Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них:
· відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;
· застави земельної ділянки відповідно до закону;
· визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;
· визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;
· визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;
· виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;
· відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;
· визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;
· рішення суду.
Підставою для проведення грошової оцінки земель є рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування або договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законодавством України.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до вимог Закону України «Про оцінку земель», Закону України "Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні", а також інших нормативно-правових актів та державних стандартів, норм і правил на основі спеціальних методичних підходів.
101 Яку оцінку проводять для визначення розміру земельного податку?
Для визначення розміру земельного податку проводять нормативну грошову оцінку земельних ділянок.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Для земельних ділянок сільськогосподарського призначення така оцінка проводиться не рідше як один раз у 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше як один раз у 7-10 років.
За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською або районною радами та підлягає державній експертизі відповідно до діючого законодавства, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт, який підлягає рецензуванню в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.
102 Яку оцінку проводять при визначенні частки територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності?
При визначенні частки територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності, проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок – результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту. Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки.
Підставою для проведення грошової оцінки земель є рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування або договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законодавством України.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до вимог Закону України «Про оцінку земель», Закону України "Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні", а також інших нормативно-правових актів та державних стандартів, норм і правил на основі спеціальних методичних підходів.
Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:
– збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;
– визначення ефективного використання земельної ділянки;
– вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;
– визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;
– складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;
– подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.
103 На основі яких методичних підходів здійснюють експертну оцінку земельних ділянок?
Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється на основі таких методичних підходів [25, 70]:
– капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;
– зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
– урахування витрат на земельні поліпшення;
– метод залишку для землі;
– поєднання кількох методичних підходів.
Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.
Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки.
(6.1)
де 
– вартість земельної ділянки;
Д – чистий операційний або рентний дохід;
kкап – коефіцієнт капіталізації.
Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку.
(6.2) де Дi – очікуваний чистий операційний або рентний доход за і -й рік;
Р – поточна вартість реверсії (продажу в післяпрогнозному періоді);
n – період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.
За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок івикористовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців.
Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:
, (6.3)
де 
– скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки;
– фактична ціна продажу подібної земельної ділянки;
m - кількість факторів порівняння;
– різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j -м фактором порівняння.
Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення (метод абстрагування), використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного).
ВЗ = До - Вп, (6.4)
де До – очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки або капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання;
Вп – витрати на земельні поліпшення.
Інтегрованим методичним підходом оцінки можна вважати метод залишку для землі, який ґрунтується на виділенні та капіталізації чистого операційного доходу від використання земельної ділянки, що входить до складу нерухомого майна (земельна ділянка, будівлі та споруди), використання якого, в свою чергу, створює дохід для власника.
104 Що таке чистий операційний дохід від експлуатації нерухомості?
Нерухомість — це земля, як окремий об'єкт оцінки, або земля разом із забудовою, за якою на ділянці розміщуються будинки або споруди. Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.
Чистий операційний дохід від експлуатації нерухомості – різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.
105 Що таке рентний дохід (земельна рента)?
Рента — у загальносвітовому розумінні — отримання доходу від об'єкту без ведення виробництва, наприклад, здача ділянки у оренду. Рентний дохід (земельна рента) – дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами та прибутком виробника.
Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами – землею та земельними поліпшеннями.
106 У чому суть методу прямої капіталізації при оцінці земельних ділянок?
Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.. Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою:
(6.1)
де – вартість земельної ділянки;
Д – чистий операційний або рентний дохід;
kкап – коефіцієнт капіталізації.
Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей. Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.
107 У чому полягає суть методу непрямої капіталізації при оцінці земельних ділянок?
Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:
(6.2) де Дi – очікуваний чистий операційний або рентний доход за і -й рік;
Р – поточна вартість реверсії (продажу в післяпрогнозному періоді);
n – період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.
Звертаємо вашу увагу, що визначення вартості земельної ділянки (В) методом непрямої капіталізації відносно прямої капіталізації повинно враховувати лише змінність прибутковості ділянки по роках прогнозного періоду, тому для випадку, коли такої змінності немає або вона настільки мала, що нею можна зневажити, методи повинні надавати однаковий результат.
108 Що таке ставка капіталізації?
Ставка капіталізації – це коефіцієнт, який відображає взаємозв’язок прогнозованого чистого операційного доходу і вартості об’єкта.
