Под межеванием земель следует понимать разновидность геодезических и землеустроительных работ, направленную на: установление, восстановление, закрепление на местности границ участков земли с обязательным их согласованием; определение местоположения участков земли; вычисление фактической площади участков земли; подготовку документации, необходимой для проведения кадастрового учета (кадастровые работы) и регистрации прав на участок земли и др.
Межевание проводится в следующих случаях:
- при формировании новых участков земли – первичное предоставление на основании победы в торгах (аукционах, конкурсах) или права собственности на объект недвижимости (здание, сооружение и/или строение), территориально расположенный на этом участке земли;
- при перерегистрации земельных участков (оформление наследства, получение свидетельства нового образца и пр.);
- при совершении сделок с участками земли (купля-продажа, аренда, дарение, рента, мена и др.);
- при разделе и/или объединении земельных участков с соблюдением: категории земель, разрешенного использования, минимального размера земельного участка, правил градостроительной деятельности и т.д.;
- при оформлении участков земель общего пользования (в ДНТ, СНТ, КИЗ, ЖСКИЗ и др. – дороги, спортивные площадки, площадки для размещения мусорных контейнеров и пр.);
- для восстановления на местности границ участка земли (вынос в натуру)
– при возникновении межевых споров, а также при частичной или полной утрате межевых знаков и в иных случаях.
Межевание земель выполняется в соответствии с техническим заданием на выполнение работ, Инструкцией по межеванию земель.
Межевание земель – процесс трудоемкий и нередко длительный, состоящий из нескольких этапов работ:
1. Заключение договора на производство кадастровых работ по межеванию земельного участка. В договоре прописываются права и обязанности сторон, указываются сроки и сметная стоимость работ.
2. Подготовительный этап межевых работ. Главная задача данного этапа заключается в сборе и анализе кадастровыми инженерами необходимой земельно-правовой, геодезической, картографической и др. информации:
-постановления органов местного самоуправления (районная, городская (поселковая) или сельская администрация) о предоставлении земельного участка;
- договоры дарения, аренды или купли-продажи;
- решения суда;
- свидетельства на право собственности на землю;
- свидетельства о государственной регистрации права и др.;
- геодезическая, топографическая и картографическая информация (состояние, схемы и списки координат пунктов геодезической сети (ГГС, ОМС);
- материалы по инвентаризации земель, проекты землеустройства, топографические планы и карты, масштабированные фотоснимки и фотопланы и др.).
3. Составление и двустороннее подписание технического задания на производство геодезических работ.
4. Запрос и получение кадастрового плана территории из единого государственного реестра земель.
5. Уведомление смежных землепользователей, а в ряде случаев – органов местной администрации, председателя правления ДНТ, СНТ и т.д., представителей служб по эксплуатации инженерных коммуникаций о дате проведения геодезических работ.
6. Полевой этап работ с измерением, закреплением на местности границ участков земли и их согласованием.
7. Камеральный этап работ с определением координат границ участка земли, вычислением его площади, оформлением землеустроительного дела – межевого плана.
8. Передача заказчику межевого плана, необходимого для получения кадастрового паспорта и свидетельства о регистрации права, выдаваемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР).
Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, ФЗ РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а так же инструкция по межеванию земель от 8.04.96г.
В процессе подготовительных работ осуществляют сбор и анализируют следующие исходные материалы:
- проект землеустройства, материалы инвентаризации земель;
- постановление районной, городской (поселковой) или сельской администрации о предоставлении гражданину или юридическому лицу земельного участка;
- договоры купли - продажи и сведения о других сделках с земельным участком;
- выписки из книги регистрации земельного участка;
- сведения о наличии межевых споров по данному земельному участку;
- чертеж границ или кадастровые карты (планы) с границами земельного участка;
- топографические карты и планы;
- фотопланы и фотоснимки, приведенные к заданному масштабу;
- схемы и списки координат пунктов ГГС;
- схемы и списки координат пунктов ОМС;
- списки координат межевых знаков, затрагиваемых проектом землеустройства, а также проектные координаты вновь образуемого или трансформируемого земельного участка;
- сведения об особом режиме использования земель.
Требования к точности межевания земель
Межевание земель выполняют как в общегосударственной, так и в местных и условных системах координат. При этом должна быть обеспечена надежная связь местных и условных систем координат с общегосударственной системой.
Геодезической основой межевания земель служат:
- пункты ГГС (триангуляция и полигонометрия);
- пункты ОМС (опорные межевые знаки - ОМЗ).
Пункты ОМС (ОМЗ) служат в качестве исходных для:
- закрепления на местности выбранной местной или условной системы координат и последующей ее привязки к общегосударственной системе координат;
- оперативного восстановления утраченных межевых знаков;
- решения других задач государственного земельного кадастра и землеустройства.
