Формы кредита и их классификация 2 страница. Размер кредита зависит от сметной (балансовой) стоимости строительства, договорной стоимости и составляет величину меньшую 70—75 %

Размер кредита зависит от сметной (балансовой) стоимости строительства, договорной стоимости и составляет величину меньшую 70—75 %.

Острота жилищной проблемы предопределяет расширение сферы применения и роста объема кредита, предоставляемого на индивидуальное жилищное строительство, как одну из воз­можностей ее разрешения.

Особую группу кредитов банков составляют кредиты на те­кущие (неотложные) нужды: для покупки товаров; на лечение, оздоровление и отдых детей и взрослых; на затраты по обуче­нию; на торжественные мероприятия (свадьба, юбилей); на ри­туальные услуги и др. Характер таких кредитов обычно крат­косрочный: от 3 месяцев до 2—3 лет.

Кредиты на развитие личных хозяйств выдаются на по­купку сельскохозяйственной техники, транспортных средств; приобретение взрослого скота, его молодняка, кормов; покупку посадочного материала, фруктовых деревьев, рассады, удобре­ний (срок ссуды — 2—5 лет).

Социальный характер носят все виды потребительского кре­дита, однако следует выделить целевые ссуды отдельным соци­альным группам (молодым семьям, студентам). Социальный характер данных кредитов обусловлен тем, что их функциони­рование имеет целью решение общественных задач — укрепле­ние семьи, улучшение ее бытовых условий, закрепление кадров за предприятиями, оказание материальной помощи студентам. Кредиты, как правило, выдаются на льготных условиях: отно­сительно низкая процентная ставка; обеспечение гарантии воз­врата за счет администрации предприятия, учебного заведения.

Нецелевые потребительские наличные кредиты могут пре­доставляться населению коммерческими банками, ломбардами под залог имущества, кассами взаимопомощи, хозяйственными организациями без обязательного указания целей использова­ния кредита. Это может быть кредит на неотложные нужды, на осуществление затрат, возникающих в связи с особыми или не­предвиденными обстоятельствами (лечение, несчастный слу­чай, стихийное бедствие, получение образования).

Кредиторы-банки могут выдавать потребительские кредиты кредитополучателям, обращающимся в банк непосредственно (прямые кредиты) или через посредников, например, торговую организацию, предприятие по оказанию услуг проката, лом­бард, которые продают товар потребителям, оказывают услуги или обслуживают их под обязательства кредитополучателя (косвенные кредиты).

Косвенному кредитованию потребителей коммерческими бан­ками соответствуют методы продажи и характер спроса на това­ры длительного пользования. Значительная доля покупателей приобретает вещь с отсрочкой платежа (продажа в кредит) под определенные финансовые обязательства, и эта практика поощ­ряется розничными организациями, которые предлагают това­ры в кредит, чтобы увеличить свой товарооборот. А так как тор­говые организации не всегда располагают денежными средства­ми, чтобы покрыть всю задолженность по кредиту, предостав­ляемому ими получателю, они сами обращаются за кредитами в банки.

Прямое кредитование каждого потребителя банком — отно­сительно длительная процедура. Она предусматривает личную беседу с клиентом, изучение представленной документации, проверку кредитоспособности кредитополучателя, обеспечения его гарантии возврата ссуд (страхование, залог). Все это требует значительных затрат времени работников банков, страховых компаний, нотариальных контор и чревато накладными расхо­дами.

Косвенные кредиты банков торговым организациям более обеспечены, чем прямые кредиты потребителю. Торговая орга­низация располагает собственными средствами, берет на себя часть работы по оформлению кредита, по контролю за его воз­вратом.

Все же косвенное кредитование заключает в себе определен­ный риск для банка, поскольку он не вступает в непосредствен­ный контакт с потребителями продукции (действительными кредитополучателями) и не может оценить их финансовое по­ложение, кредитоспособность. Отношение к своим обязательст­вам некоторых кредитополучателей (физических лиц), приоб­ретающих товары длительного пользования с рассрочкой пла­тежа, отличается от поведения клиентов, получающих кредиты непосредственно в банке.

