Тема 7. Отчет об оценке стоимости бизнеса

 

Проведение оценки включает следующие этапы:

1) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку, в том числе:

2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки:

3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5) составление отчета об оценке.

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы, в т. ч.:

- общая информация, идентифицирующая объект оценки;

- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

- итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в том числе:

· объект оценки;

· имущественные права на объект оценки;

· цель оценки;

· предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

· вид стоимости;

· дата оценки;

· срок проведения оценки;

· допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

- юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер, дата присвоения ОГРН; место нахождения;

- физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

- об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

е) описание объекта оценки

- количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

- информация о текущем использовании объекта оценки;

- другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

 

Глоссарий

A

АДМИНИСТРАТИВНЫЙ УПРАВЛЯЮЩИЙ - арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для проведения финансового оздоровления в со­ответствии с законодательством.

АКТИВ - а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственнос­ти или в силу иного вещного права; б) совокупность прав на чужие действия.

АМОРТИЗАЦИОННЫЕ ОТЧИСЛЕНИЯ - отчисление части стоимости основных фондов (основного капитала) для возмещения их износа.

АНАЛОГ - объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

АННУИТЕТ - серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых че­рез равные периоды времени в течение определенного срока. Различают обычный аннуи­тет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода времени, и авансовый аннуитет, платежи по которому, осуществляются в начале каждого периода времени.

АРБИТРАЖНЫЙ УПРАВЛЯЮЩИЙ - (временный управляющий, админис­тративный управляющий, внешний управляющий или конкурсный управляющий) - лицо, принимающее на себя функции управления предприятием-должником для вы­вода его из кризисной ситуации. По законодательству РФ он назначается арбитраж­ным судом для проведения процедур банкротства. Он является членом одной из саморегулируемых организаций.

АРЕНДА - юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимос ти на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА - плата за пользование чужим имуществом. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключае­мом между арендодателем и арендатором.

Б

БАЛАНС - общий свод результатов бухгалтерского учета предприятия, харак­теризующий финансовое положение предприятия на определенную дату. Баланс со­держит статьи, отражающие имущество предприятия (активы), и статьи, противопо­ставляющие им собственный и заемный капитал (пассивы). В бухгалтерском балан­се должно быть обязательное равенство актива и пассива.

БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ - стоимость, рассчитанная по данным бухгалтерского учета о наличии и движении различных видов имуще­ства предприятия. Она представляет собой разницу между балансовой стоимостью всех активов и общей суммой обязательств.

БЕЗРИСКОВАЯ СТАВКА - процентная ставка по инвестициям с наименьшим риском, обычно это ставка доходности по долгосрочным государственным обяза­тельствам.

БИЗНЕС - любой (разрешенный законом) вид деятельности, приносящий доход пли другие выгоды.

БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА (НАКОПЛЕНИЕ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД) -одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчета будущей стоимости периодических равновеликих взносов при известных текущей стоимости взноса, процентной ставке и числе периодов.

В

ВАЛОВОЙ РЕНТНЫЙ МУЛЬТИПЛИКАТОР - среднестатистическое отношение рыночной цены продажи объекта к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида доходной недвижимости.

ВЗНОС НА АМОРТИЗАЦИЮ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ (ПЕРИОДИЧЕСКИЙ ВЗНОС В ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (кредита) при известном проценте, начисляемом на уменьшающийся остаток кредита.

ВНЕШНЕЕ УПРАВЛЕНИЕ (СУДЕБНАЯ САНАЦИЯ) - процедура при банкротстве, применяемая к должнику в целях восстановления его платежеспособности, с передачей полномочий по управлению должником внешнему управляющему.

ВНЕШНИЙ УПРАВЛЯЮЩИЙ - лицо, назначаемое арбитражным судом для проведения внешнего управления и осуществления установленных законом полномочий.

ВНЕШНЯЯ ИНФОРМАЦИЯ В ОЦЕНКЕ - информация, характеризующая условия функционирования оцениваемого предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.

ВНУТРЕННЯЯ ИНФОРМАЦИЯ В ОЦЕНКЕ - информация, характеризующая эффективность деятельности оцениваемого предприятия.

ВНУТРЕННЯЯ СТАВКА ДОХОДА - процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций равна текущей стоимости инвестиционных затрат.

ВРЕМЕННАЯ ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ - приведение к сопоставимому виду денежных сумм, возникающих в разные периоды времени.

ВРЕМЕННЫЙ УПРАВЛЯЮЩИЙ - арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для проведения наблюдений в соответствии с законом.

Г

GAP - разница (разрыв) между чувствительными к процентной ставке активами и чувствительными к процентной ставке пассивами.

ГУДВИЛЛ (деловая репутация фирмы) - часть нематериальных активов предприятия, обусловленная доброй репутацией, деловыми связями, известностью фирменного наименования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.

Д

ДАТА ОЦЕНКИ - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта.

ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО - это имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

ДОХОД НА СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ - ставка дохода на первоначальный собственный капитал, определяемая поступлениями денежных средств и выручкой от перепродажи.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке бизнеса, включающий метод дисконтирования денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от предприятия, и метод прямой капитализации годового дохода.

Е

ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

ЕДИНИЧНАЯ ОЦЕНКА - определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки является договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.