Тема 4. Договор коммерческого и социального найма жилья

Продолжительность 6 часов

Вопросы

1. Понятие и виды договора найма жилого помещения, отличия от договора аренды.

2. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Учетная норма общей площади жилого помещения и норма предоставления жилья.

3. Порядок принятия на учет граждан, нуждающихся в жилом помещении. Отказ в принятии на учет, снятие с учета. Внеочередное обеспечение жильем.

4. Права и обязанности сторон договора социального найма.

5. Правовое положение членов семьи нанимателя, постоянно проживающих лиц, временных жильцов, поднанимателей.

6. Изменение договора социального найма

- при разделе жилой площади;

- при объединении нанимателей;

- при замене нанимателя;

- в связи с присоединением освободившегося жилого помещения;

- в связи с переустройством и перепланировкой квартиры.

7. Основания, порядок и виды выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения.

8. Договор найма в жилищном фонде коммерческого использования. Форма договора коммерческого найма.

9. Субъектный состав договора коммерческого найма, права и обязанности сторон. Ответственность сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора, а также за нарушение прав третьих лиц.

10. Изменение и прекращение договора коммерческого найма.

Задачи

1. Саранцева обратилась в орган местного самоуправления с заявлением о постановке на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении. В подтверждение своего права на заключение договора социального найма она представила документы о том, что в течение последних двух лет работает на дому. Ее зарплата только в два раза превышает прожиточный минимум. В то же время у нее на иждивении находятся двое детей: сын трех лет и дочь четырнадцати лет. Алименты на детей она не получает, т.к. бывший супруг уже несколько лет нигде не работает и никакого имущества не имеет. Она с детьми проживает в однокомнатной квартире вместе с бывшим супругом.

Орган местного самоуправления в постановке Саранцевой на учет отказал, разъяснив, что у ее родителей в собственности имеется трехкомнатная квартира, где Саранцева могла бы проживать. Кроме того, по полученным органом местного самоуправления сведениям, Саранцева расторгла брак с мужем исключительно с целью добиться получения отдельной квартиры.

1. Какие документы представляются при постановке на учет с целью получения социального жилья?

2. В каких случаях в постановке на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении может быть отказано?

3. Правомерен ли отказ органа местного самоуправления?

4. Изменилось бы решение задачи, если бы выяснилось, что Саранцева не имеет российского гражданства?

2. Феофанов решил обменять свою трехкомнатную квартиру в Нижнем Новгороде площадью 72 кв. м, занимаемую им по договору социального найма, на однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге площадью 33 кв. м, находящуюся в собственности Пригожиной. Против обмена возражала жена Феофанова, проживавшая совместно с ним. По ее мнению, такой обмен существенно ухудшает ее жилищные условия. Местная администрация также выступила против обмена, считая, что обмен между нанимателем и собственником невозможен. Кроме того, недопустим обмен жилыми помещениями, находящимися в разных городах. Вместо обмена районная администрация предложила Феофанову заменить квартиру на меньшую.

1.Правомерны ли возражения против обмена, выдвигаемые супругой Феофанова и районной администрацией?

2.Требуется ли согласие членов семьи нанимателя на обмен жилого помещения?

3. Возможен ли принудительный обмен жилого помещения?

4. В чем различия между договором об обмене жилыми помещениями и договором мены?

5. Чем отличается обмен от замены жилого помещения?

3. Демидова вышла замуж за Никалина и поселилась в его трехкомнатной квартире, которую он занимал на основании договора социального найма. Через год брак по иску Никалина был признан фиктивным со ссылкой на то, что Демидова, являвшаяся гражданкой Украины, выходила замуж за москвича Никалина с целью получения российского гражданства и без намерения создать семью. После вступления в силу решения суда Никалин потребовал, чтобы Демидова выселилась из его квартиры. Однако последняя заявила, что бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования жилым помещением и после прекращения брака.

Оцените доводы сторон. Решите спор.

4. После лишения родительских прав Алфеев был выселен из жилого помещения в связи с тем, что дальнейшее проживание ребенка с ним в одной квартире суд признал невозможным. Через три года Алфеев был восстановлен в родительских правах. После этого он решил вернуться на прежнее место жительства. Однако во вселении в занимаемое ранее жилое помещение ему было отказано. В местной администрации Алфееву пояснили, что восстановление в родительских правах не влечет за собой восстановление жилищных прав. К тому же, комната в квартире, где до этого проживал Алфеев, сдана в поднаем. Вселение в квартиру Алфеева ущемит интересы поднанимателя.

1.Возможна ли сдача жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в поднаем?

