Загально-правова характеристика договору найму (оренди) житла та сфера його застосування

За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймода-вець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом.

До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

1. Конституція України в статті 47 закріплює, що кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, обумовило необхідність окремого правового регулювання договору найма (оренди) житла в ЦК.

Крім того, договір найму житла надає реальну можливість для реалізації конституційних положень про вільний вибір місця проживання та про здійснення права приватної власності (ст. ст. 33 і 41 Конституції України)

Договір найму (оренди) житла відноситься до двосторонніх, а в деяких випадках він може бути багатостороннім правочином. Відповідно, він має відповідати умовам дійсності правочинів і договорів. Договір найму житла є підставою для виникнення зобов'язання — правовідношення, в якому кожна із сторін має одночасно і права, і обов'язки, і вважається боржником у тому, що вона зобов'язана вчинити на користь другої сторони, і одночасно кредитором у тому, що вона має право вимагати від неї. Виходячи з того, що договір найму (оренди) житла є двостороннім, оскільки правами та обов'язками наділені обидві сторони договору, наймодавець одночасно виступає як кредитор і боржник, який має право вимагати від наймача (боржника) виконання його обов'язків, наприклад, сплатити гроші за користування житлом, а наймач як кредитор вправі вимагати від наймодавця (боржника) виконання зобов'язання вчинити на його користь певну дію (передати житло в користування негайно або у строк, встановлений договором найму). У разі невиконання боржником обов'язку передати кредиторові у користування житло кредитор має право вимагати його передання відповідно до умов зобов'язання, якщо інше не передбачене законом. Правові наслідки не передання майна наймачеві вказані в ст. 766 ЦК та поширюються на відносини договору найму житла.

Договір найму житла є відплатним, строковим, консенсуальним. До істотних умов договору відносяться умови про предмет договору, дані про осіб, які проживатимуть разом із наймачем, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

2. Відповідно до частини 2 коментованої статті підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом.

Договір найму житлового приміщення більшість фахівців відносить до категорії консенсуальних договорів, оскільки сам факт отримання в належному порядку ордера на певне житлове приміщення свідчить про бажання наймача стати суб'єктом договірних відносин і є підставою користування житловим приміщенням. Саме наявність ордера породжує відповідні цивільно-правові відносини. Наймач, який отримав ордер, зобов'язаний протягом встановленого часу здати його у відповідну житлово-експлуатаційну організацію і укласти договір.

Договір найму житлового приміщення — двосторонній договір, оскільки і у наймодавця, і у наймача є взаємні суб'єктивні права та обов'язки.

Договір найму житлового приміщення є оплатним, тому що ЖК передбачає оплату за користування житловим приміщенням.

За господарською метою він належить до договорів з передачі майна в тимчасове користування.

Договір найму житлового приміщення має багато спільних рис із договором майнового найму, і це невипадково, оскільки за цим договором в тимчасове користування за плату передається індивідуально визначене майно.

До характерних ознак договору найму житлового приміщення можна віднести такі:

- передумовою укладання договору є наявність двох адміністративних актів:

а) рішення райдержадміністрації (виконкому) про надання громадянину житлового приміщення;

б) ордер.

Ордер є підставою для виникнення з одного боку адміністративно-правових відносин між виконкомом і житлово-експлуатаційною чи іншою організацією, куди він здається, а з іншого — цивільно-правових відносин між громадянином і зазначеною організацією, яка зобов'язана укласти з ним договір найму житлового приміщення;

- предметом договору є виключно житлове приміщення, яке повинно бути фактично і юридично вільним;

- особливість суб'єктного складу полягає в тому, що наймачем у договорі можуть виступати виключно фізичні особи. Водночас зазначимо, що ЦК не виключає випадків, коли стороною можуть бути і юридичні особи, але житло завжди повинно використовуватися саме для проживання фізичних осіб;

- за строком — це безстроковий договір;

- форма договору — письмова. В той же час недотримання письмової форми договору не зумовлює його недійсність;

- розмір оплати визначається в централізованому порядку з врахуванням певних чинників (упорядкованість, місцезнаходження житла тощо);

- зміст договору визначений Типовим договором найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. № 939. Отже, умови конкретного договору найму житлового приміщення, які обмежують права наймача і членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими чинним житловим законодавством, є недійсними;

- що стосується обсягу прав, то наймач житлового приміщення порівняно з наймачем за договором майнового найму набуває значно ширших прав: таких як право на обмін, на приватизацію, здачу в піднайм тощо;

- наймачу надано право в будь-який час за згодою членів сім'ї розірвати договір найму житлового приміщення;

- всі члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, незважаючи на те, що з наймодавцем договір укладає наймач, набувають рівних з наймачем прав, які випливають із договору найму житлового приміщення. Тобто обмін житлового приміщення, здача в піднайм, приватизація можливі лише за згодою всіх членів сім'ї наймача. У наймача житлового приміщення — сторони в договорі, немає переваг у здійсненні користування житловим приміщенням. Договір найму житлового приміщення може бути змінено лише за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця;

- особливість цього договору полягає в тому, що незважаючи на його оплатність, підставою розірвання договору з ініціативи наймодавця не є грубе порушення умов договору наймачем у вигляді невиконання зобов'язання з оплати житлового приміщення і комунальних послуг;

- унікальність цього договору полягає і в тому, що всі повнолітні члени сім'ї наймача несуть з ним солідарну відповідальність за виконання зобов'язань, що виникають з договору найму житлового приміщення. Якщо за житлове приміщення чи комунальні послуги не сплачує наймач, заборгованість може бути стягнута з будь-якого члена сім'ї наймача. Відповідно, на повнолітніх членів сім'ї покладено і обов'язок своєчасно проводити поточний ремонт.

В ст. 47 Конституції законодавець відмовився від поняття договір "найму" житлового приміщення, замінивши його терміном "оренда" житлового приміщення. На нашу думку, ці термінологічні зміни не є достатньо обгрунтованими. В світовій практиці традиційно під "орендою" розуміють найм речей, що плодоносять. Так, скажімо в Німеччині, Швейцарії залежно від предмета договору розрізняють майновий найм і його різновид — оренду. До договору оренди відносять лише найм речі, що дає плоди, тобто наймач отримує право не лише користуватися самою річчю, а й вилучати з неї плоди.

Російський законодавець також вживає поняття "оренда" житлового приміщення, надавши йому дещо нетрадиційного змісту. Відповідно до Житлового кодексу Російської Федерації і проекту нового Житлового Кодексу України під орендою житлового приміщення слід розуміти договір соціального найму житла, особливості якого полягають у наступному:

- право укладати договір оренди житлового приміщення, яке належить державному житловому фонду, набувають лише соціально незахищені громадяни;

- підставою надання житлового приміщення в тимчасове користування є потреба таких соціально незахищених громадян у житлі;

- умовою надання житлового приміщення за загальним правилом є перебування на квартирному обліку;

- строк такого договору обмежений п'ятьма роками;

- розмір приміщення, яке надається, характеризується не площею житлового приміщення, а загальною площею;

- підставою дострокового розірвання договору оренди житлового приміщення є і несплата орендарем за користування житловим приміщенням і комунальних послуг.