Понятие форм кредита и их классификация 4 страница

Жилищный сертификат - вид ценной бумаги. Его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья, при желании он может получить ипотечный кредит под залог жилья.

Процесс предоставления ипотечного кредита банком проходит несколько стадий:

1-я стадия: прием и оформление заявления на кредит	Начинается с момента обращения в банк потенциального кредитополучателя. Работники банка при приеме заявления предварительно устанавливают; имеет ли кредитополучатель право на кредит и консультируют по материалам и сведениям, необходимым для составления заявления.
2-я стадия: оценка кредитоспособности кредитополучателя	Проверяется работниками банка достоверность всех сведений, указанных в заявлении кредитополучателя, оценивает кредитоспособность с помощью экспертных оценок
3-я стадия: определения возможного кредита и залога	По существующим методикам определяют размер залога и кредита, исходя из оценочной стоимости жилья, показателя возможного ежемесячного платежа клиентом.
4-я стадия: оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг)	Оценка банком вероятности погашения кредита и процентов по нему с учетом способов обеспечения обязательств по кредиту
5-я стадия: принятие решения по кредитованию	Юридически оформляются документы кредитополучателя и банка по ипотечному кредитованию.
6-я стадия: контроль за ходом сделки	Осуществляется кредитором и кредитополучателем
7-я стадия: завершение сделки	Возврат кредитополучателем кредитов с процентом банку; возврат банком залоговых документов кредитополучателю.

Рис. 10.7.Стадии ипотечного кредитования

При заключении кредитной сделки по ипотечному кредиту для физического лица ориентировочный контрольный список документов может включать в себя: заявление кредитополучателя, кредитное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые документы, закладная и др. В заявлении на ипотечный кредит дается информация об имуществе, сведения о кредитополучателе (возраст, сведения о занятости). Формы заявок, принимаемые банком, требуют от кредитополучателя выдачи всей информации, относящейся к его финансовому положению, о его доходах, имуществе, долгах и других финансовых обязательствах. Заявка на получение кредита не является договором или обязательством о его выдаче, а лишь документом о платежеспособности потенциального кредитополучателя. Документы на собственность (имущество) содержат сведения о владении им кредитополучателем; договор о купле-продаже, передаче имущества; завещательные документы; выписки из государственных регистров; физическое и юридическое описание имущества; документы по первой закладной и т.д. Страховые документы содержат данные об имущественном страховании объекта ипотеки, ипотечное (кредитное) страхование - как гарантия кредитору, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита, будут выплачены в случае, если кредитополучатель не сможет выполнить свои обязательства.

Оценка стоимости предмета ипотеки, т.е. оценка стоимости недвижимости, осуществляется экспертизой, результаты которой используются финансово-кредитными организациями для предоставления кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Оценка недвижимости является фундаментом решения о размере выдаваемого кредита. Исходным пунктом для этого расчета могут служить различные стоимостные понятия:

· Стоимость земли. Величина этой стоимости зависит от размера, возможности использования, местоположения земельного участка, получаемой прибыли с земельного участка и др.

· Стоимость построек на земельном участке.

· Рыночная цена - это достижимая в течение долгого времени цена недвижимости. Установление этой цены осуществляется большей частью посредством экспертизы цены официально назначенными экспертами и соответствующими оценивающими органами (например, органами страхования).

Соотношение между размером кредита и стоимость залога - наиболее важный фактор при принятии решения о предоставлении кредита. Предельные размеры кредита меньше стоимости залога (60-90 %).

