Порядок здійснення замовником контролю за якістю робіт і матеріальних ресурсів

Роботи і матеріальні ресурси, що використовуються для їх виконання, повинні відповідати державним стандартам, будівельним нормам, іншим нормативним документам, проектній документації та договору підряду. З метою забезпечення контролю за відповідністю робіт, матеріальних ресурсів установленим вимогам замовник здійснює технічний нагляд та контроль за виконанням робіт. Здійснення технічного нагляду та контролю за виконанням робіт замовник може доручити спеціалізованій (консультаційній, проектній, інжиніринговій) організації або спеціалісту з визначенням їх повноважень у договорі підряду. Для здійснення технічного нагляду та контролю за виконанням пусконалагоджувальних робіт можуть залучатися виробники (постачальники, продавці) відповідного устаткування.

Технічний нагляд і контроль за виконанням робіт забезпечується шляхом:

проведення експертизи відповідності робіт і матеріальних ресурсів установленим вимогам, у тому числі із залученням незалежних експертів;

участі в експертизах (перевірках, випробуваннях) відповідності робіт і матеріальних ресурсів установленим вимогам;

проведення перевірок наявності у підрядника документів (дозволів, ліцензій, сертифікатів, паспортів тощо), необхідних для виконання робіт;

перевірки ведення документації про виконання договору підряду та виконання підрядником вказівок і приписів уповноважених державних органів і проектної організації, що здійснює авторський нагляд стосовно якості виконаних робіт і матеріальних ресурсів.

Для здійснення технічного нагляду та контролю за виконанням робіт (будівництвом об'єкта) підрядник зобов'язаний на вимогу замовника надавати йому необхідні інформацію та документи. У разі виявлення невідповідності виконаних робіт установленим вимогам замовник приймає рішення про усунення підрядником допущених недоліків або про зупинення виконання робіт (будівництва об'єкта). Сторона, яка відповідно до договору підряду забезпечує виконання робіт матеріальними ресурсами, у разі виявлення їх невідповідності встановленим вимогам зобов'язана негайно провести заміну цих ресурсів.

Роботи, виконані з використанням матеріальних ресурсів, які не відповідають установленим вимогам, замовником не оплачуються.

Фінансування робіт (будівництва об'єкта) проводиться за планом, який складається замовником, узгоджується з інвестором (головним розпорядником бюджетних коштів) та підрядником і є невід'ємною частиною договору підряду. План фінансування будівництва складається на підставі титулу будови (об'єкта), проекту організації будівництва з урахуванням календарних графіків виконання робіт і порядку проведення розрахунків за виконані роботи. Сторони узгоджують план фінансування будівництва у порядку, визначеному договором.

План фінансування будівництва складається на весь період будівництва за роками, а на поточний рік - за місяцями з визначенням джерел та напрямів фінансування (видами витрат). Щомісячний розподіл коштів для перехідних об'єктів будівництва щороку узгоджується сторонами у визначені договором підряду строки. Відповідно до договору підряду замовник має право у визначені строки уточнити план фінансування будівництва на поточний рік з урахуванням наявних у нього коштів, обсягів фактично виконаних робіт тощо. Якщо замовник у визначені договором підряду строки не передасть підряднику на погодження план фінансування будівництва на поточний рік, підрядник має право не розпочинати роботи, а на перехідних будовах - припинити їх виконання, і в разі невжиття замовником необхідних заходів вимагати розірвання договору підряду. У разі прийняття замовником рішення про прискорення чи уповільнення темпів виконання робіт одночасно уточнюється план фінансування будівництва з внесенням відповідних змін у договір підряду. Видатки на виконання робіт (будівництва об'єкта) за рахунок державних коштів здійснюються у порядку, визначеному законодавством.