Предельная погрешность положения точки не должна превышать удвоенной средней квадратической погрешности. Расположение и плотность (густота) пунктов ОМС должны обеспечивать быстрое и надежное восстановление на местности положения всех межевых знаков.
Требования к закреплению на местности границ земельного участка
В зависимости от назначения и типа закрепления на местности различают:
- пункты ОМС (ОМЗ), закрепляемые на долговременную (не менее 5 лет) сохранность;
- межевые знаки, закрепляемые на поворотных точках границ с использованием недорогих материалов;
- границы по "живым урочищам" (рекам, ручьям, водотокам, водоразделам и т.д.);
- границы, совпадающие с линейными сооружениями (заборами, фасадами зданий, элементами дорожной сети и т.д.);
- пропаханные линии суходольных границ.
Пункты ОМС размещают равномерно на территории населенных пунктов, дачных поселков, участков садовых товариществ, сельскохозяйственных, лесохозяйственных и других предприятий с плотностью, указанной в таблице. Пункты ОМС могут не совпадать с межевыми знаками границ земельного участка. Их следует размещать на местности с учетом:
- доступности для геодезических определений при восстановлении положения утраченных межевых знаков;
- защищенности от разрушений в результате хозяйственной деятельности и природных явлений.
Пункты ОМС следует по возможности размещать на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Межевые знаки размещают на всех поворотных точках границы земельного участка, кроме границ, проходящих по "живым урочищам" и линейным сооружениям, совпадающим с границами земельного участка.
На пунктах ОМС в качестве знаков применяются:
- бетонный пилон размером 12 x 12 x 90 см, в верхний конец которого заделывается кованый гвоздь, а в нижнюю часть для лучшего скрепления с грунтом вцементируются два металлических штыря (якорь);
- бетонный монолит в виде усеченной четырехгранной пирамиды с нижним основанием 15 x 15 см, верхним 10 x 10 см и высотой 90 см с заделанным в него кованым гвоздем;
- железная труба диаметром 35 - 60 мм, отрезки рельса или уголкового железа 50 x 50 x 5 мм, 35 x 35 x 4 мм длиной 100 см с бетонным якорем в виде усеченной четырехгранной пирамиды с нижним основанием 20 x 20 см;
- деревянный столб диаметром не менее 15 см и высотой 115 см с крестовиной, установленной на бетонный монолит в виде усеченной четырехгранной пирамиды с нижним основанием 20 x 20 см;
- пень свежесрубленного хвойного дерева диаметром в верхней части не менее 25 см, обработанный в виде столба с вырезом для надписи, полочкой и забитым кованым гвоздем;
- марка, штырь, болт, закрепленные цементным раствором в основания различных сооружений, в т.ч. в бордюры, столбы, трубы или в скалы.
Бетонные пилоны и монолиты закладываются на глубину 80 см.
Пункты ОМС окапывают в виде круглых канав с внутренним диаметром 2,0 м, глубиной 0,3 м, шириной в нижней части 0,2 м и верхней части 0,5 м. Над центром насыпается курган высотой 0,1 м.
Границы земельных участков, проходящие по живых урочищам, закрепляются межевыми знаками только на стыках с суходольными границами.
Определение координат межевых знаков
После закрепления на местности пунктов ОМС (ОМЗ) и межевых знаков определение их планового положения выполняют в соответствии с требованиями раздела 3 настоящей Инструкции.
Для определения координат пунктов ОМС (ОМЗ) и межевых знаков используют:
- спутниковые геодезические определения;
- триангуляцию, полигонометрию, трилатерацию, прямые, обратные, комбинированные засечки, лучевые системы;
- фотограмметрические методы.
Для производства измерений применяют:
- спутниковые геодезические приемники;
- электронные тахеометры;
- светодальномеры;
- теодолиты;
- фотограмметрические приборы;
- дигитайзеры, другие приборы и инструменты.
Конкретные рекомендации по использованию перечисленных методов и приборов для межевания земель излагают в соответствующих руководящих технических материалах (РТМ) и техническом проекте.
По результатам геодезических, фотограмметрических и картометрических измерений вычисляют координаты пунктов ОМС и межевых знаков.
Формирование межевого плана.
На основании заявления на раздел земельного участка расположенного по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Заельцовский район, ДНТ «Волна», проводились межевые работы.
Сначала определяем, где проходит граница участка. Исходными пунктами, между которыми создается базис, являются знаки опорной межевой сети в системе координат МСК-61 №524 и №844. На пункте №844 устанавливается тахеометр, а на пункт №524 устанавливается приемник GPS. Закрепляем на местности границы участка, установив на поворотных точках межевые знаки, и проводим геодезические измерения, позволяющие определить координаты этих знаков. Вычисляем площади образовавшихся участков по результатам выполненных измерений с помощью программы ПКЗО "Межевой план, и составляем межевой план. При разделении получилось два участка.
