У ст.815 ЦК надається перелік основних обов'язків наймача

По-перше, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому. Такий обов'язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осі які проживають разом з наймачем, та осіб, право проживання яких похідне від прав наймач Йдеться про тимчасових мешканців, наймачів. Перелічені особи не мають права використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. І положення вказує на цільовий характер договору найму житла

По-друге наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

Під забезпеченням збереження житла і підтримуванням його в належному стані належить розуміти виконання наймачем покладених на нього обов'язків щодо здійснення капітального або поточного ремонту, бережне ставлення санітарно-технічного й іншого обладнання, об'єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо. Таке дбайливе ставлення від наймача вимагається і відносно майна, що обслуговує будинок

Відповідно до ч.2 статті, що коментується наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Чинне житлове законодавство надає праві наймачеві і власнику житла на переобладнання і перепланування житлового будинку або квартири, (ст.100 і 152 ЖК). Уявляється, що терміни перевлаштування і переобладнання є синонімами.

Перевлаштування - це ремонтно-будівельні роботи в житлових будинках і квартирах спрямовані на обладнання житла комунальними зручностями (газом, ванною кімнатою тощо) і на переобладнання приміщень будинку або квартири. Наприклад, розширення житлової площі за рахунок підсобної, зміна призначень підсобних приміщень, перенос дверей, вікон та ін.

Реконструкція індивідуальних житлових будинків - комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, унаслідок яких змінюється архітектурно-планувальні та технічні показники житлових будинків (Наказ Міністерства аграрної політики України і Наказ Міністерства фінансів України № 113/198 від 25 квітня 2001 р. (зареєстровано в Міністерстві юстиції 16 травня 2001 р. № 420/5611)

Провадження наймачем перевлаштування та реконструкції житла неможливе без згоди наймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду. Разом з тим, що законодавець пов'язує виникнення вказаного права у наймача тільки: після отримання згоди власника. Законом не передбачена форма для надання такої згоди. За своєю правовою природою така згода належить до юридичного факту. Тому така згода може бути надана як в письмовій, так і в усній формі.

Частина 3 статті, що коментується, зобов'язує наймача своєчасно вносити плату за житло.

Під своєчасним внесенням плати слід розуміти виконання умов договору найму щодо строку внесення плати. Окрім того, наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлене договором найму. До комунальних послуг належать послуги водо, тепло, газопостачання, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та ін.

Стаття, 819 ЦК передбачає, що сторони у договорі найму житла можуть встановити, на кого з них покладається обов'язок щодо здійснення поточного ремонту житла. Якщо ця обставина не встановлена договором, то вважається, що наймач зобов'язаний здійснювати поточний ремонт житла. До поняття поточного ремонту житла належать роботи з підтримання в належному стані складових житла: фарбування підлоги, вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних приладів та інші роботи.

Стаття, 816 ЦК, встановлює одну із суттєвих умов договору найму житла. Наймач зобов'язаний вказати у договорі найму житла осіб, які проживатимуть разом із ним. Закон не передбачає, щоб до складу цих осіб входили тільки дружина, діти, інші близькі родичі і не обмежує кількісний склад цих осіб. Тому з наймачем за його бажанням можуть проживати різні особи. Суттєвість цієї умови має кілька практичних значень. Залежно від кількості, віку та інших характеристик осіб, з якими має намір проживати разом наймач, наймодавець вправі відмовитися від укладання такого договору. Якщо ці обставини наймач приховає від наймодавця, за позовом останнього, на нашу думку, суд може визнати договір найму недійсним на підставі ч.1 ст. 203 ЦК або суд може висилити цих осіб без надання іншого житла. Друге значення цієї норми в тому, що особи, які проживатимуть разом із наймачем набувають рівних з ним прав та обов'язків щодо користування житлом. Фактично вони стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обов'язками відносно наймодавця і наймача. Така правова конструкція свідчить про поширення на осіб, які проживатимуть разом із наймачем, вимог щодо особи самого наймача, які випливають зі змісту ст.813 ЦК. Третє значення закріплене в ч.2 цієї статті і полягає в тому, що наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Стосовно договору найму житла відповідальність наймача за дії вказаних осіб може бути у вигляді дострокового розірвання договору і виселення. Виходячи з рівності прав і обов'язків наймача і осіб, з якими має намір проживати разом наймач, вказані правові наслідки поширюються і на названих осіб. Вони і наймач стають солідарними боржниками. У зв'язку з цим виникає питання про необхідність підписання договору особами, які проживатимуть разом із наймачем або про надання ними згоди на проживання на таких умовах в іншій формі. ЦК не передбачає обов'язкової участі в укладанні договору найму житла, в якій-небудь формі осіб, які проживатимуть разом із наймачем. Підставами виникнення прав і обов'язків для таких осіб є договір найму житла і вимоги відповідних статей гл.59 593 ЦК. Частина 3 ст.816 ЦК встановлює солідарні обов'язки кількох наймачів житла за одним договором найму. Кілька осіб можуть стати наймачами житла при укладанні договору або після заміни первісного наймача в порядку, передбаченому ст.824.

