Основные этапы и процедуры оценки

В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1 пунктом 16 проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

- информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

- информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

- информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

В процессе деятельности оценщика и отчетах ООО «Капитал» описание процесса прослеживается следующим образом:

1) Осмотр объекта.

2) Изучение документации, предоставленной Заказчиком.

3) Сбор необходимой информации для выполнения расчетов.

4) Применение общепринятых подходов к оценке имущества: затратного, сравнительного и доходного.

5) Согласование результатов и определение итоговой рыночной стоимости объекта.

6) Написание отчета об оценке.

 

Состав и содержание исходной информации.

ООО «Капитал» осуществляет оценку стоимости недвижимого имущества, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов, интеллектуальной собственности и стоимости предприятия (бизнеса).

Во время прохождения производственной практики проводилась работа по определению рыночной стоимости производственно складского помещения.

Исходной информацией при оценке объектов недвижимости является:

1. Технический паспорт;

2. Свидетельство на право собственности;

3. Балансовая стоимость;

4. Информация, полученная в процессе визуального осмотра.

Исходной информацией при оценке машин и оборудования является:

1. Технический паспорт;

2. Инвентаризационная ведомость;

3. Акты технического состояния;

4. Результаты визуального осмотра;

5. Сведения о проведенном ремонте (капитальном и профилактическом).

 

Оценка объекта.

За время прохождения производственной практики я приняла участие в проведении оценки торгово-офисного помещения, общей полезной площадью 171,6 кв.м, расположенного на первом этаже здания, находящегося по ул. Московская, 289, в г. Калуга - (далее Объект) и написании отчета об оценке.

Оценка объекта проходила 03 марта 2012 г.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для консультирования Заказчика относительно рыночной стоимости объекта. Оценка определяет рыночную стоимость полного права собственности на объект.

Рынок земли:

Сегодня земельный рынок в России характеризуется особой правовой средой. Если здания и сооружения могли находиться в собственности, то земля до недавнего времени, с учетом введения в действие Земельного кодекса РФ с 30 октября 2001 г., предоставлялась только в аренду или в пользование. Практика хождения на рынке земельных участков как объектов собственности практически отсутствует, информация о сделках подобного рода крайне ограничена. До настоящего времени, в основном, приходится оперировать отношениями аренды земельных участков.

Состояние рынка земельных участков на дату оценки: рынок купли-продажи аналогичных земельных участков и имущественных прав на них пассивный и находится в стадии формирования.

Состояние рынка аренды земельных участков:основным арендодателем земельных участков выступает органы местного самоуправления; ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению и назначения улучшений.

Право заключения договора аренды является платным. Участки земли могут арендоваться на конкурсной основе. Арендатором может выступать любое юридическое и физическое лицо.

Рынок земли под объектами недвижимости коммерческого назначения, в условиях проведенной приватизации предприятий и отсутствия полного кадастрового учета, оценки и механизма купли-продажи, практически отсутствует.

Однако, Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определил, что «при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном» настоящим Законом.

До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются законодательными органами Субъектов РФ в размере от 0,7 до 1,3».

В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объектов. Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода.

Оценка рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж. При применении этого метода стоимость недвижимости коммерческого назначения определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов.

 

Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода:

Метод применяется для оценки как застроенных земельных участков, так и незастроенных земельных участков). Условие применения метода:

ð наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (элементов сравнения);

2. Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

3. Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Расчет рыночной стоимости земельного участка

Рынок продаж земельных участков на территории Калужской области достаточно развит, поэтому оценщик счел возможным и достаточным стоимость земельного участка, застроенного оцениваемыми строениями, определить методом сравнения продаж.

Основные этапы оценки земельных участков методом сравнения продаж.

1-й этап. Изучение состояния и тенденций развития рынка земли и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым, проданные или предлагаемые относительно недавно.

2-й этап. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам; анализ собранной информации и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом.

3-й этап. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых аналогов на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов.

4-й этап. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для получения информации о сделках купли-продажи земельных участков в г.Калуге оценщиком проведен анализ рынка земельных участков по еженедельным рекламно-информационным изданиям, а так же по различным информационным базам данных Интернет-порталов.

В результате проведенного информационного поиска выявлены объекты-аналоги застроенных земельных участков, выставленные на продажу. Перечень объектов - аналогов и описание их основных характеристик приведен в таблице.

