Простые сделки риэлторских фирм. 4 страница

д) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зим них условиях;

ж) обеспечивать предоставление Нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Наниматель вправе:

а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

б) вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или заме ну занимаемого жилого помещения.

На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и Наймодателя не требуется;

в) сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;

г) требовать от Наймодателя своевременного про ведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества;

д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения настоящего договора;

е) расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи;

ж) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами.

Члены семьи Нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с Нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего договора. Дееспособные члены семьи несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма жилого помещения.

Наймодатель вправе:

а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;

в) запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.

Риэлторские фирмы могут оказывать услуги и по обмену жилых помещений.

Если анализировать действующее законодательство, то можно сказать, что гражданское законодательство установило общие правила, регулирующие все правоотношения по обмену, в том числе они могут применяться и при обмене жилыми помещениями. В отношении жилых помещений, которые находятся в государственном и муниципальном жилищном фонде, предоставляемых по договорам социального найма, действуют особенные правила по обмену. Данные правила установлены ЖК РФ (ст.ст. 72-74). В отношении обмена жилых помещений частного жилого фонда можно руководствоваться только общими правилами гражданского законодательства, правила ЖК РФ к обмену между жилыми помещениями частного жилого фонда неприменимо. В принципе, невозможен обмен жилыми помещениями, которые относятся к разным жилищным фондам, например между жилым помещением государственного жилого фонда социального использования и частным жилым фондом. Рассмотрев подобное правовое регулирование в действующем законодательстве, можно сделать вывод, что риэлторские фирмы оказывают услуги по обмену жилых помещений, при этом характер оказываемой услуги во многом будет зависеть от принадлежности жилого помещения к тому или иному виду жилого фонда.

Рассмотрим в общих положениях обмен жилыми помещениями в домах государственного, муниципального жилого фонда социального использования и частного жилого фонда.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме най-модателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наимодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом, в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наимодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

К правоотношениям сторон по обмену жилыми помещениями частного жилого фонда будут применяться только правила гражданского законодательства, согласно которым, по договору обмена (мены) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны жилое помещение на другое жилое помещение (или жилые помещения), другие вещи и объекты. К правоотношениям по обмену жилыми помещениями частного жилого фонда могут применяться и правила гражданского законодательства о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон будет признана продавцом вещи (жилого помещения, иного объекта недвижимости), которую она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения и иные вещи, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар (жилое помещение), цена которого ниже цены товара (жилого помещения), предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Риэлторская фирма может оказывать посреднические услуги по страхованию жилых помещений. Страхование жилья в последние годы становится все более востребованным, особенно в многоквартирных домах. Наиболее распространенным случаем (страховым случаем), от последствий которого следует страховать свое жилье, является нанесение жилищу вреда в результате стихийных бедствий, прочих чрезвычайных ситуаций, виновного и невиновного причинения вреда третьими лицами (в основном, здесь подразумевают соседей).

Страхование жилых помещений становится необходимостью, поскольку помогает предотвратить излишние финансовые затраты. Действительно, если, предположим, у вас в квартире недавно был проведен недешевый ремонт, а соседи над вами постоянно ранее вас «заливали», то стоит задуматься, как долго ваша квартира будет пребывать в том «обновленном» виде, на который не так давно было затрачено немало финансовых средств. Конечно, можно обратиться в суд и потребовать с таких соседей компенсации вреда, нанесенного имуществу. Но сколько будет исполняться данное решение суда? И будет ли вообще возможно исполнение решения суда в таком случае? А при страховании своего жилья практически через 3-5 дней после наступления страхового случая («залива» вашей квартиры) можно получить определенную сумму, которая или полностью, или в большей части возместит все предстоящие затраты. Все зависит от того, на какую сумму будет застрахована квартира.

Риэлторские фирмы, в принципе, не могут страховать недвижимое имущество, для этого необходимо иметь лицензию, и это совсем другой вид деятельности. Но когда фирма оказывает клиентам услуги, например по купле-продаже жилых помещений, то риэлтор, который внимательно изучил покупаемое для клиента жилье, уже может предугадать возможные «сюрпризы» со стороны соседей и посоветовать клиенту застраховать приобретенное жилое помещение.

