном переводе Марка Твена

Если что-то не может продолжаться вечно, то это обязательно закончится.

Американское крылатое выражение

В оформлении обложки использована картина фламандского художника Себастьяна Вранкса (1573 – 1647) «Слепой, ведущий слепых»

ВВЕДЕНИЕ

Как известно, почти у любого творца, будь то писатель или режиссер, любимое творение – последнее. Подобные чувства испытываю и я. Когда я закончила писать свою предыдущую книгу «Философия инвестирования Уоррена Баффетта, или О чем умалчивают биографы финансового гуру», я пребывала в состоянии интеллектуального замешательства. Было понятно, что книга получилась познавательная и увлекательная, что радовало. В то же время мне казалось, что я никогда уже не напишу ничего столь же интересного для читателя, ибо трудно отыскать более захватывающую тему из разряда финансовых. В результате решила, что отдохну от писательского труда и выпущу антологию – это гораздо проще, чем написать книгу: от автора антологии требуется лишь грамотно подобрать тексты, в случае необходимости – сократить их, написать комментарии и предисловие. Тема на примете была – финансовые пузыри. Идея сделать подобную антологию возникла у меня еще в конце 1990-х годов, но тогда я отложила ее реализацию в долгий ящик из-за других проектов. А сейчас, подумала я, – самое время вернуться к ней. Позвонила в издательство, будучи абсолютно уверенной, что такую книгу тотчас же примут, ибо аналогов нет даже на английском. Да и имя составителя сыграет не последнюю роль. Но не тут-то было. Оказалось, что антология, с точки зрения издателя, – проект очень сложный. Чтобы воплотить его, нужно закупать очень много различных прав у разных правообладателей, что и трудоемко, и дорого. Плюс не все доступно. Права на простой перевод целой книги получить проще: перевод – он и в Африке перевод. А если мы составляем антологию и собираемся в текстах сделать купюры, то правообладателю обязательно нужно рассказать, как именно: вдруг мы искромсаем его до неузнаваемости? Как я собиралась «выгрызать» наиболее интересные куски из длиннющих талмудов, я пока не знала. «Лена, что вам стоит, напишите про финансовые пузыри от себя», – посоветовала Татьяна Думп – в то время мой менеджер в «Альпине Бизнес Букс». Легко сказать! Писать на данную тему никак не входило в мои планы. Однако «руки тянутся к перу, перо – к бумаге»: я стала думать и писать про финансовые пузыри «отсебятину». Работа над книгой началась в декабре 2007 года, кризисом тогда и не пахло. В августе 2008-го выяснилось, что она, к сожалению, будет более актуальной, чем я рассчитывала.

Через какое-то время мне стало понятно, что тематика финансовых пузырей не менее интригующая, чем баффеттология. И все мои сомнения по поводу грандиозности замысла отпали сами собой. Удивительно, но две эти темы оказались к тому же связанными между собой весьма оригинальным способом. Буквально несколько лет назад на английском языке была опубликована книга «Одураченные случайностью» («Fooled by Randomness»), которую написал Нассим Николас Талеб (Nassim Nicolas Taleb), ливанец по происхождению, более 20 лет назад обосновавшийся в США, а в 2007-м вышло в свет «продолжение» – его же работа «Черный лебедь» («Black Swan»). Обе книги посвящены анализу исключительных (в смысле – редких) событий, которые не учитываются в стандартных финансовых моделях, и их влияния на доходность инвесторов на финансовых рынках. Талеб занимается редкими негативными событиями – кризисами и крахами, влияющими на доходность инвесторов в отрицательную сторону, вплоть до полного разорения. Моя книга о Баффетте тоже посвящена анализу финансовой «аномалии» (ведь возможность получения такой высокой доходности, как у него, на длительном интервале финансовой теорией отрицается), но только «положительной». Финансовые пузыри также можно рассматривать как «положительные» финансовые аномалии. Слово «положительный» взято здесь в кавычки не случайно. С одной стороны, такая аномалия дает возможность неплохо заработать. Любимый мною Баффетт в письме к акционерам в 2008 году рассказывает такую «байку в тему» про пузыри: «…в 2003 году на стикере, приклеенном на бампер машины в Силиконовой долине, было написано: “Господи, пожалуйста, еще один пузырь!”». С другой стороны, бесплатный сыр бывает только в мышеловке: в случае пузыря после периода процветания всегда приходит период расплаты. За пузырем неизбежно наступает крах (на всякий пузырь найдется спица, как выражается тот же Баффетт), и «положительная» аномалия плавно (а чаще – не столь уж плавно) перерастает в отрицательную. Но это пока не важно, главное, что финансовые пузыри – это редкие события, и если мы заявляем, что есть такое отдельное направление исследований, как редкие (неординарные) экономические события, то они туда и «ложатся».

