Задачи для самостоятельной работы. Задача 8. Общая площадь здания, подлежащая сдаче в аренду, равна 10 000 кв

Задача 8. Общая площадь здания, подлежащая сдаче в аренду, равна 10 000 кв. м, из которых 400 кв. м. свободны, а остальные сданы в аренду за 12 ден.ед./м². Опера­ционные расходы составляют 45 % от потенциального валового дохода. Опре­делить величину дохода каждого уровня.

Доходы, поправка	Решение	Значения, д.е.
ПВД
Потери
ДВД
ОР
ЧОД

 

Задача 9. Объект недвижимости куплен при следующих условиях:

· потенциальный валовый доход (ПВД) - 350 000 ден.ед.;

· коэффициент недоиспользования -10 % от ПВД;

· операционные расходы - 40 % от действительного валового дохода (ДВД);

· резерв на замещение - 5 % от ДВД.

Определить величину дохода каждого уровня.

 

Доходы,поправки	Решение	Значения,млн.руб.
ПВД
Потери
ДВД
ОР1
ОР2
ЧОД

Задача 10.

Объект недвижимости куплен за 2 000 000 ден.ед. при следующих условиях:

· потенциальный валовый доход (ПВД) - 350 000 ден.ед.;

· коэффициент недоиспользования -10 % от ПВД;

· операционные расходы - 40 % от действительного валового дохода (ДВД);

· резерв на замещение - 5 % от ДВД;

· ставка капитализации – 10%.

Определить величину дохода каждого уровня и стоимость недвижимости.

 

Доходы,поправки	Решение	Значения,млн.руб.
ПВД
Потери
ДВД
ОР1
ОР2
ЧОД
Стоимость недвижимости

Задача 11. Общая площадь здания, подлежащая сдаче в аренду, равна 150 000 кв.м, из которых 10000 кв.м свободны, а остальные сданы в аренду за 9 ден.ед./кв.м. Опера­ционные расходы составляют 35 % от потенциального валового дохода. Безрисковая ставка составляет 8,5%, премия за риск – 1,6 %, премия за низкую ликвидность – 0,9%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,7%, норма возврата капитала – 2%.Опре­делить стоимость недвижимости.

 

Доходы, поправка	Решение	Значения, д.е.
ПВД
Потери
ДВД
ОР
ЧОД
СК
Стоимость недвижимости

Раздел 5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

5.1. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость – это имущество, которое можно использовать несколькими способами. Каждому способу использования объекта недвижимости будет соответствовать своя стоимость. Следовательно, перед оценкой недвижимости следует выбрать один самый наилучший и наиболее эффективный способ ее использования.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки производится для определения величины потенциала и возможного повышения стоимости объекта. При этом необходимо рассмотреть два вопроса: насколько рынок готов принять планируемый вариант использования объекта и каковы затраты и финансовая обоснованность его переустройства по различным вариантам. Этот анализ требует не только финансовых средств, четкой информации с рынка недвижимости, но и времени, которого, как правило, при кредитовании нет.

Поэтому чаще всего объект рассматривается по текущему использованию.

При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующего использования. Применительно к объектам недвижимости подобная ситуация возможна при оценке земельного участка с улучшениями, подлежащими сносу. В этом случае участок оценивается как свободный с учетом затрат на снос объекта. Применение для целей оценки инвестиционного моделирования, ввиду существенной доли субъективизма считается некорректным.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это наиболее вероятное, разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, законодательно разрешенной, физически возможной, финансово целесообразной и максимально продуктивной. Наилучшее и наиболее эффективное использование предполагает, что с выгодами собственника эти действия принесут и пользу обществу.

Чтобы дать ответ о дальнейшем использовании улучшений на земельном участке и определить степень наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, необходимо рассмотреть земельный участок как свободный и земельный участок с имеющимися улучшениями.

 

Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного

Анализ предполагает, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющегося здания. Оценка земельного участка, в этом случае, имеет смысл для применения затратного метода. В нашем случае земельный участок имеет достаточно большие размеры для эффективного строительства. Рельеф участка неровный, форма участка неправильная, геология, физико-механические характеристики грунта позволяют возводить на нем капитальные здания. К земельному участку подходят необходимые инженерные коммуникации. Физические характеристики земельного участка позволяют использовать его без существенных ограничений.

Очевидно, следует рассмотреть возможный вариант использования земельного участка, при котором доход от его эксплуатации превысит величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов. Учитывая сложившуюся архитектуру в ближайших окрестностей и плотную застройку в данной черте города, можно сделать вывод о том, что наиболее перспективным будет использование земельного участка под объектом по назначению близкого к рассматриваемому. Чтобы построить новые здания, существующие необходимо снести, что экономически нецелесообразно. Поэтому использование земельного участка, как свободного, не имеет смысла.

Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями

Предпринимательский подход рекомендует определять наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями. Снос существующего здания является не целесообразным и экономически не выгодным в силу выявленной рыночной ситуации и текущего состояния объекта. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями учитывались следующие критерии анализа:

Законодательно разрешенное использование. Законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на использование оцениваемого объекта не выявлено.

Физически возможное использование. Объемно-планировочные решения, наличие инженерных коммуникаций позволяют физически осуществить надлежащую эксплуатацию оцениваемого объекта.

Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование. Финансово возможным считаются возможные варианты позволяющие приносить доход. Максимальная продуктивность данной собственности, как улучшенной, выполняется сравнением будущих выгод, которые могут быть получены от ее использования в будущем, приведенной к текущей стоимости.

Анализ жилой недвижимости в г.Пензе и области показал, что на рынке наблюдается стагнация в данной сфере.

 

Раздел 6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ

6.1. Алгоритм расчета ликвидационной стоимости

В целях обеспечения кредита залогом необходимо рассчитать ликвидационную стоимость объекта оценки, т.к. предполагается, что в случае не возврата заемщиком кредита, банку придется реализовывать заложенное имущество в краткие сроки и нести дополнительные расходы, связанные с продажей объекта залога.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, в случае если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

В основу определения ликвидационной стоимости положен предпринимательский мотив приобретения недвижимости – купить по ликвидационной стоимости, выставить на продажу по рыночной стоимости, получить прибыль предпринимателя через обычный срок экспозиции.

Таким образом, формула для определения ликвидационной стоимости имеет вид:

где - ликвидационная стоимость;

- рыночная стоимость объекта недвижимости на момент приобретения;

- величина годовых эксплуатационных расходов на момент приобретения;

- годовой темп прироста стоимости объектов недвижимости;

- годовой темп прироста эксплуатационных расходов;

- обычный срок экспозиции объектов недвижимости, соответствующий рыночной стоимости, в годах;

- относительная величина прибыли предпринимателя;

- относительная величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости;

- ставка дисконтирования при вложении в недвижимость.