Введение
Целью прохождения учебной практики является реализация полученных теоретических знаний, умений и навыков, а также получение представления о практической деятельности организации. Для достижения поставленных целей при прохождении практики ставились следующие задачи:
- изучение структуры, порядка управления и деятельности организации;
- изучение нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность организации;
- выработка навыков в составлении договоров, протоколов разногласий, претензий и других документов;
- ознакомление с порядком ведения приема посетителей, ведения переговоров и процедурой юридического консультирования;
- участие во внутренних организационных мероприятиях (планерках, оперативных совещаниях и собраниях) при обсуждении результатов практической работы;
- сбор материалов для создания квалифицирующих (научных) работ;
- подготовка и ведение необходимых документов (дневник прохождения практики, отчет о прохождении практики) и осуществление промежуточной отчетности о прохождении практики по месту ее защиты.
С «__» _______ 20___г. по «__» _______ 20___г. я проходила учебную практику в ООО «Наш дом».
Основная часть моей работы в период прохождения учебной практики составляла: оформление договоров купли-продажи недвижимости, посреднических договоров, представление интересов клиентов организации при согласовании условий сделки, участие в процессе приватизации жилых помещений и др.
II. Содержание работы в период учебной практики
Прибыв на место практики в ООО «Наш дом», я ознакомилась с учредительными документами и структурой организации. Образовано и действует ООО «Наш дом» на основании Устава, утвержденного общим собранием учредителей 22 октября 2006г. Высшим органом управления ООО «Наш дом» является общее собрание участников. В качестве исполнительного органа в организации выступает директор Тепляков Антон Васильевич.
В соответствии с п. 3 Устава ООО «Наш дом» основными видами деятельностью организации являются следующие:
· Помощь гражданам и организациям в поиске жилой и нежилой недвижимости для последующей ее покупки;
· Помощь гражданам и организациям в поиске покупателя для продажи жилой и нежилой недвижимости;
· Содействие гражданам и организациям в оформлении договоров купли-продажи недвижимости;
· Помощь гражданам и организациям в заключении договоров аренды и субаренды жилой и нежилой недвижимости;
· Консультационные услуги по вопросам связанным с гражданским оборотом жилой и нежилой недвижимости, конъюнктурой рынка недвижимости;
· Представление интересов граждан и организаций в судах всех инстанций по спорам, связанным с жилой и нежилой недвижимостью;
· Посредничество при совершении сделок с недвижимым имуществом;
· Регистрация прав собственности на недвижимое имущество;
· Оформление приватизации;
· Перевод жилых помещений в нежилые;
· Представительство в судебных и других органах.
В ходе прохождения учебной практики в организации мною осуществлялось: сопровождение сделок, связанных с приобретением недвижимости; юридический аудит документов на объект недвижимости и проверку правоспособности продавца недвижимости совершить отчуждение; представление интересов клиента на всех стадиях процесса совершения сделки с объектом недвижимости; подготовка правовых документов по сделке, включая участие в переговорах по согласованию условий сделки; составление акта приема-передачи объекта недвижимости и документов о выполнении взаимных обязательств; перезаключение договоров с организациями, оказывающими коммунальные услуги и арендаторам; разработка формы агентских договоров и договоров об оказании услуг; составление предварительных договоров, договоров купли-продажи, дарения и т.д.; проведение переговоров с организациями, желающими заключить соглашение о сотрудничестве; составление протоколов разногласий к соглашениям, предлагаемым указанными организациями; участие в процедуре заключения договоров возмездного оказания услуг, агентских договоров, предварительных договоров, договоров купли-продажи, дарения и совершение иных юридических действий.
В процессе прохождения учебной практики столкнулась с рядом проблем. Так, например, в процессе оформления документов для приватизации жилого помещения. Приватизацией в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в России» от 4 июля 1991 года называется бесплатная передача в собственность гражданам РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Оформление приватизации позволяет в дальнейшем распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению - продать, использовать в качестве залога для получения кредита, оставить в наследство, сделать перепланировку в помещениях и др.