Одним из ключевых моментов процесса предоставления ипотечного кредита - андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ потенциального кредитополучателя в соответствии с установленными банком основными направлениями оценки вероятности погашения кредита, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ от предоставления кредита. При оценке вероятности погашения кредита устанавливаются такие основные моменты как: способен ли клиент погасить кредит; стремится ли он погасить кредит; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

Клиент должен представить документы о получении в течение определенного периода, например, года, стабильного дохода, а также достаточные основания, что он будет продолжать получать доход в будущем и иметь стабильную занятость. К источникам получения дохода потенциального кредитополучателя можно отнести: заработную плату; премии; доход от сверхурочной работы, совместительства; доход в виде дивидендов и процентов; пенсионные выплаты; доход от аренды; доходы от предпринимательства и др. Подвергаются экспертной оценке средства на счетах, в ценных бумагах и т.п. Учитываются возможные расходы кредитополучателя, его обязательства, т.е. устанавливается сумма, необходимая для поддержания свойственного его образа жизни, и остаток дохода, который может быть использован для погашения кредита. Установление ориентировочной величины доли платежей в доходе кредитополучателя и отношение суммы кредита к стоимости имущества взаимосвязаны. Стремление кредитополучателя погасить кредит можно установить на основе изучения данных о том, как он прежде выполнял свои платежные обязательства в целом, а не в отдельных случаях; его отношение к своей недвижимости; возможности реализации имущества и др.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банков от имени залогодателя имущества, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог, определяются кредитными договорами, договором ипотеки в виде закладной, которые заключаются между банком и залогодателем. Содержание закладной предусматривает указания: наименование, местонахождения (место жительства) сторон, вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательств, состав и стоимость заложенного имущества, а также иные условия, по которым достигнуто согласие сторон. Договор совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в установленном порядке. Нотариальные службы одновременно с удостоверением договора закладной недвижимости налагают запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором (или законом).

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются кредитные договора, закладные, другие долговые ценные бумаги. Закладная ценная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по кредиту. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

Ипотечный кредит может быть использован для покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капитального ремонта производственных зданий, жилых домов; перепрофилирования производственных процессов; мелиорацию; покупки многолетних насаждений; модернизацию производственных технологических процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

При выделении кредита на строительство здания или сооружения договор ипотеки может предусматривать имеющееся незавершенное строительство, а также материалы и оборудование, предназначенное для строительства и находящееся во владении залогодателя или под его контролем. По завершении строительства здание или сооружение становится элементом предмета ипотеки. Кредиты под залог жилья могут быть направлены на строительство индивидуальных домов (квартир в домах общей собственности), многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Кредиты под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентные ставки по ипотечным кредитам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. Процентная политика за ипотечный кредит должна быть гибкой, учитывая длительность кредита и особенность залога. Она может предусматривать периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка. Могут быть сделаны оговорки по платежам с учетом рыночной стоимости закладываемой недвижимости в будущем, которая подвержена влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строения, его качество, темпы инфляции, размеры процентов по другим кредитам, спрос, предложение на данный вид недвижимости и т.д.).

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производится как определение величины дохода по ипотечному кредиту, достаточного для покрытия предельной величины стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных расходов (потерь), а также обеспечения приемлемой величины дохода для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски ипотечного кредитования и др.

При расчете ставки процента по ипотечным кредитам банки учитывают риски (табл. 10.2.)

Таблица 10.2. Риски по ипотечным кредитам

Риски	Следствия
Кредитный риск	Потенциальные потери, если кредитополучатель не производит платежей по разным причинам в установленный срок.
Риск процентных ставок	Потенциальные потери, вызванные изменением (повышением) стоимости ресурсов, несбалансированность периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и депозитам, т.е. ставка по кредиту корректируется менее часто, чем ставки по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок.
Риск альтернативного выбора	Потери процента, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой, когда процентные ставки за кредит падают.
Риск изменения условий мобилизации ресурсов	Связан с возможностью отзыва клиентами средств (депозитов), повышение их стоимости.
Риск ликвидности	Потери, вызванные необходимостью поддержания достаточного уровня ликвидности банка.
Риск роста административных издержек	Увеличение затрат по обслуживанию кредитования ипотеки
Прочие риски	Непредвиденные риски, возникшие в ходе исполнения кредитной, залоговой сделки.

Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, уплаты процентов подразделяются на:

· Типовую ипотеку - кредитополучатель получает от залогодержателя (банка) кредит и погашает его пропорционально равными взносами (например, каждый месяц) фиксированные выплаты.