Кому-то это покажется парадоксальным, но теория финансовых пузырей пока не создана. Вместо единой теории существует несколько различных направлений исследований.

Во-первых, к тематике пузырей напрямую относятся исследования маниакального поведения толпы, проводимые в рамках психологии и социологии. Здесь финансисты обычно ссылаются на труд Чарльза Маккея (Charles Mackey) «Наиболее распространенные заблуждения и безумства толпы», вышедший в свет в 1841 году, и две пионерские работы рубежа XX века, обе – французских авторов: «Психология народов и масс» (1897) Гюстава ле Бона (Gustave Le Bon) и «Мнение толпы» (1901) Габриэля Тарда (Gabriel Tarde). Книга Маккея пережила второе рождение в середине XX века: она была успешно забыта и вновь открыта известным оператором фондового рынка и общественным деятелем первой половины ХХ века Бернардом Барухом (Bernard Baruch), а затем распиарена сторонниками бихевиоризма в финансах. Работа Маккея носит описательный характер, а финансовые мании ставятся на одну плоскость с поиском философского камня и охотой на ведьм[1]. Две другие работы – более серьезные научные исследования, в которых сделаны попытки вскрыть причины стадного поведения. Можно сказать, что из Тарда выросла целая отрасль науки – экономическая психология, к основателям которой можно причислить и американских ученых Мориса Кларка (Moris Clark) и Джорджа Катону (George Katona). К данному кругу авторов можно с небольшой натяжкой отнести и немца Вильгельма Райха, чья «Психология масс и фашизм» посвящена сходной тематике, однако прямых выводов касательно финансовых пузырей вы там не найдете. Равно как и у Зигмунда Фрейда и Густава Юнга, которые тоже занимались коллективной психологией. Прекрасным источником по психологии масс являются и труды американского социолога французского происхождения Сержа Московичи (Serge Moscovici), чьи книги «Век толп» и «Машина, творящая богов», впервые изданные в 1981 и 1988 годах соответственно, стали классикой жанра. Тем читателям, которые не могут потратить время на изучение всех вышеназванных первоисточников, я рекомендую в первую очередь «Век толп» – Московичи прекрасно суммирует, комментирует и развивает то, что было сделано ле Боном и Тардом.

Во-вторых, к психологам подключились и социологи. Они, например, изучают, как социальное давление может заставить индивида принять вполне рациональное решение следовать мнению большинства, даже если большинство ошибается. Представителем этого направления является, к примеру, известный американский социолог второй половины XX века Леон Фестингер (Leon Festinger), другие имена будут названы в соответствующей главе. Для полноты и объективности картины нужно заметить, что в социологии есть и противоположное направление, исследующее вопрос о том, в каком случае толпа (а тогда она называется «группой») может приходить к правильным решениям, и даже более правильным, чем те, на которые способны самые выдающиеся эксперты. Основной популяризаторской работой, суммирующей основные достижения в данном направлении, является недавняя книга американского журналиста Джеймса Шуровьески (James Surowiecki) «Мудрость толпы» («Wisdom of Crowds»). Я эту книгу хоть и упоминаю здесь, но не слишком люблю – она недотягивает до уровня последовательной и аргументированной теоретической работы и написана в стиле «может быть так, а может быть и не так – ведь в жизни всякое бывает».

