Метод прямой капитализации

PV =ЧОД/ R

- метод прямого сопоставления продаж

R=ЧОД/ PV

-Метод связ инвестиционный и заемный капитал

R=Rкред*Уд.в.^кр+Rсоб*(1- Уд.в.^кр)

-метод связ инвестиции земли и здания

Rобщ= Стз*Ккап.з.+Стз*Ккап.зд

и тп.

Метод техника остатка:

- определение части годового дохода, приходящейся на часть объекта с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий данной части коэффициент капитализации;

- определение величины годового дохода, приходящегося на часть объекта с неизвестной стоимостью, путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную часть объекта;

- определение стоимости неизвестной части объекта делением приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации;

- определение стоимости объекта путем сложения известной и полученной стоимостей.

Задача 13. Определить стоимость объекта, используя технику остатка для здания, если стоимость земли - 300 000 у.д.е.; ЧОД - чистый операционный доход - 100 000 у.д.е.; коэффициент капитализации для земли - 8%; для здания - 15%.

Последовательность определения стоимости собственности техникой остатка приведена в таблице 1.16.

Показатели	Кол-во у у.е
Стоимость здания	300 000
Чистый операционный доход (ЧОД)	100 000
Часть дохода, приходящаяся на здание (300 000 * 0,08)
Остаточный доход, приходящийся на здание
(100000-24000)
Стоимость здания (76 000 /0,15)
Стоимость собственности

Задача 13

Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход 10000 уе ежегодно в течении 5 лет. Вы считаете, что через 5 лет объект будет продан за 110000 уе. Предположим, что рыночный коэф дисконтирования – 8%. Какова текущая стоимость объекта.

PV = ЧОД/Н = 10000/0,08 = 125 уе.

Задача 15

Определить стоимость объекта, используя технику остатка для земли, если стоимость здания 500000 уе, чистый операционный доход – 100000 уе, коэффициент капитализации для земли – 8%, для здания – 15%.

Часть дохода, приходящаяся на здание:

500000*0,15 =75000 уе

Часть дохода, приходящаяся на землю:

100000-75000 = 25000 уе

Стоимость земли:

25000/0,08 = 312500 уе

Стоимость собственности:

500000+312500 = 812500 уе

Задача 16

Определить ставку капитализации объекта недвижимости, в которые вложены собственные и заемные средства. Доля заемных средств 65%.Ставка капитализации земли 14%

Собственные средства - 3300 т.руб

Ежег. доход в сумме 600 т.руб

Rсоб=600/3300=18%

R= Rкред * Уд.в.^кр+ Rсоб * (1- Уд.в.^кр)

R=0,14*0,65+0,18(1-0,65)=9,1+6,3=15,5

Задача 17

Оценщик определил, что стоимость земли составляет 20% от стоимости объекта недвижимости

Анализ рынка показал, что капитализации земли 13%, для здания -20%

Определить ставку для объекта в целом

Rобщ= Стз * Ккап.з. + Стз * Ккап.зд

=0,2*0,13+(1-0,2)*0,2=18,6%

Задача 18

Определить ст-ть объекта, используя технику остатка для ЗК, если СК – 200 т у.е., ЧОД -70000 т. у.е.

К-т капитализации СК – 9%,, ЗК – 0,1264

Решение:

1. Часть дохода приходящегося на СК:

200000*0,09 = 18000 у.е

2. Часть дохода приходящегося на ЗК:

70000 – 18000 =52000 у.е

3. Заемный капитал

52000 / 0,1264 = 411392,41 у.е.

Сумма ЗК и СК:

200000 +411393,41 = 611392,41 у.е

Задача 19

Клиент может предоставить обеспечение по кредиту в 1000000 у.е. под 12% годовых, погашенному за 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый СК составляет 250000 у.е. Ставка дивидендов 12%.

Рассчитать требуемый ЧОД который удовлетворил и кредитора и заемщика.

ЧОД кредита: 100000*0,12 = 120000 у.е

ЧОД СК: 250000*0,12 = 30000

ЧОДсум = 150000 у.е.