Коммерческими банками практикуются различные методы кредитования торговых организаций под товары, проданные в кредит. Так, международной банковской практике известны:

· метод полного права обратного требования, при котором торговые организации дают полную гарантию банкам по всем обязательствам продажи в кредит, то есть берут на себя все права кредитополучателя: по срокам погашения, сумме возврата, проценту и т.д. Такой метод связан с меньшим риском для банков;

· метод без права обратного требования, предполагающий, что обязательства кредитополучателей по товарам, проданным в кредит, продаются торговыми организациями коммерческим банкам и последние берут на себя риск, связанный с погашением этих кредитов покупателями товаров в кредит. Естественно, что в этом случае банк учитывает обязательства по ставкам (процентам за кредит) более высоким, чем при первом методе;

· метод выкупа — разновидность соглашения с ограниченным правом торговой организации обратного требования обязательств кредитополучателей у банка (или без такового), по которым торговая организация при определенных условиях может выкупить часть непогашенных обязательств у банка.

К потребительскому кредиту относится также чековый кре­дит. В мировой банковской практике предоставление чекового кредита связывается с наличием счета в банке. Между кредито­ром и кредитополучателем оговаривается (письменно) заранее обусловленное автоматическое предоставление кредита в момент исчерпания остатка средств на счете (овердрафтные сче­та). Такие кредиты могут погашаться либо в процессе поступле­ния на счет обычных депозитов, либо специальными взносами кредитополучателя.

Другая разновидность чекового кредита основана на приме­нении специального чекового счета и специальных банковских чеков. Эти чеки могут иметь особую форму и код, обеспечиваю­щий идентификацию при их обработке в банке. Банки выдают клиентам чеки установленного достоинства и образца, и вклад­чик получает кредит, как только его чек поступает в банк для проводки по счету. Кредитополучатель выписывает чеки про­тив суммы выделенного ему чекового кредита. При предъявле­нии чека установленная сумма лимита уменьшается, когда же на счет поступают платежи, кредитный лимит восстанавлива­ется. Чековое кредитование сопряжено с небольшими расхода­ми и для банка, и для потребителя, оно легче поддается контро­лю. Чековый кредит предоставляется банком кредитополучате­лю после оценки кредитоспособности последнего.

Особенностью развития потребительского кредита является использование банковских кредитных карточек.

Кредитная карточка — именной денежный документ, выпу­щенный кредитной организацией (банком) и предназначенный для приобретения товаров и услуг в розничной торговле (как правило, без оплаты наличными деньгами), а также получения кредита клиентом от эмитента. Это удобное платежное средство, позволяющее приобретать товары и услуги с отсроченной опла­той. В кредитной карточке указываются имя владельца, номер (шифр) его счета, образец подписи, срок действия карточки, фирменный знак и название финансового учреждения (банка), ее выдавшего. На карточке имеется магнитная лента с кодиров­кой данных о владельце и банке. Это необходимо для "считыва­ния" автоматизированными электронными средствами.

Карточки различных систем отличаются видом, условиями получения, установленным лимитом, способами оплаты счетов, внесением страхового залога.

Кредитная карточка предполагает участие трех сторон: бан­ка, предоставляющего кредит; клиента, заинтересованного в кредите; торговой организации (продавца), заинтересованной в том, чтобы продавать свои товары и услуги. Карточка с выде­ленными символами, выданная банком покупателю, служит для торговой организации доказательством того, что банк га­рантирует открытие кредита ее владельцу. Карточка выдается клиенту (за определенную плату), состояние депозитных и кредитных операций с банком которого удовлетворительное. Банк должен быть уверен, что клиент намерен и в состоянии опла­тить свои долги. Банки могут требовать материальную гаран­тию возврата кредита (залог, депозит). Операции с кредитной карточкой производятся при заключении кредитного договора между банком-эмитентом и держателем карточки.