 

Эллемент сравнения	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Тип объекта	Застроенный земельный участок	Не застроенный земельный участок	Не застроенный земельный участок	Не застроенный земельный участок	Не застроенный земельный участок	Не застроенный земельный участок
Местоположение	г. Калуга, Терепец, ул. Московская	г. Калуга, р-н Северный, дер. Лихун	г. Калуга, р-н Канищево, ул. Писарева	г. Калуга, п. Росва, дер. Городок	г. Калуга, р-н Правый берег, дер. Шопино, ул. Васильковая	г. Калуга, р-н Правый берег, дер. Шопино
Площадь, кв.м
Площадь, сотки
Передаваемые права (юр.права и огр.)	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Условия финансирования	рыночная	рыночная	рыночная	рыночная	рыночная	рыночная
Условия сделки	коммерческая	коммерческая	коммерческая	коммерческая	коммерческая	коммерческая
Время продажи	февраль 2012г.	февраль 2012г.	февраль 2012г.	февраль 2012г.	февраль 2012г.	февраль 2012г.
Категория земель	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
Разрещенное использование	коммерческое	под строительство коммерческих объектов	под строительство коммерческих объектов	под строительство коммерческих объектов	под строительство коммерческих объектов	под строительство коммерческих объектов
Наличие коммуникаций	все коммуникации на участке	коммуникации вблизи участка	коммуникации вблизи участка	все коммуникации на участке	все коммуникации на участке	коммуникации вблизи участка
Наличие подъездной дороги	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Стоимотсь зем.уч-ка руб/кв.м
Стоимость зем.уч-ка руб/сотка
Источник информации	Техническая документация	novosel40.ru	novosel40.ru	novosel40.ru	novosel40.ru	novosel40.ru

 

	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Местоположение	г. Калуга, ул.Московская, 289	г. Калуга, р-н Северный, дер. Лихун	г. Калуга, р-н Канищево, ул. Писарева	г. Калуга, п. Росва, дер. Городок	г. Калуга, р-н Правый берег, дер. Шопино, ул. Васильковая	г. Калуга, р-н Правый берег, дер. Шопино
Передаваемые права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка №1
Величина корректировки, руб.
Скорректированная цена, руб./сот.
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка №2
Величина корректировки, руб.
Скорректированная цена, руб./сот.
Условия продажи	коммерческие	коммерческие	коммерческие	коммерческие	коммерческие	коммерческие
Корректировка №3
Величина корректировки, руб.
Скорректированная цена, руб./сот.
Дата предложения		февраль 2012г.	февраль 2012г.	февраль 2012г.	февраль 2012г.	февраль 2012г.
Корректировка №4
Корректировка на уторгование, %		13,0	13,0	13,0	13,0	13,0
Скорректированная цена, руб./сот.		31 500	37 286	31 500	43 500	39 633
Стоимость жилой недвижимости, тыс.руб./кв.м	48,8	48,9	48,9	40,4
Поправка на местоположение, коэф.		0,998	0,998	1,208	0,841	0,841
Скорректированная цена, руб./кв.м		31 437	37 211	38 052	36 584	33 331
Расположение коммуникаций	все коммуникации на участке	коммуникации вблизи участка	коммуникации вблизи участка	все коммуникации на участке	все коммуникации на участке	коммуникации вблизи участка
Корректировка на расположение коммуникаций, коэф.		1,22	1,22	1,00	1,00	1,22
Скорректированная цена, руб./сот.		38 353	45 397	38 052	36 584	40 664
Рыночная стоимость, руб./сот.	39 810
Рыночная стоимость, руб.	676 770

Объяснение корректировок

1. Поправка на право собственности. Наличие прав собственности на землю в сильной степени увеличивает стоимость объекта недвижимости. Данная корректировка компенсирует разницу между правом полной собственности и правом долгосрочной аренды. Так как права собственности объектов-аналогов и объекта оценки идентичны, поправка не вносилась.

2. Поправка на условия финансирования. Так как условия финансирования продажи объектов-аналогов и объекта оценки типичные рыночные, поправка не вносилась.

3. Поправка на условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

4. Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки определена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. По данным Справочника оценщика недвижимости рекомендуемые значения скидки на торг (уторгование) для недвижимости составляют.

