Корректировка данных об аналогах объекта оценки

ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Существует три основных подхода к оценке недвижимости:

- сравнительный подход;

- затратный подход;

- доходный подход.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В ценах продаж находят отражение мнения типичных продавцов и покупателей. Поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости недвижимости целесообразно базироваться на результатах ее оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход (СП) — совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. В его основе лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности сегмента рынка, к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный отбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:

— аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

— цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Последовательность действий при оценке недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучение рынка

2. сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки

3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки

5. Установление стоимости объекта оценки

На начальном этапе изучается рынок с целью выявления на соответствующем рынке и его сегментах недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки. Основные источники информации: данные регистрационных служб, страховых компаний, информационных служб и брокеров по недвижимости; периодические издания по недвижимости; информация, предоставляемая участниками сделок; архивы оценщика.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем более точную величину стоимости объекта оценки можно получить в результате применения этого подхода.

На конкретную цену продажи недвижимости могут повлиять различные специфические обстоятельства (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.), поэтому данные о каждой продаже должны проверяться оценщиком, т.е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.

Корректировка данных об аналогах объекта оценки

После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

Скорректированная цена имущества — это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Средние показатели стоимости оценщиками, как правило, не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок. Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. При анализе аналогов объекта оценки, прежде всего, следует учитывать следующие отличия:

- местоположение (различия в соседском окружении и районе); Корректировка на местоположение учитывает район города, удаленность от центра города, наличие социальной сферы, выхода на центральные магистрали, особенности экологии и другие особенности. Для нежилых помещений числовое значение корректировки может быть определено в соответствии с официально утвержденной разбивкой территории города, области. Состояние объекта оценивается по величине накопленного износа по сравнению с новым зданием.

- условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке); Корректировка на условия финансирования и налогообложения отражает различие расчетов между покупателем и продавцом: наличные и безналичные платежи, передача долгов или процентов по кредиту, бартер, финансирование сделки продавцом (продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит).

- условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

- дату продажи (за небольшой интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка); Корректировку на дату продажи можно получить из сделок продажи объектов, похожих по физическим и экономическим характеристикам на объект оценки. Эта корректировка отражает изменение покупательской способности денег или свидетельствует об инфляции на рынке недвижимости. При ее расчете оценщиком может использоваться ставка рефинансирования Центрального банка РФ, которая с 19 июня 2007 г. составляет 10% годовых. Если от даты продажи до даты оценки прошло три месяца, корректировка составит 2,5% (3x10 / 12 = 2,5). Корректировка на передаваемые юридические права и ограничения учитывает степень подготовленности правоустанавливающих документов у продавца и определяется исходя из расценок специализированных юридических фирм по подготовке документов.

- физические характеристики (размер, возраст, износ объекта, количество комнат и т.п.); Корректировка цены в зависимости от размера определяется из анализа продаж похожих объектов разного размера. Архитектурное своеобразие, конструктивное решение, наличие подвала, технического этажа, озеленение тоже требуют учета и корректировки. Наличие, отсутствие и состояние коммуникаций увеличивает или уменьшает стоимость объекта.

- экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

- способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания);

- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

- Корректировка на размер земельного участка проводится по данным о землеотводе. В случае отсутствия информации о точных размерах участков, на которых расположены анализируемые недавно проданные аналоги, площадь земельных участков может определяться упрощенно, исходя из площади здания, двумя способами:

1. к каждой кромке здания прибавляется по 2,5 м, эти границы считаются соответствующими площади свободной земли и с учетом этих размеров рассчитывается площадь земельного участка;

2. методом умножения площади застройки на коэффициент соотношения площади земли и здания, который обычно принимают равным 1,5:

S_з.у. = S_общ. _зд/ N_эт * 1,5

где S_общ. _зд. - - общая площадь здания, кв.м; N_эт -количество этажей; 1,5 — коэффициент плотности застройки.

При согласовании скорректированных цен продаж следует учитывать возможное искажение результатов из-за приближенной оценки площади земельных участков-аналогов.

Основные способы расчета корректировок:

- парный анализ продаж — расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

- статистический анализ — применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

- анализ тенденций — выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

- анализ затрат – учет затрат на воспроизводство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректировки на наличие забора на новом дачном участке);

- относительный сравнительный анализ — анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах — для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки, и т.п.);

- распределительный анализ — ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;

- индивидуальные опросы — опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации (по причине субъективности) при проведении корректировки.

Кроме вышеперечисленных, могут применяться и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Чем более похожи выбранные для сравнения аналоги объекта оценки, тем выше точность получаемых результатов.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему.

Корректировки, рассчитанные на основе применимых в конкретных ситуациях методов, вносятся в цены объектов-аналогов. Цель внесения корректировок -- приведение каждого объекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам, существенно влияющим на стоимость.

Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов:

Правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

Правило 2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, если лучше – отрицательными.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. При оценке вакантной земли в качестве единиц сравнения могут выбираться цены за сотку, гектар, 1 м², 1 метр по фасаду (фронтальный метр), цена за лот и за единицу плотности, при оценке застроенных — цены за 1 м² общей площади здания, за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду, за 1 м² без учета местоположения (цена строительства 1 м²), за 1 м³, за единицу недвижимости (дом, комната) и цена за единицу недвижимости, приносящую доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).

Для внесения корректировок применяют следующие методы:

• метод общей суммы — все корректировки отражают отличия объекта оценки и его аналога, вносятся в виде денежных сумм;

• метод аддитивных процентных отклонений — суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;

• метод мультипликативных процентных отклонений — выраженные в процентах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой (отрицательные поправки меньше 100%, положительные — больше);

• смешанный метод — используются корректировки и аддитивные отклонения в виде денежных сумм и мультипликативные в виде процентов.

Корректировки цен продаж объектов сравнения обычно производятся в определенном порядке. Сначала вносятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования и совершения сделки, дата продажи или оценки стоимости. Затем производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: месторасположение, физические характеристики, характер использования. Внесение корректировок осуществляется применением каждой последующей корректировки к предыдущему результату.