Грошова оцінка окремої земельної ділянки

Грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб) визначається на основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп грунтів.

Шкали грошової оцінки агровиробничих груп грунтів розраховуються за формулою:

Гагр = Г · Багр / Б, (6)

де: Гагр – грошова оцінка 1 га агровиробничої групи грунтів, грн.;

Г – грошова оцінка 1 га відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству, грн.;

Б агр – бал бонітету агровиробничої групи грунтів;

Б – бал бонітету 1 га відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству.

Загальна грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається сумою добутків площ агровиробничих груп грунтів на їх грошові оцінки.

Завдання

Обчислити грошову оцінку:

1. 1 га орних земель по сільськогосподарському підприємству;

2. 1 га агрогруп:53 г, 55 г, 56г;

3. агрогруп: 53 г, 55г, 56г;

4. загальну грошову оцінку ділянки. Дані для обчислення грошової оцінки ріллі окремої земельної ділянки:

- диференціальний рентний доход з 1 га орнихземель по підприємству – 10,15 ц;

- ціна 1 ц зерна на час розрахунку 12,5 грн.;

- площа 127,5 га;

- площа агрогруп згідно експлікації агровиробничих груп ґрунтів: 53г – 81,9 га; 55г – 26,8 га; 56г – 18,8 га;

- бал бонітету агрогруп за шкалами бонітетів орних земель України: 53г – 55; 55г – 45; 56г – 36;

- бал бонітету гектара орних земель по підприємству – 53 (примітка 1).

Примітка 1. Бал бонітету гектара орних земель по підприємству обчислюється на підставі нової експлікації агровиробничих груп грунтів за допомогою шкал бонітетів грунтів за формулою:

Б = ∑(Багр · Пагр): ∑Пагр, (7)

де:

Б – бал бонітету гектара орних земель по сільськогосподарському підприємству;

Багр – бал бонітету агровиробничої групи грунтів;

Пагр – площа агровиробничих груп грунтів, га.

Відповідь: 1) 4847 грн.; 2)5030 грн.; 4115 грн.; 3292 грн.; 3) 411957 грн.; 110282 грн.; 61890 грн.; 4) 584129 грн

ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ

Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється на основі нормативів витрат на освоєння та облаштування території з урахуванням:

- місцерозташування населеного пункту у загальнодержавній,

регіональній і місцевій системах виробництва та розселення;

- природно - кліматичних та інших інженерно - геологічних умов;

- архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності;

- екологічного стану;

- функціонального призначення.

Грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

Ц_н= (8)

де: Ц_н- грошова оцінка 1 м² земельної ділянки, у.о;

В - норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на 1 м², у.о;

Н_п - норма прибутку, 6 %;

Н_к - норма капіталізації, 3 %;

К_ф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

К_м - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Виходячи з числових величин Н_п і Н_к, формула (8) перетворюється у формулу:

Ц_н = 2В · К_ф · К_м, (9)

Норматив витрат на освоєння та облаштування території (В) включає капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплозабезпечення, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумових прочистки, зелених насаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, об'єктів соціальної інфраструктури загальноміського значення, а також витрати на компенсацію збитків, пов'язаних із зміною характеру використання території.

Витрати на освоєння та облаштування пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної облаштування території визначаються по кожному конкретному населеному пункту, виходячи з необхідності його комплексної забудови.

Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (К_ф), враховують її призначення для житлової і громадської забудови, промисловості, транспорту тощо і наведені в табл. 1.

Таблиця 1. Коефіцієнти, які враховують тип певної функції використання земельної ділянки (К_ф)

Функції використання землі Значення коефіцієнту

1. Землі житлової і громадської забудови, в т.ч.:

- житлової забудови 0,03

- гаражно-будівельних, дачно-будівельних кооперативів, індивідуальних гаражів, дач громадян 0,03

- іншої громадської забудови 1,0

2. Землі промисловості 1,0

3. Землі природоохоронного призначення, в т.ч.:

- земельні ділянки залізниць 0,25

інші землі транспорту, зв"язку та енергопостачання 1,0

4.Землі оборони 0,25

5. Землі природоохоронного призначення, в т.ч.:

земельні ділянки, зайняті виробничими, культурно-побутовими, житловими та господарськими будівлями і спорудами 5,0

6. Землі оздоровчого призначення, в т.ч.:

земельні ділянки, зайняті виробничими, культурно-побутовими, житловими та господарськими будівлями і спорудами 5,0

- земельні ділянки інших оздоровчих закладів 1,0

7. Землі рекреаційного призначення, в т.ч.:

земельні ділянки, зайняті виробничими, культурно-побутовими, житловими та господарськими будівлями і спорудами 5,0

- земельні ділянки рекреаційних об'єктів 1,0

8. Землі історико-культурного призначення в т.ч.:

- земельні ділянки, зайняті виробничими, культурно-побутовими, житловими та господарськими будівлями і спорудами на землях історико-культурного призначення міжнародного значення; 7,5

- земельні ділянки, зайняті виробничими, культурно-побутовими, житловими та господарськими будівлями і спорудами на землях історико-культурного призначення державного значення; 3,75

- земельні ділянки, зайняті виробничими, культурно-побутовими, житловими та господарськими будівлями і спорудами на землях історико-культурного призначення місцевого значення; 1,5

- земельні ділянки об'єктів історико-культурного призначення 1,0

9. Земельні ділянки загального користування -

10. Землі лісогосподарських підприємств, в т.ч.:

земельні ділянки, зайняті виробничими, культурно-побутовими, житловими та господарськими будівлями і спорудами; 0,03

визначається вирощуванням екологічнобезпечного рису для дієтичного харчування з урожайністю 20-30 ц/га.- інші земельні ділянки У складі плати за використання лісових ресурсів

11. Землі водогосподарських підприємств, в т.ч.:

земельні ділянки, зайняті виробничими, культурно-побутовими, житловими та господарськими будівлями і спорудами; 0,03

12. Землі резервного фонду населених пунктів за функціональним використанням відповідних земель

Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (К_м), обумовлюється трьома групами факторів: регіонального, зонального і локального характеру і обчислюється за формулою:

К_м = К_м1· К_м2· К_м3, (10)

де: К_м1 - загальний коефіцієнт регіональних факторів місцерозташування земельної ділянки;

К_м2 - загальний коефіцієнт зональних факторів місцерозташування земельної ділянки;

К_м3 - загальний коефіцієнт, який характеризує локальні фактори місцерозташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території.

Загальний коефіцієнт регіональних факторів місцерозташування земельної ділянки (К _м1) обчислюється за формулою:

К_м1=К_р1· К_р2· К_р3, (11)

де: К_р1 - коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів різної чисельності населення, адміністративного статусу та їх місця в системі розселення України (табл. 2);

К_р2 - коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст (табл. 3);

К_р3 - коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, які мають статус курортів (табл. 4).

Загальний коефіцієнт зональних факторів місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів (К_М2) обчислюється за формулою:

К_м2 = К_з1 · К_з2 · К_з3, (12)

де: K_з1 - коефіцієнт, який враховує відстань земельної ділянки до загальноміського центру, концентрованих місць прикладання праці і масового відпочинку населення (табл.6);

К_з2- коефіцієнт, який враховує розташування земельної ділянки в ядрі центру крупних і крупніших міст і інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення (примітка до табл. 6);

К_з3 - коефіцієнт, який враховує розташування земельної ділянки в приморській смузі населених пунктів (примітка до табл. 6).

При визначенні коефіцієнта К_з1 відстань оцінюваних територій до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць прикладання праці, місць масового відпочинку населення приймається згідно з табл. 5.

Коефіцієнт (К_з2), що враховує розташування земельної ділянки в ядрі центру крупних і крупніших міст та інших населених пунктів, які мають особливо важливе історичне значення (в залежності від їх категорії) обчислюється збільшенням у 1,5 - 3,0 рази величин, наведених в табл. 6.

Коефіцієнт (К_з3), що враховує розташування земельної ділянки в приморській смузі населених пунктів, береться такий, як і для зон стосовно їх розміщення щодо міського центру (табл. 6).

Коефіцієнти, які характеризують регіональні фактори місцерозташування земельної ділянки (К_м1)

Таблиця 2. Коефіцієнти, які враховують місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів різного адміністративного статусу та їх місце в системі розселення України (К_р1)

Типи міст за адміністративним статусом і народногосподарськими функціями Місце в системі розселення Чисельність населення (тис. чол.) Величина коефіцієнта

1. Міста обласного підпорядкування, які виконують переважно курортно-оздоровчі функції. Переважно - центри адміністративних районів. Центри районних, а в окремих випадках - міжрайонних низових систем розселення 20-50 1,2

2. Міста обласного підпорядкування промислові, промислово-транспортні, оздоровчо-курортні центри. Переважно - центри адміністративних районів. Центри районних, в окремих випадках – міжрайонних систем розселення. 50 - 100

3. Міста обласного підпорядкування - багатогалузеві промислові або великі курортні центри, переважно – центри областей. Центри обласних, в окремих випадках - міжрайонних і районних систем розселення 100 - 250 1,6

4. Місто Севастополь і міста обласного підпорядкування багатогалузеві промислові, а також адміністративні та культурні центри областей. Центри обласних, в окремих випадках - міжрайонних систем розселення 250 - 500 2,0

5. Багатофункціональні міста обласного підпорядкування, крупні адміністративні, наукові, економічні, організуючі і культурні центри, центри областей. Центри обласних систем розселення 500 - 1000 2,5

6. Центри областей багатофункціональні міста обласного підпорядкування, найкрупніші адміністративні, наукові, економічні, організуючі і культурні центри. Центри міжобласних систем розселення вище 1000* 3,0

7. Столиця України - м. Київ 5,0

*До цього типу міст відноситься також м. Львів, чисельність населення якого на 1.01.95 р. - 805,9 тис. чол.