В-третьих, исследованием финансовых пузырей занимаются историки. Их труды обычно посвящены какому-то одному пузырю. Перечислять здесь основные работы мне не хочется, ибо их великое множество – как современных, так и написанных сразу же после сдувания конкретного пузыря, а самые ранние появились аж в XVII веке. К тому же на основные источники по конкретным пузырям я буду ссылаться в соответствующих главах.

Где-то посередине между социолого-психологическими теориями и историческими исследованиями находится книга 1970-х годов «Мании, паники и крахи: история финансовых кризисов» экономического историка Чарльза Киндлебергера (Charles Kindleberger), которую считают классической. Она ближе к финансовой проблематике, чем исследования поведения толпы в рамках психологии или социологии, и достаточно подробно описывает основные финансовые пузыри, но Киндлебергер – экономист старой школы – применяет нарративный стиль доказательства, а не математические модели (что не умаляет достоинств этой работы).

В-четвертых, попытки объяснить существование пузырей делают и традиционные (и нетрадиционные) макроэкономисты и финансисты-академики. Традиционные указывают на влияние на курс ценных бумаг таких факторов, как рост предложения денег, низкие процентные ставки и т. п. Нетрадиционные говорят о том, что финансовой системе по определению присуща внутренняя неустойчивость, она отнюдь не всегда находится в равновесном положении и амплитуда ее колебаний может увеличиваться. Самым известным представителем последнего направления является американский экономист Хейман Мински (Heyman Minski), который спрогнозировал возможность сегодняшнего финансового кризиса и объяснил, почему таковой обязательно когда-нибудь произойдет, еще в 1970-е годы. Макроэкономисты и ученые-финансисты также предлагают множество различных моделей равновесия цен финансовых активов, показывающих возможность «надувания» так называемого рационального пузыря, то есть отклонения цен активов от их реальной стоимости в случае, если даже все экономические агенты рациональны и вполне адекватно представляют себе, сколько на самом деле должен стоить данный актив.

В-пятых, за тему финансовых пузырей взялись и те, кто специализируется на поведенческих (бихевиористских) финансах. Бихевиористы ищут ответ на вопрос «откуда берутся пузыри?» в отклонениях инвесторов от рационального поведения, существование которых доказывается экспериментально. Из бихевиористских эффектов, которые могут влиять на надувание пузыря, можно назвать чрезмерную уверенность в себе, эффект экстраполяции событий, произошедших в недавнем прошлом, на будущее и т. п. Справедливости ради нужно отметить, что даже с позиций бихевиористов дело не только в этом: иногда инвесторы «хотят, но не могут» совершить некие действия, которые привели бы к коррекции пузыря, например продать переоцененные акции вкороткую (то есть не имея их на руках). Об этом подробнее я расскажу далее.

В-шестых, финансовыми пузырями начали заниматься даже физики и математики – по той причине, что они сочли возможным применить к данной проблематике инструментарий, разработанный в рамках теории катастроф, теорий хаоса и критической массы. Теория катастроф описывает резкие переходы, скачки – то есть внезапное и быстрое изменение поведения системы – при внешнем шоке. Она имеет прикладное значение в различных областях науки и техники. При помощи теории катастроф, например, анализировались долгосрочные изменения, происходящие в животном мире под влиянием таких событий, как падение метеоритов, встреча комет с Землей, извержения вулканов, приводящих к массовому вымиранию организмов. Сегодня основные положения теории катастроф нередко используются в социологии и экономике, а в рамках экономики – и для объяснения пузырей и крахов на фондовом рынке.

