Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Комментарий к статье 619

1. Действие договора аренды по требованию арендодателя прекращается по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренным гл. 26, 29 ГК. В соответствии с ними договор аренды расторгается досрочно вследствие соглашения сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора. В комментируемой статье устанавливаются специальные основания досрочного расторжения договора по требованию одной стороны - арендодателя. Вместе с тем их наличие не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании общих положений ст. 450 ГК. Так, по одному из дел арендодатель предъявил требование о расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением, выразившимся в задолженности по арендной плате, образовавшейся вследствие ее перечисления хотя и своевременно, но в меньшем размере. Арбитражный суд отказал арендодателю в иске о расторжении договора аренды, указав, что такое основание досрочного расторжения договора, как невнесение арендной платы в полном размере, не содержится в ст. 619 ГК и не предусмотрено условиями договора. Суд апелляционной инстанции, согласившись с мнением истца о существенном характере нарушений, допущенных арендатором, отменил решение суда первой инстанции. Договор был расторгнут на основании общих положений п. 2 ст. 450 ГК в связи с существенным нарушением арендатором условия договора (п. 28 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

2. К основаниям досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в комментируемой статье относятся:

1) пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением. (О правах и обязанностях арендатора при пользовании арендованным имуществом см. ст. 615 ГК и комментарий к ней.) (О понятии существенного нарушения договора см. п. 2 ст. 450 ГК.) Существенным нарушением условия договора о пользовании арендованным имуществом могут быть признаны, в частности, передача арендатором права аренды другому лицу способом, не предусмотренным правовыми актами, использование имущества вопреки его целевому назначению (см. комментарий к п. 1 ст. 615 ГК) и др. Помимо пользования имуществом с существенными нарушениями к основаниям расторжения договора относятся и несущественные, но неоднократные нарушения пользования имуществом;

2) существенное ухудшение имущества. (Об обязанностях арендатора по содержанию имущества см. п. 2 ст. 616 и комментарий к нему.) Арендатор должен возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК). Арендодатель, считая ухудшение имущества существенным, должен доказать, что в процессе использования имущества его состояние, уровень полезных свойств изменились настолько по сравнению с обусловленными договором или которые могли иметь место с учетом нормального его износа, что арендодатель в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК). Уровень снижения полезных свойств объекта аренды определяется согласно конкретным обстоятельствам;

3) невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (о порядке и сроках внесения арендной платы см. п. 1 ст. 614 ГК и комментарий к нему);

4) уклонение от капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором капитальный ремонт является обязанностью арендатора. (О распределении между арендатором и арендодателем обязанности по капитальному ремонту см. п. 1 ст. 616 и комментарий к нему.)

Названные в п. 3 и 4 основания досрочного расторжения договора аренды представляют собой установленную законом презумпцию, какого рода нарушения арендных отношений считаются существенными. Поэтому арендодатель, утверждающий, что арендатор допустил одно из указанных в них нарушений, должен доказать только сам факт нарушения, а не его существенный характер.

3. Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя может быть дополнен как законом (см. п. 2 ст. 450, ст. 610 ГК), так и договором. К основанию досрочного расторжения, установленному соглашением и касающемуся правонарушения со стороны арендатора, в судебной практике, в частности, относят однократное невнесение арендной платы в установленный срок (см. п. 26, 27 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Вместе с тем то обстоятельство, что в ч. 1 комментируемой статьи в качестве оснований досрочного расторжения предусматриваются исключительно нарушения условий договора арендатором, не означает, что другие основания досрочного расторжения, включаемые в договор, также должны быть связаны с его нарушением арендатором. Контрагенты вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, в том числе и не связанные с какими-либо нарушениями арендатора, поскольку ч. 2 ст. 619 отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК, а не к пп. 1 п. 2. Вывод о допустимости включения в договор любых оснований досрочного расторжения договора, в том числе не связанных с нарушением каких-либо из его условий, подтверждается в п. 25 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

К числу правомерно установленных в договоре оснований досрочного расторжения договора, не связанных с нарушением его условий, судебная практика относит, в частности: включение арендованного имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, производственную необходимость эксплуатации объекта аренды самим арендодателем и проч.

4. По общему правилу по требованию одной из сторон договор расторгается в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК). На судебный порядок досрочного расторжения договора указывает и абз. 1 ч. 1 ст. 619.

Названное правило, однако, не следует толковать так, будто оно исключает применение к договору аренды ст. 310 ГК, а также п. 3 ст. 450 о возможности одностороннего расторжения договора без обращения в суд путем отказа от его исполнения.

В силу ст. 310 ГК для обязательств, связанных с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, отказ одной стороны от исполнения договора допускается как законом, так и соглашением сторон, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере относится и к аренде.

В арендных обязательствах, связанных с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, их соглашением не только могут быть предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный. Позиция ВАС РФ по вопросу о допустимости установления в договоре условия о расторжении договора аренды во внесудебном порядке определяется в настоящее время п. 27 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Так, согласно материалам дела договор аренды нежилого помещения, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью и акционерным обществом, предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в срок. Отсутствие платежа подтверждалось материалами дела. Арендодатель предъявил иск о выселении арендатора из нежилого помещения в связи с расторжением договора аренды. Признав правомерным условие договора о праве арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора как основанное на п. 3 ст. 450 ГК, суд удовлетворил требование истца о выселении арендатора из нежилого помещения без предъявления иска о расторжении договора.

Определенные ограничения для одностороннего отказа от исполнения договора могут вытекать, как уже отмечалось, из закона или существа обязательства. Так, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда (см. п. 9 ст. 22 ЗК).

5. Своеобразием отличается досудебная процедура досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя (ч. 3 комментируемой статьи).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (о погашении задолженности по арендной плате, расторжении договора субаренды, заключенного без согласия арендодателя, и проч.). Важен факт получения письменного предупреждения арендатором (п. 30 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Срок, назначенный для исполнения обязательства, должен не только быть разумным, но и истечь к моменту обращения в суд. Иначе арендатор лишается возможности устранить нарушение. Это правило позволило судебной практике признать, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (Вестник ВАС РФ. 1997. N 7)).

Если арендатор предоставленный шанс не использовал и не устранил нарушение, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Но прежде чем требовать в судебном порядке расторжения договора, он направляет арендатору предложение расторгнуть договор. По смыслу ч. 3 ст. 619 ГК правило о необходимости предупреждения арендатора об исполнения обязательства само по себе не является предложением о расторжении договора. Поскольку комментируемая статья не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило о порядке расторжения договора, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В соответствии с ним требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после того, как на предложение о расторжении договора от арендодателя не последует ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок; либо получен отрицательный ответ. Значит, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору как письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК), так и предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК).