На зміну еклектизму XIX століття приходять пошуки цілісного стилю, що грунтується на застосуванні нових конструкцій і матеріалів (криця, цемент, залізобетон, каркасна система, величезні покриття склепінно-купольної системи, козирки, що висять тощо).
Провісником нового етапу в розвитку архітектури стала Ейфелева вежа (висота 312 метрів), що її було зведено зі складних сталевих частин до Всесвітньої паризької виставки 1889 року за проектом інженера Густава Ейфеля на ознаку вступу в нову еру машинного сторіччя. Ажурна вежа, позбавлена утилітарного значення, легко та плавно здіймається у повітря, втілюючи міць техніки.
Перший житловий будинок, в якому було застосовано новий будівельний матеріал — залізобетон — був зведений у Парижі в 1903 році архітектором О. Перре. Конструкція будови, що визначає його легку логічну композицію, добре виявлена на фасаді. Однак спочатку нові матеріали і нові конструкції не обмірковувалися естетично, а поєднувалися з елементами старих стилів.
Які ж головні постулати формотворення в стилі модерн? Основний принцип архітектури, як сформулював його ще римський архітектор Вітрувій: корисність, міцність, краса, в модерні реалізувався так, що на перше місце виходила краса, спираючись на зручність ("корисність"). В минулому люди не надавали особливого значення зручності. Коли сидиш на старовинному стільці з випуклим сидінням та прямою спинкою, що не відповідає лініям спини, але вкритий розкішним рельєфним різьбленням, що встромляється в тіло, чи коли намагаєшся перемістити цей пудовий стілець або стерти пил в його численних завитках, — наочно відчуваєш, як мало думали наші пращури про зручність.
Архітектори модерну висунули функціональність, корисність як етичну основу нового стилю. Нефункціонально проектувати — значить діяти аморально. Не можна вирішувати художні завдання, відволікаючись від задоволення практичних потреб. Комфорт та зручність в організації простору — перш за все. Тому в модерні з´являється новий принцип зведення будинків, "зсередини назовні". Спочатку планується внутрішній простір, що формує зовнішній вигляд будівлі.
Стиль модерн конструктивний: за фасадом будинку можна читати його внутрішню структуру. Оскільки основним в стилі модерн стала організація інтер´єру, то у зовнішньому вигляді це неминуче призвело до асиметрії планів та фасадів, до вільної багатооб´ємної композиції, що принципово відрізняється від нормативних класичних будівель. Вікна в будинках модерну, як правило, різні за конфігурацією і розміром, можуть бути розташовані на різних рівнях, виходячи зі структури внутрішнього простору. Будівля стилю модерн вирізняється вільним складанням плану, живописною рівновагою замість суворої симетрії.
Модерн більшою мірою реалізувався в жанрах особняка та доходного будинку. Вихідним центром розвитку простору особняка є хол, доходного будинку — сходи, навколо вертикальної осі яких на декількох рівнях компонується решта кімнат та допоміжних приміщень.
Для модерну характерна стилізація. Модерн зробив принципово можливим включення до своєї художньої системи будь-яких ретроспективних форм. Звертаючись до форм минулого, модерн застосовує їх в новому контексті, підкреслюючи одні та обминаючи інші деталі, абсолютно не піклуючись про історичну вірогідність. Його цікавить загальне, а не вірогідність деталі, як це було в еклектиці XIX століття. Зберігаючи загальні особливості образу інших епох, модерн трансформує їх згідно зі своїми художніми смаками, виявляє шляхом перебільшення, гротеску близькі собі риси.
Модерн запропонував нові принципи ансамблевості в архітектурі. Якщо раніше ансамблевість розумілася як використання споріднених стильових форм, то для архітектора модерну головним засобом включення будинків до міського середовища стає узгодженість масштабів, ритміки, подібність об´ємів та силуетів існуючої та нової забудови, тобто принцип просторових взаємозв´язків, принцип живописно-ритмічної композиції.
Важлива роль у формотворенні модерну відводилась пластичності. Архітектори намагались у формах будинків знайти образ, адекватний духовним спрямуванням людей своєї епохи. На естетику нової архітектури вплинули властивості залізобетону набувати будь-якої форми. Нове розуміння пластичності для модерну полягає в тому, що воно характеризує не стільки декор, як це було раніше, скільки ліплення самих архітектурних мас.
Архітектори модерну, з одного боку, тяжіли до раціональних конструкцій, застосовуючи залізобетон, скло, кераміку, а з іншого боку, намагались подолати сухий раціоналізм будівельної техніки, звертаючись до вигадливого декору. Незважаючи на відверту декоративність модерну, декору завжди в композиції відводиться другорядна роль. Модерн підкреслює "непотрібність", "неутилітарність" декору, в ньому щедро представлені мотиви флори та фауни, але завжди в їх символічному значенні. Через метафоричність художнього мислення "новий стиль" намагався протиставити себе натуралістичним тенденціям XIX століття. Навіть простий лінійний орнамент мав для теоретиків модерну прихований зміст. Уподобана модерном крива лінія здатна відбивати в залежності від форми та ступеню своєї кривизни то силу, то слабкість. Рух ліній, що безперервно плине та, разом з тим, пульсуючий ритм ліній, що звиваються, виявляється у всьому: у візерунках металевих палітурок поручнів і маршових сходів, огорож балконів, у вигинах даху, у криволінійних формах пройм, у стилізованому орнаменті з хвилястих водоростей і жіночих голів з розпущеним волоссям.
Провідними архітекторами стилю модерн були X. ван де Вельде, В. Орта в Бельгії, А. Гауді в Іспанії, Дімар у Франції, Й. Гофман в Австрії, Ф. Шехтель в Росії, В. Городецький в Україні.
З часом, до того ж досить швидко, в модерні назріли зміни. Архітектурні маси та об´єми ставали більш лаконічними та простими, функціонально й конструктивно виправданими. Інтер´єри звільнювалися від перевантаженості речами умеблювання. Кількість орнаменту зменшується, він вже не заповнює архітектурну форму, а лише супроводжує, підкреслює її. В 1920-х роках виникає новий стиль в архітектурі — конструктивізм.
