Организация для создания поселения

Ну, хорошо, место нашли, администрация района нас, в общем, поддерживает, с местными жителями общий язык нашли. Можно переходить к работе по освоению площадки, а начинается она с формирования организации для создания будущего поселения.

Споров по поводу “нужна ли организация?”, “нужно ли регистрировать организацию?” и т.п. идет сейчас много. Для себя мы решили, что поскольку мы всерьёз занимаемся этим делом и хотим, чтобы и окружающие нас люди, в том числе и чиновники, воспринимали нас серьезно, то организация нам нужна.

Организационную форму мы выбрали “некоммерческое партнерство”. Почему именно “некоммерческое партнерство” (НП) и нужно ли вообще его создавать?

Мы сами долго разбирались в этом вопросе, особенно в том, нужно ли создавать некоммерческое партнерство или можно обойтись без него. Но уже после первых консультаций в администрациях районов стало ясно, что без создания юридического лица, которое будет представлять интересы будущих поселенцев не обойтись. Дело в том, что это позволяет существенно упростить все процедуры оформления необходимых документов и решение финансовых вопросов при выполнении работ, необходимых для всего поселения в целом. Например, без создания НП каждому из нас придется бегать по всем службам и оформлять акты выбора участков на каждый участок в отдельности. В результате это получится дольше и дороже. Кроме того, сделав один отвод большим участком дальнейшее распределение участков члены НП решают самостоятельно внутри НП. Если же каждый занимается этим отдельно, то администрация района вместе с сельсоветом вправе предоставлять участки на этой площадке всем желающим, в том числе и посторонним людям.

Хочется также ещё раз отметить, что некоммерческое партнерство нужно не столько для организации внутренних процессов в поселении, сколько для упрощения взаимодействия с внешним миром. Между собой мы в состоянии договориться и без уставов, председателя и т.п. А вот взаимодействовать с различными официальными органами и коммерческими структурами имея некоммерческое партнерство намного проще.

Что же касается самой формы “некоммерческое партнерство”, то из всех некоммерческих организаций оно обладает уникальной особенностью — в случае его ликвидации или выхода кого-либо из членов партнерства, имущество партнерства возвращается членам партнерства, а не переходит в собственность государства, как у других некоммерческих и общественных организаций. Ещё одной особенностью является то, что с 1 июля 2002 года поменялся порядок регистрации юридических лиц. Если раньше это приходилось делать через Управление юстиции, то теперь этим занимаются налоговые инспекции. При этом для большинства общественных организаций, после того, как документы сданы на регистрацию в налоговую инспекцию, требуется дополнительное согласование в управлении юстиции, а на некоммерческие партнерства это требование не распространяется.

Интересно также, что в своё время существовали такие формы общественных объединений, как дачные, садовые и огородные кооперативы. Но в новом Гражданском кодексе эти организационные формы отсутствуют, и все существующие кооперативы обязали переоформиться именно в некоммерческие партнерства.

В конце брошюры есть приложение, в котором приведен проект устава НП и развернутый комментарий к нему, а также описание самой процедуры создания НП, так что не будем лишний раз повторяться.

Переходим к правовым вопросам, то есть, как получить участок, как его оформить и т.п.

Оформление документов на земельный участок.

Вопрос на самом деле достаточно сложный.

Во-первых, существует несколько вариантов его решения, которые, к тому же, во многом зависят от местного законодательства.

Во-вторых, существует несколько подходов к решению вопроса об оформлении документов на землю, начиная от самозахвата и кончая использованием неформальных отношений с чиновниками. Сразу оговорюсь, что эти крайние способы мы рассматривать не будем, слишком уж большие проблемы это может создать в будущем.

В-третьих, законодательство Российской Федерации несовершенно, а земельное ещё только формируется. Земельный кодекс принят год назад, закон о землях сельхозназначения только этим летом, во многих регионах местные законы о земле ещё находятся в стадии доработки. Всё это приводит к тому, что очень часто чиновники сами толком не знают, что и как делать.

Отдельно хочу остановиться на вопросах выбора места под поселение с точки зрения его будущего оформления. Основных варианта два. Первый — взять участок в новом, чистом месте и там создать поселение с нуля. Второй — начать создание поселение с освоения существующего населенного пункта, например какой-нибудь заброшенной деревни.

Мы в конечном итоге остановились на втором варианте, и вот почему.

На первоначальном этапе начинать от существующего населенного пункта намного проще. Не нужно создавать сам населенный пункт с юридической точки зрения. То есть, в каждом районе существует так называемый реестр населенных пунктов. Чтобы какое-то место было включено в этот реестр необходимо выполнить массу согласований и обязательно проект планировки населенного пункта.

