Простые сделки риэлторских фирм. 4 страница

д) информировать Нанимателя о проведении ка­питального ремонта или реконструкции дома не по­зднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготов­ке дома, санитарно-технического и иного оборудо­вания, находящегося в нем, к эксплуатации в зим­ них условиях;

ж) обеспечивать предоставление Нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммуналь­ных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жи­лищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помеще­ний, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое поме­щение и коммунальные услуги в случае оказания ус­луг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помеще­ние у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные за­конодательством Российской Федерации.

Наниматель вправе:

а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

б) вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жи­лом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или заме­ ну занимаемого жилого помещения.

На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и Наймодателя не требуется;

в) сохранить права на жилое помещение при вре­менном отсутствии его и членов его семьи;

г) требовать от Наймодателя своевременного про­ ведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имуще­ства в многоквартирном доме, а также предоставле­ния предусмотренных настоящим договором комму­нальных услуг надлежащего качества;

д) требовать с письменного согласия проживаю­щих совместно с Нанимателем членов семьи в случа­ях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения настоящего договора;

е) расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи;

ж) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные ЖК РФ и фе­деральными законами.

Члены семьи Нанимателя, проживающие совмест­но с ним, имеют равные с Нанимателем права и обя­занности, вытекающие из настоящего договора. Де­еспособные члены семьи несут солидарную с Нани­мателем ответственность по обязательствам, вытека­ющим из договора коммерческого найма жилого по­мещения.

Наймодатель вправе:

а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

б) требовать допуска в жилое помещение в зара­нее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного обо­рудования, находящегося в нем, для выполнения необ­ходимых ремонтных работ в случае расторжения до­говора, а для ликвидации аварий — в любое время;

в) запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.

Риэлторские фирмы могут оказывать услуги и по обмену жилых помещений.

Если анализировать действующее законодатель­ство, то можно сказать, что гражданское законода­тельство установило общие правила, регулирующие все правоотношения по обмену, в том числе они могут применяться и при обмене жилыми помещениями. В отношении жилых помещений, которые находятся в государственном и муниципальном жилищном фонде, предоставляемых по договорам социального найма, действуют особенные правила по обмену. Данные правила установлены ЖК РФ (ст.ст. 72-74). В отно­шении обмена жилых помещений частного жилого фонда можно руководствоваться только общими правилами гражданского законодательства, правила ЖК РФ к обмену между жилыми помещениями част­ного жилого фонда неприменимо. В принципе, невоз­можен обмен жилыми помещениями, которые отно­сятся к разным жилищным фондам, например между жилым помещением государственного жилого фонда социального использования и частным жилым фон­дом. Рассмотрев подобное правовое регулирование в действующем законодательстве, можно сделать вы­вод, что риэлторские фирмы оказывают услуги по об­мену жилых помещений, при этом характер оказыва­емой услуги во многом будет зависеть от принадлеж­ности жилого помещения к тому или иному виду жи­лого фонда.

Рассмотрим в общих положениях обмен жилыми помещениями в домах государственного, муници­пального жилого фонда социального использова­ния и частного жилого фонда.

Наниматель жилого помещения по договору соци­ального найма с согласия в письменной форме най-модателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих чле­нов его семьи, вправе осуществить обмен занимае­мого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с на­нимателем члены его семьи вправе требовать от на­нимателя обмена занимаемого ими жилого помеще­ния по договору социального найма на жилые поме­щения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жи­лого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие вни­мания доводы и законные интересы лиц, проживаю­щих в обмениваемом жилом помещении. Обмен жи­лыми помещениями, которые предоставлены по дого­ворам социального найма и в которых проживают не­совершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечи­тельства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам соци­ального найма, нарушает права или законные интере­сы указанных лиц. Решения органов опеки и попечи­тельства о даче согласия на обмен жилыми помещени­ями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Обмен жилыми по­мещениями, предоставленными по договорам соци­ального найма, может быть совершен между гражда­нами, проживающими в жилых помещениях, располо­женных как в одном, так и в разных населенных пунк­тах на территории Российской Федерации.