Задача 20

Определить общий к-т капитализации при следующих данных: офис оценен в 5 млн. руб. На момент оценки доходность составляла:

правительственных облигаций – 8,5 %

Риск капиталовложений в офис – по сравнению с инвестициями в облигации – 5%

Затраты на управление инвестициями - 2%

Поправка на недостаточную ликвидность 2 %

Время для возврата капитала 20 лет, ставка возврата капитала -5 % (1\20)

R общ = Rпроц ст + R возвр к = 0,085+0,05+0,02+0,02 + 0,05

Задача 21

ЧОД от объекта расположенного в хорошем месте 25 000 руб

Аналогичный объект в неблагоприятном месте приносит доход 21000 руб. Ст-ть земли под оцениваемое сооружение 50000 руб., норма капитализации для земли 8 %, для здания 10 %. Опред-ть вид и сумму износа.

Внешний износ

ЧОД земли = 50000*0,08 =4000 у.е

ЧОД зд = 21000 – 4000 = 17000 у.е

Потеря дохода за счет изменения внешних условий

25000-21000 = 4000 руб

Потеря чистого дохода относимого к зданию:

17000/ 21000 * 4000 = 3238 руб.

Потеря дохода относимого к зданию

3238 / 0,1 = 32381 руб.

Задача 22

Здание ст-тью 174900 имеет высоту этожа 4 м, что являя избыточным. Здание с высотой этажа 3 м – 172900 руб.

Физический износ 40 %. Доп расходы владельца – 500 руб.

К-т капитализации – 10%.

Износ функциональный не устранимый.

Остаточная ст-ть 4м здания

174900 *40% = 104940 руб.

Остаточная ст-ть 3м здания

172900 * 0,6 = 103740

Разница в износе:

1200 руб.

Потеря дохода

500 / 0,1 = 5000 руб.

Сумма износа:

5000 +1200 = 6200 руб.

Задача 23

Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20000 уе. Дом был построен за 55000 уе. Прекрасно вписался в среду, где существующие дома стоили от 80000 до 90000 уе. Некоторые соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 675 до 765 уе в месяц.

Новый дом планировалось сдать за 725 уе в месяц. Через пол года после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной цене не удалось за 15 мес. Тогда дом был сдан в ареду за 650 уе в месяц, что соответствовало арендным ставкам после изменения схемы движения.

Определить: вал. рентный мультипликатор, вероятную первоначальную рын. стоимость дома, сумму потери стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.

Цена дома = 20000+55000 = 75000 уе

ВРМ = 75000/725 = 103,45 уе

ВРМ 1 = 80000/675 = 118,5 уе

ВРМ 2 = 90000/765 = 117,65 уе

Ср ВРМ = (118,5+117,65)/2 = 118,075 уе

118,075*725 = 85604 – вероятная первоначальная стоимость дома

75000/650 = 115,38 – ВРМ после изменения схемы движения

(115,38-103,45)*725 = 8649,25 – сумма потерь.

Задача 24

ЧОД в 10000 у.е в течении 5 лет. Через 5 лет объект будет продан за 110 000 у.е.

у.е. Рыночный к-т дисконтирования 8%. Какова текущая ст-ть объекта:

Задача 30

Определить стоимость свободной квартиры государственного жилищного фонда. Инвентаризационная стоимость одного квадратного метра строения - 8000руб. Квартира 2-х комнатная площадью 58 м2. Потребительские качества квартиры характеризуются следующими коэффициентами:

üэтаж 3 - 0,47

üвысота помещения 2,75 – 3 метра – 0,66

üкомнаты все изолированы – 2,45

üплощадь подсобных помещений включая кухню 16 м2 – 0,45

üсанузел раздельный – 0,4

üлоджия – 0,45

üлифт – 0,45

üмусоропровод на лестничной клетке – 0,25

üванна, горячее водоснабжение централизованно – 0,4

üориентация жилых окон на юг и восток – 0,09 за 1 комнату

üудаление от метро 4 остановки – 0,12

Скв – стоимость квартиры;

Си – инвентаризационная стоимость 1 м2;

П – площадь;

Кпкк – коэффициент потребительских качеств квартиры.

Кпкк=0,47+0,66+2,45+0,45+0,4+0,45+0,45+0,25+0,4+(0,09*2)+0,12= 6,28

Ск = 8000 * 58 * 6,28 = 2913920 руб.

Задача 31

Определить стоимость земельного участка затратным методом.

В результате наблюдений выявлена необходимость в проведении следующих видов текущего ремонта в квартирах здания сдаваемого в наем: покраска – 2500$, замена ковров в 5 квартирах – 1750$, ремонт водопроводной сети – 2200$.