Приймання-передача закінчених робіт (об'єкта будівництва) проводиться у встановленому порядку, нормативними актами та договором підряду. Після одержання повідомлення підрядника про готовність до передачі закінчених робіт (об'єкта будівництва) замовник зобов'язаний негайно розпочати їх приймання. Фінансування витрат на організацію приймання закінчених робіт (об'єкта будівництва) покладається на замовника, якщо інше не встановлено договором підряду, за винятком додаткових витрат, що виникли з вини підрядника. Передача закінчених робіт (об'єкта будівництва) підрядником і приймання їх замовником оформлюється актом приймання-передачі. Якщо нормативними актами та договором підряду передбачено проведення попередніх випробувань закінчених робіт (об'єкта будівництва) або таке випробування викликане характером цих робіт, їх приймання-передача проводиться у разі позитивного результату попереднього випробування.

У разі виявлення в процесі приймання-передачі закінчених робіт (об'єкта будівництва) недоліків, допущених з вини підрядника, він у визначений замовником строк зобов'язаний усунути їх і повторно повідомити замовника про готовність до передачі закінчених робіт (об'єкта будівництва). Якщо підрядник не бажає чи не може усунути такі недоліки, замовник може у порядку, передбаченому договором підряду, попередньо повідомивши підрядника, усунути їх своїми силами або із залученням третіх осіб. Витрати, пов'язані з усуненням недоліків замовником, компенсуються підрядником. Якщо виявлені недоліки не можуть бути усунені підрядником, замовником або третьою особою, замовник має право відмовитися від прийняття таких робіт (об'єкта будівництва) або вимагати відповідного зниження договірної ціни чи компенсації збитків.

Право власності на закінчені роботи (об'єкт будівництва) переходить до замовника з моменту підписання акта приймання-передачі.

Підписання акта приймання-передачі є підставою для проведення остаточних розрахунків між сторонами. Якщо замовник не розрахувався за виконані роботи або не сплатив інші суми, належні підряднику, згідно з договором підряду підрядник, попередньо повідомивши замовника, має право притримати передачу замовнику закінчених робіт (об'єкта будівництва), невикористаних матеріальних ресурсів та іншого майна. Порушення строків передачі закінчених робіт (об'єкта будівництва) у цьому разі вважається таким, що спричинено з вини замовника і передбачає відшкодування витрат підрядника, зумовлених цим порушенням.

Оплата за виконані роботи проводиться у порядку, визначеному договором підряду. Договором підряду може бути передбачено, що оплата виконаних робіт проводиться після прийняття замовником закінчених робіт (об'єкта будівництва) або поетапно проміжними платежами в міру виконання робіт. У договорі підряду сторони можуть передбачати надання замовником авансу з визначенням порядку його використання. Розрахунки за виконані роботи проводяться на підставі документів про обсяги виконаних робіт та їх вартість. Документи про виконані роботи та їх вартість складаються і підписуються підрядником та передаються замовнику. Замовник перевіряє ці документи і в разі відсутності зауважень підписує їх. Після підписання документів замовник зобов'язаний оплатити виконані роботи.

Порядок подання підрядником документів про обсяги і вартість виконаних робіт, проведення перевірки їх достовірності, підписання та оплати замовником визначається у договорі підряду.

У разі виявлення невідповідності робіт, пред'явлених до оплати, встановленим вимогам, завищення їх обсягів або неправильного застосування кошторисних норм, поточних цін, розцінок та інших помилок, що вплинули на ціну виконаних робіт, замовник має право за участю підрядника скоригувати суму, що підлягає сплаті. Оплата робіт, виконаних субпідрядниками, проводиться на підставі складених ними та підписаних генеральним підрядником документів про прийняття виконаних робіт та їх вартість і може проводитися безпосередньо генеральним підрядником або замовником, якщо це передбачено договором підряду та договором субпідряду. Якщо оплату робіт, виконаних субпідрядником, проводить замовник, генеральний підрядник, крім документів про обсяги та вартість виконаних робіт, подає замовнику документ про розподіл загальної суми коштів за виконані роботи між ним та субпідрядником. У разі виконання робіт із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств питання розрахунків за виконані роботи (надання авансу, проміжні розрахунки, строки платежів тощо) визначаються договором підряду з дотриманням вимог актів законодавства, що регулюють ці питання.

