Тема 11. Организация материально-технической базы строительства

1. Состав и структура материально-технической базы строительства

2. Организация строительно-монтажной составляющей МТБС

3. Общая организация материально-технического обеспечения в строительстве

 

1. Состав и структура материально-технической базы строительства

 

Под материально-технической базой строительства (МТБС) понимается система предприятий и организаций, осуществляющих производство строительно-монтажных работ и сдачу построенных вновь или модернизированных строительных объектов в эксплуатацию, производство строительных конструкций, изделий и материалов, а также занятых в сфере производственного обслуживания строительства. Соответственно этому в составе и структуре МТБС принято выделять следующие три ее составляющие:

1) строительно-монтажная;

2) промышленно-производственная;

3) производственно-инфраструктурная.

Строительно-монтажная составляющая МТБС включает в себя находящиеся на самостоятельном балансе строительные и монтажные организации всех форм собственности, а также входящие в состав крупных производственных структур их строительно-монтажные подразделения, осуществляющие свою производственную деятельность в рамках установленных внутренних хозяйственных отношений.

Промышленно-производственная составляющая МТБС включает в себя систему промышленных предприятий, организаций и хозяйств всех форм собственности по производству строительных конструкций, изделий, материалов, полуфабрикатов.

Производственно-инфраструктурная составляющая МТБС – это совокупность предприятий и организаций, работающих в сфере производственного обслуживания строительно-монтажных организаций. К ним относятся предприятия и организации по эксплуатации строительных машин (машинопрокатные базы, управления механизации, лизинговые фирмы), строительного транспорта, производству ремонта строительной техники, строительной технологической и организационной оснастки и т.д. Эти предприятия и организации могут быть и хозяйственно само­стоятельными структурами, и внутренними производственными структурами строительно-монтажных организаций.

 

 

2. Организация строительно-монтажной составляющей МТБС

Прежде всего к строительно-монтажной составляющей МТБС относятся строительные, монтажные и строительно-монтажные организации, находящиеся на самостоятельном балансе и осуществляющие строительство объектов или производство строительно-монтажных работ по договорам подряда, которые они заключают с предприятиями и организациями-застройщиками. Их относят к категории подрядных строительно-монтажных организаций, а сам способ осуществления строительства объектов с помощью таких организаций – подрядным. Также на условиях подряда могут осуществлять строительство объектов и выполнять строительно-монтажные работы организации, входящие в состав крупных производственных структур.

Строительство, реконструкция или модернизация объектов могут осуществляться также и силами внутренних строительных подразделений или участков предприятий и организаций различных отраслей промышленности и сфер экономики, существующих постоянно или организуемых под конкретные объекты. В этом случае договоры подряда не заключаются и сам способ осуществления строительства называют хозяйственным.

Вся совокупность строительно-монтажных организаций, являющихся самостоятельными подрядными хозяйственными структурами, может быть классифицирована по ряду признаков.

По размеру и масштабу выполняемые строительно-монтажные работы подразделяются на крупные, средние и малые.

Крупные и средние строительно-монтажные организации имеют разную организационную структуру. Одна их часть представляет собой вертикально интегрированные структуры, состоящие из жестко подчиненных центру различных производственных подразделений. К таким крупным организациям относятся производственные структуры типа концернов. Примерами таких структур в настоящее время являются ЛенспецСМУ (Санкт-Петербург), научно производственное предприятие «Тема» (Москва). Вертикально интегрированными структурами является большинство акционер­ных обществ, образованных на базе ранее существовавших круп­ных строительных трестов городского типа.

Другая часть крупных производственных структур в строительстве представляет собой объединения корпоративного характера, состоящие из хозяйственно самостоятельных строительных организаций, которые часть общих функций по организации и управлению производственно-хозяйственной деятельностью передают вер­хней структуре управления. К таким производственным структурам относятся корпорации «Трансстрой», «Росагропромстрой», «Нечерноземагрострой» и др.

По характеру деятельности строительно-монтажные организации подразделяются:

ü на общестроительные;

ü специализированные.

Общестроительные организации, как правило, выполняют общестроительные массовые работы. Кроме того, как правило, они выступают в качестве генеральных подрядчиков по строительству.

Специализированные строительные и монтажные организации или осуществляют строительство специальных объектов, например строительство мостов, туннелей, магистральных трубопроводов, или выполняют какие-либо виды специальных работ, например санитарно-технические, электромонтажные, работы по монтажу оборудования. Первые выступают в качестве генеральных подрядчиков, а вторые – в большей мере в качестве субподрядных организаций при строительстве объектов.

По примеру зарубежной практики управления строительством в отрасли ожидается создание инжиниринговых строительных фирм, которые своих строительных производственных мощностей не имеют, но, располагая высококвалифицированными кадрами менеджеров, способны организовать выполнение крупных подрядных строительных контрактов, привлекая для этого имеющиеся в районе строительства мелкие и средние строительно-монтажные организации различного профиля.

 

3. Общая организация материально-технического обеспечения в строительстве

Осуществление строительства, технического перевооружения предприятий, реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений, а также коммуникаций к ним требует большого количества строительных материалов, конструкций, изделий, технологического и другого оборудования, строительных машин, транспорта, иных технических средств, топливно-энергетических и прочих производственных ресурсов. Поэтому организация материально-технического обеспечения в строительстве, как и в других отраслях производства, имеет очень большое значение.

Задача предприятий и организаций строительной сферы экономики состоит в надежном и бесперебойном материально-техническом обеспечении строительных объектов совместно с организациями и предприятиями-застройщиками, а также в наиболее рациональном использовании имеющихся и приобретаемых производственных ресурсов.

Традиционно организация обеспечения строительных объектов оборудованием, кабельной продукцией является обязанностью застройщика, а организация обеспечения их строительными материалами, конструкциями и т.д. – обязанностью подрядных строительно-монтажных организаций. В отдельных случаях при несложном оборудовании обеспечение им застройщиком может быть поручено по договору и строительно-монтажной организации.

