Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный)

период: 1998 - 1999 годы

Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль - о том,

как сохранить свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное с кризисом доверия к рынку и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все рынки, в том числе и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание.

Государственные сертификаты: с 1998 года появился новый инструмент государственной поддержки – сертификаты, с помощью которых получатель мог приобрести квартиру по средней для выбранного региона цене. Изначально этот инструмент был использован для улучшения жилищных условий военнослужащих, однако позже его перенесли и на другие государственные программы. С 1998 по 2003 год сертификаты получило более 100.000 семей

Ипотечное движение: разумеется, развивать сделки с залогом недвижимости, не имея хорошего правового поля, было делом неблагодарным. Поэтому в 1998 году в России появляется Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. Сама конструкция закона позволяет работать не только какой-то конкретной избранной жилищной программе.

Одновременно с ФЗ «Об ипотеке» в 1998 году вводится в действие Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.98, сформировавший правовое поле для работы оценщиков. Обеспечивающих оценку объекта недвижимости для проведения ипотечных сделок.

В государстве формируется «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28). Данный документ заложил этапы развития ипотечного движения на длительный срок. После начала национальных проектов ипотека была объявлена одним из приоритетных инструментов решения жилищной проблемы.

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: Серьезный удар по ценам на рынке жилья нанес финансовый кризис 1998г.. Цены на типовые объекты снизились к февралю 1999г. на 40 % сравнению с предкризисным периодом. Уровень цен в долларовом выражении снизился в конце 1998 - начале 1999г. весьма существенно. Однако надо заметить, что финансовый крах августа 1998г. - это не начало, а конец и следствие гораздо более глубоких кризисов в реальной экономике и государственной экономической политике, начавшихся в конце 1997 г. - начале 1998г.

4. Этап профессионального развития рынка: 2000-2008 годы

С 2000-го года пошел сначала плавный, а потом и бурный рост рынка, как в количественных, так и в ценовых параметрах, в разнообразии предложения. Появились коттеджные поселки, в городе строились дома новой архитектуры и нового качества, с парковками, с большими квартирами. Рынок сделался более структурированным.

У людей появилась возможность покупать жилье в ипотеку. Да, пока что она не играет решающей роли и дает в России в разные годы не более 10-20% от всех сделок с недвижимостью. Но это движение поступательное – нам есть куда стремиться, в США, к примеру 89% всей недвижимости приобретается с привлечением ипотечных кредитов.

Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался. Идет формирование среднего класса. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

В 2006-2007 годах рынки недвижимости многих регионов России испытывали взрывной рост, связанный с денежными вливаниями в Российскую экономику, активным инвестированием в строительство. И прежде всего, стоит отметить большой внешний долг России, составивший к началу октября 2008 г. более 540 млрд долл. (43% ВВП). Он образовался в основном за счет получения российскими банками и компаниями (в том числе значительная доля – застройщиками) сравнительно дешевых и «длинных» кредитов за рубежом. В связи с мировым финансовым кризисом с весны-лета 2008 г. иностранные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов российских заемщиков. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в первую очередь, ипотечное. В 2008 году произошел новый кризис. Много строек встало.

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: После дефолта 1998 года стоимость недвижимости снизилась примерно на 35%, после чего к 2002 году вернулась на докризисный уровень. Потом последовал продолжительный период роста цен с небольшими передышками в 2004 и 2007 годах. В итоге к осени 2008 был достигнут исторический максимум цен на квартиры в Москве на отметке 6.122$ за квадратный метр (по индексу стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru.). Но в результате развития общего финансового кризиса, недвижимость начала заметно дешеветь.

5. Этап профессионального развития рынка недвижимости: