Валовой рентный мультипликатор

Задача 1

1.Метод разделения вкл. в себя 3 вида износа:

-физический износ

-функциональный износ

-внешний износ

Физический износ - утрата объектом своих потребительских ка­честв вследствие эксплуатации или естественных (природных) фак­торов.

Функциональный износ отражает уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по ар­хитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям и другим характеристикам.

Внешний износ - это уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий и т.д.

Физический и функциональный износ разделяются на устрани­мый и неустранимый.

Устранимый износ - такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта

Неустранимый износ - тот, при котором либо устранение изно­са невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляе­мая при этом стоимость, он учитывается в размере износа.

1Многоэтажный дом без лифта - функц.

2)В доме протекает крыша - физич

3)Жилой дом в аэропорту -внешний

4) В офисе нет системы кондиционирования - функц.

5)Бизнес-центр без лифта - функцин. и т.п.

 

Задача 2

Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Определить стоимость земельного участка затратным методом.

В результате наблюдений выявлена необходимость в проведении следующих видов текущего ремонта в квартирах здания сдаваемого в наем: покраска – 2500$, замена ковров в 5 квартирах – 1750$, ремонт водопроводной сети – 2200$.

Характеристика элементов с коротким сроком службы:

Элементы	Полная стоимость воспроизводства	Ожидаемый срок службы
Жалюзи		20 лет
Ковры 15 единиц		10 лет
Шкафы		25 лет
Отопление		30лет
Бытовые приборы		15 лет
Система водоснабжения		40 лет
Вентиляционная система		15 лет

Стоимость воспроизводства здания – 545930$. Физический срок службы - 5 лет. Полный срок службы здания – 60 лет. Количество квартир в здании – 20 лет. Затраты на модернизацию бытового оборудования – 12000$. Стоимость имеющегося бытового оборудования - 7370$. Потери в доходе от одной квартиры из-за плохого поэтажного плана составляют 10$, из-за близости к промышленному предприятию - 15$.

Валковый рентный мультипликатор по данному сектору рынка недвижимости равен 5.

Оценочная стоимость земельного участка - 50000$.

1. Физическое ухудшение

А. Устранимое:

покраска - 2500$;

замена ковров в 5 квартирах - 1750$;

ремонт водопроводной системы – 2200$.

ВСЕГО устранимого физического ухудшения - 6450$.

Б. Неустранимые краткосрочные компоненты:

Накопл аморт = Факт возраст / норм срок *100

Вел-на аморт = Ст-ть * % аморт

В. Неустранимые долгосрочные компоненты:

Стоимость воспроизводства здания – 545930 $.

Минус: физически поправимые – 6450 $

Стоимость воспроизводства заново краткосрочных – 166650 $

Стоимость воспроизводства заново долгосрочных элементов:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

Ст-ть износа неустранимых долгосрочных компонентов:

372830 * 5/60 = 31068 $

2. Функциональный износ:

А. Поправимое:

Модернизация бытовых приборов(12000 $) – Стоимость имеющихся бытовых приборов(7370$) = 4630 $

Б. Непоправимые:

Потери в ренте из-за плохого поэтажного плана:

3. Внешний или экономический износ:

Потери в ренте из-за близости промышленного предприятия:

Стоимость воспроизводства заново – 545930 $

За минусом: физически устранимые - 6450 $

непоправимые краткосрочные – 31700 $

непоправимые долгосрочные – 31068 $

функционально поправимые – 4630 $

функционально непоправимые – 12000 $

внешний износ – 18000 $

Полная стоимость построек с учётом износа – 442082 $

Оцениваемая стоимость площади – 50000 $

Итого цена – 492082 $

 

Задача 3

Определить вид и сумму износа по следующим элементам с коротким сроком службы:

Накопл аморт = Факт возраст / норм срок *100

Вел-на аморт = Ст-ть * % аморт

В данном случае это неустранимый физический износ в коротко живущих элементах, величина которого равна 9983

Задача 4

Определить необратимый физический износ элементов с долгим сроком службы, если стоимость воспроизводства объекта 174900 $. Затраты на устранение физического износа – 2000 $. Полная стоимость элементов с коротким сроком службы 20600 $.

Фактический возраст объекта 10 лет, а общая физическая жизнь 75 лет.

174900 – 2000 – 20600 = 152300 $

Изф = 152300 × 10 / 75 = 20306,67 $

Задача 5

Складское помещение имеет фактический возраст 12 лет, а предполагаемый остающейся срок его полезной жизни 48 лет. Затраты на немедленную замену коврового покрытия в офисном помещении составляют 1000 $. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы, а их нормативный срок полезной жизни составляет 30 лет. Затраты на ремонт платформы составляют 2500 $. Предполагаемый срок полезной жизни крыши, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки нужно заменить, что потребует 3000 $. Какой размер необратимого физического износа?

