Расчет показателей эффективности инвестиций в объект недвижимости

Содержание

 

Введение …………………………………………………………………………………………3

1. Расчет показателей эффективности инвестиций в объект недвижимости ……………….7

2. Определение максимально допустимой суммы ипотечного кредита и расчет ежемесячных выплат по кредиту …………………………………………………………..15

3. Обоснование величины собственной прибыли и доли заемных средств в инвестиционном проекте …………………………………………………………………...21

Заключение ……………………………………………………………………………………..22

Список литературы……………………………………………………………………………. 23

 

Введение.

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости.

Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как и получение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой. [1]

Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.

 

Рынок недвижимости делится на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ.

 

Рынок коммерческой недвижимости.

Этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

 

Рынок жилой недвижимости.

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода ее из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто.

 

Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.

Термин «ипотека» используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в обоих случаях – залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита). Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke – залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им выступают объекты недвижимости, как правило это земля и строения на ней) остается во владении залогодателя до наступления срока платежа. В первом случае юридическое определение подразумевает следующее: заемщик заключает с выбранным банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает заемщику деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости). Вторая форма залога при ипотечном кредитовании – когда по тому же договору заемщик передает в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая была уже у заемщика в собственности до заключения ипотечного договора. За пользование выданным кредитом заемщик платит банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращает заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будет заемщик. Однако в случае изменения финансового положения заемщика, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги. Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ, согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица. Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий. Залог представляет собой способ обеспечения обязательства, то есть ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:

1) по кредитному договору;

2) по договору займа;

3) иного обязательства, в том числе основанного на купле продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом.

 

Предмет ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которую зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого закона от 16 июля 1998 г. №102 – Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке);

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находятся названные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества.

Ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных и недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члена семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом не затрагивается права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение и(или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие и может быть оспорено в суде.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Если иного не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленном другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по такому залогу выступает банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома ли квартиры. Если иного не предусмотрено договором, вещь являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. В качестве примера можно привести ситуацию, когда возникла необходимость получить ипотечный кредит под залог части помещения, например одного этажа в здании, хотя право собственности на эту недвижимость было зарегистрировано как на объект в целом. Ипотека может быть установлена на указанное ранее имущество при условии, что оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Как уже говорилось права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и этот факт должен подтверждаться соответствующими документами.

Не допускается ипотека следующего имущества:

1)изъятого из оборота;

2)имущества, на которое в соответствии со ст. 50 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №119-Ф3 «Об исполнительном производстве» не может быть обращено взыскание (оно указано в Перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам);

3)имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Данная норма применима в отношении жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Эти помещения не могут быть приватизированы и быть предметом ипотеки. [5]

Нормативная база по ипотечному кредитованию в нашей стране опирается на двухуровневую систему ипотечного кредитования.

 

Целью курсовой работы является обоснование эффективности инвестиций в объект недвижимости. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. рассчитать показатели эффективности инвестиций в объект недвижимости;

2. определить максимально допустимую сумму ипотечного кредита и рассчитать ежемесячные выплаты по кредиту;

3. обосновать величину собственной прибыли и доли заемных средств в инвестиционном проекте

 

Предметом курсовой работы являются оценка экономической эффективности инвестиций в данный объект недвижимости.

Объектом исследования являются покупка складских помещений в кредит, расположенных по адресу проспект Кузнецкий,256, ул.Мичурина,15, с последующей сдачей их в аренду.

 

 

Исходные данные:

 

Среднемесячный доход заемщика – 30 тыс. р.

Обязательные ежемесячные расходы – 3 тыс. р.

 

1проект: покупка складского помещения в кредит в Заводском районе (пр-т Кузнецкий, 256), с последующей сдачей его в аренду

Инвестиционные затраты по объекту недвижимости – 105 тыс. р.

Потенциальный валовой доход объекта недвижимости – 80 тыс. р.

