Виды строительных контрактов

Заключение контракта с оферентом, признанным победителем подрядных торгов, является завершающим этапом проведения этих торгов. После получения уведомления победитель подрядных торгов обязан внести второй Гарантийный задаток на расчетный счет заказчика в срок, установленный тендерной документацией или объявленный тендерным комитетом дополнительно.

По способу установления цены контракты можно подразделить на две основные группы: контракты с твердой (паушальной) ценой и контракты с возмещением издержек. Контракт с твердой ценой является соглашением, при котором контрактор обязуется осуществлять производство работ за определенную цену, которая не зависит от изменения затрат на реализацию данного контракта.

Контракт с твердой ценой применяется в тех случаях, когда проект тщательно разработан, работы по нему выполняются в четкой последовательности, подрядчик может осуществлять жесткий контроль за ходом проведения работ и располагает достаточными ресурсами для того, чтобы нести соответствующий риск.

Если заказчиком вносятся какие-либо изменения в работу, порученную подрядчику, то он имеет право согласовать затраты с заказчиком и определить новую цену или потребовать компенсации за дополнительные затраты. Большинство предложенных на торгах строительных контрактов являются контрактами с твердой ценой, поэтому большая часть возникающих проблем, претензий, споров и судебных разбирательств связана именно с внесением изменений в контрактах данного типа. При этом большая доля риска подрядчика не означает полного снятия риска с заказчика.

Контракты с возмещением издержек предполагают возмещение подрядчику заказчиком части затрат, связанных с выполнением проекта.

Возмещение может производиться не по всем затратам, а только по тем из них, которые согласно положениям контракта относятся к возмещаемым.

Этот тип контракта позволяет начать строительство объекта еще до того, как подготовлена вся проектно-сметная документация, в которую вносятся возникающие в процессе строительства изменения.

Наиболее распространенные виды контрактов с возмещением издержек следующие:

• контракт с фиксированной ценой единицы продукции;

• контракт с ценой, равной фактическим затратам, и фиксированным процентом от затрат (постоянная относительная прибыль);

• контракт с ценой, равной фактическим затратам, и фиксированной доплатой (постоянная абсолютная прибыль);

• контракт с ценой, равной фактическим затратам, и переменным процентом (переменная относительная прибыль);

• контракт с определением цены по окончательным фактическим затратам;

• контракт с гарантированными максимальными выплатами.

В строительстве характерной особенностью является то, что значительная часть работ производится «под землей» (забивка свай, прокладка тоннелей, сооружение фундаментов и т.п.). Поэтому как бы тщательно не исследовались (на стадии проектирования) условия строительства различных зданий и сооружений, все равно довольно трудно заранее произвести точные расчеты, пока не начнется фактическое выполнение работ по контракту.

В этой связи возникает необходимость в специальной форме контракта, которая обеспечила бы его гибкость и возможность измерять объем работ в процессе их выполнения.

Такой формой контракта, наиболее распространенной в мировой практике, является контракт с фиксированной ценой единицы продукции, например за кубический метр кирпичной кладки.

Контракты с возмещением издержек принимаются в следующих случаях:

• если проект недостаточно разработан для того, чтобы определить его твердую цену (как правило, это происходит при неполной готовности проектно-сметной документации);

• при реализации крупного проекта, когда заказчик хочет осуществлять оперативный контроль за ходом выполнения работ;

• когда заказчик собирается осуществлять более жесткий контроль за выбором поставщиков и субподрядчиков;

• если особенности проекта, в том числе его цена, не дают заинтересованности подрядчику в принятии на себя дополнительного риска.

В зависимости от характера взаимоотношений участников проекта и распределения ответственности между ними можно выделить следующие типы контрактов:

• традиционные, представляющие собой соглашение между заказчиком и генеральным подрядчиком о строительстве объекта по законченному проекту;

• проектно-строительные, предусматривающие ответственность подрядчика за проектирование и строительство;

• выполнение работ «под ключ», предусматривающее полную ответственность генподрядчика за ввод объектов в эксплуатацию;

• управленческо-строительные, связанные с участием менеджера проекта, который берет на себя функции управления совмещенными во времени стадиями проектирования и строительства, оставляя заказчику основную обязанность поиска на основе торгов подрядчиков и заключения с ними контрактов