Далее, в большинстве случаев в таких заброшенных или “неперспективных” деревнях есть дома на продажу, какая никакая дорога, вода, а иногда и свет. Это позволяет сразу купить дом и использовать его под базу для создания поселения. Там и переночевать можно, и еду приготовить, и инвентарь сложить.

Кроме того, можно сразу же прописаться в этом населенном пункте, а дальше, получив статус местного жителя многие вопросы в администрации будут решаться проще. Да и очень часто местным жителям предусмотрены различные льготы и т.п. Например, у нас для местных жителей строевой лес стоит дешевле.

Плюсом обычно является также то, что рядом с населенным пунктом земля обычно является муниципальной. Это означает, что все вопросы по её выделению можно решить непосредственно в районе. Единственное, что при выборе места необходимо учитывать, что кроме собственно деревни рядом должна быть площадка для создания полноценного поселения.

Теперь по ещё раз про категории земель и целевое назначение выделяемого участка.

Желательно, чтобы участок был расположен на землях, которые относятся к категории земель запаса, либо земель населенных пунктов, либо земель сельскохозяйственного назначения. Возможно совмещение. При этом, если есть возможность взять землю не относящуюся к землям сельскохозяйственного назначения, то лучше её воспользоваться, поскольку при создании родового поселения в конечном итоге необходимо будет установить на всю территорию категорию земли населенных пунктов, а вопрос смены категории земель для земель сельхозназначения решается на уровне области.

Из всех возможных целевых назначений наиболее подходящим является “для создания и эксплуатации личного подсобного хозяйства”, либо “для создания и эксплуатации крестьянской/фермерской усадьбы”. При этом вы получаете право садить всевозможные растения, в том числе многолетние культуры, деревья, кустарники, а также строить необходимые постройки. Если же целевое назначение “для производства сельхозпродукции” или тому подобное, то со строительством буду проблемы. А если эта земля числится как пашня, то проблемы будут и с посадкой деревьев и кустарников.

В своё время высказывалось предложение воспользоваться статьёй 33 нового Земельного кодекса, которая гласит:

Статья 33. Нормы предоставления земельных участков

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных правилами пункта 1 настоящей статьи, устанавливаются:

— федеральными законами — из земель, находящихся в федеральной собственности;

— законами субъектов Российской Федерации — из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

— нормативными правовыми актами органов местного самоуправления — из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

3. Для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Интересующее место выделено жирным курсивом, а идея состояла в том, чтобы договориться с органами местного самоуправления о том, что предельный размер участка, предоставляемый бесплатно для строительства усадьбы или создания личного подсобного хозяйства устанавливается размером 1 га.

В общем-то, это возможный вариант, но в ходе общения с юристом Управления архитектуры администрации города Челябинска было выяснено следующее. После принятия нового земельного кодекса было принято постановление президента РФ, согласно которому до составления реестра муниципальных земель все земли считаются федеральной собственностью. Хотя, с другой стороны, все предыдущие документы о местном самоуправлении остались в силе. В результате идет противоречие между законами об органах местного самоуправления и новым Земельным кодексом.

Непосредственно в Челябинске это работает следующим образом:

1. Если ты договорился с чиновником полюбовно, то вполне можешь оформить себе землю в собственность, только за это нужно заплатить приличную сумму. Своим это стоит дешевле, остальным дороже. Если документы прошли регистрационную палату и у Вас на руках свидетельство о регистрации прав собственности, то оспорить его практически не возможно. При оформлении документов ссылаются на старые действующие нормативные документы.

2. Если договориться с чиновником не удалось, то землю можно вообще не получить. В этом случае они ссылаются на только что принятые новые нормативные документы, отсутствие методик и требований по новому оформлению документов на собственность, отсутствие местного закона о земельных отношениях и т.п. Если разговор пошел в эту сторону, то спорить практически бесполезно, поскольку формально они и в этом случае правы, поскольку ссылаются на положения только что принятых документов.

Интересно также, что на вопрос о реестре муниципальных земель последовал ответ: “ну, он практически сделан, но ещё не завершен”. Понимать это следует следующим образом. Сами они точно знают, где и какая земля. В общем-то, это известно не только в Челябинске, но и, практически, во всех регионах. Формально не так уж много территорий должны попасть под статус федеральной собственности. В основном это земля под объектами федерального значения: федеральные автодороги и железные дороги, оборонка, линии электропередачи и связи и т.п. Но при необходимости, ссылаясь на “не завершенный” реестр муниципальных земель, они пока могут отказывать кому угодно в выделении земли.