Рекомендуемое значение скидки на торг, % Таблица 1

Показатель	Нижняя граница значения, %	Верхняя граница значения, %	Среднее значение, %
Корректировка цены земельных участков под ИЖС	9,8	11,9	10,9
Корректировка цены земельных участков под многоэтажное жилищное строительство	7,3	23,9	15,6
Корректировка цены земельных участков под коммерческие объекты	11,9	14,1	13,0
Корректировка цены земельных участков под производственно-складское назначение	13,4	15,8	14,6
Корректировка цены земельных участков сельхозназначения	15,3	19,2	17,3

 

5. Местоположение является одной из ключевых ценообразующих характеристик объектов недвижимости. Корректировка цены сходного объекта на местоположение осуществляется с целью сглаживания различий между сходным объектом и оцениваемым объектом вследствие его более или менее выгодного в сравнении с оцениваемым объектом расположения (расстояние от областного центра, транспортной доступности, удобства подъезда). В том случае, если сходный объект по местоположению уступает оцениваемому объекту, вносится повышающая поправка, если превосходит оцениваемый объект – то понижающая поправка. Величина поправки зависит от степени отличия сходного объекта от объекта оценки по данному критерию: чем больше отличие, тем больше величина поправки и наоборот. При расчете стоимости Объекта оценки, когда необходимо скорректировать стоимость объекта-аналога, отличающегося от Объекта оценки по какому-то параметру применяют следующую формулу:

С_оц = С_ан × [Р_оц / Р_ан] ⁿ,

где:
С_оц – стоимость Объекта оценки;
С_ан – стоимость объекта-аналога;
Р_оц - главный параметр оцениваемого объекта;
Р_ан - главный параметр аналога;
n – коэффициент торможения цены.

Формула предполагает, что существует экспоненциальное соотношение между стоимостью и главным ценообразующим фактором. Чаще всего в практике встречается достаточно узкий диапазон значений коэффициентов 0,6 – 0,8.

Расчет величины поправки на местоположение проведен путем сопоставления стоимости жилой недвижимости в местах расположения Объекта оценки и объектов – аналогов с учетом минимального значения коэффициента торможения цены 0,6.

Корректировка на расположение коммуникаций. Наличие коммуникаций непосредственно на территории земельного участка, является ценообразующей характеристикой. Поправка на расположение коммуникаций рассчитана методом парных продаж.

Местоположение	Калужская область	Калужская область
г.Калуг, Северный, д. Лихуны	г.Калуг, Северный, д. Лихуны
Полезная площадь объекта, кв.м	1 500	1 500,00
Цена предложения, руб.	1 100 000	900 000
Цена предложения, руб./кв.м	2 571	2 429
Расположение коммуникаций	По границе	Вблизи участка
Наличие электроснабжения	есть	есть
Наличие газоснабжения	есть	есть
Наличие водопровода	есть	есть
Корректировка на расположение коммуникаций, коэф.	1,00	1.22

 

Подход к оценке с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство здания плюс затраты на приобретение земельного участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. Затраты на создание объекта недвижимости отнюдь не всегда являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода в достаточной степени специфична.

При оценке объектов недвижимости затратным подходом придерживаются следующей последовательности действий:

1.Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится здание.

2.Расчет рыночной стоимости строений:

Расчет стоимости строительства нового здания (восстановления или замещения).

Определение уменьшения полезности объекта в результате износа:

§ физического, являющегося следствием возраста объекта, природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта;

§ функционального, являющегося следствием несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка;

§ экономического (внешнего), являющегося следствием негативного влияния внешней среды (окружения) объекта.

Расчет остаточной стоимости здания путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение) всех видов износа. В случае, если в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, т. к. стоимость замещения включает в себя современные требования и стандарты рынка.

3. Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости здания и рыночной стоимости земельного участка.

Расчет стоимости строительства нового здания (восстановления или замещения)

Восстановительная стоимость объекта недвижимости - это стоимость строительства точной копии оцениваемой недвижимости, а стоимость замещения – это стоимость строительства объекта, имеющего такую же функциональную полезность, но построенного по современным технологиям и в соответствии с текущими рыночными стандартами. Для целей оценки рыночной стоимости наиболее предпочтительным является определение стоимости замещения ввиду ее большей адекватности текущим рыночным условиям и стандартам.

