Проблемы, с которыми сталкиваются иностранцы при приобретении недвижимости в Турции и меры по их предотвращению

В последние годы многие иностранцы покупают недвижимость в Турции, и особенно в Анталийском регионе, приобретают квартиры или виллы как летнюю резиденцию или для постоянного проживания. В то же время, иностранцы все больше покупают и земельные участки с целью инвестиций или строительства. Все мы знаем, что среди таких иностранцев очень много россиян и других наших соотечественников из бывшего СССР. Как правило, те, кто купил себе дом в Турции или приезжают сюда на отдых, бывают здесь очень счастливы, иностранцы любят солнечную Анталию и ее гостеприимный народ. Однако, к сожалению, бывают и негативные случаи, и в рамках этой конференции наша задача поднять такого рода проблемные ситуации и начать процесс по разработке решений этих проблем. Конечно же, человек, решивший совершить такую крупную сделку как приобретение недвижимости, должен быть еще более внимательным и предусмотрительным, чем обычно. В конце концов, он покупает себе дом, а не пару килограмм апельсинов на базаре!.. При принятии такого важного решения покупателю следует проконсультироваться с опытным и знающим специалистом, а лучше даже с несколькими. Это актуально для граждан Турции, и это в разы важнее для иностранцев, потому что принимается решение о приобретении недвижимости в стране, законодательство которой иностранный покупатель не знает, так же как и не знает, как правило, даже язык этого государства… Если говорить о «Специфических вопросах, которые необходимо учитывать при приобретении недвижимости», то возникает множество тем. Здесь мы постараемся коротко осветить основные моменты и затем перейдем к основной нашей теме: «Проблемы, с которыми сталкиваются иностранцы при приобретении недвижимости в Турции». В целом эти вопросы можно разделить на технические, экономические, социальные и юридические. Технические вопросы – это, к примеру, наличие разрешения на застройку для земельного участка и связанные с этим тонкости, а при приобретении готового жилья – качество строительства, наличие разрешения на ввод в эксплуатацию и соответствие нумерации квартир, а также расположение объекта, его техническое оснащение и так далее. Если коротко об экономических вопросах, то это, конечно же, продажная стоимость объекта, разница между этой стоимостью и рыночной ценой, возникающие при продаже налоги и пошлины и так далее. В плане социальных вопросов достаточно сказать, что «Покупая себе дом, мы приобретаем не только жилье, но и кучу соседей впридачу». Юридические же вопросы, возможно, наиболее важные из всех. Потому что, если покупатель совершит ошибку в юридическом плане, то он может оказаться в очень сложной ситуации, вплоть до того, что может потерять как выплаченные деньги, так и недвижимость, которую хотел купить. К юридическим вопросам относятся: право собственности на объект, наличие обременений, таких как ипотека или судебные аресты, полномочия продавца, возможность выдвижения претензий со стороны третьих лиц или же вовлечение в судебные тяжбы; всё это следует тщательно проверить и принять необходимые меры. Наконец, доходим до юридических проблем, с которыми сталкиваются, в частности, иностранцы. Все, кто в теме, знают, что в рамках действующего законодательства иностранец, желающий пробрести недвижимость в Турции, может заключить юридически действительный договор купли-продажи только в Управлении регистрации сделок с недвижимостью, то есть в Тапу-офисе. А для этого необходимо разрешение Эгейского военного командования, а связанная с этим официальная переписка длится, в последнее время, один-два месяца, раньше же вообще продолжалась месяцами. Другая предусмотренная законам форма договора – «Договор-обязательство о купле-продаже недвижимости», и этот договор может быть подписан в нотариальной конторе и затем зарегистрирован в реестре сделок с недвижимостью в Тапу-офисе, но если покупатель по такому договору иностранец, то нотариусы требуют всё то же разрешение от военных, и поэтому для иностранного покупателя нет особого смысла и возможности применения этой формы договора. Самое главное, что надо знать, - это то, что договор купли-продажи недвижимости, составленный в простой письменной форме без регистрации в Тапу-офисе, является юридически недействительным и не может быть исполнен в принудительном порядке через суд, то есть возможности для защиты прав покупателя по этому договору ничтожно малы. Это следует из 237-ой статьи Турецкого Обязательственного Кодекса, которая гласит: «Продажа недвижимости является действительной только в том случае, если договор заключен в установленном законом порядке». Из этого следует, что, основываясь на простом письменном договоре, покупатель не может получить через суд право собственности на недвижимость, однако этот договор рассматривается как письменное доказательство, и можно требовать возврата выплаченных денег. Исключением является договор переуступки права на объект недвижимости, возникающего из Договора строительного подряда за долю в построенных объектах. Но возможности применения этого договора тоже довольно