В одном из районов в неофициальной беседе председатель земельного комитета сказал следующее: “У нас уже вся земля распределена между будущими собственниками. Вот в октябре областной закон выйдет, мы её сразу же на торги выставим. Землю хотите? 200 гектар? Нет проблем — подавайте заявку и участвуйте в конкурсе на выкуп земли, если, конечно, у вас деньги есть”. Правда, им нужны в основном лучшие пахотные земли, а поселение можно создать и на заброшенных землях.

В общем, вариант получения участков для создания родовых поместий на основании статьи 33 нового Земельного кодекса возможен, но он требует очень хороших отношений с местными органами власти, их заинтересованность в этом вопросе, а также определенных усилий с вашей стороны и неопределенное количество времени на принятие всех необходимых формальных документов. При этом также следует учитывать, что она не подходит для отвода участка под поселение в целом.

Брать ли землю в аренду или сразу добиваться получения участков в собственность?

По этому вопросу тоже идет много споров. Мы вначале тоже хотели сразу получить землю в собственность. Но у себя в области столкнулись с тем, что в настоящее время, до принятия областного закона о земельных отношениях, получить землю в собственность практически невозможно. Да и при получении земли в собственность, если не удается воспользоваться статьей 33, о которой говорилось выше, то за землю нужно платить.

Но так ли уж страшно на первоначальном этапе брать землю в аренду? Оказывается, что ничего страшного в этом нет. Во-первых, существующий пользователь земельного участка, арендатор в том числе, имеет приоритетное право перезаключения договора аренды или выкупа в собственность. В частности Статья 22, пункт 8 гласит:

“При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.”

А пункт 1 статьи 36 тоже очень важен:

“Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.”

Это означает, что если Вы построите на своём участке дом, который будет зарегистрирован как Ваша собственность, то никто кроме Вас ни получить в аренду, ни выкупить в собственность этот участок не может!

Мы также столкнулись в своей практике с тем, что местные власти очень неохотно предоставляют участки сразу в долгосрочную аренду или собственность. Один глава района нам так и сказал: “Построитесь вы или нет, это ещё вопрос, а землю займете. Что потом с вами делать? Вот берите в краткосрочную аренду, стройтесь, а когда построитесь, то и переоформим”. И, в общем-то, их можно понять. У нас вокруг Челябинска полно брошенных участков с недостроенными коттеджами и дачами. И будет ли их кто достраивать — неизвестно, а земля-то не используется, никто другой её уже получить не может.

Так что мы пока оформляем участки в краткосрочную аренду на 5 лет.

Дальнейшие действия по оформлению документов.

Но нужно помнить, что даже если земля оформляется в аренду, право пользования землей считается действительным ТОЛЬКО ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ В РЕГИСТРАЦИОННОЙ ПАЛАТЕ!!! То есть, какой бы у Вас ни был договор с районной или ещё какой администрацией, без свидетельства о регистрации в палате ни в суде, ни в других инстанциях Вы ничего не докажите. Проблема же в том, что регистрационная палата не принимает для регистрации права на земельные участки без координат границы участка. Причем если в самом Челябинске ещё принимают в координаты участков в местной системе координат, то на территории области только в федеральной системе координат Гаусса-Крюгера 1942 года (официальная единая система координат для ведения земельного кадастра). Так что даже в случае аренды эти работы необходимо предусматривать и закладывать в смету.

Что касается нового земельного кодекса, то там тоже есть очень интересные вещи. Например, с момента его введения землю можно получить только в аренду или выкупить в собственность. При этом сохранены такие формы как пожизненное наследуемое владение, но лишь для ранее оформленных участков. Если же владелец решил его продать, передать, подарить, или т.п., то он должен сначала переоформить его в собственность, а лишь затем что-либо делать.

Каким образом это может коснуться тех, кто сейчас занимается созданием поселений?

Практически вся земля, которая была раньше у колхозов и совхозов в начале 90-х была распределена между работниками этих колхозов и совхозов, так называемые паи. При этом в большинстве случаев выделение участков в натуре не производилось и форма собственности как раз “пожизненное наследуемое владение”. То есть, есть общий отвод участка в 500-700 га и порядка 100-150 человек, которые совместно этим участком владеют, но где чей участок конкретно никто сказать не может.

Из разговоров я знаю, что многие собирались при создании поселений выкупить необходимое количество паёв у колхозников и на этих землях создать поселение. Группа Анатолия Молчанова во Владимирской области так и поступила. Но они успели до выхода нового земельного кодекса.

Теперь же весь процесс сильно усложнился.

