Ограничение прав на землю

Законом установлен ряд условий или запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности. Ограничения прав на землю касаются как собственников, так и других лиц, которым принадлежит земельный участок. Они бывают по различным основаниям: по правомочиям, по субъекту, по объекту (категории земель), связанные с оборотом земли и пр. Рассмотрим подробнее основные из таких ограничений.

Ограничения права собственности

В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Ограничение прав собственника на землю распространяется на залог или ипотеку. Залог является одним из самых надежных спо­собов обеспечения исполнения обязательств. Особенностью договора об ипотеке является то, что для него установлена обязательная нотариальная форма.

Залогодателем земельного участка может быть только собственник. Он сохраняет неограниченное право пользования заложенным имуществом, в том числе право извлекать из имущества плоды и доходы. Зато есть определенные ограничения права собственника при распоряжении заложенным имуществом. Так, отчуждение имущества допускается только с предварительного разрешения залогодержателя. Если лицо, которое передало имущество в залог, захочет его продать, подарить, обменять, то требуется согласие кредитора-залогодержателя (Федеральный закон РФ «О ипотеке», ст. 37).
Если отчуждение земли произошло с нарушением правил, залогодержатель может поступить следующим образом:
признать сделку недействительной;

потребовать досрочного исполнения обязательств и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Покупатель несет ответственность солидарно с должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Не допускается ипотека сельскохозяйственных угодий. Также нельзя отдать в залог участок земли, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и актами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Залог земли подлежит государственной регистрации и носит публичный характер: любое лицо вправе получить сведения по данному участку, касающиеся записей об ипотеке. Кроме того, можно получить выписку из регистрационной записи о залоге.

Среди ограничений следует упомянуть арест имущества — запрет распоряжаться им. Это означает, что его не допускается продавать, менять, дарить, передавать под выплату ренты, в залог и т. д.

Арест используется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений, а также может применяться как способ обеспечения исполнения решения о взыскания налога. При этом на органы, наложившие арест, возлагается обязанность в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.

До того как закон разрешил приобретать землю в частную собственность, граждане владели участками на праве постоянного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

Пожизненное наследуемое владение

Предоставление земли на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается. Однако для тех, кто ранее приобрел этот титул, права сохраняются. Обладатель участка может пользоваться и владеть им, возводить здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, став при этом собственником. Можно передавать имущество в аренду или безвозмездное срочное пользование. Не допускается свободное распоряжение участками, то есть нельзя его продать, подарить или отдать в залог.

Постоянное бессрочное пользование

В настоящее время многие земли принадлежат гражданам на праве постоянного бессрочного пользования. После введения в действие Земельного кодекса РФ предоставление участков гражданам на таком праве также не допускается. Но они предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

Здесь также не разрешается свободное распоряжение, то есть совершение сделок, которые влекут отчуждение имущества. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении или постоянном бессрочном пользовании, имеют право приобрести их бесплатно в собственность. Юридические лица обязаны переоформить такое имущество в аренду либо приобрести его в собственность.

Сервитут
Так называется право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Данное ограничение прав на землю возможно в публичном интересе и в интересе отдельных лиц.

Публичные сервитуты устанавливаются законом или иными нормативно-правовыми актами (при необходимости обеспечения интересов государства, местного населения) для:

использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных и других линий и сетей;
размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков;

обеспечения забора воды и водопоя;

временного пользования в целях изыскательных, исследовательских и других работ и т. д.

Ограничением прав собственника-гражданина является установление частного сервитута. Он может затрагивать и права субъектов права постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения. Пользование чужим земельным участком допускается для обеспечения прохода или проезда через соседний участок.

Сервитут устанавливается по соглашению лиц и подлежит обязательной государственной регистрации. Такое обременение сохраняется в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу. Собственник участка вправе требовать соразмерную плату за пользование участком. Когда отпадут основания, по которым был установлен сервитут, обладатель земли может требовать его отмены. Кроме того, если в результате данного обременения станет невозможным использовать такое имущество, можно обращаться в суд с требованием о прекращении сервитутного права.

Ограничение прав на землю по субъектному составу

Во-первых, иностранные граждане не могут быть собственниками земельных участков на приграничных территориях, а также земель сельскохозяйственного назначения (такие земли предоставляются им только в аренду). Во-вторых, как было указано выше, участки в постоянное бессрочное пользование могут предоставляться не физическим, а только определенным юридическим лицам.

Ограничения использования земельного объекта

В соответствии с Земельным кодексом РФ все объекты по целевому назначению подразделяются на различные категории. Не допускается приобретение в собственность земель лесного фонда. Они могут принадлежать только на праве аренды сроком от 1 года до 49 лет. Водные объекты (в соответствии с Водным кодексом РФ) находятся в государственной собственности, муниципальная и частная собственность допускается только на обособленные водные объекты.
В соответствии с Земельным кодексом РФ кроме вышеперечисленных могут устанавливаться ограничения (бессрочно или на определенный срок), связанные:

с особым использованием земель в охранных, санитарно-защитных зонах;

с охраной окружающей природной среды, в том числе животного и растительного мира;

с защитой памятников природы, истории и культуры, археологических объектов и т. д.

Ограничения, связанные с оборотом земли

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (Гражданский кодекс РФ, ст. 129). Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданских сделок. Если имущество является ограниченным в обороте, то в некоторых исключительных случаях оно может стать собственностью.

К изъятым из оборота землям относят:

государственные природные заповедники, национальные парки;

здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности вооруженные силы, пограничные службы;

объекты организаций ФСБ;

объекты организаций федеральных органов государственной охраны;

пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и т. д.

Ограничивают в обороте земельные участки:

расположенные в пределах особо охраняемых природных территорий, лесного фонда;

предоставленные для нужд связи;

занятые объектами космической инфраструктуры;

предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств и т. д