Обмен жилыми помещениями между нанимателя­ми жилых помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого поме­щения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жило­го помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым по­мещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для про­живания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использо­вания в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соот­ветствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тя­желых форм хронических заболеваний. Обмен жилыми помещениями между нанимателя­ми данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жи­лыми помещениями. Договор об обмене жилыми по­мещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соот­ветствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каж­дому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществле­ние соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наимодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или пред­ставителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Договор об обмене жилыми помещениями и соот­ветствующее согласие каждого наймодателя обмени­ваемого жилого помещения являются основанием рас­торжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми по­мещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного зак­лючения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помеще­ния с гражданином, который вселяется в данное жи­лое помещение в связи с обменом, в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещения­ми. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наимодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обраще­ния соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

К правоотношениям сторон по обмену жилыми помещениями частного жилого фонда будут приме­няться только правила гражданского законодатель­ства, согласно которым, по договору обмена (мены) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны жилое помещение на другое жилое помещение (или жилые помещения), другие вещи и объекты. К правоотношениям по обмену жилыми по­мещениями частного жилого фонда могут приме­няться и правила гражданского законодательства о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон будет признана продавцом вещи (жилого помещения, иного объекта недвижимости), которую она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения и иные вещи, подлежащие обме­ну, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом слу­чае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар (жилое помеще­ние), цена которого ниже цены товара (жилого поме­щения), предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после ис­полнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Риэлторская фирма может оказывать посредни­ческие услуги по страхованию жилых помещений. Страхование жилья в последние годы становится все более востребованным, особенно в многоквартирных домах. Наиболее распространенным случаем (стра­ховым случаем), от последствий которого следует страховать свое жилье, является нанесение жилищу вреда в результате стихийных бедствий, прочих чрез­вычайных ситуаций, виновного и невиновного при­чинения вреда третьими лицами (в основном, здесь подразумевают соседей).

Страхование жилых помещений становится необ­ходимостью, поскольку помогает предотвратить из­лишние финансовые затраты. Действительно, если, предположим, у вас в квартире недавно был прове­ден недешевый ремонт, а соседи над вами постоянно ранее вас «заливали», то стоит задуматься, как долго ваша квартира будет пребывать в том «обновленном» виде, на который не так давно было затрачено немало финансовых средств. Конечно, можно обратиться в суд и потребовать с таких соседей компенсации вреда, на­несенного имуществу. Но сколько будет исполняться данное решение суда? И будет ли вообще возможно исполнение решения суда в таком случае? А при стра­ховании своего жилья практически через 3-5 дней после наступления страхового случая («залива» ва­шей квартиры) можно получить определенную сум­му, которая или полностью, или в большей части воз­местит все предстоящие затраты. Все зависит от того, на какую сумму будет застрахована квартира.

Риэлторские фирмы, в принципе, не могут страхо­вать недвижимое имущество, для этого необходимо иметь лицензию, и это совсем другой вид деятельнос­ти. Но когда фирма оказывает клиентам услуги, на­пример по купле-продаже жилых помещений, то ри­элтор, который внимательно изучил покупаемое для клиента жилье, уже может предугадать возможные «сюрпризы» со стороны соседей и посоветовать кли­енту застраховать приобретенное жилое помещение.

Рассмотрим третью группу услуг, оказываемых риэлторской фирмой — это услуги по изменению правового статуса прочих объектов недвижимого имущества. Помимо посреднических услуг по зак­лючению сделок с жилыми и нежилыми помещения­ми, риэлторские фирмы могут помогать гражданам, юридическим лицам (например, ЖСК) оформлять права (переоформлять) и на земельные участки, на­ходящиеся под строениями. Кроме того, в сферу ус­луг риэлтора может входить не только «содействие» в заключении сделок с недвижимостью, но и с други­ми движимыми объектами. Например, если гаражи кирпичные - они объект недвижимого имущества, а есть и такие гаражи, которые сварены из металла, их возможно перенести без нанесения им ущерба, и по­тому они будут являться объектом движимого иму­щества. Часто при продаже дома или квартиры соб­ственник может продать и гараж, погреб, сарай, кото­рые находятся во дворе дома. При этом сам сарай или гараж могут продаваться, сдаваться в аренду само­стоятельно, без передачи прав на квартиру или дом. Риэлторская фирма также может оказать клиенту по­среднические услуги по заключению сделок, направ­ленных на обмен, продажу данных объектов недви­жимого или движимого имущества.

