Это один из редких случаев обязательной нотариальной формы. Это еще и реальный договор – придание нотариальной формы само по себе ПО не порождает. А регистрация? Нужна если передается недвижимость. Сами договоры подлежат – нот удост и регистрация. До момента регистрации не возникают ПО. И поскольку это реальный договор, то нужно еще и сам переход ПС – соглашение сторон, придание нотариальной формы, гос регистрация договора, фактическая передача и гос регистрация перехода ПС. Это все для недвижимости – регистрация договора!
А что нотариус удостоверяет? Договор еще долго в силу не вступит. Нужно для нотариальной пошлины. Он не сделку удостоверяет, а волеизъявление сторон на заключение договора на определенных условиях.
Субъекты:
Получатель и плательщик. Плательщик – любое лицо с правосубъектностью. Может быть и публично-правовое образование. Получатель – в зависимости от разновидности устанавливаются специальные требования в каждом из трех видов ренты.
Может быть в пользу третьего лица.
Переходит ли право по договрам ренты по порядку цессии или универсального правопреемства? Только в постоянной ренте – в других разновидностях договора такого права нет, личный характер.
Через представителя можно такой договор заключать? Тут можно 2 точки зрения: 1)нельзя, так как такие договоры могут быть только лично совершены – п 4 ст 182. 2)можно, прямого запрета нет. Нотариусы удостоверяют, но требуют чтобы все содержание договора почти содержалось в доверенности.
Предмет договора:
Это то имущество которое передается под выплату ренты и рентные платежи в той или иной форме. Может быть любое имущество передано, если готовы заплатить, но предметом является имущество которое может быть передано в собственность – только вещи.
Спор – будущие вещи может быть? Нет, договор реальный.
А деньги могут быть? Исторически деньги передавались. Могут. А в безналичной форме на расчетном счете? Это права требования.
Имущественные права – формально 583 требует ПС, значит вещи, но в к-п тоже собственность, но можно имущественные права. Отличие от ренты – к-п применяются к купле продажи имущественных прав. Нет указания такого в ренте, значит не могут быть без специального указания.
А доля в ПС на вещь? Проблема учета прав сособственников. Рассказова – по смыслу закона доля не может служить, так как проблема с правами других сособственников
Срок:
От той или иной разновидности зависит. Пожизненная или иждевение – до смерти получателя. Постоянная рента – по существу уникален, он бессрочно – по наследству переходит. Логикой ГП не согласуется и в постоянной существует возможность прекратить договор по инициативе плательщика путем выкупа ренты – ст 592 ГК. На момент договора срок не определен в итоге.
Срок осуществления рентных платежей иное – ст 591 и 598.
Цена:
Это то что должен уплатить должник по договору, ее нельзя определить, кроме случая предоставления имущества за плату и разового платежа. Периодические нельзя определить. Экономически размер зависит от многих обстоятельств – от стоимости имущества, возраста получателя.
Защита прав и инетресов получателя ренты:
Получатель должен получить гарантии.
1)если под выплату движимость передается, то стороны должны о след условиях догвоороться – о предоставлении обеспечения либо о страховании риска ответственности плательщика по неуплате ренты. Если у нас недвижимость, то здесь два способо защиты: 1)получатель ренты получает право залога на эту Н в силу закона – ипотека (с гос регистрацией) 2)помимо ипотеки Н обременяется выплатой платежей – право следования. Прежний сосбтвенник несет субсидиарную или даже солидарную ответственность приобретателей недвижимости.
2)правило о распределении риска случайно гибели. Он на плательщике ренты – если погибло имущество, то рентное обязательство сохраняется. Это рисковой характер. Для постоянной ренты за плату можно потребовать прекращение обязательства
3)если переданное имущество находится в залоге у получателя ренты, то в ренте особый опрядок распоряжение этим заложенным имуществом – с согласия залогодержателя распоряжение и при нарушении договор об отчуждении действителен, но залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обязательства. В ренте нужно периодически – ст 587 – если без согласия получателя ренты отчуждено имущество, то можно расторгнуть и потребовать убыткоы держателем. Если Н, то по ФЗ об ипотеке можно оспорить договор продажи Н.
4)регулирование порядка определения размера рентынх выплат. Есть минимально допустимые суммы рентных платежей – п 2 ст 590, g 2 cn 597 и 602. Сюда внесены изменения – раньше была к МРОТу привязка, КС призна неконституционным положение. В потсоянной ренте и в пожизненной ренте где имущестов было без разового платежа – не менее прожиточного минимума субъекта по месту нахождения имущества. Если иждевение, то не менее 2 величин минимума.
5)регулирование порядка индексации размера рентных платежей – п 2 ст 590, 597 и 601. С учетом роста величины прожиточного минимума.
6)право возрата имущесвто получателю ренты. Имущество в ПС передается, но в договорах пожизненной ренты и иждевения при свщественном нарушении договора покупатель может требеовать возврата имущества переданного под выплату ренты – п 2 ст 599 и 605.
Прекращение:
Если не противоречит существу ренты, то по общему правилу. Исполнением может прекратиться? Нет, так как при постоянной ренте бессрочный договор, а пожизненная или иждевение, то смерть прекращает догоовр – событие. Выкуп ренты – особый способ прекращения – 592, 593, 599 и 605. Есть везде свои особенности, но смысл в том, что рента прекращается уплатой выкупной цены со стороны плательщика – 594. С другими способами как соотносится? По ст 599 – выкуп ренты не относится к расторжения, там есть фраза – получатель может потребовать выплаты ренты либо (!) расторжение договора.
Выкуп отличается от отступного. Предоставление отступного только по соглашению сторон, а выкуп это право плательщика. По инициативе плательщика выкуп это не отступное.
Выкуп также можно сравнить с отказом от договора, но отказ с момента уведомления об отказе, а рентное еще уплаты цены требует. Это не отказ. Мало направить уведомление.
Вывод: выкуп это специфический способ прекращения именно рентных обязательств. При выкупе обязательства прекащается на основания сложного состава: 1)волеизъявление управомоченной тсороны 2)уплата выкупной цены.
18 января, 17 консультация – лучше дома сидеть. Может быть несколько вариантов решения – нужно будет продумать. Разграничение догворов бех условия – комиссия одно и поручение другое.
Не читала – не будет.
Последний учебник – месяц назад. Желательно прочитель.