Существует три традиционных метода определения стоимости строительства:

– метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости);

– поэлементный метод;

– сметный метод (или метод количественного анализа).

Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости)

По этому методу текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения объекта умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Как правило, единицами измерения могут быть 1 кв.м или 1 куб.м. В условиях России в качестве удельных показателей используются:

– сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов;

– сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах определенного базисного периода (1969год).

Поэлементный метод

Оценка стоимости недвижимости рассчитывается так же, как в предыдущем методе, но не для всего здания сразу, а для его частей (элементов, компонентов), имеющих какие-либо существенные различия. Сумма оценок стоимости различных частей здания дает оценку стоимости объекта в целом.

Сметный метод (метод количественного анализа)

Этот метод использует данные инвентаризации всех компонентов (материалов, изделий, оборудования) оцениваемого объекта и данные о всех видах трудозатрат (по объему и стоимости), необходимых для монтажа отдельных элементов и создания объекта в целом. К стоимости материалов и оборудования добавляются накладные расходы и иные затраты, необходимые для воспроизводства объекта, составляется полная смета воспроизводства оцениваемого объекта.

При определении полной восстановительной стоимости были использованы укрупненные показатели восстановительной стоимости в базисном уровне цен 1969г. на единицу строительного объема здания. Для перехода от цен 1969г. к ценам на дату оценки использовались следующие нормативные документы и справочные материалы:

­ постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.1983 г. "Об утверждении индексов стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек";

­ приложение к письму Госстроя СССР от 6.09.90 г. №14-Д "Индексы изменения стоимости СМР, прочих затрат и территориальных коэффициентов";

­ приложение к письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 января 2010 г. N 1289-СК/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов на I квартал 2010 года;

­ Приложение 1 к письму Минрегиона Россииот 07 ноября 2011 г. N 30394-ИП/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок на IV квартал 2011 года.

 

Удельная стоимость строительства объекта в ценах по состоянию на дату оценки определялась по следующей формуле:

С₂₀₁₂ = С₁₉₆₉ ´ К_кор ´ К_{1969 - 1984} ´ К_{1984 – 1991} ´ К_{1991 – 2001} ´ К_{2001 – 2012},

где С₁₉₆₉ – стоимость строительства здания в ценах 1969 года (сборники УПВС);

К_кор – коррелирующий коэффициент к удельной стоимости здания;

К_1969-1984 – индекс удорожания стоимости строительства с 1969г. на 1984г.;

К_1984-1991 – индекс удорожания стоимости строительства с 1984г. на 1991г.;

К_1991-2001 – индекс удорожания стоимости строительства с 1991г. на 2001г.;

К_2001-2012 – индекс удорожания стоимости строительства с 2001г. на 2012г.

Стоимость воспроизводства по состоянию на дату оценки определялась по формуле:

С = С₁₂ ´ V + ПЗ + НДС,

где: С₂₀₁₂ – удельная стоимость строительства в ценах на дату оценки;

V – строительный объем здания, куб.м;

ПЗ – прибыль застройщика принята в размере 24% для торгово офисных объектов и 19% для производственно-складских объектов от стоимости строительства по данным Справочника оценщика недвижимости;

НДС – налог на добавленную стоимость (18%).

Расчет физического износа

Физический износ рассчитан оценщиком на основе визуального обследования с использованием таблиц ВСН 53-86(р). Расчет величины физического износа приведен в таблицах.

Таблица

№ п/п	Наименование элемента	Техническое состояние	Удельный вес элемента в стоимости или материалоемк., %	Фактический износ элемента по результатам исследования, %	Доля физического износа элемента в здании, %
	Фундаменты	Трещины			1,4
	Стены и перегородки	Глубокие трещины и отпадения штукатурки мес­тами, выветривание швов			5,8
	Перекрытия	Трещины в плитах поперек рабочего пролета			4,25
	Кровля (покрятия)	Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки			1,2
	Полы	Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%			3,6
	Проемы	Удовлетворительное состояние			0,6
	Отделочные работы	Потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и потеки			0,6
	Внутренние сантехнические и электротехнические работы	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек
	Прочие работы				1,5
Суммарный физический износ с учетом округления				21, 95

Расчет функционального и внешнего (экономического) устаревания не проводился по причине отсутствия признаков этого износа.