Характеристика элементов с коротким сроком службы:

Элементы	Полная стоимость воспроизводства	Ожидаемый срок службы
Жалюзи		20 лет
Ковры 15 единиц		10 лет
Шкафы		25 лет
Отопление		30лет
Бытовые приборы		15 лет
Система водоснабжения		40 лет
Вентиляционная система		15 лет

Стоимость воспроизводства здания – 545930$. Физический срок службы - 5 лет. Полный срок службы здания – 60 лет. Количество квартир в здании – 20 лет. Затраты на модернизацию бытового оборудования – 12000$. Стоимость имеющегося бытового оборудования - 7370$. Потери в доходе от одной квартиры из-за плохого поэтажного плана составляют 10$, из-за близости к промышленному предприятию - 15$.

Валковый рентный мультипликатор по данному сектору рынка недвижимости равен 5.

Оценочная стоимость земельного участка - 50000$.

Физическое ухудшение

А. Устранимое:

покраска - 2500$;

замена ковров в 5 квартирах - 1750$;

ремонт водопроводной системы – 2200$.

ВСЕГО устранимого физического ухудшения - 6450$.

Б. Неустранимые краткосрочные компоненты:

Неустойчивые краткосрочные компоненты – 31700 $.

В. Неустранимые долгосрочные компоненты:

Стоимость воспроизводства здания – 545930 $.

Минус: физически поправимые – 6450 $

Стоимость воспроизводства заново краткосрочных – 166650 $

Стоимость воспроизводства заново долгосрочных элементов:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

Неустранимые долгосрочные компоненты: 372830 * 5/60 = 31068 $

2. Функциональное устранение:

А. Поправимое:

Модернизация бытовых приборов(12000 $) – Стоимость имеющихся бытовых приборов(7370$) = 4630 $

Б. Непоправимые:

Потери в ренте из-за плохого поэтажного плана:

3. Внешний или экономический износ:

Потери в ренте из-за близости промышленного предприятия:

Резюме:

Стоимость воспроизводства заново – 545930 $

За минусом: физически устранимые - 6450 $

непоправимые краткосрочные – 31700 $

непоправимые долгосрочные – 31068 $

функционально непоправимые – 12000 $

внешний износ – 18000 $

Полная стоимость построек с учётом износа – 442082 $

Оцениваемая стоимость площади – 50000 $

Итого цена – 492082 $

Задача 34

Цена дома = 20000+55000 = 75000 уе

ВРМ = 75000/725 = 103,45 уе

ВРМ 1 = 80000/675 = 118,5 уе

ВРМ 2 = 90000/765 = 117,65 уе

Ср ВРМ = (118,5+117,65)/2 = 118,075 уе

118,075*725 = 85604 – вероятная первоначальная стоимость дома

75000/650 = 115,38 – ВРМ после изменения схемы движения

(115,38-103,45)*725 = 8649,25 – сумма потерь.

Задача 32

Имеется рыночная информация о 3 недавних продажах сопоставимых жилых домов:

Сопост. объекты	Цена продаж	Кол-во продаж	Потенциальная выручка
Д1
Д2
Д3

Дом 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 уе, мусоропровод такой же как и у оцениваемого объекта, его стоимость – 16000 уе. Объект 1 продан 3 месяца назад.

Дом 2 имеет мусоропровод, продан 6 месяцев назад при благоприятных условиях финансирования (добавить к цене 15000 уе по сравнению с обычными условиями финансирования)

Дом 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект в 8 кварталах. Считается, что от автобусной остановки отнимает от стоимости объекта 3000 уе. Дом продан 2 дня назад и у него нет мусоропровода. Рост цен на данный вид недвижимости составляет 0,5% в месяц.

