Схема анализа инвестиций в недвижимость

Для анализа движения средств, связанных с имуществом, важно:

1) получение полных сведений об имуществе

2) определение объема прав собственности на недвижимость

3) оценка временного горизонта капитальных вложений

4) определение границ пространства, к которому будет привязано имущество.

Юридические права могут ограничить пользование объектом и установить круг дополнительных обязанностей владельца, инвестор должен следить за качеством договора, титула, права удержания за нарушения законодательных основ.

Факторы, определяющие стоимость недвижимости (D и S)

D - готовность и возможность со стороны покупателей арендовать конкретные объекты. Обеспечивается экономической базой региона. Кроме того, D зависит от состава населения и условий ипотечного кредитования.

S - оценка уровня конкуренции на рынке недвижимости, определение потенциальных конкурентов с учетом предлагаемых цен и условий сделки.

При решении противоречий между D и S предлагается использовать принцип замещения. Мало установить потенциальных конкурентов, надо знать границы рынка и факторы, его определяющие.

Принцип замещения – покупка/аренда недвижимого имущества есть сочетание выгод и затрат.

Управление недвижимостью - это ответственность за содержание, ремонт, жизнеобеспечение, страхование. В конечном итоге - это поиск оптимальной комбинации выгод.

Метод дисконтирования денежных потоков

Прямолинейный метод сравнивает общую сумму инвестиций (D) и сумму погашения долга.

D*n = P_{1 =} P₂……P_{k =} P_t,

где D – общая сумма инвестиций; n –количество периодов; P – сумма погашения.

Остаток невозмещенных инвестиций (Dk) в конце каждого периода (t):

 

Dk = D – (t -1)

где (t) – номер расчетного периода.

Сумма срочной уплаты: C _y = Dk*E + P,

где E – процентная ставка.

Пример:

Инвестор решает прибрести недвижимость, стоимостью 28,0 млн. руб. По его расчетам объект должен ежегодно приносить доход в размере 25 процентов. Для реализации проекта им под залог имущества получен кредит в сумме 28,0 млн. руб. на четыре года под 25 процентов годовых. Долг должен погашаться равными долями с начислением процентов в конце года.

Годовая сумма основного долга составляет 7 млн. руб. (25/4).

Представим план погашения кредита в виде таблицы.

 

План погашения кредита, млн. руб. таб. 5.3.1.

годы	Сумма долга(D)	Процентный платеж (Dk*E)	Годовой доход по погашению (P)	Годовая срочная уплата C y = Dk*E + P,
	28,0	7,0	7,0	14,0
	21,0	5,25	7,0	12,25
	14,0	3,5	7,0	10,5
	7.0	1,75	7,0	8,75
итого		17,5	28,0	45,5

 

В данном примере коэффициент капитализации равен 0,25 + 0,25 = 0, 5. Если первый годовой платеж разделить на коэффициент капитализации, то получим сумму основного капитала:

14,0 / 0,5 = 28,0 млн. руб.

Инвестору важно, что ежегодно снижается сумма денежного потока для погашения долга.

Литература

 

1) Бизнес на рынке ценных бумаг. Российский вариант. Справочно-практическое пособие. М.: Граникор, 1992.- 186 с.;

2) Бланк ИА. Инвестиционный менеджмент. Киев, МП ИТЕМ ЛТД, 1995.- 256с. Иванов А. Н. Акционерное общество. Управление капиталом и дивидендная политика. М.: ИНФРА-М, 1996.- 259с.;

3) Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций Анализ отчетности.— М.: Финансы и статистика, 1996.– 231 с;

4) Крутик А.Б., Никольская Е.Г. Инвестиции и экономический рост предпринимательства. СПб.: «Лань», 2000.- 544. С. 405..

5) Справочник директора предприятия /Под ред. М.Г. Лапусты.5 изд. испр. и доп.—

М.: ИНФРА-М, 2001.-750 с.

 

[1] Крутик А.Б., Никольская Е.Г. Инвестиции и экономический рост предпринимательства. СПб.: «Лань», 2000.- 544. С. 391.

[2] Золотогоров В.Г. Инвестиционное проектирование. Уч. пос.- Мн.: Экоперспектива, 1998.- 463 с. С. 314.

[3] Крутик А.Б., Никольская Е.Г. Инвестиции и экономический рост предпринимательства. СПб.: «Лань», 2000.- 544. С. 405.

[4] Закон Республики Беларусь "О залоге" Ст.38

[5] Гражданский Кодекс Республики Беларусь Ст. 315

[6] Золотогоров В.Г. Инвестиционное проектирование. Уч. пос.- Мн.: Экоперспектива, 1998.- 463 с. С. 318.