Решение:

Неустранимый износ = износ долгосрочных элементов + краткосрочные элементы здания = 1250+2001= 3251

1000руб. - устранимый износ физический

Задача 6

В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Определить величину износа, если восстановительная стоимость кровли – 2500 $, окраски – 1500 $, стоимость необходимых кровельных работ – 500 $ и малярных – 1500 $. Какой вид износа имеет место в данном случае?

Решение:

В данном случае это устранимый физический износ, величина которого равна сумме затраченной на ремонт. Ремонт включает стоимость кровельных и малярных работ, а также окраски кровли.

 

Задача 7

Известно, что современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, который отсутствует в оцениваемом объекте. Установка в существующем здании кондиционера обойдется в 1500 $, а в новом – 1100 $.

Определить сумму и вид износа.

В данном случае это поправимый функциональный износ, величина которого равна 400 $.(1500 $ - 1100 $).

Задача 8

Установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость существующей электроарматуры - 3500 $, её физический износ – 2000$. Стоимость демонтажа электроарматуры – 1000$ и стоимость монтажа новой электроарматуры – 1500$.

В данном случае это исправимый функциональный износ, величина которого равна 4000$ ((3500-2000)+1000+1500).

Задача 9

В оцениваемом офисном здании складское помещение площадью 500 м2. С точки зрения наилучшее использование сегодня данную площадь целесообразно использовать как офисную. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость склада 8000 $. Физический износ – 500 $. Стоимость ликвидации склада – 800 $.

В данном случае это исправимый функциональный износ, величина которого равна 8300 $.

Задача 10

В оцениваемом здании отсутствует система пожаротушения, что приводит к потери дохода 2000 $. Определить вид и сумму износа, если форма капитализации для данных объектов составляют 10%. Стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания 15000 $.

Происходит увеличение дохода на 2000 $. Капитализированное увеличение ЧГД при норме капитализации 10% составит 20000 $.(PV=П/r=2000/0,1=20 000) В результате мы имеем исправимый функциональный износ в размере 5000 $.

20000 – 15000 = 5000 $

Сравнительный подход:

Валовой рентный мультипликатор

ВРМ = Цена продажи / годовой (месячный и т.п.) доход

Общая ставка дохода

ОКК = Чис. опер. доход(ЧП+А)/ Цена продажи

Задача 11

Имеется рыночная информация о 3 недавних продажах сопоставимых жилых домов:

Сопост. объекты	Цена продаж	Кол-во продаж	Потенциальная выручка
Д1
Д2
Д3
Оценив.

Дом 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 уе, мусоропровод такой же как и у оцениваемого объекта, его стоимость – 16000 уе. Объект 1 продан 3 месяца назад.

Дом 2 имеет мусоропровод, продан 6 месяцев назад при благоприятных условиях финансирования (добавить к цене 15000 у.е по сравнению с обычными условиями финансирования)

Дом 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект в 8 кварталах. Считается, что от автобусной остановки отнимает от стоимости объекта 3000 уе. Дом продан 2 дня назад и у него нет мусоропровода.

Рост цен на данный вид недвижимости составляет 0,5% в месяц.

характеристика	Оценив-й объект	Сравнительный объект
Продажная цена	490000
Дата продажи	Сейчас	1,5% (+9000)	3% (+22500)	сейчас
Мусоропровод	+	+	+	Нет (+16000)
Окружающий ландшафт	Достаточ	Лучше (-5000)	Достаточ	Достаточ
Финансирование	рыночн	рыноч	Льгот (-15000)	рыноч
Местоположение	обыч	Такое же	Такое же	Лучше 6 кв*3000 (-18000)
Уточненная цена
Число квартир
Цена квартиры	24776	24160	22250	24889
ВРМ	6	6	5,9	6

Уточненные продажные цены:

1) 600000+9000-5000 = 604000 уе

2) 750000+22500-15000 = 757500 уе

3) 450000+16000-18000 = 448000 уе

через ВРМ = Продажная цена / Потенциальна выр-ка

Цена продажи = ВРМ * 85000 = 510000

Цена 1 квартиры оцениваемой недвижимости:

(24160+22250+24889)/3 = 24776 у.е

Задача 11

Характеристика
Площадь
Гараж
Камин	Есть	Нет	есть	Нет
Цена продажи

Каковы корректировки на разницу между гаражами и на наличие камина

Камин 78000-76500=1500 уе

Площадь 83000-78000=5000 уе

Гараж 83000-1500-80000=1500 уе

Задача 11

Для оценки земельного участка были выявлены 3 сопоставимых объекта продаж:

Характеристика	Оценив. Объект	Сравнительный объект
Цена
Площадь	4 га	3 га	4 га	5 га
Форма	Норм	Такая же	Лучше на -1000	Хуже на + 2000
Почва	Хор	Такая же	Хуже на + 500	Хуже на + 500
Топография	хор	Такая же	Хуже на + 1000	Такая же
Время продажи	Сейчас	Год назад	6 мес назад	3 мес назад
Поправка на время		2286 (1,5%*12)	1602	922,5
Уточненная цена 1 га	4882	4995	4866,5	4784,5
Уточненная цена		14986	19466	23922,5

Определить стоимость земельного участка, если средний рост цен – 1,5% в месяц.

