Семинар 5. Договор продажи недвижимо сти

Вопросы для обсуждения:

1. Понятие договора продажи недвижимости.

2. Форма и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости.

3. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.

4. Цена как существенное условие договора продажи недвижимости.

5. Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости.

6. Отличия содержания и порядка заключения договоров купли-продажи жилой и нежилой недвижимости. Ответственность сторон.

7. Договор продажи предприятия как имущественного комплекса.

8. Элементы договора продажи предприятия: предмет и его особенности. Помещения, здания, сооружения, земельные участки, оборудование, товарные запасы, денежные средства, права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации как элементы состава предприятия.

9. Содержание договора купли-продажи предприятия.

10. Защита прав третьих лиц при продаже предприятия.

Нормативные источники:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1).ст. 14.

2. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 1. ст. 16.

3. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ // СЗ РФ. –– 2015. –– № 29 (часть I). –– Ст. 4344.

4. Об опеке и попечительстве: Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2008. N 17. ст. 1755.

5. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. ст. 702.

6. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

7. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 // Вестник ВАС РФ. 2011. N 9. сентябрь.

8. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 // Хозяйство и право. – 1998. - № 4.

Задачи:

Задача 1. ООО «Ребус» (продавец) заключило с ПАО «Тор» (покупатель) договор купли-продажи земельного участка площадью 1 га. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказал в государственной регистрации перехода к покупателю права собственности, указав в качестве основания следующие причины:

- покупная цена земельного участка была указана в договоре ниже, чем его кадастровая стоимость;

- к документам, представленным на государственную регистрацию, не был приложен кадастровый план земельного участка, в то время как срок действия кадастрового плана, представлявшегося при государственной регистрации права собственности самого ООО «Ребус» на земельный участок два года назад, истек;

- на земельном участке находится одноэтажное нежилое здание площадью 12 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за ООО «Ребус», а договор купли-продажи, по которому это здание передавалось бы в собственность ПАО «Тор», на государственную регистрацию не представлен, что противоречит закону;

- разрешенное назначение отчуждаемого земельного участка определено следующим образом: «для строительства овощехранилища» и при этом разрешение на строительство овощехранилища уже выдано продавцу (ООО «Ребус»), в связи с чем покупатель не вправе будет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием.

Оцените доводы Росреестра с точки зрения закона.

Задача 2. 12 апреля ООО «Нептун» заключило с АО «Альтаир» договор продажи нежилого помещения, расположенного в пятиэтажном нежилом здании. Согласно этому договору продавец - АО «Альтаир» обязано было передать нежилое помещение ООО «Нептун» в течение трех дней с момента его заключения, а ООО «Нептун» в этот же срок обязалось уплатить аванс в размере 40% покупной цены. Стороны также приняли на себя обязательство совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю в течение двух месяцев с момента заключения ими договора.

Обязанности сторон по уплате покупной цены и передаче помещения были исполнены в установленные сроки. 29 июня было зарегистрировано право собственности ООО «Нептун» на помещение, после чего АО «Альтаир» потребовало от ООО «Нептун» осуществить платеж за весь период с момента передачи помещения от АО «Альтаир» ООО «Нептун» и до дня государственной регистрации права собственности ООО «Нептун» (с 15 апреля до 29 июня). В обоснование своего требования АО «Альтаир» утверждало, что в течение всего этого периода ООО «Нептун» пользовалось помещением, принадлежащим на праве собственности АО «Альтаир», и более того, осуществляло там косметический ремонт. Договором купли-продажи, как указывало АО «Альтаир», не было предусмотрено, что пользование помещением может осуществляться безвозмездно. Более того, безвозмездное пользование представляло бы форму дарения между коммерческими организациями, запрещенного законом. Поэтому АО «Альтаир» требовало произвести платеж за этот период исходя из рыночных ставок арендной платы за аналогичные нежилые помещения в этом районе. Возражая против этого требования, ООО «Нептун» утверждало, что его пользование в указанный период основывалось на договоре, а потому плата за это пользование входит в состав покупной цены.

