Задачи для самостоятельной работы. Задача 1. Определить величину каждого вида износа и итоговую стоимость трехкомнатной квартиры на 6 этаже кирпичного дома

Задача 1. Определить величину каждого вида износа и итоговую стоимость трехкомнатной квартиры на 6 этаже кирпичного дома, полная восстановительная стоимость которой составляет 1 900 000 д.е., если об объекте известны следующие данные (таблица 2):

Таблица 2

№ п/п	Характеристика	Величина влияния, %
	Потолок квартиры во всех помещениях покрыт побелкой	4,3
	Нахождение железнодорожных путей в 200 м от объекта оценки	1,8
	Основные конструкции дома возведены более 20 лет назад	15,2
	На поверхности стен квартиры выявлены изгибы из вертикальной плоскости	1,4
	Плохое состояние труб водоснабжения	2,2
	Отсутствие счетчика воды	1,6
	Окна имеют щели шириной более 2 мм	2,9
	Одна из комнат является проходной	3,1
	Отсутствие лифта в доме	2,5
	Нахождение объекта в экономически неблагоприятном регионе	1,3
	Объект не входит в зону пятиминутной доступности остановок общественного транспорта	1,8
	Наличие трещин в потолке	1,9
	Площадь кухни составляет 6 кв.м.	2,4
	Расположение объекта в защитной зоне производства 3 класса вредности	2,4
	Зазоры между паркетными досками составляют более 1 мм	1,1

Вид износа	Общая величина, %	Общая величина, д.е.
Физический износ
Функциональный износ
Внешний износ
Общий износ
Стоимость квартиры, д.е.

Задача 2. Рассчитайте рыночную стоимость объекта недвижимости исходя из имеющихся данных:

Обозначение		Характеристика	Значение
Ц, руб./м³	–	удельная восстановительная стоимость 1 м³ здания;	49,3
V, м³	–	строительный объем;	91,5
К₁	–	K1 = 1,20 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г.	1,2
К₂	–	К2 = 1,02 – территориальный коэффициент	1,02
К₃	–	1,59 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1984 к 1991 г.	1,51
0,95 – территориальный коэффициент	0,95
К₄	–	13,52×5,95×1,18= 94,92 (для строительства подобных объектов)	94,92
где:
13,52 – коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2001 г.,
5,95 – индекс изменения сметной стоимости (без НДС) на текущую дату;
1,18- коэффициент, учитывающий НДС.
К₅	–	коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты и новые конструктивные решения в строительстве.	1,15
К₆	–	коэффициент, учитывающий местоположение	1,1
К₇	–	коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль	1,2
К₈	–	коэффициент, учитывающий качество отделки и стоимость новых строительных материалов.	1,14
К₉	-	коэффициент, учитывающий стоимость земельного участка	1,25
С	-	Полная стоимость воспроизводства недвижимости

Расчет общего накопленного износа
Наименование	Значение, %
А1. Устранимый физический износ, %	3,00
А2. Неустранимый физический износ, %	3,83
Б1. Устранимый функциональный износ, %	3,00
Б2. Неустранимый функциональный износ, %	3,50
В. Внешний износ, %	5,00
Общий износ, %
Восстановительная стоимость согласно сборникам УПВС, руб.
Стоимость Объекта с учетом износа составит, руб.

Раздел 3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Расчет стоимости с использованием сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Сравнительный подход предполагает использование данных о тех объектах, которые можно сравнить между собой, то есть, о сопоставимых объектах. Количество этих объектов должно быть достаточным (как правило, не менее трех) для того, чтобы использовать известные способы внесения поправок при корректировке продажных цен сравнимых объектов.