В связи с уточнением местоположения границы и площади земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Заельцовский район, ДНТ «Волна», проводились межевые работы.
При определении координат использовались пункты исходной опорной межевой сети в системе координат МСК-61 №524, №844.
Сначала определяем, где проходит граница участка. Закрепляем на местности границы участка, установив на поворотных точках межевые знаки, и проводим геодезические измерения, позволяющие определить координаты этих знаков. Вычисляем площади образовавшихся участков по результатам выполненных измерений с помощью программы ПКЗО "Межевой план", и составляем межевой план.
Формирование технического плана здания
В связи с предоставлением в орган кадастрового учета заявления о постановке на государственный кадастровый учет здания был подготовлен технический план здания.
Сначала определяем, где проходит граница участка и координаты характерных точек контура здания, который представляет замкнутую линию, образуемую проекцией внешних границ ограждающих конструкций (стен) здания на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания здания к поверхности земли. Закрепляем на местности границы участка, установив на поворотных точках межевые знаки, и проводим геодезические измерения, позволяющие определить координаты этих знаков. Вычисляем площадь участка по результатам выполненных измерений с помощью программы ИС БТИ Модуль "Техплан", и составляем технический план здания. При проведении работ выявлено, что контур здания выходит за границы земляного участка.
Топографическая съемка
Т опографическая съёмка - это создание топографического плана местности в цифровых носителях и на бyмажной основе посредством измерений расстояний, высот, yглов или прямого полyчения координат, с помощью специальных геодезических инстрyментов, а также полyчение изображений земной поверхности с летательных аппаратов (аэросъёмка, космическая съёмка).
Топосъемка может быть представлена заказчикy на бyмаге, в электронном виде или как 3D визyализация. Различают топографические работы для составления планов крyпных масштабов (1:100, 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000) и мелких (1:10000, 1:25000 и мельче).
Топоплан вычерчивается в соответствии с общепринятыми yсловными знаками, а топосъемка проводится с yчетом правил, которые оговорены инстрyкцией. Однако, по желанию заказчика, возможны специфические обмерные работы и yсловные обозначения.
Топографическая съемка, особенно крупных масштабов, является наиболее востребованным видом геодезических работ. Потребности в ней могyтвозникнyть при изысканиях, обновлении топокарт, составлении генеральных планов, составлении рабочих чертежей, для решения вертикальной планировки и проектировании ландшафтного дизайна. На основе топографической съемки возможно построить цифровую модель местности.
Топосъемка необходима для проектирования, получение разрешения на строительство и сдачи в эксплyатацию объектов недвижимости. Потребность в ней возникает при выполнении привязки объектов строительства к местности. Топографический план (Топоплан) - это изображение на плоскости в масштабе yчастка местности, показывающее расположенные на них объекты в определённой системе условных знаков полученное в ходе производства топосъемки. На топографических планах yказываются названия населённых пyнктов, yлиц, железнодорожных станций, и дрyгих географических объектов.
В резyльтате выполнения работ заказчикy передается копия технического отчета и топосъемка составленной в строгом соответствии с требованиями к нормативно-технической докyментации, с приложением технического задания, разрешения на производство работ, выданное территориальном органе архитектyры и градостроительства и согласованное в региональном yправлении геодезии и картографии, инженерно-топографического плана в электронном виде. Технический отчет согласовывается в территориальном органе архитектyры и градостроительства.
Топографическая съёмка выполняются в три основных этапа:
Подготовительный этап:
Полyчение технического задания от Заказчика и подготовка договорной докyментации. Сбор и анализ материалов ранее выполненных геодезических работ (съемочных сетей, топографических съемок и др.) на заданнyю территорию. Осyществление регистрации (полyчение разрешения) производства топографо-геодезических работ.
Полевой этап:
Рекогносцировочные обследования территории и создание опорных геодезических сетей с использованием GPS, создание планово-высотных съемочных геодезических сетей. Топографическая съемка, включая съемку подземных и надземных соорyжений.
Камеральный этап:
Составление (обновление) топографического плана - окончательная обработка полевых материалов и данных с оценкой точности полyченныхрезyльтатов. Согласование (при наличии) нанесенных на топографические планы коммyникаций (линий электропередач, линий связи, магистральных трyбопроводов и т.д.) с организациями, в ведении которых находятся данные объекты. Подготовка технического отчета.
Токосъёма земельного участказачастуюиспользуется для составления земельного кадастра и землеустройства.