В свою очередь ООО «Нептун» потребовало от АО «Альтаир» уступить ему право арендатора по договору аренды земельного участка, занятого зданием, в котором располагается приобретенное нежилое помещение. АО «Альтаир» подтвердило, что в отношении этого земельного участка действительно заключен договор аренды, арендаторами по которому являются все собственники расположенных в здании помещений. При этом АО «Альтаир» согласилось произвести уступку ООО «Нептун» прав арендатора по этому договору при условии уплаты ему 1,5 млн руб. Эти деньги АО «Альтаир» обещало потратить помимо прочего на получение согласия других арендаторов в договоре аренды земельного участка на внесение в него изменений, связанных с заменой АО «Альтаир» на ООО «Нептун» в качестве одного из лиц на стороне арендатора.

Кто из указанных сторон прав? С какого момента к покупателю перешло право собственности и иные права, связанные с помещением?

Задача 3. Сычев заключил с Белкиной договор купли- продажи трехкомнатной квартиры. На момент заключения договора в квартире помимо самого Сычева проживали его мать, бывшая супруга и несовершеннолетняя дочь, а также гражданка Сухаревская, вдова Плотникова — покойного дяди Сычева. Последняя в силу завещательного отказа, включенного в завещание Плотникова, была вправе пожизненно проживать в самой большой комнате в квартире Сычева, унаследовавшего все имущество своего дяди. На момент заключения договора Белкина не знала о существовании этого завещательного отказа.

Одновременно с подписанием договора купли-продажи Белкина, которой Сычев внушал доверие, подписала также акт приема-передачи квартиры, в котором содержалась запись о том, что квартира передана покупателю в надлежащем состоянии.

Однако получив после государственной регистрации права собственности на квартиру ключи от нее и войдя туда, Белкина обнаружила, что в ней отсутствуют раковина, душевая кабина и унитаз в санузле, которые до этого находились на своих местах, а также встроенная кухня и стиральная машина.

Через месяц после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Белкиной был снесен особняк, находившийся непосредственно напротив окон купленной квартиры. Деревья, окружавшие особняк, были вырублены, и на его месте началось строительство четырех 35-этажных домов.

Белкина, выбравшая эту квартиру исключительно из-за «тихого и зеленого» двора в центре, была этим сильно возмущена.

Более того, в скором времени к ней в квартиру пришла Сухаревская, которая, ссылаясь на завещательный отказ своего мужа Плотникова, сообщила, что она имеет право пожизненно проживать в купленной Белкиной квартире и непременно воспользуется этим правом, так как ей неудобно жить в комнате в коммунальной квартире на отдаленной окраине, которая досталась ей от ее мамы по наследству и в которой оназарегистрирована в качестве постоянно проживающей.

Узнав это, Белкина по совету адвокатов обратилась в суд с требованием о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий продавцом. В иске она указывала на то, что квартира существенно не соответствует требованиям к ее качеству.

Во-первых, в квартире на момент ее фактической передачи отсутствовали элементы, позволяющие использовать ее по назначению (раковина, душевая кабина, унитаз, встроенная кухня, плита, стиральная машина).

Во-вторых, квартира в результате начатых в непосредственной близости от нее строительных работ потеряла 30% стоимости, что подтверждалось заключением оценщиков, и не могла использоваться для проживания «в тихом районе», хотя именно в этих целях она и приобреталась, о чем был осведомлен продавец из бесед с Белкиной и ее риелтором. В особенности Белкина обращала внимание суда на тот факт, что Сычев входил в инициативную группу жильцов, которая в течение года пыталась воспрепятствовать будущему строительству на месте подлежащего сносу особняка и, таким образом, прекрасно знал о грядущем строительстве.

В-третьих, квартира не может использоваться по назначению в связи с правом Сухаревской на пожизненное проживание в ней.

Истица просила суд взыскать с Сычева убытки, вызванные существенным нарушением договора с его стороны.

Сычев иск не признал.