Процедура приватизации может быть начата только после сбора ряда документов:
- Копии свидетельств о рождении детей, зарегистрированных в приватизируемой квартире;
- Копии паспортов всех совершеннолетних жильцов;
- Копии свидетельств о смерти тех граждан, которые были зарегистрированы в данной квартире;
- Действующие офицеры или офицеры запаса обязаны предъявить копию удостоверения личности офицера или же взять справку из военкомата, в которой указаны все необходимые реквизиты;
- Если кто-либо из жильцов менял имя, фамилию или отчество, необходимо предоставить документ, подтверждающий это;
- Все жильцы обязаны представить справки о неучастии в приватизации;
- Ордер социального найма, паспорт жилого помещения, обменный ордер, выписка из распоряжения, ордер или оригинал любого другого документа на квартиру;
- Копии квитанций, подтверждающих оплату коммунальных услуг (последние три месяца).
Важно помнить, что если лицо, имеющее намерение приватизировать жилое помещение меняло место жительства в период с июня 1991 года по настоящее время, необходимо предъявить справки со всех мест проживания.
Если самостоятельное оформление приватизации квартиры не вложится в этот период 6 месяцев, необходимо будет изготавливать документы вновь. В некоторых случаях необходимо предъявлять дополнительные документы. Так, если один из жильцов не желает участвовать в приватизации, необходимо представить нотариально заверенный документ, подтверждающий это. Если в квартире была произведена перепланировка, необходимо представить документ, подтверждающий ее законность.
После сбора всех документов необходимо подать их в соответствующий орган, затем происходит регистрация права собственности. В результате каждому члену семьи выдают свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию прав. Таким образом, жильцы становятся владельцами квартиры.
Бесплатная приватизация жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма, в России завершается 1 марта 2013 года. За время действия приватизации многие граждане смогли реализовать право на приватизацию квартиры. Вместе с тем, большое количество граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях до 1 марта 2013 года и стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, не обеспечены квартирами по договорам социального найма по независящим от них причинам. Это члены многодетных семей, военнослужащие, сироты и другие категории населения.
После завершения приватизации они лишатся права на бесплатную приватизацию квартиры, которую могли бы получить в ближайшем будущем. Это ставит их в неравное положение с гражданами, получившими жилье в собственность, и поэтому предлагается разрешить приватизацию этой категории граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, и после 1 марта 2013 года. Поправки в жилищный кодекс РФ внесены на рассмотрение депутатов Государственной Думы (по информации с официального сайта Парламентской газеты).
На практике выяснилось, что граждане начали обращаться по вопросам приватизации в самый последний момент, когда срок окончания бесплатной приватизации подошел к концу. Количество обращений по вопросам приватизации жилых помещений увеличилось в несколько раз.
А так же в работе столкнулась с проблемами оформления договоров купли-продажи и аренды недвижимого имущества, в том числе жилых помещений. Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики объекта, в соответствии со ст. 130 ГК РФ.
Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность договора.
В процессе практики столкнулась с проблемой следующего рода: в агентство поступила заявка на продажу квартиры. Сумма, полученная от продажи квартиры, должна была пойти на покупку квартиры в строящемся доме. Среди собственников квартиры была несовершеннолетняя дочь. Как известно, при продаже недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, необходимо предоставить несовершеннолетнему в собственность недвижимое имущество, площадью не меньше его доли в продаваемом помещении. Так как дом, в котором планировалась покупка квартиры, был построен к тому моменту менее чем на 75 %, орган опеки и попечительства отказал в разрешении на продажу квартиры, одним из собственников которой являлась указанная несовершеннолетняя. Отец несовершеннолетней дочери (являющийся вторым собственником квартиры) и тетя матери несовершеннолетней решили, договорились о продаже доли в своей квартире, которая по площади равна той доле, которую несовершеннолетняя имела в продаваемой через ООО «Наш дом».
Министерство социального развития, опеки и попечительства указало на незаконность таких действий, в связи с тем, что между близкими родственниками запрещено заключение договора купли-продажи.
Разрешая, эту ситуацию, следует обратиться к статье 14 СК РФ, где определяется понятие близких родственников. Близкими родственниками являются: родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки), полнородные и неполнородные братья и сестры. То есть тетя матери близким родственником не является. Однако, с точки зрения Министерства социального развития, опеки и попечительства, указанные лица могли бы заключить договор дарения.