Год 1,5*12=18 %

6 мес 1,5*6=9 %

3 мес 1,5*3=4,5 %

Ср. цена продажи = (4995+4866,5+4784,3)/3=4882 уе

Стоимость оцениваемого объекта = 19690 уе

Задача 12

Определить стоимость объекта, арендная плата за который – 125 уе в месяц.

 

Объект	Ежемесячная ср. плата, уе	Цена продажи, уе	ВРМ
			119,2
			120,8
Ср величина

ВРМ = 15500/130 =119,2

Ср ВРМ = 120

Стоимость объекта = 120*125=15000 уе

Задача 13.

Оцениваемый объект расположен рядом с аэропортом и сдается в аренду за 900 уе. Аналогичные объекты в нормальных условиях сдаются за 1200 уе в месяц. На рынке были выявлены следующие продажи:

1) по цене 250 тыс уе с ежемесячным доходом 1000 уе

2) по цене 300 тыс уе с ежемесячным доходом 1200 уе

3) по цене 325 тыс уе с ежемесячным доходом 1500 уе

Определить, насколько местоположение меняет стоимость объекта

Решение:

1.Определяем отношение валового дохода к цене продажи исходя из недавних рыночных сделок ВМР=Цена/Доход

250000/1000=250 у.д.е.

300000/1200=250 у.д.е.

325000/1500=216,67 у.д.е.

2. Определяем потерю в доходе из-за близости объекта к промышленному предприятию.

1200-900=300 у.д.е.

3. Находим среднее значение ВМР

(250+250+216,67)/3=238,89 у.д.е

4. Определяем, насколько местоположение снижает стоимость объекта.

300*238,89=71667 у.д.е.

Задача 14

Первый объект недвижимости, имеющий площадь 185 кв м, был продан за 72200 уе, второй объект, имеющий площадь 175 кв м был продан за 70800 уе. Во сколько рынок оценит каждый дополнительный кв м жилой площади.

Цена 1 кв м = (72200-70800)/10 = 140 уе

Задача 15

Собраны данные (таблица).Стоимость квартиры оценивается в 16000 уе. Оценить объект исходя из стоимости комнат, квартир и на основе ВМР дать окончательную оценку с обоснованием вывода.

Характеристика	Оценив. Объект	Сравнительный объект
Цена
Число комнат
Число квартир
Бассейн	+	нет +76000	+	нет +76000
Валовый доход
ВРМ (цена/доход)	4,99		5,119	4,853
Уточненная цена	824000	876000	860000	736000
Уточненная цена 1 квартир	17824	17520	17551	18400
Уточненная цена 1 комн	5419	5309	5059	5888

1)150000*4,99=748500 –ст-ть объекта исходя из ВМР

2) 876000-800000=76000 – ст-ть бассейна

3)17824*44=784256 – ст-ть объекта исходя из ст-ти квартиры

4)5419*135=731565 – ст-ть объекта исходя из ст-ти комнат

5)средняя цена (748500+784256+731565)/3 = 754773

Задача 12

Необходимо оценить промышленное здание, с ж/дподъездом, полностью огороженное, с 1 загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:

1) объект продан в этом году по цене 200000 уе, имеет ж/д ветку

2) 2-й объект продан в прошлом году за 190000 уе, имеет ж/д ветку и 2 загрузочных двери

3) 3-й объект продан в этом году за 205000 уе, полностью огорожен.

Известно, что:

- ж/д ветка стоит 1500 уе

- загруз дверь 1000 уе

- ограждение 5000 уе

- прирост стоимости 5% в год

Характеристика	Оценив Объект	Сравнительный объект
Цена	205666,7
Корректировки:
Наличие ж/д ветки	+	+	+	+1500
Наличие загруз двери	+	+1000	-1000	+1000
Наличие ограждения	+	+5000	+5000	+
Время продажи	+	+	0,05*12 +9500	+
Уточненная цена

Сред цена = (206000+203500+207500)/3 = 205666,7 уе

Доходный подход к оценке недвижимости

PV = I/R, где

PV - стоимость объекта

I-доход

R- коэффициент капитализации

Метод валовой ренты

ВРМ= Цена/ доход