Процесс организации и управления материально-техническим обеспечением строительных объектов состоит из двух областей:

1) приобретение материально-технических ресурсов;

2) поставка их на места производства строительно-монтажных
работ и изготовления строительных конструкций.

Основными формами приобретения материально-технических ресурсов в России в новых условиях рыночной экономики являются:

ü поставка материальных ресурсов для государственных нужд;

ü оптовая торговля технологическим и другим оборудованием, кабельной продукцией, строительными материалами, конструкциями, изделиями, строительными машинами и т. д., которая представляет собой форму обеспечения потребителей материальными ресурсами без квот (лимитов) на них;

ü торговля строительными материалами, конструкциями и деталями через систему торговых домов, посреднических организаций, бирж.

Систему органов материально-технического обеспечения в России составляют:

Акционерное общество «Федеральная контрактная корпорация Росконтракт» (АО «Росконтракт»);

хозрасчетные фирмы АО «Росконтракт»;

территориальные посреднические торгово-сбытовые организации (оптторги);

частные посреднические торгово-сбытовые фирмы;

подразделения материально-технического обеспечения и сбыта предприятий и организаций.

Из всех структур материально-технического обеспечения наиболее четко выделяются как наиболее профессиональные и грамотно работающие следующие две группы:

1) оптово-посреднические фирмы, созданные на базе специализированных управлений бывшего Госснаба СССР (Союзглавс-набсбытов), которые собственной складской базой не располагают, а работают преимущественно как «сводники» между товаропроизводителями и потребителями их продукции. Через эти базы идет в основном приобретение оборудования, машин;

2) территориальные коммерческо-посреднические компании и подчиненные им организации оптовой торговли (склады, базы сбыта, мелкооптовые магазины), созданные как на основе ранее существовавших территориальных баз и складов Госснаба СССР, так и вновь созданных. Через эти базы идет приобретение наиболее массовой продукции, материалов, в том числе строительных.

Наибольшая доля железобетонных строительных конструкций, бетонных изделий, лесопродукции, местных строительных материалов (кирпич, гравий, щебень, песок) поставляется строительным организациям непосредственно их производителями по дого­ворам.

АО «Росконтракт» обеспечивает закупку и поставку ресурсов общепромышленного применения и оказывает государственную поддержку отдельных производств и направлений деятельности, финансируемых за счет средств предприятий и организаций. Оно по поручению Правительства РФ на основе проведения конкурсных торгов определяет подрядчиков – изготовителей необходимой продукции и заключает соответствующие контракты с ними, организует межотраслевые и республиканские оптовые ярмарки, предоставляет поставщикам гарантии по оплате им закупок для государственных нужд (в том числе материалов для строительных восстановительных работ в районах чрезвычайных ситуаций) и гарантии государственной поддержки отдельных отраслей производства.

Основной правовой формой организации и регулирования отношений в процессе закупок материально-технических ресурсов при взаимодействии с любыми фирмами-поставщиками является договор поставки, по которому поставщик, являющийся предпринимателем, обязуется в обусловленные сроки передать в собственность покупателю товар, а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную плату. В договоре поставки указываются:

- наименование, количество, развернутая номенклатура материально-технической продукции, подлежащей поставке (например, стали по видам, профилям, маркам);

- качество, комплектность, сортность подлежащей поставке продукции с указанием соответствующих стандартов и технических условий;

- общий срок действия договора и сроки поставки оборудования, машин, строительных конструкций, материалов;

- конкретные договорные цены за единицу поставляемой продукции, порядок и формы расчетов за нее, платежные, почтовые и отгрузочные реквизиты поставщика и покупателя;

- другие условия, которые поставщик и покупатель считают необходимым предусмотреть в договоре (характер упаковки) и которые не противоречат государственному законодательству.

Соответственно существующим органам материально-технического обеспечения и характеру закупок материальных и технических ресурсов для строительства различают следующие их организационные формы:

ü прямые;

ü посреднические;

ü биржевые.

При прямых закупках заключается договор между покупателем и продавцом – чаще всего непосредственно производителем товара.

При посреднических закупках покупатель вступает в правовые отношения с посредником, т.е. с организацией или физическим лицом, которое организует закупку и отгрузку товаров на согласованных условиях по объему, срокам, ценам, местам их доставки.

При биржевых закупках товары приобретаются покупателем путем заключения договоров с членами биржи, имеющими право на заключение биржевых сделок. Члены биржи могут осуществлять торговлю товаров на бирже от своего имени и за свой счет, от

имени клиента и за его счет, от своего имени за счет клиента и от имени клиента за свой счет.

Защита прав и интересов покупателей и продавцов товаров при осуществлении закупок осуществляется, как правило, арбитражными судами, а в отдельных случаях – общими судами. Споры, возникающие в связи с внешнеторговой деятельностью, разрешаются в Международном коммерческом арбитражном суде при Торгово-промышленной палате РФ.

Организация и управление закупочной деятельностью включают в себя:

- подготовку спецификаций подлежащего закупке оборудования, машин, механизмов, материалов, конструкций и т. д. с указанием технических параметров и требований к ним;

- планирование объемов и сроков закупок и поставок;

- изучение возможных источников закупки материально-технических ресурсов и проведение переговоров с возможными поставщиками;

- организацию процесса заключения договоров поставки;

- организацию процесса поставок, приемки, учета и хранения закупаемых материально-технических ресурсов;

- контроль своевременности, комплектности, количества, поставок, качества и сортности поставляемых материально-технических ресурсов;

- разрешение возникающих конфликтов;

- осуществление взаимных расчетов по производимым поставкам.

В договоре указывается также порядок отгрузки и ответственного хранения оборудования, материалов, конструкций, машин со стороны поставщика и обязанности покупателя по их приемке, порядку и своевременной оплате поставки, санкциям за просрочку установленных сроков оплаты и др.

 

БИЗНЕС-ПЛАН НА СТРОИТЕЛЬНОМ ПРЕДПИЯТИИ

Бизнес-планирование на строительном предприятии

Структура бизнес-плана

Этапы разработки бизнес-плана

Реализация бизнес-планирования на строительном предприятии

5. Оценка рисков при бизнес-планировании. Дисконтирование.