В итоге указанный акт был отменен, однако, из-за просрочки платежа за строящуюся квартиру, собственники квартиры, которая продавалась через агентство, лишились возможности приобрести строящуюся квартиру (которая, к слову, была больше по метражу, чем предыдущая, т.е. налицо было улучшение жилищных условий несовершеннолетней).
Основным заданием, порученным мне в процессе практики, являлась разработка форм и корректировка договоров оказания услуг и агентских договоров. Агентский договор – новый для российского права. Он широко распространен в англо-американском праве, где заменяет традиционные для континентальной правовой системы договор поручения и договор комиссии.
При составлении агентского договора следует учитывать, что посредник (представитель) совершает в чужих интересах одновременно как сделки и другие юридические действия (что характерно для отношений поручения и комиссии), так и действия фактического порядка, не создающие правоотношений принципала с третьими лицами.
Мною был составлен договор, по которому, агент обязуется осуществлять продажу недвижимого имущества, включая проведение рекламной кампании и других мероприятий по изучению и освоению рынка (маркетинговые услуги).
Агент в соответствии с агентским договором должен выполнять поручение за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по ее исполнению. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
В данном агентском договоре были определены существенные условия:
1. о предмете агентского договора. Предмет агентского договора составляет совершение агентом как юридических, так и фактических действий.
2. о том, от чьего имени действует агент по агентскому договору – от своего или от имени принципала. Вместе с тем в конкретном агентском договоре возможно одновременное выступление агента в одних сделках – от своего имени, а в других – от имени принципала.
Срок агентского договора не является его существенным условием, поскольку в силу п. 3 ст. 1005 ГК РФ агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.
По своему содержанию агентский договор в целом ближе к договору комиссии, чем к договору поручения, ибо агент, подобно комиссионеру, обычно является профессиональным предпринимателем. Поэтому агентский договор всегда является возмездным и не носит лично-доверительного характера даже при совершении агентом сделок от имени принципала и по его доверенности.
Главная обязанность агента по договору – совершать в интересах и за счет принципала сделки, другие юридические и фактические действия. Если по условиям агентского договора предполагается совершение агентом юридических действий (или некоторые из них) от имени своего принципа, он должен быть наделен соответствующими полномочиями путем выдачи ему доверенности или подписания агентского договора. В ходе работы над агентскими договорами, мною было разработано несколько форм таких договоров по разным видам недвижимости.
В процессе прохождения учебной практики я осуществляла подготовку договоров купли-продажи недвижимости. Так, например, договор купли-продажи земельного участка, здания, сооружения и квартиры.
Особенностями договора купли-продажи недвижимого имущества являются:
· Большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.
- Недвижимое имущество, по сравнению с другими объектами купли-продажи обладает, как правило, повышенной ценностью, а значит, в договоре требуются особые меры по охране интересов продавцов и покупателей.
- Законодательством РФ предусмотрен ряд ограничений по участию недвижимых объектов в гражданском обороте в связи с их социальной значимостью и целевым назначением.
- Недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.
Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи нежилых помещений, регистрируется только переход права собственности. Даже включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, не повлечет за собой государственную регистрацию самого договора, так как это противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК.
Заключение
Таким образом, в процессе прохождения учебной практики я осуществляла разнообразную деятельность в соответствии с профилем подготовки. Прохождение учебной практики является важным элементом учебного процесса по направлению подготовки «Юриспруденции».
Во время прохождения учебной практики я научилась применять полученные в процессе обучения знания, умения и навыки. Получила практический опыт работы в сфере юриспруденции, углубила навыки работы с нормативно-правовыми и правоприменительными актами в процессе деятельности в организации. Практическая деятельность помогла мне научиться составлять некоторые виды гражданско-правовых договоров, анализировать их содержание и форму.
Практические проблемы, в которых мне необходимо было применять полученные теоретические знания, позволили мне лучше усвоить теоретический материал, изучить реальный механизм действий в той или иной правовой ситуации, освоить порядок применения законов и подзаконных актов.