· Ипотека с периодическим увеличением сумм взносов (нарастающие платежи) - в этом случае по согласованному графику увеличивается сумма взносов. Кредиты с периодически пересмотром процентной ставки используются для предотвращенияпотерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

· Ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности.

· Ипотека с залоговым счетом - покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы, до погашения суммы оставшегося кредита.

· Ипотека с переменной процентной ставкой - при изменении процентной ставки по периодам пересматривается допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки. Кредиты с периодически пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

· Кредиты с дележом стоимости имущества - стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки.

· Кредиты с двойным индексом – при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется на индекс прироста заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по нему – на индекс цен. Могут быть корректировки только на уровень цен.

С учетом вышеизложенного классификация видов ипотек представляется следующим образом (табл. 10.3.)

Банк оставляет за собой право аннулировать предварительное соглашение о кредите если до заключения сделки (договора): финансовое положение клиента резко ухудшилось по сравнению с данными заявки; выявляются неблагоприятные материальные изменения в состоянии имущества;

Таблица 10.3. Классификация ипотеки

По видам залога	По способам обеспечения. обязательств имуществом	По срокам регистра ции	По типу финансирования	По методам погашения кредитов и процентов
Недвижимость	Стандартная	Первичная (главная)	Простое финансирование	Пропорциональное погашение
Земля	Объединенная	Последую щая (вторичная)	Вторичное финансирова ние	Периодическое увеличение суммы взносов
Земельные участки с недвижимостью	Чужого имущества	Завершаю-щая	Продажа имущества без ипотечной задолженности	Изменяющиеся суммы выплат
Права на недвижимость	Общая		Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности	С залоговым счетом
Строящиеся (реконструируе мые) объекты	Условная		Накопительные счета	С переменной процентной ставкой
			Жилищные сертификаты	С дележом прироста стоимости имущества
				С двойным индексом

начато судебное разбирательство по изъятию имущества; имущество является объектом (предметом) нарушения закона.

Залогодатель обязан принимать меры, необходимые для сохранности предмета ипотеки, обеспечить должные условия его содержания, избегать рисков случайной гибели или повреждения. На кредитополучателя возлагаются обязанности по выплате всех налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности; поддержание в хорошем состоянии закладываемой недвижимости; не использовать недвижимость для какой-либо незаконной деятельности; страхование недвижимости в пользу банка и другие обязанности по договору залога и кредитования.

В процессе срока действия договора банк вправе проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества. Например, в случае ухудшения продуктивности земельного участка вследствие действия залогодателя, выразившихся в невыполнении требований природоохранного режима использования земель, использования земельного участка, способами, приводящими к химическому и радиоактивному загрязнению почв, банк вправе потребовать досрочного расторжения кредитного договора и договора залога. При несогласии залогодателя с требованиями банка о досрочном расторжении указанных договоров и возврата кредита этот вопрос решается в судебном порядке.

Право ипотеки прекращается в случаях, предусмотренных законодательством для финансовых обязательств, а также при прекращении обеспеченного ипотекой обязательства; по договоренности залогодателя и залогодержателя и др. Так как существует возможность вынужденной ликвидации собственности, служащей залогом при ипотечном кредите, а также невыполнении кредитополучателем своих долговых обязательств по погашению кредита в установленные сроки, то кредитор имеет право удержания (продажи) имущества за долги. Основные причины, лежащие в основе невозврата ипотечных кредитов - это неплатежеспособность кредитополучателя, не желание его производить аккуратные платежи, не способность кредитополучателя продать свое имущество в связи с общим падением цен, отсутствием спроса на имущество ипотеки. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи объекта ипотечного кредита, после передачи владения им меньше, чем невыплаченная часть кредита с процентами.

Затраты в связи с невозвратом кредита зависят от время невозврата кредита и уровня процентных ставок. Невозврат кредита на более ранних стадиях чреват наибольшими издержками для банка, т.к. теряется большая доля общей суммы платежей по кредиту. При высоких номинальных ставках, невозврат кредита дает меньше потери для кредитора.

