Принципи визначення вартості земельної ділянки та нерухомості

№	Назва принципу	Коротка характеристика	Пояснення

1.	Корисності	Відзначає залежність вартості об’єкту оцінки від його здатності задовольняти вимоги власників.	В економічній практиці корисність визначається величиною, надійністю та строками грошового потоку від використання об’єкту у господарській практиці.

Продовження табл. 6.1.


2.	Заміщення	Базується на можливості альтернативного виборі покупців об’єктів нерухомості чи земельних ділянок (приблизно однорідних за своєю корисністю), та означає, що вартість окремого об’єкта залежить від наявності на ринку та загальної кількості об’єктів-аналогів.	Найбільш повно реалізується за умов новобудов у районах масового житлового будівництва.
3.	Очікування	Означає, що вартість об’єкту безпосередньо залежить від суми виручки, якуочікує отримати теперішній власник майна від останньої угоди перепродажі.	Наприклад, при визначенні вартості земельної ділянки у зоні житлового будівництва слід врахувати можливу суму орендної плати та строки її сплати у випадку спорудження житлового будинку.
4.	Елімінованості	Визначає необхідність врахування вкладу кожного з усього спектру факторів, які впливають на вартість об’єкта оцінки.	Вартість нерухомості визначається такими основними факторами: чистою вартістю земельної ділянки та чистою вартістю усіх надбудов на ній (з урахуванням їх технічного оснащення). Використовується для визначення надлишкових чи невистачаючих поліпшень земельних ділянок.
5.	Збалансованості	Визначає необхідність пошуку оптимального складу усіх компонентів виробничо-господарських систем для кожного типу землекористування, що зумовлює максимальну вартість нерухомості.	Збалансованість досягається у випадку коли типу об’єкту оцінки відповідає оптимальна комбінація інших навколишніх (у рамках району) об’єктів нерухомості чи земельних ділянок. Збалансованість порушується, якщо окремі об’єкти характеризуються надлишковими чи недостатніми поліпшеннями порівняно з середнім рівнем району.
6.	Розподілу	Означає, що фізичні елементи нерухомості чи права на користування земельними ділянками можна розподіляти та поєднувати у різних комбінаціях, які дозволяють досягти найвищої їх вартості.	Даний принцип проявляється через динамічність земельного ринку та ринку нерухомості.
7.	Ринковий	Визначає залежність вартості об’єкту оцінки від рівня ринкових цін на нього.	Виражає взаємозв’язок між зростаючою потребою в об’єктах нерухомості чи земельних ділянках, за умови розвитку суспільства, та природною обмеженістю пропозиції таких об’єктів.
8.	Оточення	Полягає у необхідності узгодження архітектурної однорідності та відповідного характеру землекористування, що дозволяє досягти максимальної вартості.	Даний принцип проявляється через місцеві ринки та практично реалізується у прогресії чи регресії вартості об’єкта оцінки.

Закінчення табл. 6.1.


9.	Найкращого та найбільш ефективного використання	Означає, що при оцінці вартості об’єктів нерухомості чи земельних ділянок з можливих варіантів їх господарського використання обирається той, що дозволяє максимально реалізувати функціональні можливості об’єктів.	Цей принцип є ніби узагальнюючим для оцінки об’єктів нерухомості та земельних ділянок, а також дозволяє найбільш повно врахувати їх потенціал при оцінці вартості.

Орієнтовний перелік документів, що необхідний для оцінки об’єктів нерухомості та земельних ділянок [2]:

1. Для визначення вартості нерухомості:

1.1. Свідоцтво юридичної приналежності об’єкта (юридичний статус).

1.2. Історія будівництва.

1.3. Документи на право землекористування, генплан, поетажні плани, експлікації.

1.4. Паспорт Бюро технічної інвентаризації.

1.5. Відомості щодо кількості, обсягів, строків ремонтів та витрат на їх проведення.

1.6. Відомості про орендні угоди щодо об’єкту та розміру орендної плати.

2. Для оцінки земельних ділянок:

2.1. Акти землекористування.

2.2. Інформація щодо інженерно-геологічним умовам.

2.3. Інформація щодо місцезнаходження ділянки відносно санітарно-захисних зон.

2.4. Постанови місцевих органів влади щодо землекористування.

2.5. Кошториси витрат на поліпшення земель.

2.6. Документи щодо умов використання земельної ділянки.

На закінчення слід зазначити, що кожен аналітик використовує той чи інший метод визначення вартості потенціалу земельної ділянки, будівлі чи споруди підприємства відповідно до власних переконань та підготовки. Наприклад, витратні методи оцінки можуть свідчити, що аналітик відстоює методологію ресурсного дослідження потенціалу. Застосування результатних технологій визначення вартості потенціалу свідчить про прихильність аналітика до теорій функціонально-організаційного напрямку. У оціночній практиці досить часто виникають проблеми, що потребують комбінації різних позицій. Найбільш вдалі спроби дозволяють говорити про необхідність створення нового підходу до дослідження феномену потенціалу підприємства, у цілому, та таких його елементів як земля, будівлі та споруди.