характеристика	Оцениваемый объект	Сравнительный объект

Рост цен
Продажная цена
Дата продажи		3мес назад	6 мес назад	2дня назад
Мусоропровод		+	+	-
Окружающий ландшафт		+5000	Такой же	Такой же
Финансирование		-	+15000	-
Местоположение		Такое же	Такое же	Лучше на 6 кв
Уточненная цена
Число квартир
Цена квартиры

Поправочные цены:

1) 600000*3*0,5% = 9000 уе

2) 750000*6*0,5% = 22500 уе

3) 450000

Поправка по местоположению:

3)3000*6 = 18000 уе

Уточненые продажные цены:

4) 600000+9000-5000 = 604000 уе

5) 750000+22500-15000 = 757500 уе

6) 450000+16000-18000 = 448000 уе

Цена 1 квартиры оцениваемой недвижимости:

(24160+22250+24889)/3 = 24776 уе

Задача 33

Ваш клиент может предоставить обеспечение по первому иппотечному кредиту в 1 млн уе под 12% годовых, погашаемого в течении 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет 250000 уе. Ставка дивидендов на капитал – 12%. Рассчитайте требуемый ежегодный чистый операционный доход, который бы удовлетворил и кредиторов и заемщика.

Часть дохода, приходящегося на заемный капитал:

1000000*0,12 = 120000 уе

Часть дохода, приходящегося на собственный капитал:

250000*0,12 = 30000 уе

ЧОД:

30000+120000 = 150000 уе

Задача № 36

Ресторан быстрого питания рассматривает возможность аренды участка земли. Ожидается, что будет привлечено 2 тысячи посетителей в месяц. В среднем каждый посетитель оформит заказ на 2000 уе. Прибыль компании должна составлять 0,1 уе на каждую уе продаж. Затраты на рабочую силу и материалы составят 0,8 уе на каждую ед продаж. Каков максимальный размер ежемесячной арендной платы может позволить себе компания, сохраняя необходимую норму прибыли.

Объем продаж = 2000*2000 = 4000 тыс уе

Прибыль = 4000000*0,1 = 400 тыс уе

Арендная плата = 4000000-400000-4000000*0,8 = 400000 уе

Задача № 37

Произвести оценку объекта исходя из имеющейся рыночной информации. Объект расположен на улице Н, имеет площадь 200 м кв, гараж на 1 машину, размер земельного участка 8 соток, кровлю из шифера, камин, качество строительства – выше среднего, состояние, в целом, среднее.

Аналог № 1 был продан 15 мес назад по цене 90000 уе, на той же улице Н, имеет площадь 220 кв м, гараж на 1 машину, размер участка – 7 соток, такая же крыша, нет подвала и камина, качество строительства и состояние среднее.

Аналог № 2 продан 12 месяцев назад за 82000 уе расположен на улице К, размер дома 170 кв м, участок 10 соток, имеет крытую стоянку на 2 машины, кровля из гравия с гудроном, подвала нет, камин выходит в столовую, качество строительства и состояние выше среднего.

Аналог № 3 расположен на улице М, был продан вчера за 100000 уе, площадь 220 кв м, размер участка 8 соток, гараж на 1 машину, подвал и камин в спальню, кровля из шифера, имеет хорошее качество работ и среднее состояние.

Корректировки:

1) Разница между категориями качества строительства и состояния объекта в целом по 5% от цены.

2) Разница в размерах участка корректируется по норме 1000 уе за сотку, если превышает 2 сотки.

3) Местоположение на улице Н оценено на 5000 уе выше, чем на улице К.

4) Корректировка на площадь составляет 15 уе за 1 кв м.

5) Гараж на 2 машины увеличивает стоимость объекта на 4500 уе, крытая стоянка – 1000 уе, гараж на 1 машину – 2500 уе, кровля из шифера – 3000 уе, камин – 1500 уе, подвал – 3000 уе.

характеристика	Оценив-й объект	Сравнительный объект

Цена
Площадь
Земля, сотки
Гараж, машины
Камин	+	-	+	+
Подвал	-	-	-	+
Кач-во строит-ва	Выше сред	сред	Выше сред	Хор
Состояние	сред	сред	Выше средн	Сред
Местоположение	Н	Н	К	М
Кровля	шифер	шифер	гудрон	шифер
Дата продажи		15 мес	12 мес	вчера
Уточненная цена
Цена за 1 кв м		496,36	562,88	439,55

Корректировка на качество строительства и состояния:

1) 90000*0,05 = +4500 уе

2) 82000*0,05 = - 4100 уе

3) –

Поправка на размер участка:

2) –2000

Поправка на площадь:

1) –300

2) +450

3) –300

Поправка на местоположение:

2) +5000

Поправка на гараж:

2) +1500

Поправка на кровлю, гараж, подвал:

1) +1500

2) +3000

3) –3000

Корректировка на дату продажи:

1) +13500

2) +9840