2.Может ли поднаниматель быть выселен из жилого помещения до истечения срока договора поднайма?

3.Правильны ли разъяснения местной администрации?

4.Сохраняется ли договор социального найма, если в жилом помещении остается проживать только несовершеннолетний гражданин?

5. Хоменко обратилась в суд с иском к ПЖЭТ о взыскании 4 000 рублей в возмещение расходов на ремонт квартиры, мотивируя иск тем, что ответчик произвел в ее квартире работы в счет капитального ремонта, однако не все, поэтому она вынуждена была за свой счет выполнить ряд работ, которые ответчик обязан ей оплатить. Из дела видно, что трестом были произведены работы по ремонту полов, окон, дверей и прочего. Замену обоев, побелку потолков истица выполнила за свой счет. Ответчик, ссылаясь на то, что это относится к текущему ремонту, оплатить работы по оклейке обоями и побелке потолков отказался.

Какое решение вынесет суд?

6. Артемов обратился в суд с иском к Борисову о взыскании 700 рублей. Он сослался на то, что ответчику была предоставлена новая квартира, после выезда с прежней жилплощади ответчик оставил ее в ненадлежащем состоянии – квартира требовала ремонта. Согласно смете минимальные расходы на ремонт квартиры после выезда семьи ответчика составляют заявленную сумму. Ответчик отказался добровольно произвести ремонт квартиры или выплатить его стоимость. Истец как новый наниматель этой жилой площади отремонтировал квартиру за свой счет.

Возражая против предъявленного к нему иска, ответчик сослался на то, что накануне им был произведен ремонт квартиры, при выезде его семьи жилое помещение находилось в надлежащем санитарном состоянии, никаких претензий при его сдаче к нему не предъявлялось. Акт о сдаче квартиры составлен не был.

Дайте юридическую оценку ситуации.

7. Местная администрация обратилась в суд с иском к семье Шаровых о выселении с предоставлением другого жилого помещения. Истец указал, что ответчики проживают в двух комнатах общей площадью 22 кв. м. в 5-комнатной коммунальной квартире дома, который подлежит капитальному ремонту и реконструкции, а жильцы дома – отселению. Однако ответчики отказываются переселяться в предоставленные им две 2-комнатные квартиры.

Шаров предъявил встречный иск о предоставлении его семье взамен занимаемого жилого помещения 4-комнатную квартиру. Помимо этого Шаров утверждал, что действительно при капитальном ремонте дома не требуется перепланировка и переустройство занимаемого ими жилого помещения, благоустройство квартиры не повысится, и они на это не согласны, в принципе возражают против такого переустройства. После ремонта по проекту реконструкции будет 2-комнатная квартира жилой площадью 34 кв. м., и не ясно, почему она не может быть им опять же предоставлена.

Законны ли доводы и возражения Шарова?

8. Супруги с двумя несовершеннолетними детьми с 1990 года проживали в 4-комнатной квартире жилой площадью 56 кв. м., состоящей из 3-х смежных комнат размером 21, 10 и 12 кв. м. и одной изолированной площадью 15 кв. м.

В 1991 году брак между супругами был расторгнут. Бывший супруг предъявил иск о закреплении за ним изолированной комнаты площадью 15 кв. м. и просил суд обязать ответчицу не чинить ему препятствий в пользовании тремя другими комнатами и подсобными помещениями, ссылаясь на то, что он является нанимателем и, следовательно, имеет преимущество перед другими жильцами.

Соглашения о порядке пользования квартирой не имелось. Суд, рассмотрев дело, решил оставить квартиру в общем пользовании сторон, обязав ответчицу не препятствовать истцу в осуществлении его прав на жилье. В части требований истца о заключении с ним отдельного договора жилищного найма на изолированную комнату было отказано.

Чем руководствовался суд, отказывая в иске?

Какой выход из положения вы можете предложить сторонам?

9. Никитина попросила свою подругу Иванову разрешить временно пожить в ее квартире, пока она не устроится на работу и не подыщет жилье. Иванова посочувствовала и разрешила подруге пожить без оплаты. Спустя 4 месяца, Иванова попросила Никитину уйти, поскольку из рейса возвращается ее муж-моряк, а присутствие постороннего человека будет их стеснять. На что Никитина возразила, заявив, что переселяться ей некуда, а подруга поступает бесчеловечно.

Что вы посоветуете Ивановой?