В этом случае речь пойдет об изменении права, на основании которого собственник здания, сооружения пользуется земельным участком, находящимся под данным видом объекта собственности. Эта группа услуг возникла в результате серьезного реформиро­вания законодателем земельного и гражданского, жи­лищного законодательства. Если когда-то все земель­ные участки находились в собственности у государ­ства, то теперь закон предусматривает три вида прав собственности на земельные участки: частная, муни­ципальная и государственная. Ранее вся земля могла находиться у граждан на праве постоянного бессроч­ного пользования, пожизненного наследуемого вла­дения. Теперь граждане не могут использовать свою землю на указанном виде права, а могут пользовать­ся ею на праве собственности или аренды. Такой вид права, как пожизненное наследуемое владение, вооб­ще прекратил свое существование. Земельные участ­ки, которые ранее предоставлялись гражданам на данном виде права, будут ими переоформляться на право аренды или собственности земли, поскольку иначе они просто не смогут заключить в отношении своего строения и находящейся под ним земли ника­кой сделки. Право постоянного бессрочного пользо­вания по-прежнему сохранено законодателем, однако гражданам земля не может быть предоставлена на данном праве; на праве постоянного бессрочного пользования земельный участок предоставляется только государственным и муниципальным пред­приятиям и учреждениям, а также религиозным объединениям (т. е. под церковь, мечеть). Поэтому земельный участок, предоставленный гражданам ранее на данном праве, подлежит переоформлению в собственность или аренду, иначе с таким земель­ным участком невозможно будет совершать сделок.

Риэлторская фирма оказывает данные услуги, по­скольку все эти вопросы появляются сразу же, как только возникает необходимость совершить сделку с объектом недвижимого имущества, находящимся на земельном участке. Право на земельный участок все­гда передается вместе с объектом недвижимого иму­щества. А если на земельный участок право не пере­оформлялось, то и сам объект недвижимого имуще­ства невозможно будет передать по договорам купли-продажи, аренды и т. д.

Несмотря на то, что в законодательстве на феде­ральном уровне не предусмотрено ничего, что бы ус­ложняло процесс переоформления права, и даже ука­зано, что граждане могут один раз бесплатно приоб­рести в собственность земельный участок с правом постоянного бессрочного пользования или аренды, сам процесс переоформления права может занять около года, а то и более. Кроме того, различного рода платежей взимается столько, что о «бесплатной» пе­редаче земельного участка и говорить не приходится. У данного вопроса есть и другое, не менее болезнен­ное проявление. Сейчас большинство ЖСК приобре­тают землю в собственность или в аренду, а недавно проведенная реформа жилищного законодательства серьезно изменила правовое положение собственни­ков жилых помещений. Речь идет о том, что если, к примеру, в доме хотя бы 25% жилых помещений на­ходится в собственности, а остальные по-прежнему не приватизированы и находятся в муниципальном или государственном жилом фонде, то граждан-соб­ственников государство обязывает оформиться как ТСЖ (товарищество собственников жилья), а соот­ветственно они получают в долевую собственность и все коммуникации дома (это грозит большими расхо­дами, дом с баланса МУДезов передают на баланс ассоциаций ТСЖ). Кроме того, здесь собственников жилых помещений (не только в таком случае, но и если это ЖСК) ждет другой «сюрприз». Земельный кодекс позволяет земельные участки под домами ЖСК приобретать в аренду или в долевую собствен­ность всем членам ЖСК. Теперь законом о введении в действие нового ЖК РФ, ст. 16 предусмотрено, что земельные участки предоставляются только в соб­ственность, по крайней мере, именно так истолковы­вают данное положение закона органы государствен­ной власти и местного самоуправления на местах. Получить земельный участок в аренду или в соб­ственность — разница большая. Если земельный уча­сток получен на праве аренды, то пользователи (арен­даторы) платят арендную плату, если земельный уча­сток на праве собственности, то собственники платят налог за землю. Собственник земельного участка не­сет бремя расходов, которое возникает при пользова­нии этим участком.