 

2 проект: покупка складского помещения в кредит в Заводском районе (ул. Мичурина, 15), с последующей сдачей его в аренду

Инвестиционные затраты по объекту недвижимости – 145 тыс. р.

Потенциальный валовой доход объекта недвижимости – 100 тыс. р.

 

Расчет показателей эффективности инвестиций в объект недвижимости

 

где Ток ‑ срок окупаемости, лет;

Тn ‑ число лет, предшествующих году окупаемости;

Vj ‑ невозмещенные инвестиции на начало года окупаемости, р;

Vn ‑ приток денежных средств в течение года окупаемости, р.

ЧТСД=ПД-ПР,

где ЧТСД ‑ чистая текущая стоимость доходов, р;

ПД ‑ суммарные приведенные доходы, р;

ПР ‑ приведенные затраты по проекту, р.

1),КР= ∙100%

где КР ‑ коэффициент рентабельности, %;

ЧТСД ‑ чистая текущая стоимость доходов, р.;

2) КР = ,

где КР ‑ коэффициент рентабельности;

ПД ‑ суммарные приведенные по проекту, р.

,

где ПДmax ‑ максимальные суммарные приведенные доходы при ставке дисконта 1, р.;

ПДmin ‑ минимальные суммарные приведенные доходы при ставке дисконта 2, р.;

ЗП ‑ затраты по проекту, р.;

ст.д.1 ‑ ставка дисконта 1, %;

ст.д.2 ‑ ставка дисконта 2, %;

ст.д.1+х ‑ внутренняя ставка доходности проекта, %.

 

По 1 проекту:

 

 

ОТЧЕТ О ДОХОДАХ И РАСХОДАХ
Показатели	Сумма, р	Порядок расчета
ПВД	80 000	исходные данные по вариантам
Убытки		10 % от ПВД (из-за загрузки подъездных путей и объекта)
ДВД	72 000	ПВД-убытки
ОР:
— налог на имущество	2 310	2,2% в год от величины инвестиций
— коммунальные расходы	3 600	5% от ДВД
— расходы на управление	7 200	10% от ДВД
— страхование		0,1 % от величины инвестиций в год
— обеспечение безопасности	12 000	15% от ПВД
— резервы	2 100	2% от величины инвестиций в год
ЧОД	44 685	ДВД-ОР-резервы

 

РАСЧЕТ КОЭФФИЦЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ
Составляющие Ккап	Значение, %
Безрисковая ставка (Указание Банка России от 29.04.2011 № 2618-У "О размере ставки рефинансирования Банка России")	8,25
Риск низкой ликвидности
Риск вложения в недвижимость
риск инвестиционного менеджмента
Норма возврата капитала
Итого Ккап	20,25

 

Показатели Эффективности инвестиций в объект недвижимости.

Денежный поток	объем инвестиций	Прогнозируемая величина чистого операционного дохода, р
1 прогнозный год	2 прогнозный год	3 прогнозный год	4 прогнозный год	5 прогнозный год
Номинальный денежный поток, р.	-105000	44 685	49 153,5	54 068,85	59 475,74	65 423,31
Дисконтированный денежный поток при расчетной ставке дисконта, р.	-105000	37 160,08	33 992,59	31 095,09	28 444,58	26 019,99
Накопленный дисконтированный денежный поток, р.	-105000	-67 839,92	-33 847,33	-2 752,23	25 692,35	51 712,33
Сумма дисконтированного ЧОДа, р.	-105000	156 712,33
Чистая текущая стоимость доходов, р.	51 712,33
Дисконтированный денежный поток при ставке дисконта 2, р. 40%	-105000	31 917,86	25 078,32	19 704,39	15 482,02	12 164,45
Сумма дисконтированного ЧОДа при ставке дисконта 2, р.	-105000	104 347,03
Чистая текущая стоимость доходов при ставке дисконта 2, р.	-652,97

 

 

Анализ показателей объекта недвижимости.