Рассмотрим третью группу услуг, оказываемых риэлторской фирмой — это услуги по изменению правового статуса прочих объектов недвижимого имущества. Помимо посреднических услуг по заключению сделок с жилыми и нежилыми помещениями, риэлторские фирмы могут помогать гражданам, юридическим лицам (например, ЖСК) оформлять права (переоформлять) и на земельные участки, находящиеся под строениями. Кроме того, в сферу услуг риэлтора может входить не только «содействие» в заключении сделок с недвижимостью, но и с другими движимыми объектами. Например, если гаражи кирпичные - они объект недвижимого имущества, а есть и такие гаражи, которые сварены из металла, их возможно перенести без нанесения им ущерба, и потому они будут являться объектом движимого имущества. Часто при продаже дома или квартиры собственник может продать и гараж, погреб, сарай, которые находятся во дворе дома. При этом сам сарай или гараж могут продаваться, сдаваться в аренду самостоятельно, без передачи прав на квартиру или дом. Риэлторская фирма также может оказать клиенту посреднические услуги по заключению сделок, направленных на обмен, продажу данных объектов недвижимого или движимого имущества.

В этом случае речь пойдет об изменении права, на основании которого собственник здания, сооружения пользуется земельным участком, находящимся под данным видом объекта собственности. Эта группа услуг возникла в результате серьезного реформирования законодателем земельного и гражданского, жилищного законодательства. Если когда-то все земельные участки находились в собственности у государства, то теперь закон предусматривает три вида прав собственности на земельные участки: частная, муниципальная и государственная. Ранее вся земля могла находиться у граждан на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения. Теперь граждане не могут использовать свою землю на указанном виде права, а могут пользоваться ею на праве собственности или аренды. Такой вид права, как пожизненное наследуемое владение, вообще прекратил свое существование. Земельные участки, которые ранее предоставлялись гражданам на данном виде права, будут ими переоформляться на право аренды или собственности земли, поскольку иначе они просто не смогут заключить в отношении своего строения и находящейся под ним земли никакой сделки. Право постоянного бессрочного пользования по-прежнему сохранено законодателем, однако гражданам земля не может быть предоставлена на данном праве; на праве постоянного бессрочного пользования земельный участок предоставляется только государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям, а также религиозным объединениям (т. е. под церковь, мечеть). Поэтому земельный участок, предоставленный гражданам ранее на данном праве, подлежит переоформлению в собственность или аренду, иначе с таким земельным участком невозможно будет совершать сделок.

Риэлторская фирма оказывает данные услуги, поскольку все эти вопросы появляются сразу же, как только возникает необходимость совершить сделку с объектом недвижимого имущества, находящимся на земельном участке. Право на земельный участок всегда передается вместе с объектом недвижимого имущества. А если на земельный участок право не переоформлялось, то и сам объект недвижимого имущества невозможно будет передать по договорам купли-продажи, аренды и т. д.

Несмотря на то, что в законодательстве на федеральном уровне не предусмотрено ничего, что бы усложняло процесс переоформления права, и даже указано, что граждане могут один раз бесплатно приобрести в собственность земельный участок с правом постоянного бессрочного пользования или аренды, сам процесс переоформления права может занять около года, а то и более. Кроме того, различного рода платежей взимается столько, что о «бесплатной» передаче земельного участка и говорить не приходится. У данного вопроса есть и другое, не менее болезненное проявление. Сейчас большинство ЖСК приобретают землю в собственность или в аренду, а недавно проведенная реформа жилищного законодательства серьезно изменила правовое положение собственников жилых помещений. Речь идет о том, что если, к примеру, в доме хотя бы 25% жилых помещений находится в собственности, а остальные по-прежнему не приватизированы и находятся в муниципальном или государственном жилом фонде, то граждан-собственников государство обязывает оформиться как ТСЖ (товарищество собственников жилья), а соответственно они получают в долевую собственность и все коммуникации дома (это грозит большими расходами, дом с баланса МУДезов передают на баланс ассоциаций ТСЖ). Кроме того, здесь собственников жилых помещений (не только в таком случае, но и если это ЖСК) ждет другой «сюрприз». Земельный кодекс позволяет земельные участки под домами ЖСК приобретать в аренду или в долевую собственность всем членам ЖСК. Теперь законом о введении в действие нового ЖК РФ, ст. 16 предусмотрено, что земельные участки предоставляются только в собственность, по крайней мере, именно так истолковывают данное положение закона органы государственной власти и местного самоуправления на местах. Получить земельный участок в аренду или в собственность — разница большая. Если земельный участок получен на праве аренды, то пользователи (арендаторы) платят арендную плату, если земельный участок на праве собственности, то собственники платят налог за землю. Собственник земельного участка несет бремя расходов, которое возникает при пользовании этим участком.

