Договор купли-продажи предприятия

По договору продажи предприятия прода­вец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В состав предприятия как имущественно­го комплекса входят все виды имущества, пред­назначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, обору­дование, инвентарь, сырье, продукцию, права тре­бования, долги, а также права на обозначения, ин­дивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, то­варные знаки, знаки обслуживания), и другие ис­ключительные права, если иное не предусмотре­но законом или договором. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, про­дукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицен­зионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупате­лю, если иное не предусмотрено договором. Права продавца, полученные им на основании разре­шения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено зако­ном или иными правовыми актами. Передача по­купателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляю­щими государственную регистрацию прав на не­движимость и сделок с ней. Регистрации подле­жат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществ­ляется в соответствии с нормами Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122 «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимо­сти к покупателю подлежит государственной реги­страции. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является осно­ванием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, преду­смотренных законодательством Российской Фе­дерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации

Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязует­ся передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Сторонами в договоре мены являются продавец и покупатель. К догово­ру мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит пра-, вилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равно­ценными, а расходы на их передачу и принятие осу­ществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляе­мого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Обязанности сторон договора мены четко не регламентированы в гражданском законодательстве. Однако, исходя из систематического понимания договора мены, следует выделить следующие обязанности сторон. Основной обязанностью сторон является передача товара в собственность. При этом на каждую сторону возлагаются обязанности нести расходы по передаче и принятию соответствующего товара. В случае, если в договоре мены указываются положе-

Договор дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собствен­ность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обя­занности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не приз­нается дарением. Такой договор признается притвор­ной сделкой, т.е. сделкой, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, кото­рую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обеща­ние дарения) признается договором дарения и свя­зывает обещавшего, если обещание сделано в над­лежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение. Отказ дари­теля от исполнения договора дарения по вышепе­речисленным основаниям не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недо­статков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемо­му, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный иму­ществу юридического лица, подлежит возмеще­нию в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарите­лю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дари­теля.

Даритель вправе потребовать в судебном по­рядке отмены дарения, если обращение одаряе­мого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное инди­видуальным предпринимателем или юридиче­ским лицом в нарушение положений закона о не­состоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятель­ностью, в течение шести месяцев, предшество­вавших объявлению такого лица несостоятель­ным (банкротом).

В договоре дарения может быть обуслов­лено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подарен­ную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения. Правила об отказе от исполне­ния договора дарения и об отмене дарения не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.

договор ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику рен­ты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущест­во периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо пре­доставления средств на его содержание в иной форме. Таким образом, сторонами в договоре ренты выступают получатель ренты и плательщик ренты, причем какие-либо дополнительные требо­вания к сторонам не предъявляются.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоян­ная рента) или на срок жизни получателя ренты (по­жизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержа­ния гражданина с иждивением. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение не­движимого имущества под выплату ренты, подле­жит также государственной регистрации. Предме­том договора ренты является то имущество, которое отчуждается для получения ренты. Иму­щество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в соб­ственность плательщика ренты за плату или бес­платно. В случае, когда договором ренты предус­матривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате при­меняются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права по­лучателя ренты по договору постоянной ренты мо­гут передаваться лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке право­преемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или догово­ром. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предостав­ления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Если иное не предусмотрено договором постоян­ной ренты, размер выплачиваемой ренты увели­чивается пропорционально увеличению установ­ленного законом минимального размера оплаты труда. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачи­вается по окончании каждого календарного квар­тала. Плательщик постоянной ренты вправе отка­заться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной фор­ме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты.

Договор пожизненной ренты.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизнен­ной ренты.

В случае смерти одного из получателей рен­ты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если дого­вором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, когда речь идет о возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, по договору пожизненного содер­жания, подлежит увеличению. Если иное не пре­дусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждиве­нием может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена опла­та плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. '

Договором пожизненного содержания, с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

 

Раздел 17. Обязательства по передаче имущества в пользование.

Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его соб­ственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арен­датору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласо­ванным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Законом допускается досрочное расторжение договора аренды. Причем это право предоставлено как арендатору, так и арендодателю. По требо­ванию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нару­шением условий договора или назначения иму­щества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, например, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости, исполнения им обязательства в разумный срок.