Применительно к финансам предпринимаются попытки скрестить подходы теории катастроф с аппаратом, разработанным в рамках теории хаоса. Теория хаоса описывает поведение таких динамических систем (иными словами – систем, развивающихся во времени), будущая динамика которых очень сильно зависит от начальных условий: малейшее отклонение – и результат будет совершенно не таким, как в предыдущем случае. Поведение таких систем выглядит хаотичным. В частности, теория хаоса отвечает на вопрос, почему долгосрочные прогнозы погоды так неточны. Наиболее известный пример из теории хаоса – из области метеорологии, и называется он «эффектом бабочки»: махание крыльями бабочки в Индии может через пару лет вызвать ураган в Нью-Йорке. Самым, пожалуй, известным автором, применившим теорию катастроф к финансам, является работающий в США геофизик Дидье Сорнетт (Didier Sornette), в 2003 году издавший книгу под названием «Почему фондовые рынки рушатся: критические события в комплексных финансовых системах».

Но упомянутыми специалистами круг исследователей финансовых пузырей не ограничивается. Пузыри можно анализировать и на основе литературных источников, в которых зачастую события переданы более объемно и красочно, чем в сухих научных трудах. Например, недавно некий Дэвид Лисс (David Liss) опубликовал ставший бестселлером детектив под названием «Заговор бумаг», действие которого разворачивается на фоне раздувания пузыря английской «Компании Южных морей» в 1720 году. Некоторые критики уже воспели Лисса как создателя нового жанра – историко-финансового детектива. Мне же это кажется некоторым преувеличением, ведь в конечном итоге вся интрига романа сводится к обращению поддельных бумаг, а это в чистом виде мошенничество, а не финансовый феномен. Гораздо интереснее о спекулятивных пузырях рассказывает классическая литература – например, «Черный тюльпан» Александра Дюма и «Фауст» Иоганна Вольфганга Гете. О литературных трактовках пузырей я тоже буду рассказывать.

Моя «классификация» направлений анализа пузырей получилась, правда, весьма условной – по аналогии с «китайской» классификацией Борхеса (напомню, что в ней животные делятся на «принадлежащих Императору, набальзамированных, прирученных, сосунков, сирен, сказочных, бродячих собак, включенных в эту классификацию, бегающих как сумасшедшие, бесчисленных, нарисованных тончайшей кистью из верблюжьей шерсти, прочих, разбивших цветочную вазу, и похожих издали на мух» [ Борхес 1994, с. 85]. Но я надеюсь, что моя «сборная солянка» дает читателю представление о сложности такого экономического феномена, как финансовые пузыри.

Какой же путь наиболее верный? Как говорят в Одессе, оба правы, в нашем случае – все правы. Пузырь на финансовом рынке – это некий пограничный феномен, к анализу которого применим только междисциплинарный подход. Именно этот факт и объясняет, на мой взгляд, почему общая теория пузырей до сих пор не создана – с позиций одной конкретной науки ее и не создашь.

А что если объединить наработки многих ученых разных специальностей в единое целое? Посмотрим, что получится…

Чтобы не заставлять читателя на протяжении всей книги гадать, к каким выводам я склоняюсь, скажу сразу, в чем состоит моя теория пузырей. В течение всего повествования я пытаюсь аргументировать две основные идеи.

Идея первая. Мне очень не хочется показаться ортодоксальным марксистом-ленинистом, но пузыри у меня в первую очередь ассоциируются с ленинским понятием революционной ситуации. Кстати, если вдуматься, сравнение пузырей и революций кажется мне логичным. И те и другие представляют собой серьезные отклонения системы (финансовой или социально-политической) от равновесного состояния (однако, как заметил мой друг-философ, когда я процитировала ему этот пассаж, революция – это качественный переход к новой системе, а пузырь – нет).

Про революционную ситуацию Ленин говорил так: для нее должны сложиться необходимые предпосылки, но одних их недостаточно – успешное осуществление революции возможно лишь в исключительных случаях, при стечении благоприятных обстоятельств. Дальше он продолжал, что в 1917 году такой момент настал именно в России, но наша книга не об этом. Коротко скажу только, что теория информационного каскада (о которой речь пойдет дальше и которая является одной из наиболее успешных попыток объяснить надувание пузырей, не обращаясь к идее о безумии толпы, а, наоборот, основываясь на предпосылке о рациональности экономических агентов), была применена к объяснению как финансовых пузырей, так и политических революций, в том числе Октябрьской 1917 года в России (а также Иранской 1979-го, распаду Восточного блока и т. п.) [ Kuran 1989].

