Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (ч. 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ).

2. Товарищество собственников жилья может быть создано:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов (ч. 2 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ).

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов (ч. 4 введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ).

5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 5 введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ).

Коммент. к ст. 135 — 136

1. До принятия ЖК РФ данные отношения регулировались специальным Федеральным законом от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"1, который был принят во исполнение ст. 291 ГК РФ.

2. Статьей 135 установлено, что товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ) является некоммерческой организацией, т.е. основная цель деятельности данной организации — достижение общественных благ, а не извлечение прибыли. Иначе говоря, эта некоммерческая организация призвана обеспечить соответствующее управление многоквартирным домом и другим недвижимым имуществом и его эксплуатацию.

На ТСЖ не распространяется действие Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (в ред. от 16.11.2011)2, поскольку вопросы, касающиеся создания и деятельности ТСЖ, а также правового положения членов ТСЖ находят правовое закрепление в разд. VI Жилищного кодекса РФ. В п. 3 названного Федерального закона такое изменение (конкретика) было внесено Федеральным законом от 29.11.2007 № 278-ФЗ. В первоначальной редакции в этом пункте говорилось лишь о том, что указанный Федеральный закон не распространяется на потребительские кооперативы.

3. ТСЖ может объединять граждан и других собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. В отличие от прежнего законодательства ч. 1 ст. 136 ЖК РФ запрещено создание нескольких ТСЖ в одном многоквартирном доме. Следует напомнить Постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П, которым подтверждено только добровольное объединение граждан в ТСЖ.

О собственниках жилых помещений, их правах и обязанностях см. ст. 30 и коммент. к ней.

4. Учредительным документам товарищества является устав. Он принимается на общем собрании собственников помещений по правилам, установленным ст. 45—48 ЖК РФ. В частности, подсчет голосов при принятии устава должен осуществляться пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48). То есть количество голосов может не совпадать с числом собственников.

Для создания ТСЖ необходимо простое большинство собственников помещений (более 50%). Решение принимается на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений. О жилых и нежилых помещениях см. ст. 15, 16и19и коммент. к ним.

По общему правилу ТСЖ создается без ограничения срока (ч. 4 ст. 135). Однако уставом может быть установлен конкретный срок его деятельности. Оно является юридическим лицом с момента государственной регистрации в этом качестве (ч. 5 ст. 135), имеет свое обособленное имущество (ч. 6 ст. 135). Одним из основных признаков юридического лица является наличие своего имущества, которое отделено от имущества других лиц (в данном случае от имущества собственников помещений в многоквартирном доме). Только этим имуществом, принадлежащим юридическому лицу, ТСЖ несет ответственность по обязательствам юридического лица.

О средствах и имуществе товарищества см. ст. 151. См. также ч. 2 ст. 4 и коммент. к ней по вопросам, касающимся общих положений о юридических лицах.

5. Статья 136 посвящена созданию ТСЖ и его государственной регистрации. Положения комментируемой статьи базируются на нормах гражданского законодательства (ст. 51 ГК РФ). ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Государственную регистрацию ТСЖ осуществляют территориальные органы федеральной налоговой службы по месту нахождения товарищества. По данному вопросу см. ст. 112 и 114 и коммент. к ним.

6. Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ в ст. 135 и 136 внесены изменения: в ст. 135 изменена редакция ч. 1 (уточнено и расширено определение понятия "товарищество собственников жилья), а в ст. 136 внесена новая ч. 1.1, которая предусматривает подписание протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (о создании товарищества и об утверждении его устава) всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений (учредителями товарищества). При этом действие п. 1 ч. 2 ст. 136 (в ред. от 04.06.2011) не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до дня вступления в силу указанного Федерального закона. Кроме того, изменены редакции ч. 2,4 и 5 указанной статьи. В ч. 2 и 4 уточнено, какие собственники помещений в многоквартирных домах могут создавать товарищество собственников жилья и какое имущество может объединять такое товарищество. В ч. 5 предусмотрено, что в качестве обязательного документа при государственной регистрации товарищества (как юридического лица) должен представляться протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. новую ч. 1.1 ст. 136). Изменения в ст. 136 в основном направлены на исключение злоупотреблений при создании товариществ собственников жилья.