Лекции.Орг
 

Категории:


Экологические группы птиц Астраханской области: Птицы приспособлены к различным условиям обитания, на чем и основана их экологическая классификация...


Макетные упражнения: Макет выполняется в масштабе 1:50, 1:100, 1:200 на подрамнике...


Построение спирали Архимеда: Спираль Архимеда- плоская кривая линия, которую описывает точка, движущаяся равномерно вращающемуся радиусу...

Преимущества и недостатки сравнительного подхода



Загрузка...

Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода.

Основные условия применения сравнительного подхода:

- объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов, в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки;

- информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Чем более похожи объекты сравнения и чем больше их используется для анализа, тем более точным будет получаемый результат оценки.

Следовательно, подход наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья — наиболее развитый сегмент рынка недвижимости и имеется достаточное количество сопоставимых продаж объектов (квартир). К тому же этот рынок насыщен информацией: периодическая печать, телевизионная информация и собственные базы данных риэлтерских фирм.

Преимущества сравнительного подхода:

- позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

- в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

- статистически обоснован;

- позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

- при наличии достаточного количества данных для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Однако существует ряд проблем, связанных с применением этого подхода (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода

Недостатки метода:

Проблема Влияние на точность получаемого результата
Различия продаж   Подход основан на анализе сопоставимых продаж, а абсолютно идентичных продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Продажи могут отличаться не только набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки.
Сложность сбора информации о фактических ценах продаж   Точность оценки зависит не только от обширности, но и от достоверности используемой для анализа информации. На сегодняшний день в России фактические цены продаж нередко скрываются в целях уклонения от уплаты существующих государственных налогов и сборов, проверка достоверности информации существенно затруднена.
Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки   Процесс проверки специфических условий совершения сделки (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.) сложен. При наличии подобных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для данного рынка. Использование информации о таких продажах может негативно отразиться на результатах анализа.
Зависимость от активности рынка   Подход основывается на анализе рыночных данных, поэтому точность результата оценки зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Оценка МСАП на малоактивных рынках проблематична.
Зависимость от стабильности рынка   Если рынок подвержен быстрым изменениям, то по лучение точного результата оценки затруднено: за время с момента совершения даже недавней сделки до даты оценки рыночные условия могут существенно измениться. Процесс приведения цен продаж к единому моменту времени (дате оценки) требует знаний и затрат времени для тщательного анализа возможных произошедших изменений на рынке.  
Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах   Согласование скорректированных цен очень похожих продаж основывается на простейших статистических методах. Если сделок купли-продажи сопоставимых объектов было мало или информация о подобных сделках за последнее время отсутствует, требуется согласование данных о значительно отличающихся друг от друга продажах, что может снизить точность результата оценки.

 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД





Дата добавления: 2016-09-06; просмотров: 3275 | Нарушение авторских прав


Рекомендуемый контект:


Похожая информация:

  1. RVSM- достоинства и недостатки
  2. TIN-модели представления поверхностей. Их преимущества и недостатки
  3. А. Ориентировочная карта для внеаудиторной самоподготовки студента. Сравнительная характеристика мостовидных протезов Штамповано-паяные Цельнолитые Цельнолитые с облицовкой Преимущества
  4. Альтернативные теории международной торговли. Теория сравнительного преимущества
  5. Анализ разных видов рекламы товаров и услуг:достоинства и недостатки.Повышение эффективности рекламы товаров и услуг
  6. В древних китайских медицинских трактатах очень мало говорится о мозге. И это еще одно кардинальное различие в подходах двух медицинских систем
  7. В форме аналитико-синтетического сравнительного обзора действующего уголовного законодательства России и зарубежных стран
  8. В ЧЕМ ПРЕИМУЩЕСТВА УДАЛЕННОЙ РАБОТЫ КОПИРАЙТЕРОМ?
  9. В чём уникальность и преимущества?
  10. Вибропогружатели, вибромолоты и шпунтовыдергиватели, классификация, устройство, технические характеристики, достоинства и недостатки, область применения в строительстве
  11. Возможности и преимущества Интернет как средства рекламы
  12. Вопрос 26]Алгоритм и методы расчёта исходной цены, рыночные последствия, риски при различных уровнях цены и подходах к ценообразованию


Поиск на сайте:


© 2015-2019 lektsii.org - Контакты - Последнее добавление

Ген: 0.002 с.