По каждой карточке устанавливается кредитный лимит, ко­торый может быть изменен в ту или иную сторону в зависимости от режима использования карточки владельцем. Банк-эмитент вправе устанавливать ограничения по операциям с карточками на основании договора, например, предел (минимальный и мак­симальный) суммы одной операции; количество расчетных опе­раций в течение определенного периода; предел суммы расчет­ных операций в течение одного дня (недели) и т.д.

Предъявляя кредитную карточку, клиент подписывает счет (картчек) в торговой организации или предприятии сферы ус­луг, которые периодически производят расчеты с учреждени­ем — эмитентом данной кредитной карточки путем списания сумм со счета клиента. С развитием кредитных карточек свя­заны расчеты через "терминалы" в торговых точках: банков­ская кредитная карточка вставляется в специальное электрон­ное устройство в магазине, и средства со счета покупателя пере­числяются на счет магазина. Такие электронные устройства подключены к системе банковских ЭВМ. При этом способе не требуется дополнительное документальное оформление сделки.

Достоинства кредитных карточек очевидны для всех участ­ников. Покупатель (кредитополучатель банка) приобретает то­вар (получает услугу) сразу, а оплачивает через некоторое вре­мя, уже погашая кредит. Карточки удобны: не требуется носить при себе большие суммы денег (тем более что не всегда извест­но, сколько их понадобится); не нужно тратить время, чтобы снять деньги со счета в банке или оформить кредит. При утере карточки нашедшему практически невозможно воспользовать­ся ею, так как существует много методов защиты карточек. Од­нако карточка плохо приспособлена для покупки дорогостоя­щих вещей, поскольку большая стоимость может поглотить всю величину ее лимита.

Торговые предприятия (продавцы) благодаря кредитным карточкам увеличивают объемы продаж и соответственно до­ходов; расширяется круг их покупателей; растет перечень до­полнительных услуг клиента; повышается конкурентоспособ­ность.

Выигрывают и банки, получая проценты за кредит, предо­ставляемый владельцам карточек, и расширяя список услуг клиентам. Кредитные карточки облегчают предоставление пот­ребительского кредита и служат орудием платежа, сокращая потребность в наличных деньгах.

Примером косвенного кредитования потребительских нужд являются кредиты предприятий проката. Экономическая це­лесообразность и эффективность использования товаров в ка­честве предметов проката определяются выполнением ими важ­ных экономических функций в воспроизводственном процессе: обеспечением более рационального использования материаль­ных и финансовых ресурсов путем удовлетворения потребностей населения в отдельных товарах меньшим их количеством; сни­жением дефицита товаров; ускорением реализации производ­ственных материальных ценностей; сокращением разрыва во времени между моральным и физическим износом вещей; вы­свобождением части семейного бюджета для приобретения дру­гих необходимых потребительских товаров и услуг.

Потребность предприятий по оказанию услуг проката в средствах покрывается за счет привлечения кредита. В резуль­тате одного акта предоставления вещи в пользование на обус­ловленный срок возмещается лишь небольшая часть стоимости товара. Чтобы полностью получить деньги за реализованный товар, надо осуществить большое количество таких актов в те­чение всего срока эксплуатации предмета проката. Неравно­мерность платежей за предметы проката, дробность и длитель­ность поступления выручки от их реализации, необходимость хранения, а также сортировки, упаковки, распаковки, транс­портировки, поддержания товара в исправном состоянии обус­ловливают большую потребность в кредитах предприятий бы­тового проката.

К потребительскому кредиту относится кредит ломбардов. Ломбард предоставляет возможность населению хранить пред­меты личного пользования и домашнего потребления, а также получать (обычно наличными деньгами) ссуды под их залог.

 

Ипотечный кредит

 

Ипотека — залог земли, недвижимого имущества. Ипоте­ка оформляется договором между залогодателем и залогодер­жателем, согласно которому залогодатель обеспечивает недви­жимостью какое-либо финансовое обязательство перед залого­держателями и соглашается, что данная недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с пога­шением финансового обязательства.

Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, а также физических лиц, полученные ими в банках; коммерче­ские кредиты юридических и физических лиц; иные договор­ные отношения по финансовым обязательствам (купля-прода­жа, найм, причинение вреда, подряд).

Залог — способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного зало­гом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотрен­ных законодательством.

Залогодателем при залоге имущества может быть юридиче­ское или физическое лицо, которому предмет залога принадле­жит или будет принадлежать на праве собственности или праве полного хозяйственного владения. Под предметом ипотеки по­нимается зарегистрированная в соответствующем реестре нед­вижимость, идентифицированная договором об ипотеке. К нед­вижимости можно отнести:

· земельные участки;

· предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая (без ограничения) нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначению;

· права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.п. в соответствии с действующим законодательством;

· земельные участки вместе с объектами.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан, могут быть предметом залога в качестве обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Залог запрещен на имущество, находящееся в исключитель­ной государственной собственности: землю (за исключением зе­мельных участков, переданных в частную собственность), нед­ра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы, а также специальные объекты — по при­чине их исторической, культурной или иной ценности либо по мотивам государственной безопасности.

Ипотечный кредит — особый тип экономических от­ношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под за­лог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец иму­щества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные об­щества, а также обычные коммерческие банки, специализиру­ющиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредит­ных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и др.

Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги, которые могут приобретать инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции.

Ипотечные облигации представляют собой долго­срочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспече­ние недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Заемщиком выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который должен:

1. приносить доход его владельцу;

2. пользоваться спросом на рынке;

3. не быть объектом залога по другой операции.

При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

Если иное не установлено договором ипотеки, то до прекра­щения прав собственности залогодателя на предмет ипотеки (вследствие принудительного исполнения условий ипотеки) предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогода­теля. Залогодатель сохраняет за собой не только право владе­ния, но и право независимого распоряжения предметом ипоте­ки, прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. При стандартной ипотеке залогодатель осуществляет испол­нение одного конкретного обязательства путем залога одного своего конкретного имущества. Объединенная ипотека предпо­лагает, что залогодатель осуществляет исполнение одного кон­кретного обязательства путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имуще­ства означает, что залогодатель осуществляет исполнение сво­его залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица. При общей ипотеке для исполнения одного дол­гового обязательства под залог отдается несколько принадле­жащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного дого­вором условия. Если условие не исполняется, ипотека отменя­ется. Условие может устанавливаться в отношении как залого­держателя, так и залогодателя.

Имущество, находящееся в общей совместной собственнос­ти, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущер­ба для его основного назначения (неделимое имущество), не мо­жет быть передано в ипотеку по частям. По срокам регистрации ипотека бывает первичной и последующей.

Главный (первичный) ипотечный залог предполагает ипо­теку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Последующий ипотечный залог имеет место при любой ипо­теке, зарегистрированной позднее другой, а потому вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Остановимся на видах (типах) сделок по ипотеке.

Простое финансирование. При данной сделке заемщик яв­ляется собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Он оформляет закладную на имущество для получе­ния денежных средств для своих целей.

Вторичное финансирование. В этом случае заемщик являет­ся собственником имущества, но имеет невыплаченную заклад­ную. Он может, например, увеличить сумму ипотечного креди­та или получить лучшие условия от другого кредитора.

Продажа имущества без существующей ипотечной задол­женности. При данной сделке владелец имущества продает его заемщику банка и обычно получает стоимость имущества непо­средственно из суммы ипотечного кредита.

Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности. По имуществу, которое передается заемщику, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность продавца имущества пога­шается из суммы нового кредита, а действие ипотеки соответ­ственно прекращается до регистрации новой ипотечной сделки.

Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищ­ных накопительных счетов. Это накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строи­тельство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначе­ния. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь накопив определенный процент (долю) от стоимости объ­екта. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформ­ляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

Жилищный сертификат — вид ценной бумаги. Его номи­нал обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах об­щей площади жилья. Приобретая определенный пакет серти­фикатов, их владелец приобретает право на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья; при желании он может получить ипотечный кре­дит под залог жилья.

Процесс получения ипотечного кредита проходит несколько стадий (табл. 12.2).

Таблица 12.2

Предоставление ипотечного кредита банком

 

1-я стадия: прием и оформ­ление заявления на кредит	Начинается с момента обращения в банк по­тенциального кредитополучателя. Работни­ки банка предварительно устанавливают, имеет ли потенциальный кредитополуча­тель право на кредит, и консультируют его, помогая составить заявление
2-я стадия: проверка инфор­мации	Работниками банка проверяется достовер­ность сведений, указанных в заявлении кре­дитополучателя
3-я стадия: определение воз­можного кредита и залога	По существующим методикам определяют­ся размеры залога и кредита
4-я стадия: оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг)	Оценка банком вероятности погашения кре­дита
5-я стадия: принятие реше­ния по кредитованию	Юридически оформляются документы кредитополучателя и банка по ипотечному кредитованию
6-я стадия: контроль за ходом сделки	Осуществляется кредитором и кредитопо­лучателем
7-я стадия: завершение сдел­ки	Возврат кредитополучателем ссуд с процен­том банку; возврат банком залоговых доку­ментов кредитополучателю

 

При заключении сделки по ипотечному кредиту контроль­ный список документов, требуемых от физического лица, может включать в себя: заявление кредитополучателя, заемное обяза­тельство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые документы, закладную и др.

В заявлении на ипотечный кредит указывается информация об имуществе, излагаются сведения о кредитополучателе (воз­раст, занятость). Формы заявок, принимаемые банком, требуют от кредитополучателя всей информации, относящейся к его фи­нансовому положению, доходам, имуществу, долгам и другим финансовым обстоятельствам. Заявка на получение кредита не является договором или требованием о его выдаче — это доку­мент о платежеспособности потенциального кредитополучателя.

Документы на собственность (имущество) должны подтвер­ждать, что кредитополучатель им владеет. Среди них — дого­вор о купле-продаже, передаче имущества; завещательные доку­менты; выписки из государственных регистров; физическое и юридическое описание имущества; документы по первой заклад­ной и т.д.

Для страховых документов обязательны данные об имущес­твенном страховании объекта ипотеки. Ипотечное (кредитное) страхование — гарантия кредитору, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита, будут выплачены в случае, если креди­тополучатель не сможет выполнить свои обязательства.

Оценка стоимости предмета ипотеки, то есть оценка стоимос­ти недвижимости проводится экспертизой, результаты которой используются финансово-кредитными организациями для пред­оставления кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (облигации, сертификаты и др.). Оценка недвижимости — основа принятия решения о размере выдаваемого кредита.

Исходным пунктом для расчета стоимости могут служить различные стоимостные понятия:

· стоимость земли, величина которой зависит от размера, возможности использования, местоположения земельного участка, прибыли, получаемой с земельного участка и др.;

· стоимость построек на земельном участке;

· рыночная цена (достигаемая в течение долгого времени цена недвижимости), устанавливаемая посредством экспертизы цены официально назначенными экспертами и соответствующими оценивающими органами (например, органами страхования).

Соотношение между размером ссуды и стоимостью залога — наиболее важный фактор для принятия решения о предоставле­нии кредита. Предельные размеры ссуды должны быть меньше стоимости залога (60—80 %).

