37. Правовий режим зон, що підлягають спеціальній охороні як вид обмеження прав на землю.
Обмеження щодо використання земельних ділянок настає також у зв’язку з виділенням на даних земельних ділянках охоронних зон, зон санітарної охорони, зон особливого режиму використання земель, санітарноCзахисних зон тощо. Охоронна зона – це територія з особливим режимом використання земель і природокористування, яка виділяється навколо особливо цінних природних об’єктів, водних об’єктів, об’єктів історичної і культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій з метою їхньої охорони і захисту від антропогенних впливів, а також уздовж ліній зв’язку, ліній електропередачі, магістральних трубопроводів, земель транспорту, навколо об’єктів промисловості, для забезпечення належних умов експлуатації, запобігання випадкам можливого ушкодження. Зона санітарної охорони – це територія з особливим режимом використання земель, що прилягає до підземних та відкритих джерел водопостачання, водозабірних та водоочисних споруд, водоводів, об’єктів оздоровчого призначення, на які поширюються обмеження щодо використання земель з метою забезпечення їхньої санітарно-епідеміологічної надійності. Режим використання земель у санітарних зонах встановлюється спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань екології, природних та земельних ресурсів, з питань охорони здоров’я, водного господарства та геології. Зони особливого режиму використання земель – це території, що прилягають до військових об’єктів Міністерства оборони та інших військових формувань, призначених для забезпечення безпеки, збереження озброєння, військової техніки та іншого військового майна, а також захисту населення, господарських об’єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, що можуть виникнути на цих об’єктах унаслідок аварій, стихійного лиха і пожеж. Режим використання земель у зонах особливого використання земель встановлюється спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань екології, природних та земельних ресурсів. Санітарно-захисна зона – це територія з регульованим режимом використання земель, що відокремлює від житлової забудови об’єкти, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищення рівня шуму, вібрації, ультразвуку, електромагнітних хвиль, радіочастот, електричних полів, іонізуючих випромінювань. Режим використання земель у санітарно-захисних зонах встановлюється спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань екології, природних та земельних ресурсів, а також санітарного нагляду.
38. Основні підстави й умови набуття прав на землю громадянами та юридичними особами. (Розділ 4, глава 19 ЗКУ).
Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених ЗК (Земельний кодекс України).
Набуття права на землю громадянами та юридичним особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадянам провадиться у разі: приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян; одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; одержання земельних ділянок із земель державної комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених ЗК.
Передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених ЗК, провадиться один раз по кожному виду використання.
Громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених ЗК.
До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будинку або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Відповідно до ст. 121 (Норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам) ЗК громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарства. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній за цими підприємствами. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району; для ведення особистого селянського господарства – не більше 2,0 гектара; для ведення садівництва – не більше 0,12 гектара; для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах – не більше 0,10 гектара; для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 гектара; для будівництва індивідуальних гаражів – не більше 0,01 гектара.
Розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно громадянину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).
39. Особливості набуття прав на землю територіальними громадами і державою за чинними земельно-правовими нормами.
Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.
У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.
До земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:
а) землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо);
б) землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту;
в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;
г) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених цим Кодексом;
ґ) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;
д) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування;
е) земельні ділянки, штучно створені в межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, що перебувають у прибережній захисній смузі водних об'єктів, або на земельних ділянках дна водних об'єктів;
Територіальні громади набувають землю у комунальну власність у разі:
а) передачі їм земель державної власності;
б) примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;
в) прийняття спадщини;
г) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
г-1) штучного створення земельної ділянки на території населеного пункту, у тому числі з порушенням установлених правил;
ґ) виникнення інших підстав, передбачених законом.
Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Управління зазначеними земельними ділянками здійснюють районні або обласні ради.
40. Умови і порядок придбання та передачі земельних ділянок громадянам.
Умови придбання. Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:
а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;
в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;
г) прийняття спадщини;
ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).
Порядок придбання та передачі земельних ділянок громадянам. Громадяни набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень.
Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі:
а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян;
б) одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;
в) одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації
Громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні, подає заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. У разі якщо земельна ділянка державної власності розташована за межами населених пунктів і не входить до складу певного району, заява подається до Ради міністрів Автономної Республіки Крим.
Відповідний орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади в місячний термін розглядає клопотання і надає дозвіл підприємствам, установам та організаціям на розробку проекту приватизації земель.
Розроблений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки подається Комісії з розгляду питань, пов’язаних з погодженням документації із землеустрою.
Комісія протягом трьох тижнів з дня одержання проекту надає відповідному органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування свій висновок щодо погодження проекту або відмови у його погодженні.
41. Умови і порядок передачі земельних ділянок юридичним особам у постійне користування та в оренду.
Право постійного користування земельною ділянкою — це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку (ст.92 ЗК).
Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.
Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: зміни цільового призначення земельних ділянок відповідно до закону; надання у користування земельних ділянок, межі яких не встановлені в натурі (на місцевості).
Надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою.
Юридична особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідної сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації (ст.123 ЗК).
У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки).
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а в разі необхідності здійснення обов’язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом — після отримання позитивного висновку такої експертизи приймає рішення про надання земельної ділянки у користування.
Право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст.93 ЗК).
Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та
вимог земельного законодавства (ст.1 ЗУ «Про оренду»).
Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.
42. Виникнення, посвідчення і реєстрація прав на земельні ділянки та їх юридичне значення.
Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності в набувача виникає з моменту такої реєстрації (ст. 334 ЦК). Водночас, згідно зі ст. 125 Земельного кодексу України (далі – ЗК), в редакції, право власності на земельну ділянку виникало після одержання її власником документа, що посвідчує право власності на земельну ділянку, та його державної реєстрації. Таким документом є державний акт на право власності на земельну ділянку (ст. 126 ЗК).
Незважаючи на розбіжності в правовому регулюванні питань виникнення права власності на землю згідно зі ЗК та ЦК, в Україні склалася стала практика оформлення державних актів на право власності на земельні ділянки та виникнення права власності з моменту одержання та реєстрації відповідних актів власниками. Механізм посвідчення права власності на земельні ділянки державними актами застосовувався до випадків придбання земельних ділянок усіх форм власності як фізичними, так і юридичними особами.
Однак цей механізм був досить складним і вимагав від власників значних витрат часу та зусиль. Тривалість оформлення державного акту становила кілька місяців. За таких умов до інших спірних питань, пов’язаних з оформленням права власності на земельні ділянки, додалася проблема включення до складу спадкового майна земельних ділянок, придбаних спадкодавцями за цивільно-правовими договорами, після укладення яких не було оформлено державний акт у зв’язку зі смертю фактичного власника. На практиці залежно від стадії оформлення державного акта ця проблема могла вирішуватися шляхом продовження оформлення державного акта на ім’я особи, яка розпочала цю процедуру, з подальшим переоформленням нового державного акта спадкоємцем або ж оформлення правовстановлюючого документа безпосередньо спадкоємцем. Однак з правового погляду такі способи вирішення цієї проблеми, безумовно, залишалися спірними.