Бизнес-планирование на строительном предприятии

Бизнес-план — это документ, описывающий все основные аспекты будущего фирмы или новой деятельности и содержащий анализ проблем, с которыми она может столкнуться, а также способы их решения. К основным целям бизнес-планирования относятся:

-выявление незаполненных ниш на рынке для позиционирования товара;

-позиционирование товара на рынке;

-определение необходимых ресурсов для производства и продвижения товара на рынке;

-установление потенциальной конкурентоспособности предприятия;

-определение потенциальной рентабельности и финансовой устойчивости предприятия;

-выявление рисков предпринимательской деятельности;

-конкретизация перспектив бизнеса в виде системы количественных и качественных показателей;

-привлечение внимания и обеспечение поддержки со стороны потенциальных инвесторов.

Важной целью бизнес-планирования называют также получение опыта планирования, развития перспективного взгляда на рабочую среду организации.

Бизнес-план может выполнять следующие функции:

-разработка концепции деятельности предприятия на базе маркетингового, производственного, организационного и финансово планов;

-оценка фактических результатов работы предприятия за определенный период и контроль выполнения различных бюджетов и показателей краткосрочных планов;

-обоснование выбора инвестором наиболее приемлемого варианта инвестирования для получения максимальной прибыли (дохода), установление необходимого объема финансирования и его источников;

-определение целесообразности инвестирования в предполагаемый инвестору объект и его места строительства с учетом предварительных условий и примерных технико-экономических показателей в пределах финансовых возможностей инвестора.

Бизнес-план необходим менеджерам и производственникам, поставщикам, банкам и инвесторам для эффективного решения организационно-экономических вопросов, возникающих при техническом, материальном, трудовом, финансовом и правовом обеспечении производства и реализации продукции. В нем обосновывают идеи, цели и задачи развития предприятия, пути и эффективность их реализации в условиях конкуренции, меняющейся ситуации на рынках сбыта продукции, различного рода рисков.

Бизнес-план является комплексным документом, который обосновывает и оценивает проект с позиции всех главных признаков, отличающих проект как стратегическое решение от текущих управленческих мероприятий.

Проект — это комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для создания новых продуктов или услуг. Новизна и неповторимость проекта ограничена временными рамками, за пределами которых проект теряет свою ценность, становится не­востребованным внешней средой.

Каждый проект несет в себе целенаправленные изменения среды, в которой он осуществляется. Безусловно, для создания и реализации проектов требуются ограниченные ресурсы: трудовые, материальные, финансовые, технические.

В успешном завершении проекта заинтересованы все его участники. Следовательно, бизнес-план должен содержать аргументированную информацию, удовлетворяющую их интересы, например:

для руководителя проекта и команды — долю в полученной прибыли, вознаграждение по результатам работы (в случае работы по найму заказчика проекта), повышение профессионального рейтинга;

заказчика (владелец) — доходы от реализованного проекта, внедрение новых бизнес-процессов в деятельность фирмы, реинжиниринг действующих бизнес-процессов и в конечном итоге преобразование фирмы в заданном стратегическом направлении;

органов власти — налоги со всех участников, а также решение социальных, экономических, экологических и других проблем региона, на территории которого реализуется проект;

потребителей — товары и услуги;

инвесторов — возврат вложенных капиталов с процентами условия стабильной прибыльной деятельности в выбранной стратегической зоне хозяйствования;

других заинтересованных сторон — удовлетворение своих экономических и неэкономических интересов.

Личное участие руководителя в составлении бизнес-плана настолько важно, что многие зарубежные банки и инвестиционные фирмы отказываются вообще рассматривать заявки на выделение средств, если становится известно, что бизнес-план с начала и до конца был подготовлен консультантом со стороны, руководителем лишь подписан. Это не означает, что не следует пользоваться услугами консультантов, наоборот, привлечение консультантов, как правило, приветствуется инвесторами. Вместе с тем, включаясь в эту работу лично, руководитель фирмы как бы моделирует

свою будущую деятельность, проверяя и сам замысел, и себя: хватит ли у него сил обеспечить успех проекту и двинуться дальше?

Отличие бизнес-планирования от стратегического планирования заключается в следующем.

1. Бизнес-план включает в себя не весь комплекс общих целей организации, а только одну цель создания и развития нового бизнеса (бизнес-план основан на стратегии развития).

2. Стратегический план — план с растущим горизонтом времени. Бизнес-план предполагает четкие сроки окончания проекта (обычно с ликвидацией основных фондов).

3. В бизнес-плане функциональные составляющие (план производства, план маркетинга) носят не вторичный, а первичный признак важности, т.е. являются основными элементами (разделами) плана.

В отличие от бизнес-плана технико-экономическое обоснование (ТЭО) инвестиционного проекта содержит подробную информацию обо всех аспектах проведения работ в ходе реализации инвестиционной и эксплуатационной фаз. В соответствии со стандартами UNIDO ТЭО должно содержать информацию, которую можно представить в виде следующих основных разделов.

1. Структурный план — резюме всех основных положений каждой главы.

2. Общие условия осуществления проекта и его исходные данные — авторы проекта, исходные данные по проекту, уже проведенные исследования стоимости и капиталовложений и т.д.

3. Рынок и мощности производства.

4. Материальные факторы производства (сырье и ресурсы, необходимые для производственного процесса) — приблизительные потребности в факторах производства (наличие ресурсов и сырья), положение с их поставками в настоящем и будущем, приблизительный расчет годовых издержек на местные и иностранные материальные факторы производства и т.д.

5. Место нахождения — предварительный выбор места нахождения, включая, при необходимости, расчет стоимости аренды земельного участка или помещения и т.д.

6. Проектно-конструкторская документация — предварительное определение рамок проекта, технология производства и обоснование, объекты гражданского строительства, необходимые для Реального функционирования предприятия, и т.д.

7. Организация предприятия и накладные расходы, приблизительная организационная структура, сметные накладные расходы и т.д.