10. Борисова с 1980 года состояла в браке. В том же году она вместе с родившимся у нее ребенком поселилась в квартиру, где проживали ее муж и его мать. Квартира состоит из 2-х изолированных комнат размером 17 и 16 кв. м. В 1981 году из-за семейных разногласий Борисова выехала из квартиры и, спустя год, брак между супругами был расторгнут. После развода муж зарегистрировал новый брак и поселился с женой в комнате 16 кв. м., а другую комнату заняла его мать. Борисова обратилась в суд с иском о вселении в квартиру и выделении ей с ребенком комнаты площадью 16 квадратных метров.

Как должен поступить суд?

11. Афанасьева более 30 лет прожила в семье профессора Батурина. Вначале ее взяли на работу в качестве няни для сына Батуриных Юрия, когда мальчик вырос, Афанасьева продолжала жить в семье Батуриных и помогала по хозяйству, а после смерти родителей фактически заменила воспитаннику мать. Во время одной из экспедиций Юрий погиб. Жилищные органы предъявили иск о выселении Афанасьевой. Афанасьева предъявила встречный иск, требуя признать ее членом семьи нанимателя, т.к. они с Юрием фактически составляли одну семью: он отдавал ей деньги, приносил продукты, она готовила еду, убирала в квартире. У них был общий бюджет.

Чей иск подлежит удовлетворению?

12. Леонов проживал в трехкомнатной квартире площадью 52 кв. м. с женой и двумя детьми. В 2010 г. после рождения близнецов он подал заявление в администрацию города с просьбой поставить его на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. В заявлении он указал, что его семья состоит из шести человек, его жена является кандидатом медицинских наук и преподает в медицинском университете, сам он является зубным врачом, хочет зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и вести прием больных на дому. Может ли Леонов быть поставлен на учет нуждающимся в жилых помещениях?

13. После смерти пенсионерки Панченко, занимавшей по договору социального найма комнату размером 15 кв.м в коммунальной квартире, между ее соседями возник спор о том, кому из них должна быть предоставлена освободившаяся комната. Семья Донцовых считала, что комнату необходимо предоставить им, т.к. они с двумя малолетними детьми проживают в комнате размером 20 кв.м. Никонова считала, что комната должна быть предоставлена ее семье, т.к. у нее мать-инвалид I группы и дочь школьница. К тому же, ее семья малоимущая, т.к. она работает дворником и получает маленькую зарплату. Кому должна быть предоставлена комната?

14. Малышева с мужем и ребенком проживала в однокомнатной муниципальной квартире размером 32 кв.м. Во время грозы сгорел дом у родителей Малышевой и они переехали к дочери. Малышева обратилась в городскую администрацию с заявлением, в котором просила принять ее семью на учет нуждающихся в жилых помещениях. Администрация отказалась принять ее на учет, сославшись на то, что Малышева преднамеренно ухудшила свои жилищные условия, поселив к себе родителей. Законно ли решение администрации?

15.Климова обратилась с иском к бывшему супругу и его матери о вселении ее с несовершеннолетним ребенком в 3-комнатную квартиру, состоящую из двух смежных комнат размером 12 и 14 кв. м. и одной изолированной комнаты размером 20 кв. м. Суд требования истицы удовлетворил, после чего Климова предъявила второй иск – о принудительном обмене всей квартиры, предложив следующий вариант – бывшие муж и свекровь должны переселиться в 2-комнатную квартиру родителей Климовой, которые вместе с ней займут спорную 3-комнатную квартиру. Подлежат ли удовлетворению эти исковые требования?

16. Львова обратилась в суд с иском о выселении бывшего мужа, мотивируя свои требования тем, что 4 года он в квартире не проживает, все вещи свои забрал и ушел на постоянное место жительства к другой женщине. Ответчик на это возражал таким образом: он договор найма не расторгал, из квартиры не выписан, от пользования квартирой не отказывался, принимал меры к ее обмену, на жилой площади отсутствует, поскольку с бывшей женой установились неприязненные отношения и она препятствовала ему пользоваться квартирой.

Какое решение должен принять суд?

17.К Роговой предъявлен иск о выселении из квартиры, ссылаясь на то, что она временный жилец и обязана освободить квартиру, так как ее наниматель умер. Рогова предъявила встречный иск о признании права на жилое помещение по тем основаниям, что проживала в спорной квартире в качестве члена семьи нанимателя, являясь фактической супругой и еще при жизни она подавала в ЖЭУ заявление о прописке.

При наличии каких обстоятельств суд может удовлетворить требования сторон?

18. Антонова обменяла приходившуюся на ее долю жилую площадь в квартире родителей на отдельную квартиру бабушки, но от переезда стороны воздержались. Антонова хотела занять квартиру бабушки лишь после ее смерти, спустя несколько лет после оформления договора обмена. Суд признал обмен недействительным.