Во-первых, прежде чем колхозники смогут продать вам свои паи они обязаны переоформить их в собственность и, главное, выделить эти участке в натуре, то есть, определить границы для каждого кусочка на этом большом поле и снять их координаты. Без этого регистрационная палата собственность не зарегистрирует, а без переоформления в собственность делать со своими участками они ничего не могут!

Если вы пошли по этому пути, то все расходы на эти процедуры добавляйте к себе в смету, поскольку у колхозников денег на это нет. Причем, если раньше это можно было сделать для всего участка целиком, объединим вместе те паи, которые выкупаются, то сейчас это придется делать для каждого участочка в отдельности.

Есть, конечно, вариант с самозахватом земель, по которому сейчас идет у нас в Челябинске группа Сергея Трапезникова. В общем-то, вариант возможный, у нас сейчас даже за дополнительную плату узаконивают и самозахват земли и самовольное строительство. Но нужно быть готовым, что с вами в любой момент любой из чиновников сможет сделать всё, что захочет. То есть, подобные вещи можно спокойно делать, только если в администрации есть ну “очень мохнатая лапа”. Во всех остальных случаях риск очень велик, да и узаконить в последствии эти участки и постройки, если в законодательство не будут внесены изменения о родовом поместье, будет стоить очень приличных денег. Скорее всего обойдется это дороже, чем если идти нормальным путем, поскольку стандартную процедуру оформления со всеми затратами всё равно заставят пройти. Мало того, вам придется ещё через суд доказывать, что вы имеете право распоряжаться этим имуществом. Если прошло более 15 лет, то это делается достаточно просто, а если меньше, то готовьтесь подтверждать все свои затраты на строительство, обустройство, приобретение имущества и т.п. в суде, а для этого необходимо будет предоставить все квитанции, чеки, договора на выполнения работ и т.д.

Общая схема, по которой сейчас работает наша группа:

1. Земля на первоначальном этапе берется в краткосрочную аренду на 5 лет для проектирования и строительства поселения. Договор аренды оформляется на юридическое лицо, для чего специально создано некоммерческое партнерство (НК) “Горная долина”. Это получается проще и дешевле, чем при оформлении на каждого человека в отдельности.

2. Созданное НК регистрируется как юридическое лицо, поскольку без этого на него нельзя оформить участок.

3. От имени созданного НК на имя главы района пишется официальное письмо о предоставлении участка на проектирование и строительство поселения в районе деревни Александровка и т.п.

4. На основании этого письма администрация выдает акт выбора участка, на котором собираются согласования со всеми службами, в которые входят архитектура, земельный комитет, СЭС, пожарники, лесники, сельсовет.

5. После согласования акта выбора участка администрация оформляет постановление главы района о выделении участка и договор аренды. Во время этого процесса геодезистами определяется граница участка в координатах.

6. Договор аренды регистрируется в регистрационной палате. Всё, после этого можно пользоваться землей!

7. Для разработки проекта мы заказываем выполнение геодезической съемки площадки в масштабе не менее 1:2000 с рельефом. Без рельефа в нашем случае не получится, поскольку местность достаточно сложная и обязательно необходимо правильно рассчитать дренаж для сточных вод во время паводка и дождей.

8. Далее мы заказываем проект планировки поселения, который в последствии будем утверждать как план перспективного развития и детальной планировки населенного пункта. Когда подобный документ у населенного пункта существует, то архитектура обязана отводить новые участки под застройку в соответствии с этим планом. В противном случае она может это сделать так, как сочтет нужным и удобным себе, но не нам. Проект будет делать наш архитектор при нашем непосредственном участии, поскольку разработчики со стороны не понимают специфики родовых поместий и требований к родовому поселению.

9. В соответствии с ПДП производится закрепление границ земельных участков в натуре, после чего оформляются документы персонально на каждого владельца участка. Если к тому времени будут внесены изменения в законодательство, то сразу будем оформлять в собственность, если нет, то пока опять в аренду.

10. Только после этого момента можно будет приступать к серьезному освоению участков, будь то посадка растений или строительство домов.

Хотелось бы также добавить, что создание некоммерческого партнерства позволяет распоряжаться только той территорией, которая будет отведена ему в пользование, а вся остальная остается в ведении органов местного самоуправления, то есть сельсовета и районной администрации. При этом ничто не мешает им выделять участки непосредственно рядом с поселением кому угодно. В связи с этим мы предполагаем после прописки в деревне Александровка создать там орган местного самоуправления — муниципалитет, при этом некоммерческому партнерству оставить только хозяйственные функции, а со временем и совсем ликвидировать. Создание муниципалитета позволит все прилегающие земли взять под своё управление как муниципальные, поскольку по закону любое поселение вправе создавать органы местного самоуправления и при этом они наделяются муниципальной землей для обеспечения проживания населения. Кроме того, при выделении новых участков в этом районе будет требоваться обязательно согласование с муниципалитетом, то есть с нами, чего в случае с некоммерческим партнерством не происходит.