8. Трудовые ресурсы — предполагаемые потребности в ресурсах с разбивкой по категориям рабочих (инженерно-технические работники, служащие, основные специалисты (местные/иностранные)); ежегодные расходы на трудовые ресурсы в соответствии с указанной выше классификацией, включая накладные расходы на оклады и заработную плату, и т.д.

9. Планирование сроков осуществления проекта — предполагаемый примерный график осуществления проекта, смета расходов на осуществление проекта и т.д.

10.Финансовая и экономическая оценка — общие инвестиционные издержки, финансирование проекта, производственные издержки, финансовая оценка, национальная экономическая оценка и т.д.

11.Эффективность бизнеса и возможные перспективы — оценка перспективности данного направления бизнеса, определение возможностей для развития данного вида бизнеса в выбранном регионе и т.д.

Технико-экономическое обоснование является всесторонним исследованием и изучением инвестиционного проекта и, следовательно, должно содержать всю необходимую для российского и иностранного инвестора информацию с учетом возможности участия в проекте и нескольких участников с различными видами ресурсов (финансовые средства, оборудование и т.д.).

Главным отличием ТЭО и бизнес-плана является отсутствие в ТЭО описания внешней среды проекта (рынок сбыта, маркетинг, конкуренты). Технико-экономическое обоснование гораздо меньше внимания уделяет вопросам сравнительной эффективности проекта.

В рыночных условиях описание внешней среды является более важным, чем описание проекта, поэтому бизнес-план вытесняет ТЭО и становится документом, который используется при разработке проекта организации строительства (ПОС). Так как организация строительного производства осуществляется на основании СНиП 3.01.01—85 «Организация строительного производства», то необходимым требованием бизнес-планирования является выделение в рамках производственного плана раздела ТЭО.

Структура бизнес-плана

Структура и перечень вопросов, которые должен освещать строительный бизнес-план, нормативно не регламентируются, так как бизнес-план в первую очередь (и чаще) направлен на внешнего читателя для привлечения его внимания к проекту. Бизнес-план является своеобразной рекламой проекта. Следовательно, он должен полностью отражать специфику продукции и услуг, акцентировать внимание на позитивных моментах проекта, позволяющих привлечь к нему внимание (качество продукции, надежность и «спешность предприятия к моменту создания проекта, уникальность строительной продукции, услуг и т.д.).

Представленное содержание бизнес-плана является не более чем схемой, поэтому вы можете использовать его при составлении бизнес-плана по своему усмотрению. Тем не менее, оно содержит все главные моменты, которые необходимо предусмотреть.

Рекомендуем включать в состав бизнес-плана следующие разделы.

Титульный лист. Он содержит информацию не только по названию проекта, но и краткую аннотацию сути проекта и его роли в развитии стратегической зоны хозяйствования, выбранной руководством фирмы. Аннотация включает в себя информацию о разработчиках проекта, сфере бизнеса, сроках начала и окончания реализации проекта. Показатели финансирования проекта, можно в процентах (общая сумма, собственные средства, заемные средства, средства государственной поддержки), желательно указать на титульном листе несмотря на то, что более детально они представлены в резюме и финансовом плане.

Резюме. Оно находится в начале документа и служит для краткого отражения основных идей и параметров плана. Писать же его следует, как видно из определения, в последнюю очередь.

Последняя страница резюме должна быть посвящена основным финансовым результатам, которые ожидают получить от реализации проекта (производства). При этом необходимо привести сведения об объемах выпуска продукции и выручке от ее продаж на ближайшие годы, затраты на производство, валовую прибыль, Уровень рентабельности производства и продукции, срок окупаемости затрат, в течение которого гарантировано возвращение взя­тых у инвесторов (банков) средств, кредитов.

Строительная продукция и услуги. Раздел начинается с анализа вашего бизнеса на текущий момент, описываются основные направления и цели деятельности фирмы, история бизнеса, а также Характеристика отрасли промышленности, к которой относится проект. Отражается текущая ситуация и тенденции ее развития. Если компания имеет репутацию на рынке, то перечисленные выше вопросы выносятся в отдельный раздел «История бизнеса». Вэтом разделе характеризуют продукт, услуги предлагаемые будущим покупателям. При этом очень важно иметь наглядное изображение или образец нового товара (архитектурные чертежи, примерные планы квартир, образцы вариантов отделки и т.п.). Следует такжеотразить примерную цену, по которой можно будет продать товар, услугу, его себестоимость, наличие лицензии (патентных прав).

Рынок сбыта. В условиях рыночной экономики важно дать ответ на вопрос о возможностях рынка приобрести вашу продукцию и желании это сделать. При написании строительного бизнес-плана важно оценить рынок с позиций его насыщенности, размеров и возможностей роста, доли на рынке вашей продукции, наличия платежеспособного спроса, наличия аналогичной продукции. При написании данного и последующих двух разделов используют методики маркетинговых исследований, экспертный метод оценки, проводят сбор и анализ первичной информации, статистических данных.

Анализ конкуренции на рынке сбыта. Оценка конкурентов должна быть предельно достоверной, с указанием недостатков в их стратегии или качественных характеристиках товаров, что обеспечит достижение успеха в сбыте нового товара. Описываются также объемы производства продукции, поставщики сырья, рентабель­ность производства, методы ценообразования конкурирующих фирм, возможности конкурировать на рынке ценой, качеством, уникальными особенностями готовой строительной продукции. При этом особое внимание следует уделить ценовой политике — обеспечит ли цена, принятая конкурентом, прибыль вашей фирме, сможете ли вы обосновать цену, отличную от назначенной конкурентами (низкие издержки, более высокое качество продукции или обслуживания). Обычно строительный рынок не монополен и поэтому не дает возможностей конкурировать ценой. С другой стороны, строительная продукция всегда обладает уникальными качествами (архитектурно-планировочное решение, местоположение объекта, набор дополнительных услуг и послепродажного сервиса).