Ставка капіталізації - це відсоток, за яким дисконтуються майбутні величини періодичних концесійних платежів. Коефіцієнт (ставка) капіталізації застосовується для визначення вартості об'єкта, виходячи з очікуваного чистого прибутку від його експлуатації за умов стабільності економічних процесів на прогнозований період. Загальна ставка капіталізації характеризує норму прибутку на увесь інвестований капітал (незалежно від джерела походження) і норму його повернення.
Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або кумулятивним способом як сума безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.
Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.
109 У чому полягає розрахунок ставки капіталізації методом аналогів продажу?
Nа – кількість об’єктів-аналогів;
ВДі – дійсний валовий дохід і-го об’єкта-аналога;
Ці – ціна продажу і-го об’єкта-аналога.
Недоліки:
- Застосування даного методу є ускладненим у зв’язку з тим, що на ринку відомо значення ставок орендної плати, а чисті операційні доходи належать до комерційної таємниці, а не відкритої інформації;
- Застосування даного методу є ефективним за умови наявності активного ринку нерухомості, на я кому здійснюється велика кількість угод з подібними оцінюваному об’єктами.
110 У чому полягають особливості застосування методу кумулятивної побудови для визначення ставки дисконту при оцінці об’єктів нерухомості?
Найпоширенішим підходом розрахунку ставки дисконту для об'єктів нерухомості є метод кумулятивного нарощення (додавання).
Сутність методу кумулятивного нарощення — в додаванні до безризикової ставки компенсацій за всі види ризиків, пов'язаних із оцінюваним об'єктом нерухомості.
де kд — ставка дисконту, що прирівнюється до норми капіталізації прибутку;
kбр — безризикова ставка дисконту;
Pi — компенсація за i-й ризик.
Безризикова ставка дисконту приймається на рівні ставки дохідності по депозитним вкладам найбільш стабільно функціонуючих банків.
Компенсація (додавання) до безризикової ставки пов'язана із врахуванням таких ризиків:
— Ризик відмінності в умовах вкладень коштів.
— Ризик відмінності ліквідності вкладень.
- Ризик необхідності управління нерухомістю.
— Інші ризики.
Ризик відмінності в умовах вкладень враховує таке положення. Термін вкладення коштів у нерухомість зазвичай значно більший, порівняно із банківським вкладом. Ця обставина може підвищувати ризик вкладень у нерухомість.
Ризик відмінності в ліквідності вкладень. На відміну від банківських вкладень, нерухомість не може бути швидко трансформована в готівку без втрат вартості. Ця обставина повинна бути врахована в розрахунковій нормі капіталізації прибутку.
Ризик необхідності управління нерухомістю. Управління нерухомістю пов'язане із необхідністю проведення відповідних витрат. їх склад і обґрунтованість можуть змінюватися в часі і повинні бути враховані в розрахунковому розмірі коефіцієнта капіталізації прибутку.
Інші ризики. Ризики умов вкладення, ліквідності та управління властиві всім будівлям і спорудам, хоча їх зна- чення для різних об'єктів нерухомості не однакові. Інші ризики є індивідуальними і характерними тільки для оцінюваного об'єкта. Вони пов'язані, зазвичай, з фізичним станом об'єкта нерухомості та особливостями ринкового середовища.
111 У яких випадках при визначенні ставки капіталізації використовують метод відшкодування вартості інвестованого капіталу?
Методи капіталізації Базуються на використанні коефіцієнта, який уможливлює переведення чистих потоків капіталу від використання об'єкта у його вартість. Інакше кажучи, необхідною умовою застосування цих методів є можливість визначення чистого потоку капіталу та встановлення коефіцієнта капіталізації для нього. Як правило, методи капіталізації використовуються у разі дохідного використання об'єкта оцінки.
У цілому такі методи в основному базуються на трьох теоретичних принципах, визначених у попередньому розділі підручника, - очікування, заміщення та попиту і пропонування. Суть коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох економічних процесів - отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника.
Метод відшкодування вартості інвестованого капіталу – використовується в тому випадку, коли об’єкт з часом втрачає вартість.
112 У яких випадках при визначенні ставки капіталізації використовують метод вирахування?
Метод вирахування – застосовується у випадку прогнозування підвищення вартості капіталу.
Ставка капіталізації визначається як різниця між ставкою дисконту та процентом щорічного приросту вартості капіталу. Метод вирахування визначає коефіцієнт капіталізації відніманням від ставки дисконту надбавки за майбутнє зростання капіталу. При цьому приріст капіталу визначається за формулою:
де АК - приріст капіталу;
К - прогнозований розмір зростання вартості об'єкта.