Дайте юридический анализ ситуации.

19.Соседка по коммунальной квартире обратилась в суд с иском о расторжении договора найма жилого помещения с выехавшей соседкой, мотивируя свои требования тем, что соседка постоянно живет в другом городе.

Кто вправе предъявить такой иск? Имеются ли основания для исковых требований? Изменится ли ситуация, если соседка не выехала в другой город, а проживает в том же?

20.Грибова переехала из ранее занимаемой по договору социального найма квартиры в новую на праве личной собственности.

Можно ли признать Грибову утратившей право на прежнюю жилплощадь? Изменится ли ситуация, если у Грибовой несовершеннолетние дети, а она приобрела квартиру только в свою личную собственность?

21. У Сидорова женился сын, и невестка вселилась на жилплощадь родителей мужа, против чего возражал отец. Не желая портить отношения, он согласился на вселение невестки при условии, что она не будет претендовать на жилплощадь.

Законны ли требования отца?

22. При рассмотрении дела по иску Тарасовой к бывшему супругу о разделе жилого помещения суд установил, что спорная квартира состоит из двух изолированных комнат площадью 17 кв. м. и 10 кв. м. Истица просила выделить ей с двумя детьми большую комнату. В иске ей было отказано.

Правильное ли решение вынес суд и укажите предположительные его доводы?

23. Климова обратилась в суд с иском к сыну о разделе жилого помещения. Суд установил, что спорное жилье состоит из двух смежных комнат площадью 12 кв. м. и 19 кв. м., кухни 4-х кв. м. и совмещенного санузла.

Какое решение, скорее всего, примет суд? Повлияет ли на решение суда заключение специалистов о возможности переоборудования квартиры таким образом, что дверь во вторую комнату будет выходить непосредственно в прихожую?

24. Михайлов предъявил иск к своему сыну и его жене о разделе жилого помещения с признанием за ним права на комнату площадью 12 кв. м. Со времени получения квартиры, состоящей из двух изолированных комнат площадью 12 кв. м. и 20 кв. м., в семье сложился определенный порядок пользования ею: меньшей комнатой пользовались отец с матерью, а большей – сын, который впоследствии женился и жил в ней же с женой и ребенком. После смерти матери отношения в семье испортились, хозяйство они вели раздельно. Суд в иске отказал, ссылаясь на то, что в квартире жилой площадью 32 кв. м. на долю каждого из проживающих приходится по 8 кв. м. и выделение истцу комнаты площадью 12 кв. м. ухудшит условия жизни ответчиков.

Имеются ли законные основания для отмены вынесенного решения?

25. Бобров - наниматель 4-х комнатной квартиры размером 62 кв. м., в которой вместе с ним проживает его сын и дочь, а также тетя, занимающая 1-комнатную квартиру 19 кв. м., договорились об обмене, согласно которому тетя согласилась переехать к племяннице и проживать с ней единой семьей, а в ее квартиру должен переехать сын племянницы. В оформлении обмена им отказали и был заявлен иск о признании необоснованным этого отказа. Ответчик в возражение заявил, что тетя – старый и больной человек, фактически уже пользуется квартирой племянника и ввиду большого размера его квартиры своим проживанием не ущемляет их интересов.

Законны ли доводы ответчика? Имеет ли какое-либо правовое значение тот факт, что до совершения обмена въезжающий гражданин не являлся членом семьи нанимателя?

26. Белова предъявила иск в суд к бывшему супругу и его родителям о вселении в их квартиру ее и несовершеннолетнего ребенка, отцом которого является ответчик. Истица мотивировала свои требования тем, что после расторжения брака она некоторое время жила в квартире своей матери, где она прописана, но вернулся из армии брат, женился и там стало тесно, поскольку иной жилой площади они с ребенком не имеют, то ребенок должен быть вселен на жилплощадь отца, а она там же в качестве законного представителя несовершеннолетнего.

Какое решение должен вынести суд?

27.Жарова обратилась в суд с иском к Жданову и его родителям в интересах несовершеннолетней дочери о признании за дочерью права на жилую площадь отца ребенка и его бабушки. Истица полагала, что поскольку до расторжения ее с ответчиком брака дочь жила вместе с ними на спорной жилплощади, значит, приобрела право на нее. Ответчики же считали, что поскольку местом постоянного жительства и прописки истицы после расторжения брака была квартира ее родителей, вместе с ней проживала и дочь, то местом жительства ее будет место жительства того родителя, с кем она постоянно живет.

Дайте юридическую оценку ситуации.