 

Срок окупаемости (Ток)	3,1
Коэффициент рентабельности (КР)	49,25%
Коэффициент рентабельности (КР)	1,49
Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП)	39,75

 

ЧТСД=156712,33-105000=51 712,33

 

 

Ток= 3+ 3,1

 

КР= ×100%=49,25%

 

КР= =1,49

 

 

Х=19,5

 

ВСДП= 20,25+19,5=39,75%

 

По 2 проекту:

 

 

ОТЧЕТ О ДОХОДАХ И РАСХОДАХ
Показатели	Сумма, р	Порядок расчета
ПВД	100 000	исходные данные по вариантам
Убытки	10 000	10% от ПВД (из-за загрузки подъездных путей и объекта)
ДВД	90 000	ПВД-убытки
ОР:
— налог на имущество	3 190	2,2% в год от величины инвестиций
— коммунальные расходы	4 500	5% от ДВД
— расходы на управление	9 000	10% от ДВД
— страхование		0,1 % от величины инвестиций в год
— обеспечение безопасности	15 000	15% от ПВД
— резервы	2 900	2% от величины инвестиций в год
ЧОД	55 265	ДВД-ОР-резервы

 

РАСЧЕТ КОЭФФИЦЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ
Составляющие Ккап	Значение, %
Безрисковая ставка (Указание Банка России от 29.04.2011 № 2618-У "О размере ставки рефинансирования Банка России")	8,25
Риск низкой ликвидности
Риск вложения в недвижимость
риск инвестиционного менеджмента
Норма возврата капитала
Итого Ккап	23,26

 

 

Показатели Эффективности инвестиций в объект недвижимости.

Денежный поток	объем инвестиций	Прогнозируемая величина чистого операционного дохода, р
1 прогнозный год	2 прогнозный год	3 прогнозный год	4 прогнозный год	5 прогнозный год
Номинальный денежный поток, р.	-145 000	55 265	60 791,5	66 870,65	73 557,72	80 913,49
Дисконтированный денежный поток при расчетной ставке дисконта, р.	-145 000	44 836,12	40 012,76	35 708,29	31 866,88	28 438,72
Накопленный дисконтированный денежный поток, р.	-145 000	-100 163,88	-60 151,12	-24 442,83	7 424,05	35 862,78
Сумма дисконтированного ЧОДа, р.	-145 000	180 862,78
Чистая текущая стоимость доходов, р.	35 862,78
Дисконтированный денежный поток при ставке дисконта 2, р. 35%	-145 000	40 937,04	33 356,10	27 179,05	22 145,89	18 044,79
Сумма дисконтированного ЧОДа при ставке дисконта 2, р.	-145 000	141 662,88
Чистая текущая стоимость доходов при ставке дисконта 2, р.	-3 337,12

 

Анализ показателей объекта недвижимости.

 

Срок окупаемости (Ток)	3,77
Коэффициент рентабельности (КР)	24,73%
Коэффициент рентабельности (КР)	1,25
Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП)	34,00

 

ЧТСД=180862,78-145000=35862,78

 

Ток= 4+ =3,77

 

КР= ×100%=24,73%

 

КР= =1,25

 

 

Х=10,74

 

ВСДП= 10,74+23,26=34%

 

Анализ показателей объектов недвижимости.

1 объект	2 объект
Срок окупаемости (Ток)	3,1	Срок окупаемости (Ток)	3,77
Коэффициент рентабельности (КР)	49,25%	Коэффициент рентабельности (КР)	24,73%
Коэффициент рентабельности (КР)	1,49	Коэффициент рентабельности (КР)	1,25
Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП)	39,75%	Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП)	34%

 

Вывод 1: При оценке инвестиционной привлекательности проектов анализировались все показатели (срок окупаемости; чистая текущая стоимость доходов; коэффициент рентабельности; внутренняя ставка доходности проекта, инвестиционные затраты). Анализ показал, что первый проект более предпочтителен за счет вложения инвестиционных затрат в размере 105 000 рублей, чем инвестиционные затраты второго объекта недвижимости в размере 145 000 рублей.