113 У яких випадках при визначенні ставки капіталізації використовують метод зв’язаних інвестицій?
Методи капіталізації Базуються на використанні коефіцієнта, який уможливлює переведення чистих потоків капіталу від використання об'єкта у його вартість. Інакше кажучи, необхідною умовою застосування цих методів є можливість визначення чистого потоку капіталу та встановлення коефіцієнта капіталізації для нього. Як правило, методи капіталізації використовуються у разі дохідного використання об'єкта оцінки.
У цілому такі методи в основному базуються на трьох теоретичних принципах, визначених у попередньому розділі підручника, - очікування, заміщення та попиту і пропонування. Суть коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох економічних процесів - отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника.
Метод зв’язаних інвестицій – застосовується в тому випадку, коли об’єкт буде продано з використанням позикового капіталу, або при можливості виділення на ринку ставки капіталізації для складових частин нерухомості.
114 У яких випадках при визначенні ставки капіталізації використовують метод Елдвуда?
Метод Елдвуда – дає змогу визначити ставку капіталізації за спеціальними таблицями.(за табличними даними)
Метод Еллвуда не знаходить застосування у практиці оцінки нерухомості в Україні, оскільки практично відсутнє іпотечне кредитування.
Метод Еллвуда. У практиці оцінки часто зустрічаються такі ситуації, коли іпотечний кредит видається з умовою погашення основної суми кредиту за рахунок періодичних платежів протягом усього терміну. При цьому вартість нерухомості протягом цього терміну змінюється: зростає або зменшується. З урахуванням цих факторів американським фахівцем Л.Еллвудом запропонована наступна формула:
,
де а – величина зменшення вартості об'єкта в прогнозований період (у %);
b – величина збільшення вартості об'єкта в прогнозований період (у %);
Кф – коефіцієнт фондопогашення при ставці доходу на власний капітал для прогнозованого періоду володіння об'єктом нерухомості.
При цьому:
,
де Аи – основна частина іпотечного кредиту, що буде амортизована (погашена) за прогнозований період;
і – іпотечна постійна, розрахована на основі щорічних виплат і поточного залишку боргу.
Іпотечний коефіцієнт можна визначити за допомогою таблиць, розроблених Л.Еллвудом.
115 Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?
До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:
– правовий режим земельної ділянки;
– цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;
– умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);
– дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);
– місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природнокліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економікопланувальних зонах згідно з містобудівною документацією);
– фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);
– використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля);
– існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки (функціональне зонування, правила використання та забудови міських земель, технічні умови щодо освоєння земельних ділянок, природоохоронні вимоги, вимоги щодо збереження пам’яток історії та архітектури).
116 У чому суть методичного підходу, що базується на зіставленні цін продажу аналогічних земельних ділянок?
За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок івикористовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців. Основним принципом методу зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох подібних об’єктів інвестор не погодиться на придбання даного об’єкту за ціною, більшою ніж вартість земельної ділянки з аналогічною корисністю.
При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.
Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.
Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:
, (6.3)
де – скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки;
– фактична ціна продажу подібної земельної ділянки;
m - кількість факторів порівняння;
– різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j -м фактором порівняння.
Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.
За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.
117 У чому суть методичного підходу, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення (методу абстрагування)?
Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення (метод абстрагування), використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (або капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:
ВЗ = До - Вп, (6.4)
де До – очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки або капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання;
Вп – витрати на земельні поліпшення.
Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.
Даний метод доцільно використовувати для визначення ціни одиниці площі землі типових земельних ділянок, забудованих індивідуальними житловими будинками, дачами, котеджами. Саме така масова оцінка землі набула поширення в Швеції [57].
Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.
118 Розкрийте суть методу залишку для землі.
інтегрованим методичним підходом оцінки можна вважати метод залишку для землі, який ґрунтується на виділенні та капіталізації чистого операційного доходу від використання земельної ділянки, що входить до складу нерухомого майна (земельна ділянка, будівлі та споруди), використання якого, в свою чергу, створює дохід для власника.
Для застосування методу залишку мають бути відомі:
– вартість будівель і споруд;
– чистий операційний доход, отриманий від використання землі, будівель і споруд;
– коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд.
Розрахунки цим методом виконуються в декілька етапів:
1. Визначається доход, що отримується від використання будівель і споруд, як добуток їхньої вартості та коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд:
, (6.5)
де Вбуд – поточна вартість будівель і споруд;
ЧОДбуд – чистий операційний доход, що приходиться на будівлі і споруди;
– коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.