В процессе прохождения учебной практики возникала необходимость обращения к специальной литературе, нормативно-правовым актам и судебной практике для выполнения практических задач. Были использованы справочно-правовые системы, такие как «Гарант», «Консультант +».
Библиографический список:
I. Нормативно-правовые акты
Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос. газ. – 1993. – 25 дек.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // Рос. газ. – 1994. – 8 дек. – № 238–239.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2 от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 3 от 26 нояб. 2001 г. № 146-ФЗ (с изм. и доп.) // Рос. газ. – 2001. – 28 нояб. – № 233.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 4 от 18 дек. 2006 г. № 230-Ф3 // Рос. газ. – 2006. – 22 дек. – № 289.
Земельный кодекс РФ от 25 окт. 2001 г. // Собр. законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.
Об обществах с ограниченной ответственностью: федер. закон от 8 февр. 1998 г. № 14-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 1998. – № 7. – Ст. 785.
Об опеке и попечительстве: федер. закон от 24 апр. 2008 г. № 48-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2008. – № 17. – Ст. 1755.
О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации: федер. закон от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2007. – № 31. – Ст. 4006.
Об общественных объединениях: федер. закон от 19 мая 1995 г. № 82-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 1995. – № 21. – Ст.1930.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
II. Специальная литература
Абушенко Д. Б. Судебное усмотрение в гражданском и арбитражном процессе / Д. Б. Абушенко. – М.: Норма, 2002. – 168 с.
Боннер А. Т. Установление обстоятельств гражданских дел / А. Т. Боннер. – М.: Городец, 2000.
Борисова Е. А. Проверка судебных актов по гражданским делам / Е. А. Борисова. – М.: Издат. Дом «Городец», 2005. – 304 с.
Воронов А. Ф. Принципы гражданского процесса: прошлое, настоящее, будущее: монография / А. Ф. Воронов. – М.: Издат. Дом «Городец», 2009. – 494 с.
Гражданский процесс: учебник / под ред. М. К. Треушникова. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Издат. Дом «Городец», 2010. – 832 с.
Голубев К. И., Нарижний С. В. Компенсация морального вреда как способ защиты неимущественных благ личности / К. И.Голубев, С. В.Нарижний. – 2-е изд. – СПб., 2001.
Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права // Избр. труды. – М.: Статус, 1998. – 353 с. – (Классики российской цивилистики).
Решетникова И. В. Доказывание в гражданском процессе: учеб.-практ. пособие / И. В. Решетникова. – М.: Юрайт: ИД Юрайт, 2011. – 504 с.
Решетняк В. И. Заочное производство и судебный приказ в гражданском процессе / В. И.Решетняк, И. И.Черных. – М.: Городец, 1997.
Толстой Ю. К. Проблема соотношения требований о защите гражданских прав // Изв. вузов. Правоведение. – 1999. – № 2. – С. 138–148.
Эрделевский А. М. Неосновательное обогащение: проблемы правоприменения // Законодательство. – 2000. – № 10.
III. Судебная практика
О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих: постановление Пленума Верхов. Суда РФ от 10 февр. 2009 г. № 2 // Бюл. Верхов. Суда РФ. – 2009. – № 4.
О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции: постановление Пленума Верхов. Суда РФ от 26 июня 2008 г. № 13 // Бюл. Верхов. Суда РФ. – 2008. – № 10.
О применении судами норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, регулирующих производство в суде кассационной инстанции: постановление Пленума Верхов. Суда РФ от 24 июня г. 2008 № 12 // Бюл. Верхов. Суда РФ. – 2008. – № 9.
О применении норм гражданского процессуального законодательства в суде надзорной инстанции в связи с принятием и введением в действие Федерального закона от 4 декабря 2007 г. № 330-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: постановление Пленума Верхов. Суда РФ от 12 февр. 2008 г. № 2 // Бюл. Верхов. Суда РФ. – 2008. – № 4.
О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству: постановление Пленума Верхов. Суда РФ от 24июня 2008 г. № 11 // Бюл. Верхов. Суда РФ. – 2008. – № 9.