Оказание риэлторскими фирмами данного рода услуг связано с большой затратой времени и средств, однако необходимость в них (услугах) возникает все­гда, когда нужно совершить сделку со зданием, строением, находящимся на конкретном земельном участке. Рассмотрим на примере г. Саратова порядок переоформления права на земельный участок. В прин­ципе, процесс переоформления права во всех муници­пальных образованиях приблизительно одинаковый, за некоторыми исключениями.

Изначально для переоформления права на земель­ный участок необходимо подготовить документацию для подачи в земельный комитет администрации горо­да. Все документы подаются в трех экземплярах, по одному экземпляру будут хранить в архиве, еще один экземпляр будет выдан на руки заявителю, третий ос­танется в земельном комитете. В земельный комитет подают правоустанавливающие документы на строе­ние, объект недвижимого имущества и документ, под­тверждающий предоставление земельного участка. Ранее предоставление земельных участков оформля­лось решением исполкома местного совета народных депутатов, актом на землю. Кроме того, в земельный комитет следует подать и план БТИ самого строения, на котором находится земельный участок, поэтом, пе­ред подачей документов в земельный комитет следует вызвать техника БТИ и подготовить план БТИ и справ­ку БТИ на строение. Разумеется, вызов техника БТИ и заказ плана, справки осуществляются не бесплатно, поэтому это первый этап, на котором собственника строения ждут расходы по «бесплатному» переоформ­лению прав на земельный участок.

Затем вызываются геодезисты для проведения гео­дезической съемки объекта и составления карта-плана земельного участка и находящегося на нем строения. Эта услуга оказывается не земельным комитетом, как думает большинство граждан, а коммерческой фир­мой, которая «сотрудничает» с местным земельным комитетом. Отсюда следуют еще расходы на вызов и составление геодезической документации.

Параллельно с составлением геодезической доку­ментации следует написать и подать заявление на имя мэра (или другого уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления). Как правило, в канцелярии вам выдадут бланк, который необходимо будет заполнить для подачи заявления. Следует иметь в виду, что предоставление земли на праве аренды можно просить сроком на 49 лет.

При оформлении земельного участка в аренду или в собственность риэлтор еще не раз будет проходить кадастровый учет, первый раз будет кадастр без указа­ния координат земельного участка, второй раз — с ко­ординатами. Объяснить, почему так неудобно органи­зована работа кадастрового учета, не представляется возможным, и ждать постановки на кадастровый учет и первый и второй раз придется не меньше месяца.

Затем следует этап, на котором, с уже готовым карта-планом, риэлтор будет согласовывать границы с соседями; если ваши соседи МУДез или ТСЖ, то это целая история. Согласование границ с данными организациями редко проходит «гладко» и ждать его приходится около одного месяца.

Месяцами приходится ждать документы (землеус­троительное дело) с подписями уполномоченных лиц органов местного самоуправления. Кроме того, мо­жет так случиться, что пока документы (землеустро­ительное дело) пройдут все "этапы и все «согласова­ния», пройдет год, и за это время документация БТИ станет недействительной, и перед выдачей постанов­ления о предоставлении земельного участка в аренду или в собственность, вас заставят снова заказать тех­ника БТИ для получения справки. Само постановле­ние «выходит» также около месяца, его выдают в че­тырех экземплярах (один идет в архив администра­ции, второй в архив земельного комитета, третий — в регистрационную палату, четвертый останется на руках у собственника или арендатора).

После получения постановления наступает заклю­чительный этап всего переоформления права на зе­мельный участок — заключение договора с админист­рацией на предоставление земельного участка в арен­ду или оформление его в собственность. Данный про­цесс отнимет времени не меньше месяца, и в итоге вы получаете на руки готовый документ, подтверждаю­щий право собственности клиента на земельный учас­ток или договор аренды. С этим документом и земле­устроительным делом следует сразу же идти в регист­рационную палату для государственной регистрации права собственности или аренды на земельный учас­ток. В регистрационную палату будет представляться также и документация БТИ, поэтому если с момента ее составления и до государственной регистрации пра­ва прошел год, то потребуется снова вызывать техника БТИ и платить за вызов.