Оцінка вартості земельної ділянки, будівель і споруд

 

Основні поняття розділу:

þ Земельна ділянка, об’єкт нерухомості, будівля, споруда.

þ Поліпшення земельної ділянки.

þ Види зносу будівель і споруд та методи їх визначення.

þ Цілісний земельно-майновий комплекс.

 

6.1. Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та інших об’єктів складовими частинами потенціалу підприємства

 

Об’єктивно необхідним базисом створення будь-якого підприємства, його цілісного майнового комплексу, виступає земельна ділянка та усі її поліпшення, тобто об’єкти нерухомості. Так чи інакше виробничі процеси усіх підприємств переплітаються з природними, що зумовлює необхідність врахування природного чинника при визначенні їх потенціалу. Відзначимо, що у деяких сферах бізнесу земельна ділянка є основним засобом виробництва чи найважливішим чинником успішності діяльності. У якості прикладу можна навести сільське господарство, видобувну промисловість, туристичний, культурно-оздоровчий бізнес тощо.

Проблема оцінки незабудованої земельної ділянки або земельної ділянки з поліпшеннями (нерухомістю) вже давно є об’єктом ретельного дослідження багатьох науковців. Вартість земельної ділянки, будівель і споруд визначається їх специфічною корисністю, унікальністю, довговічністю, місцерозрашуванням, а також кількістю ринкових пропозицій. При цьому слід зазначити, що алгоритм визначення вартості землі чи нерухомості тісно переплітається з юридичними процедурами, які формують, визначають, регламентують та обслуговують відносини власності на ці об’єкти.

Відзначимо, що виключна роль земельних ділянок та об’єктів нерухомості у виробничо-господарському процесі окремого підприємства та розвитку суспільних економічних відносин призводить до необхідності ґрунтовного дослідження втілених у них корисних матеріально-майнових властивостей, як досягнутих, так і потенційних.

Визначаючи потенціал підприємства як сукупність внутрішній і зовнішніх, явних чи прихованих можливостей цілісної земельно-майнової та соціально-організаційної системи, зайвий раз слід підкреслити складність його кількісної детермінації. Однією, найбільш кількісно вимірюваною складовою цієї сукупності можливостей, виступає земельна ділянка та створені на ній об’єкти.

З метою однозначного визнання об’єктів нерухомості та земельних ділянок підприємства елементами його потенціалу, слід дослідити їх специфічні риси, які можуть чи підтвердити чи спростувати дану тезу. Базисним положенням такого дослідження слід вважати необхідність порівняння загальносистемних рис потенціалу підприємства з виокремленими специфічними рисами земельних ділянок та об’єктів нерухомості, які проявляються у господарських процесах. Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях:

þ Згідно з ресурсним підходом до визначення вартості потенціалу підприємства, що нині є найпоширенішим, його вартість дорівнює сумі витрат (чи вартостей) усіх ресурсно-майнових елементів. З огляду на це зазначимо, що вартість земельних ділянок та об’єктів нерухомості складає найбільшу частку у загальній структурі майна підприємств багатьох сфер бізнесу, утворюючи природний базис реалізації підприємницької діяльності.

þ З позицій організаційно-функціонального підходу до оцінки вартості потенціалу підприємства, її величина визначається здатністю матеріально-технічних і соціально-трудових елементів підприємницької діяльності виконувати виробничо-комерційні функції. Не останню роль у виконанні стратегічних програм розвитку підприємств відіграє наявність і доступність земельних ділянок, а також об’єктів нерухомості.

þ Можливості окремо взятої земельної ділянки, будівлі чи споруди, так як і їх ринкова вартість, суттєво відрізняються від інтегральних можливостей у складі цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу.

þ Сам процес залучення земельної ділянки чи об’єкту нерухомості до господарських операцій передбачає дотримання певних об’єктивно чи природно обумовлених пропорцій.

þ Слід також відзначити, що можливості та спосіб використання земельних ділянок, будівель і споруд у довгостроковому періоді безпосередньо визначається сучасними ринковими умовами, етапом розвитку економічних відносин і багатьма іншими факторами.

þ Саме можливості результативного використання земельних ресурсів, будівель чи споруд виступають інертними чи основоположними компонентами загальної динамічної сукупності елементів потенціалу підприємства.

