Статьей 65 ЖК РФ устанавливаются самые общие права и обязанности наймодателя. Самые общие потому, что из содержания ч. 1 ст. 65 ЖК РФ прямо вытекает только одно право наймодателя – требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Вопросам оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги посвящены положения главы VII (ст. ст. 153 – 160) ЖК РФ.
Наймодатель, который в силу ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, представляя интересы собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, обладает и иными прямо не перечисленными в ст. 65 ЖК РФ правами.
Часть прав наймодателя корреспондирует с отдельными обязанностями нанимателя, а именно наймодатель имеет право требовать от нанимателя и членов его семьи соблюдения последними обязанностей, согласно ч. 3 ст. 67 ЖК РФ: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность и надлежащее состояние жилого помещения и др.
Наймодатель при определенных условиях (в силу положений ч. 1 ст. 70 ЖК РФ) имеет право запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя, не дать письменного согласия на обмен нанимателями жилыми помещениями (ст. ст. 72, 74 ЖК РФ), запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным ЖК РФ (ст. 80).
Перечень обязанностей наймодателя, регламентированных ст. 65 ЖК РФ, значительно более обширен. В частности, в силу норм ЖК РФ наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.
В данном случае представляется, что речь идет о помещении не только без юридических обременений, но и свободном фактически. В противном случае фактическое же вселение нанимателя будет невозможно;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наймодатель кроме указанных в ч. 2 ст. 65 ЖК РФ обязанностей несет и иные предусмотренные как жилищным законодательством, так и условиями заключенного договора социального найма обязанности (ч. 3 ст. 65 ЖК РФ).
Так, например, ЖК РФ законом наймодателю предписана обязанность предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратится к нему с такой просьбой (ст. 81 ЖК РФ).
Согласно ст. 87 ЖК РФ, на наймодателе лежит обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма нанимателю, если ранее им занимаемое помещение подлежит переводу в нежилое или признано непригодным для проживания. Зачастую юристы отождествляют их, указывая, что «ветхим и аварийным жилое помещение становится, когда дом подлежит сносу в случае признания его непригодным для проживания», другие же юристы, напротив, считают необходимым различать данные понятия, мотивируя подобную позицию принципиально разной правовой природой понятий аварийного жилья и ветхого жилья
В настоящее время ни с юридических, ни с социально-экономических позиций невозможно заявить, что наниматель жилого помещения по договору социального найма или собственник жилья находятся по отношению друг к другу в более выгодном правовом положении. Юридический статус каждого из них включает как позитивные, так и негативные черты.
Говоря об ответственности сторон договора жилищного найма, следует указать, что ответственность в равной степени могут нести как наймодатель, так и наниматель. В качестве подтверждения данного тезиса сошлемся на нормы ГК РФ и ЖК РФ, предусматривающие основания для ответственности перечисленных сторон в рамках соответствующих договоров. Так, наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (п. 1 ст. 66 ЖК РФ). Аналогично наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).
В качестве специального требования к жилому помещению законодатель определяет, что оно должно быть пригодно для постоянного проживания. В свою очередь, пригодность жилого помещения для проживания должна определяться в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Также передача помещения в состоянии, пригодном для проживания, является основной обязанностью наймодателя.
В качестве определенного принудительного воздействия со стороны нанимателя на наймодателя жилого помещения по договору социального найма закон устанавливает, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем (п. 2 ст. 66 ЖК РФ).
Следующим основанием для возникновения гражданско-правовой ответственности в рамках договора найма жилого помещения следует признать просрочку уплаты денежных средств (платы за жилое помещение и коммунальные услуги), что является, в соответствии с положением нормы ст. 405 ГК РФ, нарушением срока исполнения гражданско-правовой обязанности.
Исследование ответственности сторон основного договора найма жилого помещения позволяет прийти к выводу, что в случае нарушения условий договора одной из сторон могут применяться различные меры ответственности в целях восстановления нарушенных прав или компенсации причиненного ущерба. В свою очередь, наряду с общими условиями наступления договорной ответственности в главах ГК РФ и ЖК РФ, посвященных правовому регулированию рассматриваемых договоров социального и коммерческого найма жилых помещений, предусмотрены и специальные условия, которым в целом присущи одинаковые основания. Следует отметить, что основания и условия ответственности сторон договоров поднайма жилого помещения будут идентичны основаниям и условиям ответственности сторон договора, на основе которого они заключены.
Заключение
Договор социального найма имеет ряд существенных особенностей. Среди них можно выделить следующие:
1) предметом социального найма могут быть только жилые помещения, входящие в муниципальный и государственный жилищный фонд социального использования;
2) в качестве наймодателя выступают государственные и муниципальные органы, уполномоченные на заключение договоров социального найма;
3) основанием для заключения данного договора является административный акт - ордер на жилое помещение;
4) договор социального найма регулируется в основном императивными нормами жилищного законодательства.
Сторонами договора являются: государство или муниципальное образование в лице уполномоченных ими органов и гражданин, имеющий для заключения договора предусмотренные законодательством основания.
Договор социального найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК, ч. 1 ст. 51 ЖК).
Заключению договора социального найма предшествует принятие уполномоченным государственным или муниципальным органом решения о предоставлении жилого помещения. Для принятия такого решения необходимо, чтобы гражданин относился к той категории граждан, которая имеет право на получение жилья по договору социального найма, и совершил определенные действия.
Предмет договора социального найма и иных договоров найма - жилое помещение. При этом жилое помещение должно быть не только пригодным для проживания, но и благоустроенным применительно к условиям населенного пункта.
Договор социального найма жилого помещения может быть изменен с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 85 ЖК). Согласие всех участников жилищного правоотношения требуется, к примеру, если договор найма подлежит изменению в связи с перепланировкой жилого помещения (ст. 84 ЖК).
Список использованной литературы
1. Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Российская газета. 1993. 25 декабря.
2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с посл. изм. и доп. от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5, ст. 410.
3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 88-ФЗ (с посл. изм. и доп. от 31 декабря 2014 № 499-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1, ст. 14.
4. Алексий П.В., Эриашвили Н.Д., Курбашев Р.А. Жилищное право: учебник. М.: Юнити-Дана. 2012. 511 с.
5. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: учебник. М.: Издательство Юрайт. 2011. 457 с.
6. Суханов Е.А. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II: Обязательственное право. М.: Статут, 2011. 1208с.
7. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: практическое пособие. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. 110 с.
8. Харитонов Д.М. Субъекты жилищных правоотношений, возникающих на основании договора социального найма: вопросы теории и практики // Российский судья. 2013. № 5. С. 27-29.