Но вернемся к пузырям. Для того чтобы надулся пузырь, кроме прочего нужно, чтобы сложились необходимые предпосылки – они во многом схожи для всех пузырей. С другой стороны, общих закономерностей недостаточно – если будут соблюдены только необходимые условия, то пузырь, может, и надуется, но, скорее всего, не сильно. Для возникновения настоящего пузыря нужно еще совпадение каких-то уникальных обстоятельств, способствующих пробуждению оптимизма инвесторов. Эти обстоятельства в каждом случае свои. Иными словами, как утверждает немецкая классическая философия, в каждом единичном есть частное и всеобщее. Разложить единичное, то есть в нашем случае каждый конкретный пузырь, на частное и всеобщее мы и попытаемся.

Идея вторая. Вопреки расхожему мнению о том, что диагностировать пузыри до того, как они лопнули, легко, и здравомыслящие люди, находящиеся «внутри» пузыря, должны были бы осознавать происходящее в режиме реального времени, я думаю, что это не совсем так. Приведу три примера: два – взятые из рассказов известных экономистов, а третий – из личной жизни.

Пример первый – не всякий специалист по пузырям может разобраться с текущей ситуацией. Роберту Шиллеру (Robert Shiller[2]) это удалось дважды. Так, в первом издании своей нашумевшей книги «Иррациональное возбуждение»[3](«Irrational Exuberance»), вышедшей буквально за несколько недель до краха интернет-пузыря, он его внятно предрекает, а в более позднем издании той же книги (2003) добавляет кусок, связанный с прогнозами относительно краха рынка недвижимости, который не заставляет себя ждать.

А вот Джону Кеннету Гелбрейту (John Kenneth Galbraith), выдающемуся американскому экономисту XX века, посвятившему часть жизни исследованию кризиса 1929 года, это не помогло стать оракулом: его предсказания насчет будущих пузырей не сбылись. В своей брошюрке «Краткая история финансовой эйфории», вышедшей в 1993 году, Гелбрейт пишет о том, что девелоперский проект в Лондоне, Canary Warf, – это заведомый пузырь [ Galbreith 1993, p. xi]. Напомню, что Canary Warf – это масштабный план по застройке промзоны современными офисами, в которые впоследствии переехали из Сити все инвестиционные банки. На ранней стадии реализации процесс шел медленно, но с точки зрения современной перспективы этот проект никак нельзя назвать пузырем – он считается успешным. Вспоминаю, что когда я работала в инвестиционном банке Ротшильда, мы гордились тем, что наш банк был одним из консультантов по Canary Warf.

Еще Гелбрейт ставил себе в заслугу то, что предсказал крах на фондовом рынке зимой 1955 года. Действительно, незадолго до этого краха он говорил о надувающемся пузыре и утверждал, что 1929-й может повториться. Американские акции резко упали именно в тот момент, когда Гелбрейт выступал на эту тему в Конгрессе США, – и непонятно, было ли это случайным совпадением или произошло в результате произнесенной им речи. Но кто сейчас помнит этот день? Акции восстановились так же быстро, как и упали, а до ближайшего серьезного и затяжного падения оставалось всего… 18 лет.