Підрядник гарантує якість закінчених робіт і змонтованих конструкцій, досягнення показників, визначених у проектній документації, та можливість їх експлуатації протягом гарантійного строку. Гарантійний строк експлуатації об'єкта будівництва становить десять років від дня його прийняття замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором підряду або законом (далі - гарантійний строк експлуатації). Початком гарантійних строків вважається день підписання акта про приймання-передачу закінчених робіт (об'єкта будівництва). У разі виявлення замовником протягом гарантійних строків недоліків (дефектів) у закінчених роботах (об'єкті будівництва) і змонтованих конструкціях він повідомляє про них підрядника в порядку, передбаченому договором підряду. Гарантійні строки продовжуються на час, протягом якого закінчені роботи (об'єкт будівництва) і змонтовані конструкції не могли експлуатуватися внаслідок виявлених недоліків (дефектів), відповідальність за які несе підрядник.

Підрядник відповідає за недоліки (дефекти), виявлені в закінчених роботах (об'єкті будівництва) і змонтованих конструкціях протягом гарантійних строків, якщо він не доведе, що:

недоліки були відомі або могли бути відомі замовнику на момент їх прийняття, але не зазначені в акті;

недоліки виникли внаслідок:

неналежної підготовки проектної документації, якщо відповідно до договору підряду обов'язок щодо забезпечення робіт (будівництва об'єкта) проектною документацією було покладено на замовника;

природного зносу результату закінчених робіт (об'єкта будівництва), змонтованих конструкцій;

неправильної експлуатації або неправильності інструкцій щодо експлуатації змонтованих конструкцій та/або об'єкта будівництва, розроблених самим замовником або залученими ним третіми особами;

неналежного ремонту змонтованих конструкцій, об'єкта будівництва, проведеного самим замовником або залученими ним третіми особами;

інших незалежних від підрядника обставин.

У разі виявлення замовником недоліків (дефектів) протягом гарантійних строків, він зобов'язаний у порядку, визначеному договором підряду, повідомити про це підрядника і запросити його для складення відповідного акта про порядок і строки усунення виявлених недоліків (дефектів). Якщо підрядник відмовився взяти участь у складенні акта, замовник має право в порядку, визначеному договором підряду, скласти такий акт із залученням незалежних експертів і надіслати його підряднику. Підрядник зобов'язаний усунути виявлені недоліки (дефекти) в порядку, визначеному актом про їх усунення. У разі відмови підрядника усунути виявлені недоліки (дефекти) замовник може усунути їх своїми силами або із залученням третіх осіб у порядку, визначеному договором підряду. У такому разі підрядник зобов'язаний повністю компенсувати замовнику витрати, пов'язані з усуненням зазначених недоліків, та завдані збитки. Якщо між замовником і підрядником виник спір щодо усунення недоліків (дефектів) або їх причин, на вимогу будь-якої сторони може бути проведено незалежну експертизу. Фінансування витрат, пов'язаних з проведенням такої експертизи, покладається на підрядника, крім випадків, коли за результатами експертизи буде встановлено відсутність порушень умов договору підряду підрядником або причинного зв'язку між діями підрядника та виявленими недоліками (дефектами). У такому випадку витрати, пов'язані з проведенням експертизи, фінансує сторона, яка вимагала її проведення, а якщо експертизу проведено за згодою сторін, такі витрати покладаються на обидві сторони в рівних частинах, якщо інше не передбачено договором підряду.

Порушення зобов'язань за договором підряду є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених Господарським кодексом України, іншими законами або договором підряду. Застосування господарських санкцій до сторони, яка порушила зобов'язання за договором підряду, не звільняє її від виконання зобов'язань, крім випадків, коли інше передбачено законом або договором підряду, чи управнена сторона відмовилася від прийняття виконання зобов'язань.