Нужно ли делать проект поселения?

В конечном итоге каждая группа, естественно, принимает решение самостоятельно. Для себя мы решили, что нам проект нужен. И причин тому несколько.

Во-первых, если у вас будет проект поселения, и он будет утвержден в районной администрации, то дальше он становится официальным документом, и вы можете спокойно выделять участки и себе и вновь приходящим людям на основании этого проекта. Если же проекта нет, то местные власти, в частности архитектура, начинают руководствоваться различными внутренними нормами и правилами. Мы сталкивались с ситуацией, когда участки по 1 га районный архитектор нарезала размером 50х200 метров. То есть, получились вытянутые прямоугольники с соотношением сторон 1:4, что для участка очень неудобно. На вопрос: “а почему именно так?”, она ответила, что она ту решила сделать улицу, а дома по улице должны стоять рядом. При этом выяснилось, что никакого проекта перспективного развития данной деревни нет и она все это “проектировала” с ходу на глаз непосредственно на месте. Интересно также, что у чиновников очень своеобразная манера читать свои же нормативные документы. Например, если в требованиях пожарной безопасности написано “между строениями должно быть не менее Х метров”, то они выделят участки именно через Х метров. Ни больше, не меньше. На вопрос: “а почему так?”, отвечают очень просто: “а вы потом к нам придете за электричеством, газом, телефоном и т.д., а нам так дешевле тянуть будет”.

Именно поэтому мы решили разработать и утвердить проект своего поселения, тем более, что архитектор у нас свой, будущий член поселения, да ещё и с опытом проектирования именно сельских населенных пунктов.

Во-вторых, в нашем случае площадка имеет достаточно сложный рельеф местности, поэтому нужно заранее продумать вопрос стоков. Да и общую схему поселения, дороги, проходы, место для школы и других общих сооружений. Это тоже желательно заранее наметить, ещё до того, как люди участки распределят. Да и в разработке проекта мы собираемся все вместе принимать участие.

Заключение.

Естественно, что в этой небольшой брошюре невозможно ответить на все возникающие вопросы. Мы лишь пытались дать общую схему создания поселения и на собственном примере показать, что это возможно даже сегодня, еще до принятия законов о предоставлении каждой семье участка родовой земли площадью 1 га бесплатно для создания родового поместья.

В тоже время, наш опыт показывает, что принимать такой закон всё равно необходимо. Да, сейчас мы находим способы решить свои проблемы. Но эффект от создания родовых поселений на уровне России будет только при условии, что процесс этот станет массовым. А без изменения законодательства и упрощения всей процедуры в целом добиться этого сложно. Именно поэтому мы собираемся и дальше вести работу и по разработке проектов этих законов, и по их принятию. В приложениях кроме нашего устава некоммерческого партнерства, который, кстати, успешно прошел официальную государственную регистрацию, мы публикуем также проект закона “О родовой земле и родовых поселениях”. Этот вариант уже достаточно сильно отличается от того, что когда-то был опубликован в альманахе “Звенящие кедры России” №3 Владимирского фонда. Можно даже сказать, что это во многом другой закон.

Так что всех, кого интересует данная тема, мы приглашаем к обсуждению. Если у кого-то возникнут вопросы, или появятся собственный опыт и предложения по решению тех или иных проблем, возникающих при создании родовых поселений, то пишите нам. Чем можем - поможем, если знаем - подскажем, а интересную информацию сообщим всем нашим друзьям и знакомым, кто тоже сегодня занимается созданием собственных родовых поселений.

Наш адрес в интерент: www.chel.anastasiaclub.ru

e-mail: [email protected] – Мыльников Дмитрий Юрьевич

Адрес для обычной почты: 454016 г. Челябинск, а/я 3399, Мешков Владимир Васильевич

И ещё раз хотим напомнить старую мудрость о том, что тот, кто не хочет, всегда найдет тысячи причин, почему это сделать было нельзя, а тот, кто хочет, найдет тысячи способов решения неразрешимых для других проблем.

Поэтому в заключение хотим пожелать Вам поменьше причин и побольше красивых, нестандартных решений!

До встречи в Вашем или нашем родовом поселении!

Сентябрь 2002 года

Члены челябинской региональной общественной организации

“Отчий дом”