Частина 4 статті, що коментується, надає наймачеві й особам, які постійно проживають разом з ним, право домовитися про порядок користування житлом. Форма такої домовленості законом не передбачена, тому вона може бути досягнута як у письмовій, так і в усній формі. Наймач і особи, які постійно проживають разом із ним, можуть встановити порядок користування жилими приміщеннями. У разі спору з цього питання порядок користування житлом між названими особами встановлюється за рішенням суду. При розгляді таких справ суд має перевірити, чи був раніше встановлений між сторонами у справі порядок користування жилими приміщеннями. Якщо такий порядок був установлений (цей факт може бути встановлений будь-якими доказами), і він відповідає вимозі про рівність прав наймача і осіб, які постійно проживають разом з ним, суд постановляє рішення про встановлення саме такого порядку.

Стаття 820 ЦК регулює умови і порядок виконання наймачем такого обов'язку, як внесення плати за користування житлом. У цій статті не конкретизовано форми плати за житло. Відповідно до ст.762 ЦК за користування майном сторони можуть передбачити плату в грошовій або натуральній формі. Тому, у договорі найму житла сторони можуть передбачити плату в названих формах. Чинним законодавством не встановлений максимальний розмір плати за користування житлом. Такий розмір встановлюється сторонами в договорі.

. Частина З ст.820 ЦК надає сторонам договору право встановлювати в договорі строк внесення плати за користування житлом. Такий строк може бути щотижневим, щомісячним і т. ін. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

 

ПРАВА НАЙМАЧА ЖИТЛА

 

Стаття 817. Право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, на вселення інших осіб у житло.

Стаття 817 встановлює право наймача та осіб, які постійно проживають разом із ним (а ці особи відповідно до ст.816 набувають рівних з ним прав та обов'язків щодо користування житлом), за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. У законі відсутні вимоги щодо належної форми досягнення взаємної згоди між наймачем, особами, які постійно проживають разом з ним та з наймодавцем. Уявляється, що мова йде про зміну умов договору найму житла. Тому на нашу думку, згода наймодавця має бути висловлена у письмовій формі. Згода наймодавця - юридичної особи має відповідати вимогам статутних документів. Відмова наймодавця в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду, хоча законодавець пов'язує виникнення вказаного права у наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, тільки після отримання згоди власника. Це правило поширюється й у разі недосягнення взаємної згоди між наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним. Частина 1 ст.161 ЖК передбачає, що на вселення до батьків, які є наймачами житла, їх неповнолітніх дітей згоди наймодавця не потрібно. У ЦК такий виняток з правила відсутній. Підстав для розірвання договору найму у разі вселення у житло неповнолітніх дітей для постійного проживання у ньому немає. Виселення неповнолітніх дітей у таких випадках неможливе. Відповідно до ст.29 ЦК місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їхніх батьків або одного з них, з ким вони проживають.