Таким чином, перераховані тези дозволяють однозначно віднести земельні ділянки та інші об’єкти нерухомості до ресурсних елементів потенціалу підприємства, так як вони (їх можливості) відповідають таким його специфічним рисам як складність, структурність, інертність, відкритість, пропорційність, реальність тощо.

Перш ніж перейти до методології визначення вартості земельно-архітектурних елементів потенціалу підприємства слід визначитися з основними термінами, що будуть вживатися у подальшому:

ð Земельна ділянка — це частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, які дозволяють її використовувати у економічних відносинах. По своїй суті усі властивості земель можна розподілити на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні. У сукупності вони формують специфічний об’єкт оцінки — земельна ділянка.

ð Фізична площа земельної ділянки — це площа земної поверхні у межах певної ділянки, враховуючи нерівності її поверхні.

ð Геодезична площа земельної ділянки — це площа проекції меж ділянки у геодезичну систему координат. За даною площею земельна ділянка фіксується у нормативно-правових документах.

ð Межі земельної ділянки — це периметр ділянки, що відокремлює її від суміжних ділянок, встановлюється безпосередньо на місцевості згідно каталогу координат кутів поворотів меж. Розрізняють внутрішні та зовнішні межі земельних ділянок.

ð Юридичний статус — це сукупність права власності, забудови, застави, серветутів, переваги придбання та інших законних зобов’язань щодо земельних ділянок, які визначають специфіку їх відчуження та використання. З прийняттям за останні роки ряду законодавчих актів та нормативних документів, пов’язаних з реформуванням земельних відносин в Україні, у тому числі Земельного кодексу 2001 року, створені законодавчі та нормативно-методичні основи придбання земельних ділянок у власність юридичними та фізичними особами земельних ділянок сільськогосподарського та іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності. Після поетапного введення у дію даного кодексу земельні ділянки стануть об’єктами господарського обороту і їх власники будуть мати змогу самостійно і вільно розпоряджатися ними, тобто економічно вигідно використовувати, продавати, дарувати, заповідати, віддавати під заставу, купувати чи здавати в оренду. Становлення та розвиток конкурентного ринку землі, перетворення землі у об’єкт товарно-грошових відносин значно актуалізує проблему оцінки її ринкової вартості.

ð Цільове призначення земельної ділянки — це встановлені законодавством порядок, умови, критичні межі експлуатації земель для конкретних господарських цілей, відповідно до визначених категорій.

ð Поліпшення земельної ділянки (об’єкту нерухомості) — фізичні наслідки будь-яких заходів, що призвели до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об’єкта нерухомості чи його споживної вартості).

ð До нерухомості відносять об’єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (земній поверхні) та усе що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їх юридичний статус. Таким чином вирізняють поняття нерухомості фізичних об’єктів та нерухомості прав власності.

ð Конструктивна система об’єкта — це сукупність будівельних елементів та конструкційних рішень, яка визначає можливість об’єкту виконувати корисні функції та запобігає недопустимим деформаціям у межах встановленого періоду часу та умов експлуатації. Існують основні три типи конструкційних систем об’єктів нерухомості: каркасні, безкаркасні та змішані (комбіновані).

ð Цілісний архітектурний комплекс — це сукупність об’єктів нерухомості, які нерозривно поєднані на функціональній, естетичній, культурній чи іншій основі. Оцінка вартості одного зі складових об’єктів цілісного архітектурного комплексу немає сенсу з огляду на неможливість його окремого використання.

ð Конструкційний елемент нерухомості — це елементарна неподільна частина об’єкта, що конструкційно поєднана у загальну систему.

ð Будівлі — інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовуються) приміщення для протікання певних бізнес-процесів.

ð Приміщення — частина внутрішнього об’єму будівлі, обмежена будівельними елементами з визначеними функціонально-технічними характеристиками.

ð Споруди — будівельні об’єкти, що призначені для протікання спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів.

Оцінка вартості та потенціалу земельних ділянок і об’єктів нерухомості ґрунтується на використанні системи принципів, що дозволяють найбільш адекватно визначити втілені в них можливості (табл. 6.1.).

Таблиця 6.1