Відповідно до ст. 1 Закону України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.1999 р., забудовником (замовником) є фізична або юридична особа, яка відповідно до закону має у власності або користуванні земельну ділянку, подала у встановленому у законодавством порядку клопотання щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни у тому числі шляхом знесення об’єкта містобудування. Статус забудовника особа отримує з часу отримання дозволу на проектування і будівництво певного об’єкта. Згідно ст. 24 Закону «Про планування і забудову територій» від 22.02.2007 р. статус забудовника дає особі право на будівництво протягом двох років з отримання такого дозволу.
Після отримання статус забудовника у нього з'являються контрагенти, які мають бажання отримати право на виконання частини функцій здійснення яких спочатку було його прерогативою, забудовника. Серед них замовники будівництва, зацікавлені запрацювати на виконанні даних функцій, інвестори, що мають намір взяти участь у фінансуванні та частку в розділенні прав на побудований об'єкт.
Якщо забудовник має статус суб’єкта організаційно господарських повноважень, то замовники набувають своїх повноважень на частку в будівельному процесі в договірному порядку. Тобто, забудовник шляхом укладення договору про передачу частини своїх функцій здійснює введення замовника в свій будівельний процес. Даний договір за своєю природою є змішаним господарським договором, що містить в собі істотні умови договору доручення (комісії), договори про надання послуг, а в деяких випадках і договори управління майном (ч.2 ст. 317 ГК).
Практика укладення відповідних договорів свідчить, що виходячи з потреб сучасного будівельного процесу основними функціями замовника є наступні: отримання технічних умов і архітектурно-планувального завдання і інших необхідних матеріалів для розробки проектно-кошторисної документації; підготовка завдання на проектування, передача його проектній організації; замовлення у відповідній проектній організації виготовлення проектної і технічної документації; забезпечення проходження державної інвестиційної експертизи проекту; отримання позитивного висновку комплексної державної експертизи інвестиційного проекту і узгодження проектно-кошторисної документації з відповідними організаціями і установами, зокрема на містобудівній раді; отримання дозволу в органах державного архітектурно-будівельного нагляду на виконання підготовчих робіт і будівельно-монтажних робіт; забезпечення проведення авторського і технічного нагляду в процесі будівництва; виконання функцій генерального підрядника в будівництві; забезпечення введення завершеного будівництвом об'єкту в експлуатацію.
При здійсненні будівництва об'єктів функції замовника можуть виконувати дирекції з будівництва, що створюються міністерствами, відомствами або іншими органами, яким згідно із законодавством надане таке право. Дирекція може створюватись як окрема юридична особа або у складі юридичної особи як відокремлений структурний підрозділ. Після завершення будівництва об'єкта та затвердження акта про прийняття його в експлуатацію дирекція ліквідується рішенням органу, що її створив. Дирекція з будівництва розпоряджається коштами і майном, виділеними на фінансування капіталовкладень, а також усіма матеріальними цінностями, що обліковуються на балансі будівництва, з метою виконання своїх основних функцій – замовника будівництва відповідного об'єкта. До функцій дирекції не входить здійснення фінансово-господарської діяльності з метою отримання прибутку, а кошти та майно, виділені на фінансування капіталовкладень, якими дирекція розпоряджається відповідно до покладених на неї функцій, не належать їй на праві повного господарського відання і не можуть використовуватися на свій розсуд (на поповнення обігових коштів, технічне переозброєння виробництва тощо).
Таким чином, забудовник є первинним учасником будівельно-інвестиційного процесу на підставі дозволів на будівництво і проектування, а замовник будівництва є представником, повіреним забудовником або виконавцем частини функцій, що належать забудовникові, притягуються в договірному порядку. Запропоноване співвідношення статусу «забудовника» і «замовника будівництва» ґрунтується на положеннях нормативної бази Україні і систематизації існуючих договірних відносин, що діє між учасниками будівельного процесу.
Правовий статус підрядника. Підрядники – опорна ланка будівельного процесу. Безумовно, деякі забудовники, працюючи в рамках певного холдингу що охоплюють весь цикл реалізації будівельного проекту, можливо і не вдаються до послуг підрядників.
Відповідно до п. 2 Положення про порядок передачі права на завершення припинених будівництвом об'єктів житла, який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 31 січня 2000 p. №168, підрядник – це юридична особа, яка укладає договір підряду (контракт) на будівництво (проектування) об'єктів, відповідно до визначених у ньому умов виконує передбачені договором підряду (контрактом) роботи і передає їх замовникові.
Слід наголосити, що для забезпечення належного і безпечного будівництва господарська діяльність суб’єктів господарювання, пов’язана із створенням об’єктів будівництва підлягає ліцензуванню. Воно проводиться відповідно до Порядку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 05.12.2007 р. №1936 та Стандарту адміністративної послуги з видачі (переоформлення, внесення змін до переліку робіт діючих ліцензій, анулювання та видачі дублікатів) ліцензій на провадження господарської діяльності, пов’язаної із створенням об’єктів архітектури, затвердженого Наказом Мінрегіонбуту 08.09.2009 р. №367. Ліцензування такої діяльності покладено на Держархбуд інспекцію. Підрядники в процесі здійснення будівництва відповідно до виконуваних функцій і робіт є наступних рівнів.