Стратегия маркетинга. Этот раздел бизнес-плана органически связан с предыдущими двумя разделами. Он включает в себя: изучение и анализ многих данных о способах организации продажи товаров, услуг, их ценах и уровне рентабельности, затратах на рекламу, путях обеспечения постоянного роста объемов продаж, достижении высокой репутации данных товаров и услуг в глазах общественности и т. п.

План производства. Данный раздел составляют для проведения технико-экономического обоснования производства нового товара или услуг в необходимом количестве и качестве в нужные сроки, чтобы показать потенциальным партнерам возможность и целесообразность достижения поставленной цели. В результате следует ответить на следующие вопросы.

Где будут изготовлять товары — на действующем или вновь создаваемом строительном предприятии?

Какие для этого необходимыпроизводственные мощности икак они будут ежегодно возрастать?

У кого и на каких условиях будут закупать сырье, материалы икомплектующие?

Какова репутация этих поставщиков и есть ли опытработы с ними?

Предполагаются ли субподрядные отношения и с кем?

Какие машины и механизмы необходимы, есть ли они в наличии или где их приобрести?

Раздел должен включать в себя схему производственных потоков, расчет и анализ производственной программы предприятия. Завершает раздел оценка издержек производства и их динамики на перспективу.

Инвесторов, кроме того, интересует как осуществляется контроль над основными элементами, входящими в стоимость продукции (например, затраты на оплату труда и материалы).

Обычно бизнес-план строительного производства пишут уже имея разработанную в соответствии со СНиП техническую и проектную документацию (в частности, ПОС и план производства работ (ППР)). Особенностью написания бизнес-плана в строительстве является более подробное рассмотрение технических и технологических вопросов производства работ по созданию готовой строительной продукции.

Организационный план. В этом разделе отражают все организационные связи с партнерами, учредителями и обосновывают организацию производственной деятельности. Составляют примерное штатное расписание, возможно, кратко описывают функционал специалистов, их профиль, образование, опыт,заработную плату, показывают пути привлечения кадров. В случае уже работающего персонала дают краткие биографические справки сотрудников, делая упор на их квалификацию, прежний опыт работы. '

Приводят организационную структуру предприятия, механизм взаимодействия всех служб предприятия, способы координации и контроля их деятельности.

Юридический план. В этом разделе, необходимом при создании нового предприятия, для инвесторов и партнеров следует обосновать его организационно-правовую форму, от которойзависит успех проекта, а также условия различных договоров (аренды, с партнерами, поставщиками, учредителями, потребителями, подрядчиками и субподрядными организациями и т.п.).

Оценка риска и страхование. Данный раздел включает в себя расчет, анализ и оценку риска проектных решений в достижениипоставленной цели.

Финансовый план. Этот раздел призван обобщить материалы предыдущих частей и представить их в стоимостном выражении. Финансовый план составляется на весь период реализации бизнес-проекта и включает в себя: план доходов и расходов, план денежных поступлений и платежей, балансовый план на первые год. При составлении финансового плана анализируется состояние наличности, устойчивость предприятия, источники и использование средств. В заключении определяется срок окупаемости или точка самоокупаемости.

Задача финансового плана — доказать эффективность проекта на всем периоде реализации. Документом, который поможет структурировать финансовый план и сделать его удобным для анализа потенциальными инвесторами, могут стать методические рекомендации по оценки эффективности инвестиции. В них коммерческая эффективность (финансовое обоснование) проекта определяется соотношением финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую норму доходности.

В качестве эффекта на t-м шаге (Э_t) выступает поток реальных денег.

При осуществлении проекта выделяют три вида деятельности: 1) инвестиционную; 2) операционную; 3) финансовую.

В рамках каждого вида деятельности происходит приток П_i(t) и отток О_i(t) денежных средств. Разность между ними

Ф_i(t)=П_i(t)-О_i(t)

где /= 1, 2, 3.

Потоком реальных денег Ф(t) называется разность между притоком и оттоком денежных средств от инвестиционной и операционной деятельности в каждом периоде осуществления проекта (на каждом шаге расчета):

Ф(t) = [П_i(t) - O_i(t) + [П₂(t) - О₂(t) = Ф₁(t) + Ф₂(t)

Сальдо реальных денег называется разность между притоком и оттоком денежных средств от всех трех видов деятельности (также на каждом шаге расчета).

Поток реальных денег от инвестиционной деятельности включает в себя следующие виды доходов и затрат, распределенных по периодам (шагам) расчета: земля, здания и сооружения, машины и оборудование, нематериальные активы, прирост оборотного капитала.

Поток реальных денег от операционной деятельности включает в себя следующие виды доходов и затрат: выручка, внереализационные доходы, переменные затраты, постоянные затраты, амортизация зданий, оборудования, проценты по кредитам, налоги и сборы.

В поток реальных денег от финансовой деятельности входят следующие виды притока и оттока реальных денег: собственный капитал (акции, субсидии и др.), краткосрочные кредиты, долгосрочные кредиты, погашение задолженностей по кредитам, выплата дивидендов.

Необходимым критерием принятия инвестиционного проекта является положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале, где данный участник осуществляет затра_аты или получает доходы.

Кроме того, принято рассчитывать основные критерии экономической эффективности инвестиций

Источники и объем требуемых средств. Исходя из расчетов сальдо накопленных реальных денег и первоначальных условий инвестирования, уточняется размер инвестиций. Также в этом разделе плана описывают источники получения средств, форму и сроки получения ресурсов. оговариваются сроки возврата кредита.

Этапы разработки бизнес-плана

Разработку бизнес-плана проводят в несколько этапов.

В процессе подготовительного (организационного) этапа определяют цели создания документа, его назначение, сроки, ответственных исполнителей разделов, необходимость привлечения специалистов из других организаций, график работы, бюджет. Первый этап можно разбить на ряд шагов.

1. Определение целей написания бизнес-плана. Основными целями в данном случае являются: получение заемных средств из разных источников, создание внутренней убежденности в необходимости данного проекта, реклама проекта, независимая экспертиза проекта сторонними специалистами.