Сухаревская, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, заявила, что договор купли-продажи является ничтожным, так как:

- в нем не содержится указание на ее право пожизненного проживания в квартире;

- орган опеки и попечительства не давал согласия на отчуждение квартиры, несмотря на проживание там несовершеннолетней дочери Сычева;

- квартира не могла продаваться без согласия бывшей жены Сычева, так как на момент ее приватизации в 1995 г. брак между супругами Сычевыми не был расторгнут, а потому, несмотря на отказ Сычевой от права на приватизацию квартиры в пользу ее мужа, квартира поступила в их общую совместную собственность.

Кто из сторон прав – покупатель или продавец? Оцените доводы сторон с точки зрения закона.

Задача 4. 12 марта Семкин и Каташин заключили договор купли-продажи квартиры. Заключая договор, они устно в присутствии риелтора договорились о том, что на следующий день в 10 часов они встретятся у дверей органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с тем, чтобы осуществить подачу документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

Однако, явившись на следующий день в оговоренное место, Каташин (покупатель) так и не встретил там продавца или его представителя. Каташин неоднократно звонил Семкину по телефону. Семкин сначала отвечал, что он болеет и сможет подать документы только через неделю, потом - что у него захворал дядя в Мурманске и ему надо срочно к нему съездить, а в дальнейшем не подходил к телефону.

До 14 мая Семкин так и не подал документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности, в орган, осуществляющий такую регистрацию.

В связи с этим Каташин обратился в суд с иском об обязании продавца:

- подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о государственной регистрации перехода права собственности к продавцу, а также иные документы, необходимые для регистрации перехода права, а также

- передать квартиру покупателю с подписанием акта приема- передачи (в связи с тем, что без этого акта регистрация не может быть осуществлена).

Возражая против иска, Семкин утверждал, что в период, пока он по разным причинам не мог подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию, документы, необходимые для такой регистрации, рыночная цена его квартиры резко выросла (на 10%), чего ни он, ни его риелтор не могли предвидеть на момент подписания договора. Семкин доказал, что цены на другие квартиры в этот период также неожиданно выросли, а потому суммы, которую он выручил бы от продажи квартиры Каташину, не хватило бы ему на приобретение «альтернативной» квартиры в другом районе (поближе к пожилой маме), куда он собирался переехать. Исходя из этого, он заявил встречный иск к Каташину о расторжении договора купли-продажи в связи с существенно изменившимися условиями. Как подчеркивал Семкин, при расторжении договора у него не будет никаких долгов перед покупателем, поскольку покупная цена за квартиру еще не была уплачена (согласно условиям договора она подлежала уплате в течение трех дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю).

Кто из сторон прав – покупатель или продавец? Вправе ли покупатель защитить свои права, и если да, то каким образом?

Задача 5. Иванов и Реденбург заключили договор купли-продажи машиноместа в подземном многоярусном гараже и подали в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок ним, заявление о регистрации перехода права к покупателю, приложив к нему в числе прочих документов свидетельство о регистрации права собственности продавца (Иванова) на машиноместо, выданное БТИ в 1996 г.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок ним, отказал в регистрации права собственности на машиноместо в подземном многоярусном гараже по следующим причинам:

- право собственности отчуждателя на машиноместо не было зарегистрировано в ЕГРН;

- машиноместо не является объектом недвижимого имущества, в связи с чем регистрация права собственности в порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в отношении этого объекта не допускается законом.

Правомерны ли действия Росреестра?

Задача 6. По договору купли-продажи предприятия АО «Омега» приобрело у ООО «Шуле» действующее лакокрасочное предприятие — имущественный комплекс, в состав которого, в частности, входили три товарных знака, нежилые здания, технологическое оборудование, имущественные права и обязанности. На момент продажи предприятия была проведена полная инвентаризация предприятия, были составлены бухгалтерский баланс, а также заключение авторитетного аудитора о составе и стоимости предприятия и перечень всех обязательств, включенных в состав предприятия. Покупная цена предприятия была полностью уплачена покупателем, а переход прав на предприятие к покупателю зарегистрировано в ЕГРН.

