Предмет договора строительного подряда составляет строительство определенного объекта либо выполнение иных строительных работ.
В п. 2 ст. 740 конкретизируется предмет договора строительного подряда: им может быть строительство или реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если иное не предусмотрено договором, правила о строительном подряде применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.
Договор строительного подряда может предусматривать обязанность подрядчика обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
Особенностью договора строительного подряда является обязательное наличие технической документации и сметы. В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работы.
Таким образом, предмет договора строительного подряда должен быть детализирован в технической документации.
Существенными условиями договора строительного подряда являются состав и содержание технической документации, а также то, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743). Вместе с тем отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным, если совокупность условий договора (например, отсылка к типовому проекту) позволяет определить его предмет.
Цена в договоре строительного подряда должна определяться сметой. Учитывая, что в соответствии со ст. 746 ГК РФ оплата производится в размере, предусмотренном сметой, следует предположить, что цена договора является его существенным условием.
Статьей 744 ГК РФ предусмотрено право заказчика вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.
Внесение изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.
По договору строительного подряда одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а другая сторона (заказчик) обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК).
По своей юридической природе договор строительного подряда — двусторонний,консенсуальный и возмездный.
Существеннымиусловиямидоговорастроительногоподряда являются условия договора:
- о предмете;
- о цене;
- о сроке;
- о составе и содержании технической документации, а также сроке её предоставления конкретной стороной.
Особенности договора строительного подряда:
- работа, выполняемая подрядчиком, состоит в строительстве определенного объекта или представляет собой иной вид строительных работ;
- на стороне заказчика лежит дополнительная (по сравнению с обычным договором подряда) обязанность по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ.
Поскольку договор строительного подряда представляет собой вид договора подряда, вытекающие из него обязательства субсидиарно регулируются общими положениями о договоре подряда (п. 2 ст. 702 ГК). В частности, это касается общих правил о структуре договорных связей (ст. 706 ГК); о сроках выполнения работ (ст. 708 ГК); о цене работы (смете) (ст. 709 ГК); о порядке оплаты работы (ст. 711); о правах заказчика во время выполнения работы подрядчиком (ст. 715 ГК); об ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работы (ст. 723 ГК); о сроках обнаружения ненадлежащего качества результата работы (ст. 724 ГК) и др.
Вместе с тем отношения, связанные со строительным подрядом, наряду с ГК регулируются многочисленными законодательными и иными нормативными актами об инвестиционной деятельности, прежде всего:
- Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", основу которого составляет административно-правовое регулирование отношений между государством и инвесторами;
- Федеральный закон от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации", который содержит гарантии иностранным инвесторам, в том числе в сфере капитальных вложений.
Порядок предоставления земельных участков для строительства регулируется Земельным кодексом (ст. 28-33).
Важное значение имеют законодательные акты, определяющие порядок выдачи разрешений на строительство, градостроительные правила, а также технические и иные требования, предъявляемые к строительству объектов. К их числу относятся:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации;
- Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании";
- Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".
Содержащиеся в названных законах правила регламентируют административные отношения в области строительства, возникающие между органами государственной власти (местного самоуправления) и лицами, выступающими в роли заказчиков или подрядчиков по договорам строительного подряда. Однако они должны учитываться также при заключении и исполнении договоров, поскольку «ими создаются определенные предпосылки для возникновения и развития, в том числе обязательных для контрагентов подрядных отношений между сторонами».
Важной особенностью правового регулирования отношений строительного подряда является наличие СНиПов - строительных норм и правил. Нормативно-технические акты нередко именуются нормативными документами. В зависимости от территориальных границ их действия различаются федеральные нормативные документы (строительные нормы и правила, технические регламенты в области строительства, своды правил по проектированию и строительству и некоторые другие), нормативные документы субъектов Российской Федерации (территориальные строительные нормы), а также производственно-отраслевые нормативные документы.
СНиПы содержат не только организационно-методические, но и технические требования, относящиеся к проектно-изыскательским и строительным работам, и подлежат специальной регистрации. Отсутствие в договоре строительного подряда ссылок на указанные нормативные документы, содержащие обязательные требования, не освобождает стороны договора от необходимости их соблюдения.