2. Определение источников информации. Всю информацию для разработки бизнес-плана сгруппируем в две группы: первичная и вторичная. К первичной информации относят сведения, собранные впервые для данного исследования, а ко вторичной — информацию, которая уже где-то существует, будучи собранной ранее для других целей.

При выборе источников информации важными являются два момента: для какой цели пишется план и каков бюджет бизнес-планирования.

К методам сбора первичной информации относятся наблюдение эксперимент и опрос.

Источниками вторичной информации являются:

-внутренние источники (отчеты фирмы о прибылях и убытках, бюджеты, отчеты о предыдущих исследованиях, архитектурные проекты, ПОС, ППР);

-внешние официальные источники (документы Госстроя Росии СНиП другие нормативные и законодательные материалы);

-внешние периодические и научно-методические материалы (журналы, газеты, книги по планированию, управлению тельным производством, экономике и т.д.);

-внешняя коммерческая информация (материалы консалтинговых, аналитических фирм).

3. Точное определение целевых читателей. Бизнес-план разрабатывают для целевых читателей, которые зачастую являются специалистами узкого профиля (банки, инвестиционные компании индивидуальные инвесторы, потребители, органы государственной власти, общественные организации). Для каждого из целевых читателей необходимо использовать особый стиль написания, специфический понятийный аппарат, выбрать методику расчета показателей.

4. Установление общей структуры документа. Структура бизнесплана подробно рассмотрена в предыдущем параграфе.

Этап разработки плана по разделам, их компоновка и сведение в единый взаимосвязанный документ. Второй этап также можно разбить на ряд шагов.

1. Сбор информации. Прежде чем заниматься составлением бизнес-плана, необходимо собрать всю исходную информацию. Имея необходимую информацию, руководитель бизнес-проекта еще до составления делового плана может оценить жизнеспособность самой концепции нового проекта.

Прежде всего, необходимо оценить спрос на товар (работы или услуги), который предлагается производить, т.е. понять, что и кому будет продаваться и почему люди это покупают. Надо помнить, что люди покупают не просто продукт или услугу, а совокупность определенных преимуществ, разрешая свои потребитель­ские проблемы. Эта совокупность преимуществ включает в себя четыре элемента (специалисты по маркетингу называют их маркетинговым комплексом): характеристики самого продукта, его цену, поощрение спроса на данный продукт и место его реализации.

Суть центральной идеи теории маркетинга состоит в том, что рынок включает в себя довольно обособленные подразделения или сегменты. Каждый сегмент предъявляет специфические требования к продукции или услугам. Если предприятие приведет свою продукцию или услуги в соответствии с этими требованиями и сделает это лучше, чем конкуренты, то оно сможет увеличить долю своего участия на рынке и, следовательно, прибыльность. Важным обстоятельством при этом будет определение запросов покупателей, пути выхода на них и способы доведения до них своей продукции. Без хорошего понимания запросов покупателей (клиентов) нельзя оценить сильные и слабые стороны продукции и услуг.

Необходимые данные получают, обратившись в соответствующие организации или проведя собственные исследования. Источником информации могут стать публикации отраслевых аасоциаций правительственные отчеты, статьи в научных журналах, инернет-информация. Данные о потенциальных размерах рынка могут обосновать те положения делового плана, которые касаются маркетинга. Они должны содержать информацию о фирмах-конкурентах торговой наценке, рыночных трендах и перспективах роста.

Производственная информация включает в себя определение ресурсных потребностей предприятия, зависящих от того, какую продукцию оно собирается выпускать. Большую часть необходимой информации можно получить у производителей аналогичной продукции либо на основе имеющегося у предприятия опыта.

При сборе производственной информации необходимо обратить внимание на следующие моменты:

производственные операции — установить перечень всех базовых операций по обработке и сборке, выяснить, нельзя ли поручить некоторые из них субподрядчикам, а если можно, то какие и кому;

сырье и материалы — составить список всех видов сырья и материалов, установить название фирм-поставщиков, их адреса и ориентировочные цены;

оборудование — составить спецификацию всего необходимого оборудования и по каждой единице оборудования выяснить, можно ли взять его в аренду или нужно приобретать в собственность;

накладные расходы — расходы на покупку инструментов, спецодежды, канцелярских товаров, на оплату счетов за электроэнергию; водопровод, прочие муниципальные услуги, на заработную плату управленческого персонала и т.д.

Информация о имуществе фирмы дает представление о том потенциале, которым она обладает в данный момент, способен ли он к росту без или с привлечением дополнительных инвести­ций, а также к освоению новых сегментов рынка. Важно обратить внимание на сроки амортизации имущества, его износ, оценить, когда оно будет нуждаться в замене. Необходимо постоянно следить за эффективностью оборудования, его способностью производить продукцию, технологически отвечающую уровню современных требований.

Финансовая информация необходима для всесторонней оценки финансовых аспектов деятельности фирмы. На основании этой информации потенциальные инвесторы будут судить о рентабельности проекта, размере финансовых вложений для покрытия текущих расходов начального этапа и способах получения необходимых средств (выпуск акций, займ и т.п.).

Существует три группы финансовых показателей, которые позволяют оценить жизнеспособность предприятия:

прогноз доходов и расходов на первые два года; денежной наличности за тот же период;

балансовый отчет фирмы на текущий момент и прогноз состояния активов и пассивов фирмы на год вперед (балансовый план)

Прогноз расходов и доходов предприятий строится на основе данных об ожидаемом объеме спроса. Прогноз денежной наличности показывает способность фирмы своевременно оплачивав свои счета. В нем должны быть оценены начальная денежная на личность, ожидаемые поступления и платежи с указанием объемов и сроков.

Балансовый отчет характеризует финансовую ситуацию на конкретный момент. Он отображает активы (то, чем предприятие владеет), пассивы (его долг) и средства, вложенные владельцем фирмы и его партнерами. Информация о балансовом отчете возможна только для действующих фирм. Перечисленная информация непосредственно отображается в бизнес-плане.