Через шесть месяцев после покупки предприятия несколько граждан-потребителей предъявили к АО «Омега», ООО «Шуле», а также к розничным продавцам лакокрасочной продукции иски о возмещении вреда здоровью, причиненного в результате некачественности приобретенных ими красок. При рассмотрении этих исков суды установили, что в некоторых популярных красках, выпускавшихся предприятием в период, когда оно принадлежало ООО «Шуле», содержались вредные для здоровья (в том числе аллергенные) вещества, концентрация которых в несколько раз превышала допустимую норму. Суды отказали в исках к АО «Омега» и удовлетворили исковые требования, предъявленные к ООО «Шуле» и розничным продавцам.

Между тем информация о некачественности красок, продававшихся под принадлежащим АО «Омега» и широко известным товарным знаком, получила огласку в печати и на телевидении. В результате число розничных продаж красок резко (в 3,5 раза) сократилось. Ряд крупных оптовых покупателей отказались от заключения договоров поставки краски на новые сроки.

Пытаясь восстановить прежний уровень продаж, АО «Омега» потратило значительные средства на рекламно-разъяснительную кампанию, доказывающую, что после покупки предприятие улучшило качество краски и устранило возможность причинения вреда здоровью потребителей. Поскольку, несмотря на затраченные усилия, полностью восстановить прежнее положение с реализацией краски не удалось, АО «Омега» зарегистрировало новый товарный знак и развернуло дорогостоящую кампанию по продвижению его на рынке.

Через восемь месяцев после покупки предприятия была прекращена правовая охрана одного из товарных знаков, приобретенных АО «Омега» в составе предприятия. Это произошло на основании решения федерального органа исполнительной власти по интеллектуальной собственности о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака в связи с тем, что он превратился в обозначение, вошедшее во всеобщее употребление как обозначение товаров определенного вида.

В этот же период несколько особо ценных работников предприятия, обеспечивающих его производственную и торгово-закупочную деятельность, которые ранее являлись работниками ООО «Шуле», уволились из АО «Омега» и устроились на работу в учрежденное ООО «Шуле» АО «Перуччи». Последнее, используя огромный опыт этих сотрудников, а также деловые связи руководства ООО «Шуле», занялось созданием лакокрасочного производства и начало активно вести переговоры о будущих поставках продукции с лицами, которые до сей поры являлись крупными оптовыми покупателями продукции АО «Омега».

Узнав об этом, АО «Омега» обратилось в суд с иском к ООО «Шуле» и АО «Перуччи». Истец утверждал, что ООО «Шуле» существенно нарушило договор купли-продажи предприятия.

Во-первых, переданное покупателю предприятие оказалось некачественным. В результате действий ООО «Шуле» деловая репутация предприятия оказалась гораздо более низкой, чем предполагалось на момент его продажи, в результате чего один из его товарных знаков значительно обесценился, а потенциальные покупатели отказались от покупки продукции предприятия.

При этом другой товарный знак, цена которого в составе общей цены предприятия была достаточно высока, вообще лишился правовой защиты. Таким образом, качество предприятия значительно ухудшилось в течение гарантийного срока, установленного законом, и по причинам, не связанным с деятельностью покупателя, за что продавец должен нести ответственность.

Во-вторых, согласно условиям договора купли-продажи предприятия ООО «Шуле» обязано было в течение пяти лет с момента его заключения ни самостоятельно, ни через своих аффилированных лиц не осуществлять деятельность по производству и продаже лакокрасочной продукции на территории РФ.

Истец просил суд взыскать с ООО «Шуле» убытки, вызванные сокращением продаж, которое произошло в связи с появлением информации о некачественности производимых ООО «Шуле» красок (включая расходы на проведение рекламных кампаний по восстановлению репутации предприятия и продвижению на рынок нового товарного знака). Помимо того АО «Омега» потребовало уменьшить на 30% стоимость приобретенного предприятия с возвратом ему соответствующей уплаченной части покупной цены, а также запретить ООО «Шуле» и АО «Перуччи» осуществлять деятельность по производству и продаже лакокрасочной продукции на территории РФ.

К кому и с какими требованиями вправе обратиться покупатель? Какое решение должен вынести суд?