Оказание риэлторскими фирмами данного рода услуг связано с большой затратой времени и средств, однако необходимость в них (услугах) возникает всегда, когда нужно совершить сделку со зданием, строением, находящимся на конкретном земельном участке. Рассмотрим на примере г. Саратова порядок переоформления права на земельный участок. В принципе, процесс переоформления права во всех муниципальных образованиях приблизительно одинаковый, за некоторыми исключениями.

Изначально для переоформления права на земельный участок необходимо подготовить документацию для подачи в земельный комитет администрации города. Все документы подаются в трех экземплярах, по одному экземпляру будут хранить в архиве, еще один экземпляр будет выдан на руки заявителю, третий останется в земельном комитете. В земельный комитет подают правоустанавливающие документы на строение, объект недвижимого имущества и документ, подтверждающий предоставление земельного участка. Ранее предоставление земельных участков оформлялось решением исполкома местного совета народных депутатов, актом на землю. Кроме того, в земельный комитет следует подать и план БТИ самого строения, на котором находится земельный участок, поэтом, перед подачей документов в земельный комитет следует вызвать техника БТИ и подготовить план БТИ и справку БТИ на строение. Разумеется, вызов техника БТИ и заказ плана, справки осуществляются не бесплатно, поэтому это первый этап, на котором собственника строения ждут расходы по «бесплатному» переоформлению прав на земельный участок.

Затем вызываются геодезисты для проведения геодезической съемки объекта и составления карта-плана земельного участка и находящегося на нем строения. Эта услуга оказывается не земельным комитетом, как думает большинство граждан, а коммерческой фирмой, которая «сотрудничает» с местным земельным комитетом. Отсюда следуют еще расходы на вызов и составление геодезической документации.

Параллельно с составлением геодезической документации следует написать и подать заявление на имя мэра (или другого уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления). Как правило, в канцелярии вам выдадут бланк, который необходимо будет заполнить для подачи заявления. Следует иметь в виду, что предоставление земли на праве аренды можно просить сроком на 49 лет.

При оформлении земельного участка в аренду или в собственность риэлтор еще не раз будет проходить кадастровый учет, первый раз будет кадастр без указания координат земельного участка, второй раз — с координатами. Объяснить, почему так неудобно организована работа кадастрового учета, не представляется возможным, и ждать постановки на кадастровый учет и первый и второй раз придется не меньше месяца.

Затем следует этап, на котором, с уже готовым карта-планом, риэлтор будет согласовывать границы с соседями; если ваши соседи МУДез или ТСЖ, то это целая история. Согласование границ с данными организациями редко проходит «гладко» и ждать его приходится около одного месяца.

Месяцами приходится ждать документы (землеустроительное дело) с подписями уполномоченных лиц органов местного самоуправления. Кроме того, может так случиться, что пока документы (землеустроительное дело) пройдут все "этапы и все «согласования», пройдет год, и за это время документация БТИ станет недействительной, и перед выдачей постановления о предоставлении земельного участка в аренду или в собственность, вас заставят снова заказать техника БТИ для получения справки. Само постановление «выходит» также около месяца, его выдают в четырех экземплярах (один идет в архив администрации, второй в архив земельного комитета, третий — в регистрационную палату, четвертый останется на руках у собственника или арендатора).

После получения постановления наступает заключительный этап всего переоформления права на земельный участок — заключение договора с администрацией на предоставление земельного участка в аренду или оформление его в собственность. Данный процесс отнимет времени не меньше месяца, и в итоге вы получаете на руки готовый документ, подтверждающий право собственности клиента на земельный участок или договор аренды. С этим документом и землеустроительным делом следует сразу же идти в регистрационную палату для государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок. В регистрационную палату будет представляться также и документация БТИ, поэтому если с момента ее составления и до государственной регистрации права прошел год, то потребуется снова вызывать техника БТИ и платить за вызов.