Бизнес-план должен учитывать реальные условия инвестиционной политики, действующие в России. Если для проекта пред. полагается получить заемные средства от нескольких инвесторов, то необходимо на предварительном этапе иметь информацию об условиях инвестирования. Инвесторы, в том числе и государственные, предъявляют жесткие требования к содержанию проектов, определяют продолжительность краткосрочных и долгосрочных кредитов, уровень процентной ставки за кредит, минимальные и максимальные объемы кредитной суммы.

В случае представления бизнес-плана как инвестиционной за явки на получение финансовых ресурсов из федерального бюджета необходимо учитывать требования Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России). Среди них:

государственный инвестор инвестирует только капиталовложения. Финансовые ресурсы под оборотные средства не выделяются

государственный инвестор прежде всего поддерживает научно-технические проекты, обеспечивающие развитие отечественного производителя, способствующие формированию дополнительных рабочих мест для высококвалифицированного персонала, решаю­щие экологические проблемы регионов;

государственная поддержка осуществляется на конкурсной основе только тех проектов, в реализацию которых фирма (предприятие) вкладывает определенную долю собственных средств.

2. Непосредственное написание бизнес-плана. Данный шаг рекомендуется выполнять при непосредственном участии будущих исполнителей бизнес-плана (инициаторов его написания). Выполнение этого требования имеет следующие преимущества:

предприниматель в дальнейшем имеет более системное и полное представление о слабых и сильных сторонах своей организации, основных направлениях ее деятельности, реальных шансах воплотить данный проект в жизнь;

предприниматель получает дополнительный опыт плановой деятельности, которая является одной из функций менеджмента.

Этап обсуждения бизнес-плана руководителями и ведущими специалистами структурных подразделений предприятия консультантами сторонних организаций включает в себя изучение обобщение авторами разделов всех отзывов и подготовку по каждому обоснованному замечанию аргументированного заключения.

После совместного обсуждения проект бизнес-плана дорабатывают, обсуждают повторно и принимают решение о его дальнейшей корректировке либо разработке нового варианта.

На заключительном этапе выполняют окончательную редакцию бизнес-плана, его утверждение у руководства предприятия и передачу всем заинтересованным организациям и лицам (акционерам, потенциальным инвесторам и др.).

Реализация бизнес-планирования на строительном

Предприятии

Особенности строительного производства диктуют и некоторые особенности бизнес-планирования. Создание объекта строительства осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию.

В инвестиционном процессе проектная подготовка строительства в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами, как правило, начинается с формирования инвестиционного замысла (бизнес-проекта), определяющего назначение и мощность объекта строительства, номенклатуру продукции, места (районы) размещения объекта в соответствии с требованиями и условиями инвестора (заказчика), источники и условия финансирования.

При формировании инвестиционного замысла (целей инвестирования) в строительство предприятий, зданий и сооружений Необходимо руководствоваться законодательными и нормативными актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и другими государственными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.

Разработка инвестиционного замысла бизнес-проекта осуществляется с учетом условий, данных и положений, содержавшихся градостроительной документации, прогнозах развития территории (в том числе социальных, экологических и др.), материалах ранее проведенных маркетинговых исследований и разработанных проектов объектов-аналогов, схемах развития и размещения производительных сил, промышленных узлов, проведенных научно- исследовательских и конструкторских разработок, каталожные материалов, а также других информационных данных.

Инвестиции могут осуществляться в виде денежных средств займов, кредитов, акций и других ценных бумаг, лицензий, интеллектуального капитала и, в частности, ноу-хау, а также в виде поставок технологий и оборудования, сырья и полуфабрикатов комплектующих изделий и других материальных ресурсов.

В качестве инвестиций в строительстве могут также рассматриваться:

право пользования землей и другими природными ресурсами;

долевое участие в предприятиях;

приобретение предприятий или отдельных производств, зданий сооружений, паев, акций, облигаций и других ценных бумаг;

маркетинговые услуги и организация сбыта продукции;

другие виды услуг (подготовка кадров, консультационное обслуживание инвестиционного и производственного процессов, выполнение посреднических операций и других работ нематериального характера и т.д.).

Российское общество инженеров строительства (РОИС), Государственное предприятие «Центр научно-методического обес­печения инженерного сопровождения инвестиций в строительстве (ГП «Центринвестпроект») Министерства строительства Федерации в 1997 г. разработали Рекомендации по инвестиционного замысла (целей инвестирования). В этомдокументе предложены основные образцы расчетных и аналитических таблиц

 

5. Оценка рисков при бизнес-планировании.

Статистический характер социально-экономических явлений и процессов, неопределенность наших знаний о будущем обуславливают невозможность однозначного предсказания и предвидения развития событий во многих сферах общественной жизни, в том числе в социально-экономических системах. Поскольку бизнес-планирование всегда осуществляется в условиях неопределенности, то и выработка обоснованных ориентиров систем развития предполагает изучение места и роли риска в планировании как национальной экономики в целом, так и ее составляющих. Так, анализ рисков, связанных с осуществлением проекта, позволяет оценить чувствительность экономических показателей проекта к изменениям внешней среды под воздействием факторов инфляции, неопределенности, риска, характерных для российской экономики.

Современные экономические словари определяют риск как опасность возникновения непредвиденных потерь ожидаемой прибыли, дохода или имущества, денежных средств в связи со случайным изменением условий экономической деятельности, неблагоприятными обстоятельствами.