Один из ключевых моментов процесса предоставления ипо­течного кредита — андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и ана­лиз потенциального заемщика в соответствии с установленными банком основными направлениями оценки вероятности того, что кредит будет погашен, а также принятие положительного реше­ния по заявлению на ипотечный кредит или решения об отказе в предоставлении ссуды. При андеррайтинге устанавливается, способен ли клиент погасить ссуду; стремится ли он погасить ссуду; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

Клиент должен представить документы о получении в тече­ние определенного периода (например, года) стабильного дохо­да, а также достаточные подтверждения того, что он будет про­должать получать доход в будущем и иметь стабильную заня­тость. К источникам получения дохода потенциального креди­тополучателя можно отнести: заработную плату; премии; доход от сверхурочной работы, совместительства; доход в виде диви­дендов и процентов; пенсионные выплаты; доход от аренды; до­ходы от предпринимательства и др. Экспертной оценке подвер­гаются средства на счетах, в ценных бумагах и т.п. Учитывают­ся возможные расходы кредитополучателя, его обязательства, то есть устанавливается сумма, необходимая для поддержания свойственного ему образа жизни, и остаток дохода, который мо­жет быть использован для погашения кредита. Определение ориентировочной величины доли платежей в доходе кредитопо­лучателя и отношение суммы кредита к стоимости имущества взаимосвязаны.

Есть ли у кредитополучателя стремление погасить кредит можно установить, осведомившись, как он прежде выполнял свои платежные обязательства (в целом, а не в отдельных слу­чаях); каково его отношение к своей недвижимости; имеются ли у него возможности реализовать имущество и т.д.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступле­ния права реализации банком от имени залогодателя имущест­ва, — эти и другие вопросы, связанные с выдачей кредита под залог, определяются кредитными договорами и договором залога недвижимости, которые заключаются между банком и зало­годателем.

Содержание договора о залоге предусматривает указание на­именования сторон, их местонахождения (место жительства), вида залога, изложение существа обеспеченного залогом требо­вания, указание его размера, сроков исполнения обязательств, сведений о составе и стоимости заложенного имущества, а так­же иных условий, по которым достигнуто согласие сторон.

Договор залога совершается в письменной форме, нотари­ально удостоверяется и регистрируется в установленном поряд­ке. Нотариальные службы одновременно с удостоверением до­говора залога недвижимости налагают запрет на его отчужде­ние, если это предусмотрено договором (или законом).

Основными документами при оформлении ипотечного кре­дита являются договоры залога, закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Вексель — долговое обязательство кредитополучателя на погашение ссуды в установленный срок и на оговоренных условиях. Закладная ценная бумага рассмат­ривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При по­гашении долга в установленный срок передача права собствен­ности утрачивает силу.

Ипотечный кредит может быть использован для покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капиталь­ного ремонта производственных зданий, жилых домов; пере­профилирования производственных процессов; мелиорации; для приобретения и посадки многолетних насаждений; модерниза­ции производственных технологических процессов; на улучше­ние качества земельного участка и повышение плодородия поч­вы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

При выделении ссуды на строительство здания или соору­жения договор ипотеки может предусматривать имеющееся не­завершенное строительство, а также материалы и оборудова­ние, предназначенные для строительства и находящиеся во владении залогодателя или под его контролем. По завершении строительства здание или сооружение становится элементом предмета ипотеки.

Кредиты под залог жилья могут быть направлены на строи­тельство индивидуальных домов (квартир в домах общей собст­венности), многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. Процентная политика в отно­шении ипотечного кредита должна быть гибкой, учитывая дли­тельность ссуды и особенность залога. Она может предусматри­вать: периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка; оговорки по платежам с учетом будущей рыночной стоимости закладываемой недвижимости, подверженной влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строения, качество участка, темпы ин­фляции, размеры процентов по ссудам, спрос и предложение на данный вид недвижимости и т.д.).

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производит­ся как определение величины дохода по ипотечному кредиту, которой было бы достаточно, чтобы покрыть предельную вели­чину стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных рас­ходов (потерь), а также обеспечить приемлемую величину дохо­да для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски, свя­занные с ипотечным кредитованием, и др. Учитывается также текущая межбанковская ставка по кредитам (и не только ипо­течным). Достигается наибольшее приближение ставки к ры­ночной.