Частина 2 статті, що коментується, передбачає, що особи, які вселилися у житло відповідно до ч.1 цієї статті, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їхньому вселенні. На відміну від вимог ст.816 ЦК, яка вказує, що наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, набувають рівних прав та обов'язків щодо користування житлом, у осіб, які пізніше вселилися в житло можуть бути нерівні права з наймачем та іншими мешканцями. Нерівність цих прав повинна бути встановлена за домовленістю між наймачем, особами, які постійно проживають разом з ним та особами, які вселяються в житло. Названими особами може бути встановлено, що особи, які вселяються в житло, мають право користуватися тільки певними житловими приміщеннями, тобто може бути встановлений нерівний порядок користування житлом. На нашу думку, при встановленні нерівних прав на користування житлом у осіб, які вселилися, виникають відповідні, у меншому обсязі обов'язки. Фактично такі особи стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обов'язками стосовно наймодавця і наймача. Правила, встановлені ст.816 ЦК щодо відповідальності наймача за порушення умов договору для осіб, які проживають разом із ним, та щодо форми домовленості про встановлення порядку користування житлом, поширюються на відносини між наймачем, іншими мешканцями й особами, які вселилися у житло відповідно до ч.1 цієї статті.

Стаття, 818 ЦК що коментується, передбачає ще одне право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним. За взаємною згодою вказаних осіб наймач та особи, які постійно проживають разом з ним можуть дозволити тимчасове перебування у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Про форму взаємної згоди наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним. Для вселення тимчасових мешканців згоди наймодавця не потребує. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають повідомили наймодавця про майбутнє проживання тимчасових мешканців. Порушення вимоги щодо попереднього повідомлення само по собі не передбачає яких-небудь наслідків для наймача і Тимчасового мешканця.

Поняття тимчасових мешканців ЦК не розкриває, як і не передбачає строк проживання цих осіб. Такі особи за користування житлом не сплачують плати. Відповідно до ч.2 ст.818 ЦК тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом незалежно від строку проживання і взаємовідносин з наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним. Вони можуть скористуватися лише тими приміщеннями, якими їм дозволили наймач та інші мешканці. Відповідно, тимчасові мешканці не можуть дозволити проживання у помешканні інших осіб. Частина 3 ст.818 ЦК встановлює, що тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання. У разі відмови звільнити житло тимчасові мешканці виселяються за позовом наймодавця, наймача, осіб, які і постійно проживають разом з ним, за рішенням суду без надання іншого житла.

 

ОБОВ’ЯЗКИ НАЙМОДАВЦЯ

 

За договором найму житлового приміщення наймодавець зобов'язаний надати наймачу житлового приміщення зазначене в ордері житлове приміщення в справному стані з належним санітарно-технічним устаткуванням. Передача приміщення і устаткування із зазначенням їх стану повинна оформлюватися приймальним актом, який додається до договору найму.

Наймодавець зобов'язаний своєчасно виконувати ремонт житлових будинків. Відповідно до ст. 819 ЦК капітальний ремонт житла за загальним правилом покладається на наймодавця. Водночас в умовах договору (за винятком договору соціального найму житла) сторони можуть передбачити й інший розподіл цього обов'язку.

Наймодавець зобов'язаний виконувати окремі види внутрішньоквартирного поточного ремонту, а саме: заміну зношених дверей, вікон і ремонт підлоги із заміною дощок (паркету), лінолеуму та іншого покриття, а також ремонт санітарно-технічного й іншого устаткування.

Якщо необхідність у виконанні внутрішньоквартирного поточного ремонту пов'язана із пошкодженнями частин будинку, інженерного устаткування або пов'язана із капітальним ремонтом будинку або його конструктивних частин, цей ремонт виконується наймодавцем або за його рахунок (ч. З ст. 177 ЖК).

На наймодавця покладаються й інші обов'язки, виконання яких спрямовано на забезпечення збереженості житлового фонду і підвищення його упорядкованості. Так, наймодавець зобов'язаний у встановлені строки періодично оглядати житловий будинок з метою попередження його передчасного зносу, недопущення аварій, а також підтримання будинку в належному технічному стані. Наймодавець зобов'язаний забезпечити безперервну роботу інженерно-санітарного устаткування, своєчасно усувати пошкодження внутрішньоквартирного устаткування, а в разі аварії — вживати негайних заходів щодо її усунення.

Наймодавець зобов'язаний щорічно проводити підготовку до зими житлового будинку, місць загального користування і устаткування, а в будинках із центральним опаленням — забезпечувати безперебійне опалення житлового приміщення протягом опалювального сезону.

Наймодавець повинен забезпечити належне опалення житлового приміщення в зимовий період.

На наймодавця покладаються й інші обов'язки.