Еще одна иллюстрация в подтверждение первого примера. Считается, что одним из немногих инвесторов, которые предсказали крах 1929 года, является Бернард Барух – один из двух самых известных фондовых спекулянтов той поры (второй – Джесси Ливермор, книгу о котором «Воспоминания биржевого брокера» вы наверняка читали). Барух прославился тем, что, как он утверждал в своих воспоминаниях, изданных в конце 1950-х, определил, что рынок в 1929 году достиг пика, по такому факту. Когда он как-то подходил к своему офису, попрошайка, которому он часто подавал милостыню, стал советовать, какие акции покупать. Барух говорит и том, что в 1929 году акциями владели все, включая его домработницу, а уличные бродяги отправляли на фондовый рынок его подаяния. Этот эпизод настолько известен, что в 1996 году журнал «Форбс» даже провел эксперимент. Журналисты вышли на улицы и пытались получить советы, куда инвестировать, у самых разных людей – от баристы в «Старбаксе» до плотника, чинившего рекламный щит. (Чем это закончилось, я расскажу в заключительной главе «Анатомия финансового пузыря».) А сейчас вернемся к Баруху. Так вот, достоверно известно, что накануне кризиса Барух говорил и писал другое. Гелбрейт ссылается на статью Баруха, в которой тот утверждает, что достигнутый высокий уровень рынка является нормальным. Эту мысль недавно «открыл» и американский журналист Мартин Фридсон (Martin Fridson). Хотя кто знает, может быть, Барух писал одно, а делал другое?

Второй пример – как современные ученые оценивают крах на фондовом рынке 1929 года. Интересна недавняя заочная дискуссия двух сотрудников Федеральной резервной системы США, Эдит Макграттан (Edith McGrattan) и Эдварда Прескотта (Edward Prescott) с учеными-финансистами Бредфордом де Лонгом (Bradford De Long) и Андреем Шлейфером (Andrei Shleifer). Последние опубликовали статью [ De Long, Shleifer 1991], в которой утверждали, что в 1929 году рынок был переоценен… аж на 30%. Макграттан и Прескотт не готовы принять эти цифры – согласно их подсчетам, по отношению к состоянию экономики в 1929 году рынок… не был переоценен вовсе [ McGrattan, Prescott 2003]. Давайте задумаемся вот над чем: 30%-ная переоценка – не такая уж большая, в пределах допустимой погрешности. В своей жизни я много раз оценивала компании. Разброс в 30% по «оптимистическому» и «среднему» сценариям (и уж тем более по «оптимистическому» и «пессимистическому») можно считать допустимым, то есть разумным, – с большей точностью будущее предсказывать сложно. Так что 30%-ную переоценку я вряд ли назвала бы пузырем. (Тот факт, что рынок в 1929–1932 годах в итоге упал больше, – это отдельная тема, которой мы коснемся позже.)

Третий пример будет нагляднее. В ноябре 2007 года я продала свою свободную квартиру в центре Москвы – без особой цели, а исключительно под влиянием инвестиционной философии Баффетта, который говорит о том, что нужно вкладывать деньги только в первоклассные активы. Свою квартиру я таковым не считала. Находилась она неподалеку от площади трех вокзалов, в доме с коридорной системой «после реконструкции»; но поскольку деньги на реконструкцию были украдены, в коридорах на этажах лежал рваный линолеум и висела открытая проводка, как в 1950-е годы; в подъезде было грязно, накурено. Рядом располагался завод, который, думалось мне, когда-то вынесут за пределы города, но не тут-то было – его территория начала вдруг застраиваться новыми корпусами, хотя и офисными, но все равно уродливыми. Как-то раз пришедшая ко мне домой косметолог, которая имела обыкновение читать детективы, пока я лежала с маской на лице, вдруг стала читать мне вслух очередной дамский детектив. Это было описание места преступления, которое наводило страх и которое нельзя было не узнать, – окрестности моего дома (три вокзала, троллейбусный парк и прочее).

Продав квартиру, я думала о том, что можно было бы купить другую, приличную, и начала ее искать. Я смотрела варианты в хороших районах (вблизи Ленинского проспекта, в районе метро «Университет») и, как мне казалось, в хороших домах. И что же я увидела? Двухкомнатные квартиры стоили около 400 тыс. долларов, при этом подъезды были непрезентабельными, а населяющие их люди – стесненными в средствах. Где-то в туалете с 1950-х годов сохранился бачок под потолком и с веревочкой, за которую нужно дергать. Где-то в квартире живут три (и даже четыре) поколения, которые никак не могут разъехаться (новый вариант коммуналки). Так, в одной «трешке» проживали тяжелобольная бабушка (она не вставала с постели после операции), две ее внучки с мужьями, причем у одной пары был маленький ребенок. Было очевидно, что когда затраты по содержанию домов лягут на жильцов, они станут для них непосильным бременем. В одном доме уже было проведено собрание жильцов, которые проголосовали за то, чтобы подъезд не ремонтировать (а ремонта там не было с момента ввода дома в эксплуатацию в 1950-е годы). Собрание решило, что первый этаж подъезда им должны привести в порядок… те мелкие конторки, которые расположились на нем, и это при том, что у каждой был свой отдельный вход с улицы (я не шучу). И это в хороших районах Москвы!