Совокупность специальных методик и процедур, позволяющих отобрать и проранжировать факторы риска, смоделировать процесс реализации проекта, оценить с определенной вероятностью последствия возникновения неблагоприятных ситуаций, подобрать методы снижения их воздействия, проследить за фактическими параметрами проекта в ходе его осуществления и, наконец, скорректировать их в нужном направлении, принято называть управлением риском

Выделяют следующие виды рисков, составляющие комплекс политических и макроэкономических рисков:

социально-политические — угроза стабильности извне, нестабильность правительства, сильная официальная оппозиция, влияние нелегальной оппозиции, низкая социальная стабильность, конфликт рабочей силы с управленческим аппаратом, высокий уровень безработицы в следующие 12 мес, нерациональность структуры распределения совокупного дохода, негативное отношение властей к зарубежным инвестициям, риск национализации без полной компенсации, негативное отношение местной бюрократии, вмешательство правительства в экономику, доля государственной собственности в экономике, высокая вероятность вооруженных конфликтов;

внутриэкономические — ухудшение состояния экономики в следующие 12 мес, замедление темпов роста ВНП в сопоставимых ценах в следующие 12 мес, ожидаемое снижение роста ВНП в постоянных ценах по сравнению с прошлым годом, снижение темпов роста производства промышленной продукции в следующие 12 мес, снижение роста инвестиций в следующие 12 мес, падение потребления в следующие 12 мес, рост темпов инфляции, негативная динамика инфляции в следующие 12 мес, возникновение препятствий к зарубежному финансированию, нехватка/рост стоимости рабочей силы, низкая квалификация и качество рабочей силы, негативная монетарная политика, негативная фискальная политика, высокий уровень налогообложения, негативная динамика уровня налогов, отсутствие развития нефтегазового комплекса;

внешнеэкономические — отрицательный платежный баланс, отрицательный торговый баланс, падение экспорта, падение экспорта, наличие официальных ограничений на движение капитала, негативная динамика официальных ограничений на движение капитала, негативная динамика официальных ограничений на торговлю, падение курса национальной денежной единицы, падение мировых цен на нефть;

микроэкономические — исключительность проекта, величина проекта, риск изменения первоначальных условий осуществления проекта (например, повышение стоимости сырья), риск отрицательных социальных последствий, риск срыва планов работ, риск прямого ущерба имуществу, риск косвенных потерь из-за демонтажа имущества, риск потери арендной прибыли, риски сотрудников предприятия, риск изменения технологии, риск ухудшения качества производства работ, специфические риски технологии ошибки в проектно-сметной документации, форс-мажор.

В перечне микроэкономических рисков под страхуемыми рис­ками следует понимать:

прямой ущерб имуществу;

косвенные потери из-за демонтажа имущества, потери арендной прибыли;

риски, страхуемые в соответствии с нормативными документами посторонним лицам;

риски сотрудников предприятия.

Под техническими рисками подразумеваются изменение технологии, ухудшение качества производства работ, специфические риски технологии, ошибки в проектно-сметной документации.

К наиболее распространенным методам оценки рисков при осуществлении инвестиций и бизнес-планировании можно отнести:

экспертный метод;

метод Делори, базирующийся на специальном методе анализа информации, который использует ранжирование выделенных параметров риска и вычисление комбинированного индекса риска. На основании такого анализа, проведенного в различных государствах, осуществляется общая оценка благоприятности инвестиционного климата и соответствующее ранжирование стран;

метод разведки, основанный на изучении вопроса о благоприятности инвестиционного климата специализированными фирмами и сопоставлении информации, получаемой из различных источников. Однако при этом методе риск субъективности полученного оценочного результата достаточно велик;

численные методы, основанные на факторном анализе, которые состоят в следующем: каждый выделенный риск определяются рядом политических и экономических факторов (как правило не менее 10). Значение этих показателей нормируется в каком-то диапазоне и определяется расчетным или экспертным путем.

Выделенные факторы в рамках каждого риска могут иметь разное влияние на инвестиционный климат и условия производственно-коммерческой деятельности, что позволяет присвоить им различные веса, отражающие влияние выделенного фактора на общую величину риска. Сумма весов факторов внутри каждого риска равна единице. В математическом описании указанный способ оценки можно представить следующим образом: где

(1)

 

Ri — уровень i-го вида риска; δ_j- — удельный вес j-го фактора; r_j. — значение j-го фактора; п — число факторов, используемых дляоценки данного вида риска.

Можно просчитать величины пороговых значений суммарного риска вложений. Под суммарным: риском вложений R следует понимать величину риска по всем типам рисков, получаемую на основании формулы (1):

 

где R_i,— величина i-го уровня риска;i= 1,..., т.

Дисконтирование в экономических расчетах при бизнес-планировании

При бизнес-планировании следует помнить, что потенциальные инвесторы не столько учитывают доходность проекта, сколько его сравнительную доходность. Доходность вложения в проект принято сравнивать с таким вложением средств, которое прино­сит доход при минимальной в данных условиях величине риска.

Дисконтирование — это процесс приведения разновременных платежей к одному моменту времени. За основу берется формула сложных процентов. Из нее мы определяем первоначальную сумму вклада

 

(1)

 

К_п конечная сумма вклада; Е — норма дисконта; t — период расчета, лет

Формула(1) в данном случае имеет следующий экономический смысл: если К_к — это чистый поток платежей на шаге t, то К_п — их реальная стоимость для инвестора. Иными словами, если, бы деньги вернулись сразу в размере, меньшем К_п, то на шаге при вложении в банк под ставку Е они увеличились бы до значения К_к.

Коэффициент дисконтирования определяется по формуле

 

Скорректировав чистые потоки платежей каждого периода (года) на коэффициент дисконтирования и сложив их, получим величину дохода, который будучи сразу вложен в банк под сложные проценты даст в итоге величину доходности, равную изначальной (не скорректированной). Сравнив эту величину и изначальные инвестиции, получим дополнительную выгоду от выбора направления инвестирования (более рисковое — в проект, а менее рисковое — в банк). Чем меньше чистый дисконтированный доход (ЧДД), тем меньше необходимость вкладывать деньги в проект:

 

 

 

где R_t-результаты, достигаемые на t-м шаге расчета; З_t- затраты, осуществляемые на том же шаге; Т-горизонт расчета (равный номеру шага расчета, на котором производится ликвидация объекта); (R_t-З_t)-чистый поток платежей, достигаемый на t-м шаге.

 

Часто используется модифицированная формула для расчета ЧДД. Для этого из состава З_tисключают капитальные вложения и через З_t обозначают затраты на t-м шаге при условии, что в них не входят капиталовложения. Тогда:

где R_t-З_t –чистый поток платежей; К_д-сумма дисконтированных капитальных вложений

где К_t-капиталовложения на t-м шаге.