Банки имеют право удержания имущества за невыполненные обязательства кредитополучателя с гарантов, поручителей, страховых компаний и т.д. Если приходится переносить взыскание долга на объект залога путем его продажи, необходимо соблюдать определенную законом процедуру торгов недвижимостью (особенно земельных участков). Выручка от продажи предмета ипотеки должна обеспечить уплату залогодержателю сумм причитающихся ему в возмещение:

· основной суммы обеспеченного ипотекой обязательства;

· процентов, начисляемых на обеспеченное ипотекой обязательство; установленных комиссионных выплат;

· непредвиденных убытков вследствие ненадлежащего использования основного обязательства;

· судебных и иных расходов залогодержателя, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки;

· расходов по страхованию предмета ипотеки;

· других обоснованных расходов, понесенных в связи с защитой предмета ипотеки или осуществлением его прав по договору ипотеки.

При ипотечном кредитовании договоры о кредите и средства ее обеспечения существенно иные, чем при других видах кредита. Это вызвано в основном длительными сроками погашения и величиной этих кредитов, поэтому для ипотечных организаций требуется повышенная надежность. Ипотечные кредиты относительно недороги, маржа кредитных организаций невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кредитных вложений.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и кредитополучателя:

· Наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и материальной обеспеченности его на протяжении всего срока кредитования. Обеспечивается принцип конкретности залога, т.е. выделение определенного конкретного имущества для залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества. Существует также принцип гласности залога, т.е. требование, чтобы залог данного имущества был легко распознаваем для третьих лиц. В целях обеспечения гласности устанавливается норма регистрации сделок с залогом, его нотариальной удостоверенности. Кроме того залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю о всех предыдущих залогах данного имущества, а также о характере и размерах обеспечения этими залогами других обязательств. Если имущество, являющееся предметом залога, переходит в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление другого лица, залог сохраняет свою силу. Он сохраняется также в случае, когда происходит уступка (продажа) залогодержателем обеспеченного залогом требования (закладной) другому лицу. Повторный залог (перезалог) допускается, но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего залогодержателя, т.е. банка, выполнившего роль первого кредитора.

· Возможность для кредитора широкой диверсификации кредитования: неоднородность кредитополучателей, в разных географических регионах, на различные цели, особыми способами и условиями залога имущества, выдачи кредитов.

· Создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем кредитополучателя (залогодателя).

· Возможность повторного (неоднократного) использования недвижимости кредитополучателем для получения кредита при возврате первого. Допускается повторный залог с получением залогодателем дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпалась предыдущей кредитной сделкой по ипотеке и должник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погасить долг.

· Залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право на владение и использование заложенного имущества.

· Для защиты интересов кредитополучателя обычно предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выкупить свое заложенное имущество до его продажи кредиторам.

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны:

· позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

· содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;

· способствует решению социальных проблем;

· создает условия для развития рынка ценных бумаг, в т.ч. вторичного (купля-продажа закладных, других ценных бумаг ипотечных организаций);

· расширяется перечень услуг, оказываемых кредитными организациями;

· развивается финансовая инфраструктура рынка недвижимости в форме ипотечных банков, специализированных финансовых компаний и др.

Вместе с тем ипотечное кредитование предполагает значительный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, так как рыночную стоимость, как правило, точно определить можно только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, так что должны быть тщательно изучены все возможности будущих изменений цен. Реализация банком закладываемого имущества зачастую требует судебного разбирательства, нарушаются в будущем отношения между банком и кредитополучателем.

Для ипотечных кредитов характерна сравнительно низкая ликвидность и для них важно страхование кредитов и образование вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспектива погашения кредита увеличивает риск, связанный с нормой процента. Многочисленные изменения в жизни кредитополучателя, которые могут произойти до полной выплаты долга повышают риск неплатежа по кредиту.

Для развития ипотечного кредитования важным являются: совершенствование рынка капиталов, недвижимости, фондового рынка; формирование должного ипотечного законодательства; повышение уровня жизни населения и платежеспособности предприятий; поддержание развития ипотеки государством, реализация концепции ипотечного жилищного кредитования.

Огромная социальная значимость ипотечного кредитования жилищных проектов делают ипотеку важным элементом государственной политики.

Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь предполагает следующие основополагающие положения:

· доступность ипотечных кредитов для граждан со средними доходами, вовлечение в систему более широких слоев населения;

· сочетание ипотечных кредитов с другими источниками приобретения жилья (собственные средства граждан; накопительные, целевые счета; государственные субсидии);

· использование международного опыта при ипотеке жилья;

· одноуровневая модель ипотеки (банк-клиент) с переходом в перспективе к двухуровневой системе, вовлекая в процесс многих участников;

· использование ипотечного механизма как для долгосрочного кредитования граждан, так и для кредитования застройщика;

· - стимулирование инвестиционной активности через процент, сроки кредитования;

· рыночная основа взаимоотношений между участниками;

· создание правовой базы, инструкционной инфраструктуры, необходимых для развития ипотечных отношений.

Ипотечное кредитование решает не только социальную проблему обеспечения населения жильем, но и стимулирует инвестиционную активность, способствует развитию строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности, формирует слой мелких собственников.

Факторинговый кредит

Факторинговые отношения как вид торгово-комиссионных операций возникли в XVI-XVII веках. Сначала это были операции специализированных торговых посредников, позднее – торговых банков. В процессе хозяйственной деятельности у предприятий, организаций может возникнуть потребность в немедленном превращении дебиторской задолженности в реальные деньги с помощью факторинга.

Факторинг –операция, связанная с уступкой поставщиком (кредитором) другому лицу (фактору) подлежащих оплате плательщиком (должником) долговых требований (платежных документов за поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, других долговых обязательств) и передачей фактору права получения платежа по ним.

В роли факторов могут выступать банки, небанковские кредитно-финансовые организации, специализированные факторинговые фирмы. По договору финансирования под уступку денежного требования (договор факторинга) одна сторона (фактор) обязуется другой стороне (кредитору) вступить в денежное обязательство между кредитором и должником на стороне кредитора путем выплаты кредитору суммы денежного обязательства должника с дисконтом. Под дисконтом понимается разница между суммой денежного обязательства должника и суммой, выплачиваемой фактором кредитору. Денежное требование к должнику может быть уступлено кредитором фактору также в целях обеспечения исполнения обязательств кредитора перед фактором.

Основными принципами факторинга является возмещение фактором поставщику (кредитору) части суммы платежа по долговым требованиям к плательщикам (должникам). Перечисление остальной суммы платежа по долговым требованиям осуществляется фактором после поступления средств от плательщика (должника). Однако может иметь место незамедлительное возмещение кредитору полной суммы долга (за вычетом комиссионного вознаграждения и процента за кредит).

Поставщик (кредитор) получает определенную сумму (меньше всей стоимости товара, долга) непосредственно от обслуживающей его фактора, предварительно, до оплаты покупателем, и лишь часть суммы выплачивается в течение определенного, оговоренного в договоре срока, после платежа фактору покупателем (должником) или независимо от поступления средств от него. Неполная оплата долгов в момент их приобретения служит для фактора гарантией от возможных убытков в связи с какими-либо обстоятельствами (например, недопоставка продукции поставщиком, отказ от оплаты дебитором и др.).

Схема факторингового обслуживания представлена ниже.

Покупатель (должник)

Поставщик (кредитор)

0 2 3 5 4

Рис. 10.8.Открытый факторинг

0 - Договор о факторинге

1 – Поставка товара на условиях отсрочки платежа.

2 – Уступка права требования долга по поставке фактору.

3 - Выплата досрочного платежа (% по договору от суммы поставленного товара) сразу после поставки за вычетом дисконта

4 – Оплата за поставленный товар.

5 – Выплата остатка средств (после оплаты покупателем) за минусом комиссионного вознаграждения.

Факторинговому обслуживанию не подлежат поставщики (кредиторы):

· работающие убыточно, признанные судом банкротами и т.п.;

· реализующие свою продукцию на условиях бартерных сделок;

· заключающие со своими клиентами долгосрочные договоры и выставляющие счета по завершении определенных этапов работ или до осуществления поставок (авансовые платежи).