Введение
Отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями, пользованию жилыми помещениями на условиях социального найма занимают особое место в сфере жилищных правоотношений. По своей сути предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма предполагает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, малоимущим и иным указанным в нормативных актах лицам в пределах нормы жилой площади, установленной законодательством, для их дальнейшего проживания. Многие граждане в современное время приобретают жилые помещения в собственность, но для большой части населения нашей страны из-за материальных трудностей это представляется сложным, если совсем не возможным. Заключение договора социального найма жилого помещения является для таких граждан возможностью улучшить свои жилищные условия. В статье 7 Конституции Российской Федерации провозглашается, что Россия является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека. Безусловно, достойная жизнь невозможна без наличия у человека надлежащего жилья.
Общие положения о договоре социального найма жилого помещения
Из содержания ч. 1 ст. 60 ЖК РФ следует, что стороны по договору социального найма жилого помещения именуются как наймодатель и наниматель. Наймодателем нанимателю жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.
Поскольку договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов, то в силу положений ч. 2 ст. 19 ЖК РФ на стороне наймодателя выступают соответственно Российская Федерация, субъект РФ либо муниципальное образование, т.е. собственники предоставляемых нанимателю помещений, либо действующие от имени перечисленных собственников уполномоченные государственные органы или уполномоченные органы местного самоуправления.
Нанимателем по указанному виду договора выступает исключительно гражданин, о чем прямо указано в ст. 60 ЖК, а также в ч. 1 ст. 677 ГК РФ.
В силу положений ст. ст. 49, 57, 59 ЖК РФ жилые помещения государственного или муниципального жилищных фондов предоставляются малоимущим и/или нуждающимся в жилом помещении гражданам, уже состоящим на жилищном учете, имеющим право на такую постановку или обладающие правом на внеочередное предоставление жилого помещения. Ст. 60 ЖК РФ закреплено важное правило о том, что наймодателем при заключении договора социального найма выступают, по сути, только государственные и муниципальные структуры в той или иной организационно-правовой форме, наделенные при этом соответствующими полномочиями.
Организации, предприятия и лица, не наделенные собственником государственных или муниципальных помещений соответствующими полномочиями, а, например, лишь осуществляющие техническую эксплуатацию и обслуживание государственного или муниципального жилищных фондов, в силу закона не могут выступать стороной договора социального найма.
Предоставление жилого помещения по договору социального найма
По договору социального найма жилое помещение передается нанимателю во владение и пользование, но без возможности распоряжения таким помещением. При этом использовать предоставленное помещение наниматель может только для проживания в нем. Следует отметить, однако, что в ч. 1 ст. 60 ЖК РФ законодателем сделана оговорка: «…для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом». Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима, но только в определенных установленных законом рамках и только для проживающих в таком помещении граждан. Во исполнение ч. 2 ст. 63 Ж КРФ Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» утвержден Типовой договор социального найма, согласно которому наниматель обязан принять жилое помещение от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора. В части 2 ст. 60 ЖК РФ содержится императивная норма, согласно которой договор социального найма является бессрочным, что бесспорно способствует стабильности в социальной и жилищной сферах. Положения ч. 3 ст. 60 ЖК РФ, в силу которых изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения, по нашему мнению, не имеют практического применения и являются излишними. Общим основанием и условием для предоставления жилых помещений государственного и муниципального фонда и в соответствии с ранее действующим жилищным законодательством, и в настоящее время является нуждаемость гражданина в жилом помещении.
Нуждаемость в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в соответствии с ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, определяется в зависимости от:
- наличия у самого гражданина жилого помещения в собственности или найме (социальном) либо наличия у такого гражданина жилищных прав члена семьи собственника (нанимателя);
- жилищной обеспеченности гражданина общей площадью жилого помещения на одного человека менее учетной нормы;
- соответствия жилого помещения, в котором проживает гражданин, установленным требованиям;
- факта проживания в одной квартире нескольких семей при условии наличия больных, страдающих тяжелой формой заболевания, при которой совместное проживание нескольких семей в одной квартире невозможно.
В соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 49 ЖК РФ нуждающимися в жилом помещении могут быть признаны:
а) малоимущие граждане;
б) иные категории граждан, определенные федеральными законами, законами субъектов РФ и указами Президента РФ.
Таким образом, регламентированный ст. 51 ЖК РФ перечень лиц, сформулированный как исчерпывающий, не должен применяться обособленно от положений ст. 49 ЖК РФ. Общий порядок, основания и условия признания граждан малоимущими в целях постановки на жилищный учет регламентированы в ст. 49 ЖК РФ.
По договорам социального найма жилье предоставляется также иным определенным законом гражданам, которые могут быть признаны по установленным Жилищным кодексом РФ, федеральным законом или законом субъекта РФ нормам нуждающимися в жилых помещениях. Этими нормами не охватываются случаи предоставления жилья в соответствии со специальными программами, принятыми на соответствующих уровнях.
В соответствии со ст. 50 ЖК РФ учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Однако пунктом 6 ст. 50 ЖК РФ предусмотрено положение, в соответствии с которым законами субъектов Российской Федерации для отдельных категорий граждан допускается установление иных учетных норм.
Согласно ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
- гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
- гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание в одной квартире.
Жилищный кодекс РФ, закрепив за вышеуказанными гражданами право на получение жилья вне очереди, не указал сроки предоставления такого жилья. Это может говорить только о том, что жилье должно предоставляться им вне очереди после их обращения в орган местного самоуправления с целью реализации принадлежащего им права на получение жилья, а не в порядке какой-либо очереди (по списку внеочередников).
Ст. 57 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет. При определении обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного члена семьи местным органам необходимо учитывать все жилые помещения, принадлежащие ему на праве собственности или которыми гражданин пользуется на основании договоров найма, вне зависимости от их места нахождения.
Ч. 2 ст. 52 ЖК РФ определено, что состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в статье 49 настоящего Кодекса категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Органы местного самоуправления и региональные власти не вправе своими нормативными актами вводить дополнительные условия принятия на учет граждан, не предусмотренные ЖК РФ. В соответствии со ст. 50 ЖК РФ учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоупрафвления. Однако пунктом 6 ст. 50 ЖК РФ предусмотрено положение, в соответствии с которым законами субъектов Российской Федерации для отдельных категорий граждан допускается установление иных учетных норм.