Таблиця 3. Коефіцієнти, які враховують місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, розташованих в приміських зонах великих міст (К_р2)

Чисельність населення міст - центрів (тис. чол.) Значення коефіцієнта

100 - 250 1,1

250 – 500 1,2

500 – 1000 1,3

1000 і більше 1,4

Таблиця 4. Коефіцієнти, які враховують місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, які мають статус курортів (К_р3)

Розміщення населених пунктів, що мають статус курортів Значення коефіцієнта

на Південному узбережжі Криму 3,0

на Південію-східному узбережжі Криму 2,5

на Західному узбережжі Крим) 2,2

на Чорноморському узбережжі Миколаївської, Одеської та Херсонської областей 2,0

у гірських та передгірних районах Закарпатської, Львівської, Івано-Франківської та Чернівецької областей 2,3

в інших курортних населених пунктах 1,5

Таблиця 5. Орієнтовні показники зональних факторів місцерозташування земельної ділянки щодо центру населеного пункту, концентрованих місць прикладення праці і місць масового відпочинку населення

Групи населених пунктів (тис. чол.) Радіуси впливу зональних факторів рів

І II Ш IV V VI

Найкрупніші понад 1000 1.5 3,5

Крупні від 500 до 1000 1.5 3.5 і більше

Великі від 250 до 500 1.5 3.5 -

Середні від - 100 до 250 1,5 3.5 _

-50 до 100 - 1.5 3.5 -

Малі від 20 до 50 - 1.5 - 3.5 -

До 20 - - 1.5 - -

Примітка: у чисельнику - витрати часу у хвилинах, у знаменнику - відстань у км.

Таблиця 6. Коефіцієнти, які враховують зональні фактори місцерозташування земельної ділянки (К_м2)

Групи населених пунктів (тис.чол.) Розрахункові зони містобудівної цінності

II II Ш IV V VI

Найкрупніші понад 1000 22,2 1,75 1,25 0,87 0,62 0,37

Крупні від 500 до 1000 22,2 1,75 1,25 0,87 0,62 0,37

Великі від 250 до 500 22,2 1,75 1,25 0,87 0,62 -

Середні від 50 до 250 - - 1,75 1,25 0,87 0,62 -

Малі від 20 до 50 1,75 - 0,87 0,62 -

До 20 - - 1,25 - 0,62 -

Примітка. Загальний коефіцієнт цінності (К₃₁) по кожній розрахунковій зоні визначається шляхом складання окремих коефіцієнтів якості цих зон (таблиця 6), що враховують їх розташування стосовно центру населеного пункту, концентрованих місць прикладання праці і місць масового відпочинку населення з урахуванням відносної значимості кожного з них: центр населеного пункту - 0,45; концентровані місця прикладання праці - 0,35; місця масового відпочинку населення - 0,20; для приморської смуги населених міст (500 - 700 м) коефіцієнт (К_з3) цінності території приймається таким, як і для зон стосовно їх розміщення відносно міського центру.

При цьому: в ядрі центру і крупніших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення (в залежності від їх категорії) наведені в табл. 6 величини коефіцієнтів можуть бути збільшені у 1,5-3 рази (К_з2).

Загальний коефіцієнт (К_м3) враховує особливості
місцерозташування земельної ділянки в межах відповідної
зони містобудівної якості і розраховується на основі
застосування локальних коефіцієнтів за формулою:

К_м3 = К_л1 · К_л2 · К_л3 · К_л4 · К_л5 · К_л6, (13)

де: К_л1 - локальний коефіцієнт за територіально-планувальними умовами;

К_л2 - локальний коефіцієнт за інженерно-геологічними умовами;

К_л3 - локальний коефіцієнт за історико-культурними умовами;

К_л4 - локальний коефіцієнт за природно-ландшафтними умовами;

К_л5 - локальний коефіцієнт за санітарно-гігієнічними умовами;

К_л6 - локальний коефіцієнт за рівнем облаштування території.

Значення локальних коефіцієнтів визначаються по кожному населеному пункту, виходячи зйого особливостей, а для розрахунків використовуються коефіцієнти, наведені в табл. 7 - 12.

В населених пунктах (в основному з чисельністю населення до 20 тис. жителів), які не мають централізованих інженерних мереж і розвиненої соціальної інфраструктури, грошова оцінка 1 м² земельної ділянки визначається з урахуванням коефіцієнтів відносної якості окремих частин його території за формулою:

Ц_н = 2В · К_ф · К_в, (14)

де Ц_н, В, К_ф- за формулою;

К_в - коефіцієнт відносної якості окремих частин території населеного пункту (табл. 13).