слабы. К сожалению, так как иностранные покупатели не знают этих юридических нюансов, они считают, что договор, составленный в письменной форме, является достаточным для защиты их прав с момента его подписания. На самом же деле, право собственности на недвижимость переходит к покупателю только после регистрации сделки в Тапу-офисе, а до этого момента может произойти всё, что угодно: может появиться судебный арест на этом объекте недвижимости, третьи лица могут предъявить какие-то права, недобросовестный продавец может заложить эту недвижимость в банк под ипотеку или даже продать третьим лицам. К сожалению, такие негативные случаи не редкость, и их число всё больше увеличивается. Оказавшись в такой ситуации, иностранный покупатель, если он не может решить проблему с самим продавцом, обращается к адвокату, но, как правило, в такой ситуации можно только требовать возврата выплаченных денег, а это зависит от платежеспособности и наличия ликвидного имущества у должника, и поэтому, если у должника ничего нет, этот процесс может длиться годами. Если подытожить, иностранный покупатель, приобретающий недвижимость в Турции, может заключить юридически действительный договор купли-продажи только в самом Управлении регистрации сделок с недвижимостью, при этом покупатель получает право собственности на недвижимость и, естественно, самым правильном было бы оплатить продажную стоимость недвижимости именно на этом этапе. Но продавец, обычно, не хочет ждать, пока придет разрешение от военных, он хочет получить если не всю сумму, то хотя бы существенную ее часть. Покупатель же, чтобы не упустить понравившийся ему дом, отдает деньги и просто ждет, не принимая никаких мер. Что же можно сделать для того, чтобы предотвратить такие негативные ситуации? В рамках действующего законодательства наиболее эффективным инструментом для защиты прав покупателя является ипотека. То есть,если продажная стоимость оплачивается полностью или частично до того, как право собственности переходит к покупателю, то может быть установлена ипотека в пользу покупателя в размере выплаченной им суммы. Чем это поможет? Если на недвижимости уже имеется ипотека, то, как правило, банки уже не примут такую недвижимость в качестве залога. Также такая недвижимость обычно не продается третьим лицам, потому что долг по ипотеке остается на недвижимости и может быть легко взыскан. Кроме того, если на этом объекте недвижимости в последующем появятся судебные аресты, то права покупателя, наложившего ипотеку, будут приоритетными, потому что ипотека была установлена раньше, так что шансы хотя бы вернуть выплаченные деньги будут весьма высоки. Но, тем не менее, эта мера не может полностью защитить права покупателя, потому что недобросовестный покупатель, при желании, может переоформить недвижимость вместе с ипотекой на своего подставного человека, по сговору, и затянуть процесс возврата денег покупателю на несколько лет… Если посмотреть на эту тему с более широкой точки зрения и с высоты законодательных органов, то, мы считаем, можно разработать особую официальную форму сделки купли-продажи недвижимости, которая бы защищала как иностранных покупателей, так и добросовестных и порядочных продавцов. Это можно было бы назвать, к примеру, «Договор-обязательство о продаже недвижимости иностранцу», основными условиями которого были бы следующие: 1) Этот договор должен регистрироваться в реестре сделок с недвижимостью, 2) Должна быть предусмотрена возможность установления штрафных санкций для обеих сторон, но не более установленного законом верхнего лимита, и если штрафные санкции предусмотрены, то установленная сумма должна быть внесена покупателем на отдельный счет и заблокирована для того, чтобы: a. Если сделка не состоится из-за покупателя, то продавцу будет выплачена компенсация с этого заблокированного счета; b. Если же сделка не состоится из-за продавца, то заблокированные деньги будут возвращены покупателю, а также в пользу покупателя на эту недвижимость будет установлена законная ипотека в размере полагающейся ему штрафной санкции. 3) Вплоть до завершения сделки купли-продажи или до того момента, как станет окончательно ясно, что сделка не состоится, права продавца по распоряжению этой недвижимостью должны быть ограничены. 4) После завершения официальной переписки и получения ответа из Эгейского военного командования обе стороны сделки или их уполномоченные представители должны быть официально уведомлены по их адресам в Турции. 5) В течение определенного срока (например, 15 дней) после уведомления стороны должны подтвердить свои намерения и завершить сделку или же, если одна из сторон откажется от заключения сделки или не заявит о своем намерении в установленный срок, то договор будет расторгнут, и в этом случае, a. Если отказался покупатель, то штрафная санкция (если она предусмотрена) будет выплачена продавцу и все его права по распоряжению этой недвижимостью будут возобновлены, b. Если отказался продавец, то заблокированные деньги (если есть) возвращаются покупателю, а также, если предусмотрены штрафные санкции, на недвижимость устанавливается законная ипотека в пользу покупателя.