У разі порушення зобов'язань за договором підряду можуть настати такі правові наслідки:

припинення виконання зобов'язань за договором підряду внаслідок односторонньої відмови від нього, якщо це встановлено договором підряду або законом, чи розірвання договору підряду;

зміна умов договору підряду;

сплата неустойки;

відшкодування збитків та моральної шкоди.

Якщо договором підряду за невиконання зобов'язань встановлено розмір неустойки, вона підлягає стягненню у повному розмірі незалежно від відшкодування збитків. Сторони зобов'язані докладати зусиль до вирішення конфліктних ситуацій шляхом переговорів, пошуку взаємоприйнятних рішень. Для усунення розбіжностей, за якими не досягнуто згоди, сторони можуть залучати професійних експертів. Сторона, що порушила майнові права або законні інтереси іншої сторони, зобов'язана поновити їх, не чекаючи пред'явлення їй претензії чи звернення до суду. У разі необхідності відшкодування збитків або застосування інших санкцій сторона, права або законні інтереси якої порушено, з метою вирішення спору має право звернутися до порушника з письмовою претензією, якщо інше не встановлено законом.

 

Функціонування ринку будівельних об’єктів. Основні положення контрактів на будівництво в ринкових умовах. Санкції за несвоєчасну задачу об’єкту та зрив договірних обов’язків. Економічні стимули замовника та підрядника в прискоренні та здешевлюванні будівництва.

Функціонування ринку будівельних об’єктів підпорядковане класичним визначенням ринку:

ринок – як обмін, організований за законами товарного виробництва та обігу;

ринок – як механізм взаємодії покупців і продавців, відношення попиту та пропозиції;

ринок – як сфера обміну в середині країни та між країнами, що пов’язує між собою виробників і споживачів продукції.

Будівельний ринок – це багатогалузева система виробництва, розподілу, обміну і споживання будівельної продукції та послуг будівельного комплексу.

Будівельний ринок як система включає:

1. Суб’єкти будівельного ринку

2. Об’єкти ринкових відносин

3. Інфраструктура ринку будівельного комплексу

4. Ринковий механізм

5. Державний контроль

6. Регулювання та саморегулювання ринку.

7. Кінцева будівельна продукція

Продукція будівництва (кінцева будівельна продукція) – це закінчені і підготовлені до вводу в експлуатацію побудовані і реконструйовані виробничі підприємства, заводи, фабрики, шахти, дороги та інші об’єкти народного господарства, а також житлові, соціально-культурні і комунальні будівлі і споруди.

Кінцева будівельна продукція в натуральному вигляді:

1. Об'єкт будівництва - будівля, що окремо стоїть, або споруда з устаткуванням, меблями, інвентарем, підсобними і допоміжними пристроями, а також з прилеглими до неї інженерними мережами і загальномайданчиковими роботами.

2. Пусковий комплекс - група об'єктів (або складових), що є частиною будівництва або його черги, введення яких в експлуатацію забезпечує випуск продукції або надання послуг, прийнятих проектом.

3. Черга будівництва- частина будівництва, що складається з одного або декількох пускових комплексів, споруд і пристроїв, введення яких в експлуатацію забезпечує випуск продукції або надання послуг, прийнятих проектом.

4. Будівництво - це сукупність будівель і споруд різного призначення, зведення (розширення, реконструкція або ремонт) яких здійснюється на об'єм продукції, визначений в передпроектних обгрунтуваннях інвестицій по єдиній проектно-кошторисній документації, об'єднаній зведеним кошторисним розрахунком або зведенням витрат.

Будівельна продукція стає товаром - як тільки вона потрапляє на ринок купівлі-продажу будівельної продукції.

Після здачі в експлуатацію та прийняття готових об’єктів замовником, вони залишають сферу капітального будівництва та набувають форми основних фондів різних галузей народного господарства.