Генеральний підрядник (генпідрядник) – підрядник, який відповідає за виконання всього комплексу робіт, передбачених замовленням, передачі їх замовникові і забезпечує координацію діяльності субпідрядників.
В процесі здійснення субпідрядних будівельних робіт генпідрядник надає субпідрядникові наступні послуги: приміщення для ділянки старшого виконавця щодо робіт і майстри, обладнані обігрівом, освітленням і телефоном; надає складські приміщення і майданчики складування матеріалів відкритого зберігання; надає виробничі, санітарно-побутові приміщення згідно специфічні робіт, які виконують субпідрядником; компенсує адміністративно-господарські витрати, пов'язані із забезпеченням субпідрядників технічною документацією і фронтом робіт з координацією виконаних робіт, здійсненням технічного плану і вирішенням питань матеріально-технічного забезпечення і передачі субпідрядних робіт замовникові; пожежно-сторожовою охороною виконаних робіт і майна субпідрядників в межах будівельного майданчика; забезпечення субпідрядників тимчасовими не титульними спорудами і будівлями; здійснення заходів щодо техніки безпеки і охорони праці загального характеру; впорядкуванням і змістом будівельного майданчика і вивозом сміття; оплати робіт частково використовуваних впродовж змін.
Згідно з цим Положенням обов’язками генпідрядника є: передати субпідрядникам затверджену в обумовленому порядку проектно-кошторисну документацію на роботи, які підлягають виконанню; забезпечити будівельну готовність об'єкту, конструкцій і окремих видів робіт для виконання субпідрядником подальших робіт; забезпечити своєчасне відкриття і безперервність фінансування робіт; координувати діяльність субпідрядників, які беруть частку в будівництві; прийняти закінчені види робіт і здійснити оплату монтажних і спеціальних робіт; здійснювати контроль за відповідністю виконуваних підрядниками робіт робочим кресленням і будівельним нормам, правилам, а матеріалів, виробів і конструкцій - державним стандартам і технічним умовам, не втручаючись при цьому в оперативно-господарську діяльність субпідрядника. При виявленні відхилень від затвердженої проектно-кошторисної документації генпідрядник видає розпорядження субпідрядникові про усунення допущених відхилень, а в необхідних випадках про припинення робіт і інформує про це замовника.
Обов’язками субпідрядника є: виконати згідно з договором субпідряду окремі види комплексних робіт у встановлених календарним планом виконання монтажних і спеціальних робіт терміни згідно робочим кресленням, будівельним нормам; провести індивідуальне випробування змонтованого устаткування; брати участь в комплексному випробуванні устаткування, передачі робочій комісії закінчених будівництвом об'єкту і забезпечення їх спільно з генпідрядником і субпідрядником і введення в експлуатацію.
Підсумовуючи можна визначити, що генеральний підрядник - це сторона договору підряду, яка виконує та передає замовнику закінчені роботи (об'єкт будівництва), передбачені договором підряду. Він є учасником господарсько-виробничих відносин, які виникають із забудовником або замовником у сфері будівельної діяльності.
За Законом «Про інвестиційну діяльність» (ст. 5,7) інвестор – це суб'єкт, який приймає рішення про інвестування капіталовкладень (власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей) в об'єкти будівництва. Інвесторами можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави в особі їх уповноважених органів. Закон закріплює права та обов'язки інвестора. Він, зокрема, самостійно визначає цілі, напрями, види й обсяги інвестицій, залучає для їх реалізації на договірній основі будь-яких учасників інвестиційної діяльності, у тому числі шляхом організації конкурсів і торгів. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавства, має право передавати ці повноваження на основі договорів іншим суб'єктам у встановленому порядку. До обов'язків інвестора, зокрема, належать одержання необхідного дозволу або узгодження відповідних державних органів на будівництво, одержання позитивного висновку комплексної державної експертизи щодо додержання в проектах будівництва нормативів з питань санітарної безпеки населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної безпеки та інших.
Крім суб’єктів господарсько-виробничих відносин, що здійснюють будівництво і виконують функції замовників підрядників інвесторів тощо, суб’єктами будівельної діяльності є також суб’єкти організаційно-господарських повноважень. Такими суб’єктами є: Кабінет Міністрів України, Мінрегіонбуд, його управління, відділи обласних і районних державних адміністрацій, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, а також районні і обласні державні адміністрації та органи місцевого самоврядування.
Розглядаючи питання організаційно-господарських будівельних відносин слід погодитися з визначенням критеріїв їх класифікації на групи і види О.П. Віхровим. Він, зокрема, визначив такі, що випливають основних видів організаційно-господарських правовідносин специфічні для галузі будівельної діяльності організаційно-господарські зобов’язання: з надання дозволу на будівництво-об'єкта містобудування; з надання вихідних даних на проектування; із затвердження проекту будівництва; з надання дозволу на виконання будівельних робіт; з прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, яке в свою чергу об'єднує три організаційно-господарських зобов'язання: з утворення державної приймальної комісії, з фактичного прийняття об'єкта в експлуатацію, з усунення недоліків об'єкта1.
Будівельні правовідносини мають складну по складу елементів ______________