В США люди, владеющие домами стоимостью 400–500 тыс. долларов, не могут быть так бедны! Для примера: моя подруга в середине 1990-х годов купила дом площадью 280 кв. м с гаражом на две машины на участке около 6 соток в хорошем районе Хьюстона за 167 тыс. долларов. При этом дом продавался с полной отделкой, сантехникой, встроенной кухней, встроенной бытовой техникой и даже люстрой. В 2007 году, когда подруга выставила дом на продажу, она смогла выручить за него только 250 тыс. долларов, и это при том, что продажа произошла до краха цен на недвижимость, а в дом она существенно инвестировала (благоустройство участка, замена ковролина на дорогой паркет и т. д.). Заметьте, что в это время все начали кричать, что в США – пузырь на рынке недвижимости. А Хьюстон, между прочим, как и Москва, – 10-миллионный город и центр нефтедобычи США. Хорош, однако, пузырь (я имею в виду в Хьюстоне)! Если перейти на язык науки, то существует средний показатель стоимости недвижимости, измеряемый в доходах населения. Роберт Шиллер, например, считает, что цена недвижимости адекватная, если дом стоит не больше 2,5 годового дохода домохозяйства, – и это для США, с их дешевой ипотекой. Те семьи, которые проживали в московских квартирах стоимостью по 500 тыс. долларов, никак не могли иметь доход в 200 тыс. долларов в год, иначе бы у них нашлись деньги на новый унитаз. Я сравнила цены в Москве и Хьюстоне и подумала: у нас на рынке недвижимости самый что ни на есть пузырь, который непременно лопнет.

Но давайте попытаемся посмотреть на все это с другой стороны. Что происходило в тот момент? Цены на нефть штурмуют все новые высоты, страна купается в шальных деньгах. Москва – город с отрицательной безработицей, средними зарплатами, приближающимися к нью-йоркским, неограниченными карьерными возможностями. В Москве чрезвычайно высокая концентрация богатых людей, из списка «Форбс» и не только; этот город занимает второе место в мире по количеству проживающих в нем миллиардеров. Москва – единственный (за исключением Питера) город, где в общем есть все для жизни человека с серьезными культурными запросами, в том числе и развитая индустрия развлечений. Из Москвы проще, чем откуда бы то ни было, путешествовать – по всему миру. Если в западных странах качество жизни в провинции не намного хуже, чем в столице или главном городе страны, то у нас – существенно. Далее, дорожная инфраструктура Москвы очень плохая. Времени на стояние в пробках тратится столько, что нельзя жить далеко за городом и работать в центре или даже на окраине города, не проводя в пути на работу и с нее по 3–5 часов. Чтобы работать в центре и не пользоваться общественным транспортом, там же нужно и жить. А поэтому стоимость недвижимости должна нелинейно падать по мере удаления от центра и метро (то есть в интересовавших меня районах быть высокой). Зелени в Москве мало, а там, где я смотрела квартиры, она была – еще не испорченная точечным строительством сталинская застройка. И наконец, себестоимость строительства жилья в городе только растет. Цементный рынок монополизирован. Мощностей по электроэнергии не хватает, подключения к коммуникациям дорожают с каждым днем и уже астрономически дороги. Затраты на стадии аренды участка, получения всех разрешений и подключения к сетям, по неофициальным данным, могут достигать в спальном районе 2 тыс долларов за метр. Значит, жилье будет только дорожать?