Порядок создания товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья согласно ст. 135 ЖК РФ создается в следующем порядке:

а) предмет и цели деятельности ТСЖ определяются с учетом положений, установленных ст. 137 "Права товарищества собственников жилья" и ст. 138 "Обязанности товарищества собственников жилья" ЖК РФ. Предметом деятельности товарищества является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме; владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Цель деятельности товарищества – обеспечение эксплуатации этого комплекса недвижимого имущества;

б) предмет и цели деятельности такого товарищества должны быть четко определены в его уставе;

в) устав ТСЖ принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ЖК РФ. В нем описываются: порядок проведения общего собрания (ст. 45 ЖК РФ) и принятия решений (ст. 46 ЖК РФ), порядок голосования на таком собрании (ст. 48 ЖК РФ), кроме того, рассмотрен вопрос о проведении общего собрания в форме заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ);

г) устав товарищества собственников жилья принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме;

д) число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

е) ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Диспозитивный характер норм ст. 135 ЖК РФ означает, что законодатель допускает возможность создания товарищества и на определенный срок, который должен быть установлен уставом товарищества (например, для достижения конкретной хозяйственной цели). После достижения определенной цели товарищество прекращается;

ж) ТСЖ становится юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Общие правила о государственной регистрации для всех юридических лиц определены ст. 51 ГК РФ и Федеральным законом

"О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"^[1];

з) ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Следует различать понятия "печать" и "оттиск печати".

Печать ТСЖ является атрибутом его делопроизводства. Она представляет собой каучуковый кружок с выпуклыми знаками для оттискивания его изображения на бумаге (воске, сургуче). Полученное изображение называют оттиском печати (на практике его часто называют печатью. Это неверно.) Оттиском печати можно удостоверить два факта:

– подлинность подписи ответственного лица;

– факт того, что соответствующий документ исходит от юридического лица, являющегося самостоятельным участником гражданского оборота.

Жилищный кодекс РФ не ограничивает виды и количество банковских счетов ТСЖ. Такие счета могут быть открыты как в российских, так и в иностранных банках;

и) товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем имуществом, принадлежащим ему.

На практике взыскание, как правило, обращается прежде всего на средства юридического лица, находящиеся на банковских счетах. Это не совсем верно, так как в составе сумм, имеющихся на счетах, могут быть средства, не находящиеся в собственности данной организации, например средства авансовых платежей, не принадлежащие юридическому лицу до момента выполнения работ, услуг, передачи продукции или товаров, но уже оплаченных ему в предварительном порядке, а также заемные средства и др.

В связи с вышесказанным норму ст. 135 ЖК РФ следует толковать расширительно, так как согласно ст. 56 ГК РФ юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом;

к) члены ТСЖ не отвечают по обязательствам своего товарищества, а товарищество не отвечает по обязательствам своих членов;

л) в соответствии с п. 2 ст. 136 ЖК РФ возможно создание ТСЖ при объединении:

– нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме;

– нескольких зданий, строений или сооружений, расположенных близко (например, жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов). При этом подлежат объединению не только дома, здания, сооружения, но и земельные участки, на которых они расположены, а также приусадебные участки и элементы инфраструктуры;

м) допускается создание ТСЖ в строящихся многоквартирных домах лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этих домах после их постройки (п. 1 ст. 139 ЖК РФ). Товарищества в строящихся домах создаются в таком же порядке, как и в построенных домах;

н) государственная регистрация ТСЖ в построенных и строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (п. 3 ст. 136 ЖК РФ)^[2].