Проблемы долгосрочного кредитования на современном этапе

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.

Жилищная проблема в России, обеспечение населения жильем является социально-экономической проблемой. Около 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только около 10 процентов располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье [14, с. 63].

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом основных факторов:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых "либеральных" параметрах, максимальная граница доступности для населения составит не более 10%.

2.Стимулирование покупательской способности населения за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства жилья ведет к росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. Из-за роста цен на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального жилищного строительства. Основными негативными факторами останутся снижение предложения на рынке жилья и рост цен на него.

3.Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 году содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2003 гола Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

6. Большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

7.Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. На сегодняшний день в России пока нет работающей и решающей проблемы населения ипотеки. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения. Только 4% жилья было куплено на банковские ипотечные займы.

8. Высокие процентные ставки на ипотеку для большинства россиян, в связи с чем, ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем (в 2013 они 13-13,5% годовых).

9. Непрозрачные источники доходов граждан, значительный удельный вес не декларируемых доходов граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12% потенциальных заемщиков.

10. Недостаток долгосрочных финансовых ресурсов банков. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности

11. Жилищные кредиты, помимо всего прочего, являются инструментом решения социальных задач. Государство разработало ряд программ для молодых семей, военнослужащих, молодых учителей и учёных. Как показывает практика, почти все эти программы требуют доработки. В ближайшее время должны появиться аналогичные программы для многодетных семей и молодых врачей. Сами банки не заинтересованы во внедрении социальных программ, поскольку это нерентабельно. Банк будет предлагать социальные ипотечные кредиты только в том случае, если ему компенсируют из бюджета финансовые потери от предоставленных заёмщикам льгот. Поэтому социально незащищённым слоям населения остаётся уповать только на поддержку государства.

Очевидно, что российский рынок мог бы развиваться бурными темпами, если бы не множество вышеуказанных препятствий. Будущее жилищного кредитования выглядит довольно оптимистично, если государству удастся решить ряд проблем: обеспечить рост благосостояния населения и его уверенности в завтрашнем дне, снижение темпов инфляции, поддержку банков (в том числе в законодательной сфере), увеличение количества программ социальной направленности.

12. Поскольку кредит под залог недвижимости является долгосрочным, банки несут всевозможные риски. На рынок жилищного кредитования оказывает влияние ситуация в мировой экономике. Ипотечный рынок быстро развивается в условиях экономической стабильности и низких темпов инфляции, но этого сложно достичь из-за серьёзной зависимости российской экономики от мировых цен на сырьевые ресурсы.

Риски банков также связаны с неплатёжеспособностью заёмщиков. Особенно остро это проблема проявилась в истории ипотеки в 2008-2009 годах. Особенно рискованными являются кредиты без первоначального взноса, поэтому большинство банков отказалось от подобных программ. Сейчас банки предлагают займы с минимальным первоначальным взносом 10%, но при этом выставляют максимальные процентные ставки и дополнительные требования по страховке.

Проблемы развития ипотеки в России связаны также со сложностью привлечения банками денежных средств на длительный срок («длинных денег»). Сейчас этот вопрос решается с помощью депозитов и вкладов, но это «короткие деньги». Очевидно, банкам необходимы новые источники долгосрочного финансирования, и в этом им должно помочь АИЖК.

Кроме того, серьёзные опасения банков вызывает Закон о банкротстве физических лиц. Согласно этому закону, должника нельзя выселить из ипотечной квартиры, если это его единственное жильё. Если закон будет принят в такой редакции, должники начнут массово объявлять себя банкротами, а банки не смогут забрать и реализовать залоговую квартиру.

Таким образом, можно сделать вывод, что рынок ипотечного кредитования в РФ развивается достаточно быстрыми темпами, но при этом сталкивается с рядом трудностей. Проблемы ипотеки в России можно условно разделить на несколько групп: высокая стоимость жилищных кредитов и низкая платёжеспособность населения, проблемы в банковском секторе, недостаточная государственная поддержка и малое количество социальных программ.

Далее рассмотрим перспективы развития ипотечного кредитования в России. Прогноз развития на 2013-2014 гг.